{"id":12073,"date":"2026-04-09T14:47:07","date_gmt":"2026-04-09T11:47:07","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=12073"},"modified":"2026-04-09T22:13:48","modified_gmt":"2026-04-09T19:13:48","slug":"how-to-check-a-property-when-buying-in-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/de\/articles\/how-to-check-a-property-when-buying-in-spain","title":{"rendered":"Immobilie in Spanien vor dem Kauf pr\u00fcfen: Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung"},"content":{"rendered":"

Der Kauf einer Immobilie<\/span><\/a> ist eine der wichtigsten Entscheidungen in unserem Leben. Es handelt sich nicht nur um eine gro\u00dfe finanzielle Investition, sondern auch um ein bedeutendes Rechtsgesch\u00e4ft mit einer ganzen Reihe rechtlicher Folgen und Verpflichtungen. Deshalb ist es vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags \u00e4u\u00dferst wichtig, alle Unterlagen sorgf\u00e4ltig zu pr\u00fcfen, um sich bestm\u00f6glich vor m\u00f6glichen Problemen und zus\u00e4tzlichen Ausgaben in der Zukunft zu sch\u00fctzen.<\/span><\/p>\n

In diesem Artikel erkl\u00e4ren wir, welche wesentlichen Dokumente sowohl beim Kauf einer Neubauimmobilie als auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie in Spanien angefordert und \u00fcberpr\u00fcft werden sollten. Au\u00dferdem gehen wir darauf ein, welche zus\u00e4tzlichen Kontrollen sinnvoll sein k\u00f6nnen.<\/span><\/p>\n

Eine Immobilie in Spanien vor dem Kauf pr\u00fcfen: erforderliche Unterlagen<\/span><\/h2>\n

