{"id":443955,"date":"2021-09-24T15:22:03","date_gmt":"2021-09-24T12:22:03","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=443955"},"modified":"2025-12-05T21:05:44","modified_gmt":"2025-12-05T18:05:44","slug":"reverse-mortgage-in-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/de\/articles\/property-in-spain\/reverse-mortgage-in-spain","title":{"rendered":"Umkehrhypothek in Spanien: Wie funktioniert das?"},"content":{"rendered":"

Der Einsatz von Hypothekenprodukten ist in Spanien<\/a> sowohl bei der einheimischen Bev\u00f6lkerung als auch bei Ausl\u00e4ndern eine g\u00e4ngige Praxis beim Immobilienkauf. Der erste Hypothekenboom ereignete sich im Land in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts, als mit dem aktiven Bau neuer Wohnimmobilien und Einrichtungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Tourismussektors begonnen wurde. In dieser Zeit begannen die Bewohner l\u00e4ndlicher Regionen auf der Suche nach h\u00f6herem Einkommen und einem besseren Leben massenhaft in die Gro\u00dfst\u00e4dte zu ziehen. St\u00e4dte wie Madrid, Barcelona und Bilbao bekamen den Bev\u00f6lkerungszuzug besonders stark zu sp\u00fcren. Unter neuen Stadtbewohnern und Investoren in touristische Immobilien<\/a> besteht naturgem\u00e4\u00df eine hohe Nachfrage nach dem Kauf von Wohnraum und damit nach einer Hypothek. Zun\u00e4chst bot der Bautr\u00e4ger und\/oder Bautr\u00e4ger Wohnraum zum Verkauf an und alle mit dem Erwerb verbundenen Kosten wurden vom K\u00e4ufer getragen. In den Vertr\u00e4gen, oder letras para los pr\u00e9stamos hipotecarios \u2013 Briefe \u00fcber Hypothekendarlehen, wurden in der Regel der Zinssatz, die Laufzeit des Wohnungsbaudarlehens und die H\u00f6he der monatlichen Zahlungen festgelegt, und die condici\u00f3n resolutoria wurde in das Register eingetragen \u2013 eine Bedingung, unter der der K\u00e4ufer wurde der vollst\u00e4ndige Eigent\u00fcmer des Hauses. Voraussetzung hierf\u00fcr war in der Regel die rechtzeitige und vollst\u00e4ndige Zahlung des Kreditbetrages. \"Umkehrhypothek In den 80er Jahren wurden schlie\u00dflich die f\u00fcr den Erhalt einer Hypothek<\/a> erforderlichen Unterlagen erstellt und es erschien auch ein Standardvertrag. Beim Abschluss einer Transaktion begannen sie mit der Ausarbeitung einer notariellen Urkunde \u2013 escritura notarial. In den 1990er Jahren erfreuten sich Hypothekendarlehen gro\u00dfer Beliebtheit und die Banken konkurrierten miteinander, immer mehr Kunden mit g\u00fcnstigen Zinsen oder anderen attraktiven Konditionen anzulocken. Die globale Finanzkrise von 2006 bis 2014 f\u00fchrte zu einem R\u00fcckgang der Nachfrage nach Hypotheken. Doch dann begann die Zahl der unterzeichneten Hypothekendarlehen wieder zu steigen und lag 2017 bei \u00fcber 300.000. Im Jahr 2020 wurden im Land rund 334.0000 Hypothekenvertr\u00e4ge zum Erwerb von Wohneigentum registriert. Derzeit wird der Hypothekenmarkt von seinen eigenen Faktoren beeinflusst. Tatsache ist, dass Spanien laut einem neuen Bericht des Nationalen Statistikinstituts die schlimmste demografische Krise seit dem B\u00fcrgerkrieg erlebt. Beispielsweise wurden im vergangenen Jahr die h\u00f6chsten Sterbef\u00e4lle und die niedrigsten Geburtenzahlen seit 1941 verzeichnet. Die Geburtenrate sank um fast 6 % und folgte damit dem Abw\u00e4rtstrend des letzten Jahrzehnts. Betrachtet man die Daten seit 2010, sieht das Bild noch trauriger aus: Die Geburtenrate ist um 30 % gesunken. Wie h\u00e4ngt das alles mit einer Hypothek zusammen, fragen Sie sich?<\/strong> Und es gibt einen Zusammenhang: Aufgrund der demografischen Krise ist der spanische Haushalt mit einer erheblichen Rentenlast belastet. In diesem Zusammenhang wurde im Land seit 2009 ein spezielles Programm mit dem Namen hipoteca inversa \u2013 Reverse Mortgage \u2013 geschaffen. Der Kern besteht darin, dass Immobilieneigent\u00fcmer in Spanien ihre H\u00e4user an eine Bank vermieten und daf\u00fcr Dividenden erhalten k\u00f6nnen, auch in Form einer lebenslangen Rente.<\/p>\n

