Уже принято решение о покупке недвижимости в Испании, и ваша заветная мечта иметь свой домик у моря вот-вот сбудется. На что обратить внимание при выборе объекта и оформлении сделки, чтобы обезопасить себя от возможных проблем и неудобств в будущем? Как сделать так, чтобы не пришлось пожалеть о покупке, и чтобы испанское жилье приносило только радость?

Мы подготовили для вас список из 10 практических советов при покупке недвижимости в Испании, которым следуем сами и которые рекомендуем всем нашим клиентам.

Дешевый объект – не всегда хороший и выгодный. Это не означает, что нужно покупать только дорогую недвижимость в Испании. Речь идет о том, чтобы выяснить, что лежит в основе низкой стоимости. Конечно, срочная продажа жилья – не редкость, и в этом случае владельцы готовы к торгу и могут существенно подвинуться по цене. Но чаще всего дешевое жилье – это определенная проблема (а иногда и букет проблем). К проблемам можно отнести неблагополучный район, неадекватных соседей, обременения и эмбарго, самозахватчиков (оккупантов) и пр.

Совет первый: оформляйте сделку через проверенного и надежного риелтора, а при необходимости, и с участием адвоката. Специалисты помогут оценить объект и заранее выявить все подводные камни.

Месторасположение объекта должно отвечать вашим целям. Если вы планируете инвестировать в собственное жилье, то обращайте внимание на такие моменты, как инфраструктура района, учебные заведения, общественный транспорт, сложности с парковкой, уличный шум и др. Приобретая объект для последующей сдачи в аренду, подумайте, чем будут руководствоваться ваши будущие жильцы при выборе туристических апартаментов: близостью к морю, торговым и развлекательным центрам, наличием бассейна в урбанизации и т.п.

Совет второй: объект для постоянного проживания и объект для сдачи в аренду – что для вас в приоритете? Необходимо определиться со значимыми характеристиками и вести целевой поиск.

Расходы и налоги на оформление сделки купли-продажи можно рассчитать заранее. Это же касается и оформления ипотечного кредита. Но есть момент, о котором забывают, и который может стать неприятной неожиданностью. Мы говорим о покупке объекта по цене ниже рыночной. Это абсолютно законно, т.к. на свободном рынке продавец и покупатель вправе договариваться о цене и назначать любую, которая устраивает их обоих. Вот только государство считает, что налог на передачу собственности (ITP) покупатель обязан уплачивать с рыночной стоимости объекта. Делается это для того, чтобы стороны сделки не занижали чрезмерно стоимость в купчей и не уходили от налогов. К слову сказать, в нотариальном акте купли-продажи всегда прописывается пункт о возможности пересмотра и доначисления налогов местными органами власти в течение пяти лет с момента совершения сделки.

Совет третий: попросите риелтора или адвоката, сопровождающего сделку, рассчитать возможные доначисления налога. Может случиться так, что сумма вас не обрадует, и вы откажетесь от покупки именно этой недвижимости.

Расходы и налоги на содержание жилья – это то бремя, которое вам придется нести постоянно, независимо от того, пустует жилье, или в нем кто-то проживает. Покупатели недвижимости в Испании не знают, или забывают о том, что коммунальные платежи не зависят от показаний счетчиков. Точнее, часть расходов вы оплачиваете по факту за потребленные кубометры воды или киловатты электроэнергии, а часть – за сам контракт, т.е. абонентскую плату. Прерывать контракт с коммунальными службами – не выход, т.к. за каждое подключение придется выложить немаленькую сумму, т.е. экономии не будет.

Совет четвертый: расходы и налоги на содержание жилья в Испании можно без особых проблем рассчитать заранее. Сюда относится годовой налог на недвижимое имущество (IBI), расходы на оплату кондоминиума (comunidad) и коммунальные платежи (свет, вода, телефон, интернет и т.д.). Если вы нерезидент, к полученной сумме расходов необходимо будет добавить налог на доходы нерезидентов в Испании (IRNR), который рассчитывается как от простого факта владения собственностью, так и от сдачи этой собственности в аренду.

Самозахватчики жилья (оккупанты) – серьезная проблема, с которой сталкиваются многие владельцы недвижимости в Испании. Нередко недвижимость, занятая оккупантами, выставляется на продажу по очень низкой цене. Причем такие объекты могут продаваться как на вторичном рынке самими владельцами, так и банками. Ситуация с точки зрения закона, увы, не в пользу покупателя. Владельцу жилья прямо запрещается заниматься самоуправством и выгонять незаконных жильцов из своей собственности. А на разрешение ситуации в судебном порядке потребуются годы и немалые деньги. И еще вопрос, в каком состоянии вы получите в итоге свое жилье.