Zu den erforderlichen Unterlagen geh\u00f6ren:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Ein Auszug aus dem Grundbuch \u2013 <\/span>Nota simple informativa<\/span><\/a>. Dieser Auszug best\u00e4tigt nicht nur das Eigentumsrecht an der Immobilie, sondern gibt auch Auskunft \u00fcber die Anzahl der Eigent\u00fcmer, deren Eigentumsanteile, bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten und sonstige Beschr\u00e4nkungen sowie \u00fcber die Merkmale der Immobilie \u2013 Fl\u00e4che, Lage, Grenzen zu benachbarten Grundst\u00fccken usw. Die G\u00fcltigkeit der Nota simple informativa betr\u00e4gt 3 Monate, daher ist auf das Ausstellungsdatum zu achten. Der Auszug kann sowohl vom Verk\u00e4ufer als auch vom K\u00e4ufer beantragt werden. Daf\u00fcr ben\u00f6tigt man die Registerdaten: die Katasterreferenz, die CRU-Nummer oder die genaue Adresse der Immobilie. Der Auszug kann beim Grundbuchamt am Standort der Immobilie oder auf der Website des Kollegiums der Grundbuchbeamten<\/a> beantragt werden.<\/span><\/span><\/li>\n
  2. Unterlagen, die das Eigentumsrecht belegen. Der notarielle Kaufvertrag (<\/span>Escritura p\u00fablica<\/span><\/a>) best\u00e4tigt, dass die Person, die die Immobilie verkauft, diese zuvor rechtm\u00e4\u00dfig erworben hat. Ein gleichwertiges Dokument kann auch eine Erbschaftsurkunde oder eine Schenkungsurkunde sein. Handelt es sich um eine Neubauimmobilie vom Bautr\u00e4ger, m\u00fcssen die Erstbezugsgenehmigung, die Bescheinigung \u00fcber die Fertigstellung des Baus und die \u00dcbereinstimmung mit den st\u00e4dtebaulichen Vorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/span><\/li>\n
  3. Der Energieausweis<\/span><\/a>, der den Energieeffizienzgrad der Immobilie angibt. Erstens wirkt sich die Energieeffizienz einer Immobilie direkt auf den Energieverbrauch aus und kann mittelfristig finanzielle Folgen haben, weshalb es f\u00fcr den K\u00e4ufer wichtig ist zu wissen, welcher Klasse die Immobilie angeh\u00f6rt. Zweitens geh\u00f6rt der Energieausweis zu den Pflichtunterlagen, ohne die der Notar die Transaktion nicht beurkunden wird.<\/span><\/li>\n
  4. Wohnbarkeitsbescheinigung (C\u00e9dula de habitabilidad). Sie best\u00e4tigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Hygiene, Gesundheit und bauliche Sicherheit erf\u00fcllt, die f\u00fcr Wohnzwecke erforderlich sind. Diese Bescheinigung ist nicht in allen autonomen Gemeinschaften verpflichtend, daher sollten die \u00f6rtlichen gesetzlichen Anforderungen gepr\u00fcft werden. In einigen Gemeinden kann dieses Dokument erforderlich sein, um grundlegende Versorgungsleistungen wie Wasser, Strom oder Gas anzuschlie\u00dfen.<\/span><\/li>\n
  5. Belege \u00fcber die Zahlung von <\/span>Nebenkosten<\/span><\/a>, Steuern und Gemeinschaftsgeb\u00fchren. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss sichergestellt werden, dass keine offenen Verbindlichkeiten f\u00fcr laufende Zahlungen bestehen. Es sollten die letzten bezahlten Rechnungen oder Kontoausz\u00fcge f\u00fcr Wasser, Strom und Gas angefordert werden. Im Fall der j\u00e4hrlichen Grundsteuer IBI empfehlen wir, nicht nur die letzte Zahlungsquittung, sondern auch eine Bescheinigung \u00fcber das Nichtbestehen von R\u00fcckst\u00e4nden aus fr\u00fcheren Zeitr\u00e4umen anzufordern. Dasselbe gilt f\u00fcr die Gemeinschaftsgeb\u00fchren: Es reicht nicht aus, nur den Nachweis der letzten Zahlung vorzulegen (die Beitr\u00e4ge k\u00f6nnen monatlich oder viertelj\u00e4hrlich f\u00e4llig sein), sondern es sollte auch eine Bescheinigung der Hausverwaltung \u00fcber das Fehlen von R\u00fcckst\u00e4nden eingeholt werden.<\/span><\/li>\n
  6. Der Reservierungsvertrag (contrato de arras)<\/span><\/a>. Dieser Vertrag wird bei der Reservierung der Immobilie und der Zahlung einer Anzahlung unterzeichnet. Es ist wichtig, sich mit den Rechten und Pflichten der Parteien im Falle eines R\u00fccktritts von der Transaktion sowie mit den Fristen f\u00fcr den endg\u00fcltigen Abschluss der Transaktion vertraut zu machen. Ebenso wichtig ist es sicherzustellen, dass die Angaben zum Verk\u00e4ufer und zur Immobilie im Reservierungsvertrag mit den Angaben in der Nota simple informativa \u00fcbereinstimmen.<\/span><\/li>\n
  7. Bericht der technischen Geb\u00e4udeinspektion (ITE). Dieses Dokument ist nur erforderlich, wenn eine Wohnung in einem \u00e4lteren Geb\u00e4ude gekauft wird. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Region, daher ist das \u00f6rtliche Recht ma\u00dfgeblich. In manchen Regionen gelten Geb\u00e4ude ab 35 Jahren als \u201ealt\u201c, in anderen erst ab 50 Jahren. In jedem Fall muss der technische Bericht den baulichen Zustand und den Erhaltungsgrad des Geb\u00e4udes best\u00e4tigen. Eingesehen werden kann er bei der Hausverwaltung. Gleichzeitig sollte gekl\u00e4rt werden, ob geplante Arbeiten (derramas) vorliegen, die von der Eigent\u00fcmerversammlung beschlossen wurden und zus\u00e4tzliche Zahlungen der Eigent\u00fcmer erfordern. In der Regel werden die laufende Instandhaltung der Wohnanlage und kleinere Reparaturen durch die regelm\u00e4\u00dfigen Gemeinschaftsbeitr\u00e4ge gedeckt. Dringende Arbeiten oder gr\u00f6\u00dfere Reparaturen \u2013 etwa der Austausch oder der Einbau von Aufz\u00fcgen oder die Renovierung der Fassaden \u2013 erfordern jedoch au\u00dferordentliche Beitr\u00e4ge. Mitunter kann es sich dabei um mehrere Tausend Euro handeln. Wird eine Immobilie in einem sehr alten Geb\u00e4ude erworben, sollte gepr\u00fcft werden, ob es als architektonisches Kulturerbe eingestuft ist und ob es unter ein besonderes Schutzregime mit entsprechenden Einschr\u00e4nkungen und Auflagen f\u00e4llt.<\/span><\/li>\n
  8. Die Satzung der Eigent\u00fcmergemeinschaft und die Protokolle der letzten beiden Eigent\u00fcmerversammlungen. In der Satzung sind alle m\u00f6glichen Beschr\u00e4nkungen festgelegt, zum Beispiel in Bezug auf touristische Vermietung, die Installation von Markisen und Ger\u00e4ten auf Balkonen usw. In den Protokollen k\u00f6nnen Beschl\u00fcsse \u00fcber k\u00fcnftige kostspielige au\u00dferordentliche Arbeiten zur Reparatur oder Verbesserung der Wohnanlage oder Urbanisation festgehalten sein.<\/span><\/li>\n
  9. Ein Auszug aus dem Kataster mit Angabe des valor de referencia. Der valor de referencia ist ein Indikator f\u00fcr den Marktwert einer Immobilie, der j\u00e4hrlich auf Grundlage notariell beurkundeter abgeschlossener Transaktionen \u00fcberpr\u00fcft und aktualisiert wird. Er ist ein Referenzwert, der bei der Berechnung bestimmter Steuern verwendet wird, darunter auch der ITP (Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie). Sollte sich herausstellen, dass der zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer vereinbarte Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt, wird die Steuer auf Grundlage des valor de referencia berechnet.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Was vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien au\u00dferdem gepr\u00fcft werden sollte<\/span><\/h2>\n