Welche Arten von Umkehrhypotheken gibt es in Spanien? <\/h2>\n

\"Umkehrhypothek<\/p>\n

Reine Umkehrhypothek \u2013 Hipoteca inversa<\/em> pura<\/h3>\n

In der Praxis handelt es sich bei dieser Art von Hypothek um ein durch Immobilien besichertes Darlehen. Zum Beispiel hat eine Privatperson ein eigenes Zuhause, ben\u00f6tigt aber zus\u00e4tzliche Mittel. Als Immobilieneigent\u00fcmer kann er bei einem Finanzinstitut den Erhalt eines grundst\u00fccksbesicherten Darlehens beantragen. Die Bank stellt ihm ein Darlehen in H\u00f6he von 50-60 % des Immobilienwertes zur Verf\u00fcgung und die verpf\u00e4ndete Wohnung dient als Renditegarantie. Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Frist ist die Privatperson verpflichtet, die geliehenen Mittel zur\u00fcckzugeben oder, wenn kein Einkommen erzielt wird, diese Immobilie zu verkaufen, um die Schulden zu begleichen. Nach dem Tod des Eigent\u00fcmers haben seine Angeh\u00f6rigen das Recht, die Immobilie zu erben, unterliegen jedoch gleichzeitig der Verpflichtung zur R\u00fcckzahlung des Darlehens.<\/p>\n

Umkehrhypothek mit aufgeschobener Miete auf Lebenszeit \u2013 Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida<\/em><\/h3>\n

Tats\u00e4chlich umfasst es zwei Produkte gleichzeitig: einen durch Immobilien besicherten Bankkredit und eine lebenslange Rente. Zun\u00e4chst gew\u00e4hrt die Bank dem Kunden einen Standardkredit, zu dessen R\u00fcckzahlung er sich verpflichtet. Nach dem Tod des Eigent\u00fcmers k\u00f6nnen dessen Erben die Wohnung samt finanziellen Verpflichtungen erhalten. Gelingt es dem Kunden, den Kredit zu Lebzeiten zur\u00fcckzuzahlen, muss ihm die Bank Dividenden auszahlen: Beispielsweise werden von einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro jeden Monat etwa 200 Euro auf das Konto des Immobilieneigent\u00fcmers \u00fcberwiesen. Und obwohl dieser Betrag nicht nennenswert erscheint, kann er auf lange Sicht eine angenehme Rentenerh\u00f6hung sein. Der Vorteil einer lebenslangen Hypothek mit gestundeter Miete besteht darin, dass der Kreditnehmer das Recht hat, die Immobilie ein Leben lang zu nutzen. Dar\u00fcber hinaus unterliegen lebenslange Dividenden einer Vorzugsbesteuerung. [dieser Ort]<\/p>\n

Umkehrhypothek mit sofortiger lebenslanger Rente \u2013 Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata<\/em><\/h3>\n

Bei dieser Option erh\u00e4lt der Kunde ein Bankdarlehen, alle Dividenden, die ihm aus der Immobiliensicherheit zustehen, flie\u00dfen jedoch direkt in die R\u00fcckzahlung des zuvor gew\u00e4hrten Darlehens. Nach dem Tod des Eigent\u00fcmers m\u00fcssen die Erben den Restbetrag der Schulden an die Bank begleichen. Wenn der Kunde die Hypothek vollst\u00e4ndig zur\u00fcckzahlt, ist das Kreditinstitut verpflichtet, jeden Monat Geld (Miete) auf sein Konto zu \u00fcberweisen und so weiter bis zu seinem Lebensende. Wenn der Eigent\u00fcmer der Immobilie ein langes Leben f\u00fchrt, kann er w\u00e4hrend seiner gesamten Lebensdauer und bis zum Ende die zugewiesene Miete erhalten und in diesem Haus wohnen, indem er das Eigentumsrecht nutzt \u2013 den Nie\u00dfbrauch, der das Nutzungsrecht f\u00fcr jemanden impliziert das Eigentum eines anderen (in diesem Fall der Bank) mit dem Recht, daraus Eink\u00fcnfte zu erzielen, vorbehaltlich der Wahrung seiner Integrit\u00e4t, seines Wertes und seines wirtschaftlichen Zwecks. Verstirbt der Kunde vorzeitig, ohne auch nur einen wesentlichen Teil der Leibrente in Anspruch genommen zu haben, verlieren seine Erben dennoch das Recht auf diese Immobilie und m\u00fcssen den gesamten zur Begleichung der Rente geliehenen Betrag an die Bank zur\u00fcckzahlen.<\/p>\n