 

Совет пятый: в отдельных случаях с оккупантами можно договориться, и они освободят ваше жилье за отступные. Если цена на объект очень низкая, то, вероятно, даже с учетом отступных сделка все равно будет выгодной для вас. Вот только договариваться нужно еще на берегу, до подписания купчей, и обязательно через адвоката.

Инвестиции в недвижимость Испании с целью последующей сдачи в аренду – дело выгодное. В последние годы спрос на туристические апартаменты вырос до невероятных размеров. Сегодня многим риелторским агентствам выгоднее заниматься краткосрочной арендой, чем продажей недвижимости. Испания продолжает оставаться самым популярным направлением для летнего отдыха благодаря своему климату и относительно низким ценам. Но не все так просто.

Если несколько лет назад можно было сдавать свое жилье в аренду, не заботясь о получении лицензии и не опасаясь, что в дверь постучится налоговая, то сегодня все изменилось. Для сдачи жилья в краткосрочную аренду сегодня требуется туристическая лицензия, и получить ее стало непросто. Государство пытается защитить сектор отельного бизнеса, ограничивая выдачу туристических лицензий для частного сектора. Налоговые органы также пообещали ужесточить контроль и наказывать всех, кто уклоняется от уплаты налогов с доходов, полученных от аренды.

 

Совет шестой: заранее поинтересуйтесь, как проходит оформление туристических лицензий в вашем муниципалитете. Также посчитайте, во сколько обойдется подача ежеквартальных налоговых деклараций нерезидентов по доходам от аренды и годовой декларации на владение недвижимостью в Испании.

Знакомство с президентом кондоминиума и соседями лучше осуществить заранее. Конечно, всех недостатков вы не выявите, но, возможно, избавите себя от многих неприятных неожиданностей. Конечно, в Испании существуют законы об общественном порядке и номах тишины, в придачу к ним есть правила внутреннего распорядка в каждом жилом сообществе, но исполняются ли они – вопрос. Интернет-форумы полны душераздирающими историями о круглосуточно лающих соседских собаках, орущей музыке, шуме от уличных баров и дискотек, неадекватных соседях и т.п.

Совет седьмой: проверка соседей на адекватность может оказаться не лишней. Если есть такая возможность, узнайте, кто проживает в вашем подъезде или соседних домах. Конечно, если вы не планируете жить в купленном жилье, то данная предосторожность излишняя, а если планируете жить постоянно?

Шумоизоляция испанского жилья оставляет желать лучшего. В технических характеристиках каждого нового объекта вы найдете пункт о том, что жилье соответствует установленным нормам. В действительности вы будете слышать всех своих ближайших соседей, а также шум с первого этажа. И как раз на первый этаж, где обычно располагаются коммерческие помещения, нужно обратить особое внимание. Если это офисы или магазины с обычным рабочим графиком, то причин для беспокойства нет. Другое дело, если на первом этаже расположены бары и рестораны.

Совет восьмой: если на первом этаже вашего дома расположены бары, кафе или рестораны с уличными террасами – подумайте, готовы ли вы к постоянному шуму. Бары и пабы с лицензией на ночные дискотеки – еще большее зло. Какой бы ни была их шумоизоляция, поспать в полной тишине вам не удастся. Возможно, стоит поискать другой объект в более тихом и спокойном месте.

Покупка недвижимости в ипотеку в Испании – вполне себе рядовая ситуация. Испанские банки идут навстречу даже иностранцам, кредитуя их на сумму до 60% от стоимости жилья. Если вы приобретаете банковскую недвижимость, то кредитовать вас будут банк-владелец. Но если вы покупаете новую недвижимость или объект на вторичном рынке, то вправе выбрать любой банк, который согласится с вами работать и предложит наиболее выгодные условия.

Совет девятый: на официальных сайтах большинства испанских банков опубликованы действующие ипотечные программы: условия, сроки, ставки и т.д. Можно заранее провести сравнительный анализ и выбрать наиболее привлекательный ипотечный план. И обязательно проконсультируйтесь с юристом на тему расходов при оформлении ипотеки и особых ограничительных пунктов ипотечных договоров. С недавнего времени испанские банки не вправе полностью перекладывать все бремя расходов по нотариальному оформлению ипотечного договора на плечи клиентов, а обязаны брать часть расходов на себя.

Гараж или парковочное место в Испании имеет очень большое значение. Конечно, в любом испанском городе есть общественный транспорт. Но если в крупных городах сеть общественного транспорта развита и работает как часы, то в курортных зонах удобнее иметь свою машину. Где и как парковать личный автомобиль – очень важный вопрос. Если покупается жилье в урбанизации, то проблем с парковкой, скорее всего, не будет. Но покупка квартиры в центре города повлечет за собой покупку или аренду гаражного места, т.к. оставлять машину на улице – не лучший вариант. В туристический сезон свободных мест для парковки просто не будет.