    Wichtig ist es, den allgemeinen Zustand der Immobilie zu beurteilen \u2013 also alles, was mit blo\u00dfem Auge sichtbar ist oder mit technischen Mitteln \u00fcberpr\u00fcft werden kann: das Fehlen von Schimmel und Kondenswasser an den W\u00e4nden, insbesondere in Badezimmern, der Zustand von Haushaltsger\u00e4ten, Heizungs- und Klimaanlagen, Doppelverglasung der Fenster, das Fehlen von Rissen und Spalten in den W\u00e4nden sowohl im Inneren als auch an der Au\u00dfenseite des Geb\u00e4udes, der Zustand der Elektroinstallation und der Wasserleitungen usw. Laut Tinsa, dem gr\u00f6\u00dften unabh\u00e4ngigen Gutachter, der unter anderem Berichte \u00fcber den Zustand von Immobilien f\u00fcr die Aufnahme von Hypothekendarlehen erstellt, weist jede vierte Immobilie gravierende Probleme auf, die nicht sofort erkennbar sind. Nach dem Kauf kann die Feststellung und Behebung solcher M\u00e4ngel f\u00fcr den neuen Eigent\u00fcmer sehr teuer werden.<\/span><\/p>\n

    Unbedingt muss sichergestellt werden, dass die Immobilie nicht von Hausbesetzern (okupas) besetzt ist: deren R\u00e4umung ist ein kompliziertes und sowohl finanziell als auch zeitlich aufwendiges Verfahren. Besondere Aufmerksamkeit sollte auch der Frage gewidmet werden, ob Mieter in der Immobilie wohnen. Das Gesetz verbietet nicht den Verkauf und Kauf einer Wohnung mit einem laufenden Mietvertrag: Die Mieter zahlen die Miete einfach an den neuen Eigent\u00fcmer. Es ist jedoch nicht m\u00f6glich, den Mietvertrag allein aufgrund des Eigent\u00fcmerwechsels zu k\u00fcndigen, da die Rechte der Mieter durch das spanische Gesetz \u00fcber st\u00e4dtische Mietverh\u00e4ltnisse gesch\u00fctzt sind und der Eigentums\u00fcbergang keinen ausreichenden Grund f\u00fcr eine vorzeitige K\u00fcndigung darstellt. Au\u00dferdem kann es sinnvoll sein, den Pr\u00e4sidenten der Eigent\u00fcmergemeinschaft kennenzulernen und allgemeine Informationen \u00fcber die Bewohner sowie \u00fcber besonders laute Nachbarn einzuholen.<\/span><\/p>\n

    All dies \u2013 das Sammeln der Unterlagen und die Pr\u00fcfung der Immobilie \u2013 ist nicht schwierig, aber ziemlich aufwendig. Dennoch sollte darauf keinesfalls verzichtet werden, um sich vor m\u00f6glichen Problemen und zus\u00e4tzlichen Ausgaben in der Zukunft zu sch\u00fctzen.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":12074,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,73],"tags":[],"class_list":["post-12073","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles","category-property-in-spain"],"yoast_head":"\nImmobilie in Spanien vor dem Kauf pr\u00fcfen: Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Schritt-f\u00fcr-Schritt-Checkliste: Unterlagen und Registerausz\u00fcge, Schulden und Belastungen, Genehmigungen und Legalit\u00e4t, Rechnungen, Risikopr\u00fcfung und was vor dem Notartermin zu pr\u00fcfen ist.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" 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