Verkauf mit Wohnrecht \u2013 Vivienda-Rente<\/em> <\/h3>\n

\"Umkehrhypothek Die spanische Regierung hat auch eine so interessante Option entwickelt, dass der Verkauf von Immobilien mit dem Recht des Verk\u00e4ufers auf sp\u00e4teren Aufenthalt in der Wohnung (Nie\u00dfbrauch) vorgesehen ist; Macht der Kunde vom Nie\u00dfbrauchsrecht Gebrauch, erh\u00e4lt er Geld und kann diese Wohnung f\u00fcr den Rest seines Lebens weiter nutzen. Nach dem Tod des Eigent\u00fcmers der Immobilie kann der neue Eigent\u00fcmer fast sofort das Recht \u00fcbernehmen, \u00fcber die Wohnung zu verf\u00fcgen. Bei langfristiger Betrachtung kann ein solches Gesch\u00e4ft als rentabel angesehen werden, da die Kosten f\u00fcr den Kauf einer solchen Wohnung deutlich niedriger sein werden als bei einem regul\u00e4ren Kauf und Verkauf. Es ist jedoch nicht bekannt, wie lange der neue Eigent\u00fcmer warten muss, bis er diese Wohnung nutzen kann. Der Wert der bei einer solchen Transaktion angebotenen Immobilie schwankt in der Regel erheblich, abh\u00e4ngig vom Alter des Verk\u00e4ufers. Wenn es sich um eine sehr \u00e4ltere Person handelt, die zudem einsam ist und Krankheiten hat, dann wird der Preis so nah wie m\u00f6glich am Marktpreis liegen, aber immer noch mit einem guten Rabatt. Wenn der Verk\u00e4ufer gerade erst im Ruhestand ist, kann ein solches Gesch\u00e4ft angesichts der g\u00fcnstigen Lebenserwartung in Spanien von durchschnittlich 82,3 Jahren (2020) f\u00fcr ihn sehr, sehr profitabel sein. Dar\u00fcber hinaus ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes, d.h. Orte mit st\u00e4ndigem Wohnsitz, f\u00fcr Personen \u00fcber 65 Jahre unterliegen nicht der Kapitalertragsteuer (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufskosten). Gibt es einen Vorteil f\u00fcr den K\u00e4ufer? Sicherlich! In Barcelona beispielsweise k\u00f6nnen in diesem Szenario Wohnungen im Wert von 250.000 \u2013 300.000 Euro f\u00fcr 60.000 \u2013 70.000 Euro erworben werden. Ja, es ist unwahrscheinlich, dass Sie in naher Zukunft in Ihr neues Zuhause einziehen k\u00f6nnen, aber als Investition in die Zukunft Ihrer Kinder oder Enkel k\u00f6nnte es eine tolle Idee sein. F\u00fcr die Erben des Immobilienverk\u00e4ufers sieht das Bild nicht so rosig aus: Sie k\u00f6nnen diese Wohnung nicht erben oder f\u00fcr den vom Eigent\u00fcmer festgelegten Betrag kaufen \u2013 sie verlieren vollst\u00e4ndig das Recht auf diese Wohnung.<\/p>\n

Verkauf ohne Unterkunft \u2013 Venta de la vivienda <\/h3>\n

\"Umkehrhypothek In diesem Fall verkauft der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer sein Haus und muss selbst an einen anderen Ort umziehen, um dort dauerhaft zu wohnen. Dies kann bei einem l\u00e4ngerfristigen Aufenthalt bei nahen Verwandten, im eigenen Landhaus oder in einem Pflegeheim eine Option sein. Der Eigent\u00fcmer zahlt alle Einnahmen aus dem Verkauf auf ein Bankkonto ein. Das Finanzinstitut reinvestiert und verwaltet dieses Geld und zahlt dem Rentner einen festen monatlichen Betrag. Nach dem Tod des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers k\u00f6nnen dessen Erben dieses Geld erhalten. Somit ist dies eine weitere M\u00f6glichkeit, die Einnahmen aus Immobilien sinnvoll zu nutzen und sich ein lebenslanges Zusatzeinkommen zu sichern. Zwar sollten Sie beim Verkauf Ihres Hauses genau \u00fcberlegen, wo nun Ihr st\u00e4ndiger Wohnsitz sein wird. Der K\u00e4ufer zahlt den vollen Marktwert f\u00fcr die Wohnung, was dem Verk\u00e4ufer eine gute und stabile Miete garantiert. Dar\u00fcber hinaus erfolgt eine solche Kauf- und Verkaufstransaktion sowie die Anlage der erhaltenen Eink\u00fcnfte in eine Leibrente unter Anwendung der Vorzugsbesteuerung. Das einzig Negative ist vielleicht, dass der ehemalige Eigent\u00fcmer nach Abschluss der Transaktion nicht mehr in diesem Haus wohnen und es seinen Erben vererben kann. Diese Tatsache gilt jedoch auch f\u00fcr gew\u00f6hnliche K\u00e4ufe und Verk\u00e4ufe ohne Beteiligung von Hypothekenfonds. Wussten Sie, dass es in Spanien Umkehrhypotheken gibt, und m\u00f6chten Sie davon profitieren? Wenn Sie noch Fragen zu umgekehrten Hypotheken in Spanien haben, k\u00f6nnen Sie sich an unsere Spezialisten wenden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Leitfaden f\u00fcr Eigent\u00fcmer 65+: Eigenkapital als Monats- oder Einmalzahlung nutzen und Eigentum behalten; Zinsen werden aufgeschlagen, ein Auszug ist nicht n\u00f6tig. 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