{"id":563210,"date":"2024-04-19T09:18:03","date_gmt":"2024-04-19T06:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=563210"},"modified":"2025-08-14T21:39:24","modified_gmt":"2025-08-14T18:39:24","slug":"how-to-buy-property-in-spain-complete-guide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/de\/articles\/how-to-buy-property-in-spain-complete-guide","title":{"rendered":"So kaufen Sie eine Immobilie in Spanien: eine detaillierte Anleitung"},"content":{"rendered":"<p>Der Kauf einer Immobilie, sei es ein Eigenheim oder ein Feriendomizil, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen. <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/buying-property-in-spain-as-a-foreigner\">Der Immobilienkauf in Spanien<\/a> ist in der Tat ein standardisierter und einheitlicher Prozess, der sowohl f\u00fcr B\u00fcrger und Einwohner des Landes als auch f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer gleich ist. Allerdings kann es kompliziert erscheinen, wenn Sie die wichtigsten Schritte und grundlegenden rechtlichen Regeln nicht kennen.<\/p>\n<h2> Immobilienkauf in Spanien<\/h2>\n<p> <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/sale\">Immobilien in Spanien<\/a> k\u00f6nnen zu verschiedenen Zwecken erworben werden: zur pers\u00f6nlichen Nutzung, als Investition zur Erzielung eines Gewinns aus <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/rent-out-property-in-spain\">der Vermietung<\/a> , als Investition zur Erzielung eines Gewinns aus dem Weiterverkauf usw. Diese Ziele sollten von Anfang an klar definiert sein, denn Sie bestimmen die Wahl des Objekttyps und seines Standorts. Auf jeden Fall bietet der spanische Immobilienmarkt vielf\u00e4ltige M\u00f6glichkeiten und eine gro\u00dfe Auswahl an Immobilien. Um eine Immobilie in Spanien zu erwerben, m\u00fcssen Sie von folgenden Voraussetzungen ausgehen:<\/p>\n<ul>\n<li> <strong>Der Immobilienmarkt ist nicht homogen,<\/strong> sowohl hinsichtlich der Qualit\u00e4t als auch des Investitionspotenzials. Jedes Objekt, das den K\u00e4ufer interessiert, erfordert eine individuelle Beurteilung und Analyse zu folgenden Punkten: Baualter, Entwicklerfirma, aktueller Zustand, Preis im Vergleich zum Preis vergleichbarer Immobilien in der gleichen Gegend usw. Eine solche Analyse kann unabh\u00e4ngig, durch eine Immobilienagentur oder einen unabh\u00e4ngigen Gutachter durchgef\u00fchrt werden.<\/li>\n<li> <strong>Verhandlungsm\u00f6glichkeit.<\/strong> Im Allgemeinen beinhalten die angebotenen Preise eine Verhandlungsspanne von 10 %. Wenn Sie Gl\u00fcck haben, k\u00f6nnen Sie jedoch m\u00f6glicherweise einen gr\u00f6\u00dferen Rabatt vom Verk\u00e4ufer erhalten.<\/li>\n<li> <strong>Finanzierung durch Dritte.<\/strong> Wenn Sie nicht in Spanien leben und <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/mortgage-in-spain\">eine Immobilie mit einer Hypothek kaufen<\/a> m\u00f6chten, bedenken Sie, dass nicht alle spanischen Banken in dieser Richtung mit gebietsfremden Ausl\u00e4ndern zusammenarbeiten. Die Auswahl einer geeigneten Bank sollte so fr\u00fch wie m\u00f6glich beginnen, denn&#8230; Der Hypothekendarlehensprozess kann mehrere Wochen und manchmal Monate dauern, und dies ist ein Zeitfaktor, der ber\u00fccksichtigt werden sollte.<\/li>\n<\/ul>\n<p> Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, der eine Immobilie in Spanien kauft, muss ein Verwaltungsverfahren durchlaufen, das wir in f\u00fcnf Phasen unterteilt haben:<\/p>\n<h2> SCHRITT 1: Schritte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags<\/h2>\n<p> Jede Transaktion erfordert eine vorbereitende Vorbereitung. Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer muss <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/get-a-nie-in-spain\">eine NIE-Nummer erhalten<\/a> , <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/opening-a-bank-account-in-spain\">ein Konto bei einer spanischen Bank er\u00f6ffnen<\/a> und au\u00dferdem eine Vollmacht zur Vertretung seiner Interessen ausstellen, wenn der gesamte Kauf- und Verkaufsprozess an eine andere Person delegiert wird.