В налоговой службе уже объявили, что будут внимательно следить за декларированием доходов от сдачи жилья в аренду.


В нашей статье мы остановимся на вопросах налогообложения квартир и домов, которые снимают туристы.


Рассмотрим основные моменты на примере наиболее распространенной в Испании ситуации: частное лицо (или пара) сдает недвижимость (segunda vivienda) в аренду на несколько дней или месяцев без предоставления каких-либо туристических или гостиничных услуг.


Обычно, это квартиры недалеко от пляжей, домики в горах или сельской местности и т.д.


Первое, что необходимо учитывать, это периоды аренды недвижимости в отчетном году:

  1. Период, в течение которого арендуется жилье (декларируется общий доход, расходы, связанные с арендой, могут быть вычтены, но только пропорционально арендованным дням).
  2. Время, когда жилье является «бесплатным» и доступно владельцам (это будет доход, вмененный Казначейством за владение вторым домом)

Оба эти периода должны быть учтены и задекларированы.


Расчет прибыли и налогов.

1) Декларируем дни, в которые жилье сдается в аренду. Обратите внимание, что в рассматриваемом случае льготы по аренде обычного жилья не действуют. Кроме того, правительство автономного сообщества может взимать свои дополнительные налоги, о которых необходимо узнать подробную информацию заранее.

Итак, дни, когда недвижимость сдана в аренду, должны быть включены в отчет о доходах и расходах как «доходы от недвижимости» (rendimientos del capital inmobiliario).

Чистый доход, который будет облагаться налогом, это разница общего дохода и понесенных расходов.

Вы можете вычесть IBI, проценты по ипотеке, вывоз мусора, страхование, покрывающее риски использования недвижимости, коммунальные расходы (свет, вода, газ и т. д.), расходы на услуги посреднических агентств или рекламы для поиска арендаторов, амортизация имущества.

Обратите внимание, что не все расходы могут быть списаны полностью, а только пропорционально времени, в течение которого жилье находилось в аренде. Так, если дом был арендован на 3 месяца, то придется разделить все годичные расходы на четыре. Если всего 30 дней – то на двенадцать. Исключение составляют лишь расходы на рекламу и оплату услуг риелтора.

Рассмотрим базовый пример расчета чистого дохода от аренды дома на побережье в 2016 году в течение трех летних месяцев (за 1000 евро в месяц). Стоимость дома – 120 000 евро.

  1. Общий доход в 2014 году составил 3000 евро.
  2. Ежегодный IBI – 400 евро.
  3. Годовая выплата процентов за ипотеку, взимаемая с имущества, составляет 1000 евро.
  4. Стоимость вывоза мусора – 100 евро в год.
  5. Коммунальные расходы – 30 евро в месяц.
  6. Страхование дома – 120 евро в год.
  7. Комиссия агентства составила 160 евро.
  8. Амортизация за 12 месяцев - 3% от стоимости жилья, т.е. 3600 евро.


Чистый доход, который должен быть задекларирован в 2017 году, будет следующим:

От общего дохода 3000 евро отнимаем:

  • 100 евро IBI (четверть общей суммы).
  • 250 евро процентов по ипотеке (четверть от общей суммы).
  • 25 евро за сбор мусора (одна четверть от общей суммы).
  • 120 евро коммунальных расходов (сумма трех месяцев аренды).
  • 30 евро на страховку (одна четверть общего платежа).
  • 60 евро – вознаграждение риелтора (всего).
  • Амортизация 900 (одна четвертая часть).


Итого, чистый доход составил 1415 евро, эту сумму необходимо декларировать и с нее будет вычитаться налог. Конечно, у вас могут быть и другие расходы, которые могут быть вычтены из общей суммы, например, судебные издержки или некоторые транспортные расходы, поэтому лучше всего получить консультацию грамотного специалиста, особенно в том случае, если вы подаете декларацию впервые.


2) Период, когда жилье не сдавалось в аренду. Как мы уже знаем, «Гасиенда» взимает налог за владение вторым домом, а это значит, что необходимо платить налоги даже за те дни, когда дом был «бесплатным», т.е. был доступен владельцам. На основании изложенного выше примера, рассчитаем основные цифры. Отчетный период составит 9 месяцев (за минусом времени аренды дома).

Обычно налоговая взимает 1,1% от кадастровой стоимости дома или 2%, если последняя кадастровая оценка была сделана до 1994 года. Эта сумма делится на 12, а после умножается на 9 (наш отчетный период). Результат и должен быть задекларирован.


Давайте рассмотрим пример.

  • Кадастровая стоимость составляет 75 000 евро.
  • 1,1% от этой суммы – 825 евро.
  • Срок аренды – 3 месяца.

Итого, (825 / 12) *9 = 68.75*9 = 618,75 евро


Этот предполагаемый доход и будет облагаться налогом в соответствии с принятой шкалой.
Если имущество «пустовало» в течение, допустим, 36 дней, то необходимо процент разделить на 365 (количество дней в году) и умножить на 36.

 

3) Важно также знать, что если имущество принадлежит двум людям, все вышеупомянутые расчеты должны быть разделены на две части и задекларированы отдельно, если совместная декларация (Declaración de la Renta conjunta) не была подана.