<\/p>\n<h3> Erhalten einer Ausl\u00e4nderidentifikationsnummer (NIE)<\/h3>\n<p> <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/how-to-get-nie-in-spain\">Die NIE<\/a> ist eine pers\u00f6nliche, eindeutige Identifikationsnummer, die alle Ausl\u00e4nder haben m\u00fcssen, die in Spanien Immobilien kaufen. Es wird in Spanien von der Polizeibeh\u00f6rde f\u00fcr die Arbeit mit ausl\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrgern ausgestellt. Wichtige Voraussetzungen f\u00fcr den Erhalt einer NIE: Der Antragsteller muss sich legal in Spanien aufhalten (z. B. \u00fcber ein Visum verf\u00fcgen oder Staatsb\u00fcrger oder Einwohner eines anderen Landes mit dem Recht auf visumfreie Einreise nach Spanien sein) und au\u00dferdem die Gr\u00fcnde daf\u00fcr angeben beantragt eine NIE (Immobilienkauf \u2013 einer der h\u00e4ufigsten Gr\u00fcnde). Sie k\u00f6nnen eine NIE-Nummer auch bei spanischen Botschaften und Konsulaten im Ausland erhalten. Bedenken Sie, dass dieser Vorgang mehrere Wochen dauern kann. Die NIE ist f\u00fcr die sp\u00e4tere Erf\u00fcllung steuerlicher Verpflichtungen, die direkt mit dem Eigentum zusammenh\u00e4ngen, sowie f\u00fcr die Eintragung des k\u00fcnftigen Kaufs in das Grundbuch unbedingt erforderlich. Wenn Sie im Ausland leben, keine NIE haben, den Kauf einer Immobilie in Spanien planen, aber kein spanisches Konsulat in der N\u00e4he haben, ist es am einfachsten und bequemsten, Ihrem Vertreter in Spanien (Immobilien) eine Vollmacht auszustellen (Bevollm\u00e4chtigter, Anwalt oder Steuerberater), um dies rechtzeitig f\u00fcr Sie anzufordern. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt und mit einer Apostille beglaubigt werden. Es muss au\u00dferdem von einem vereidigten \u00dcbersetzer (Traductor jurado) ins Spanische \u00fcbersetzt werden.<\/p>\n<h3> Er\u00f6ffnung eines Bankkontos in Spanien<\/h3>\n<p> Ein Bankkonto ist eine zwingende Voraussetzung. Zun\u00e4chst muss der Betrag, der zum Abschluss der Kauf- und Verkaufstransaktion und zur Zahlung der damit verbundenen Steuern und Kosten erforderlich ist, auf das Konto \u00fcberwiesen werden. Zweitens werden k\u00fcnftig die laufenden Nebenkosten, Steuern und Versicherungen vom Konto abgebucht. Zur Beantragung einer Hypothek geh\u00f6rt auch die Er\u00f6ffnung eines Kontos bei einer kreditgebenden Bank. Sie k\u00f6nnen pers\u00f6nlich <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/opening-bank-account-in-spain-in-2023\">ein Konto bei jeder spanischen Bank er\u00f6ffnen<\/a> . Anforderungen und Bedingungen f\u00fcr die Kontoer\u00f6ffnung variieren je nach Bank stark, insbesondere ist der Besitz einer NIE nicht notwendig, aber w\u00fcnschenswert. Bei einigen spanischen Banken k\u00f6nnen Sie ein Konto per Vollmacht er\u00f6ffnen. Wenn also eine Vollmacht zur Erlangung einer NIE ausgestellt wird, k\u00f6nnen Sie auch eine Klausel \u00fcber die Vertretung bei Finanzinstituten hinzuf\u00fcgen. In jedem Fall wird empfohlen, einen Zugang zum Internet-Banking anzufordern, um Ihr Konto aus der Ferne zu verwalten.<\/p>\n<h3> Darstellung<\/h3>\n<p> Der K\u00e4ufer entscheidet, ob er bei der Transaktion pers\u00f6nlich anwesend ist oder ob er den Kauf und Verkauf durch einen Vertreter formalisieren wird. Bei Handlungen durch einen Vertreter muss <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/power-of-attorney-in-spain\">die Vollmacht<\/a> notariell beglaubigt und zum Zeitpunkt der Unterzeichnung g\u00fcltig sein; Es muss au\u00dferdem ordnungsgem\u00e4\u00df apostilliert oder legalisiert sein (wenn es in einem Land ausgestellt wurde, das das Haager \u00dcbereinkommen vom 5. Oktober 1961 nicht unterzeichnet hat) und von einer beglaubigten \u00dcbersetzung ins Spanische begleitet sein. Es ist auch m\u00f6glich, eine solche Vollmacht beim spanischen Konsulat auszustellen \u2013 sofort auf Spanisch und ohne dass eine zus\u00e4tzliche Legalisierung erforderlich ist. Der Vollmacht m\u00fcssen Kopien von Ausweisdokumenten oder Reisep\u00e4ssen sowie die NIE aller Vollmachtgeber beiliegen. Handelt es sich beim K\u00e4ufer um eine juristische Person, m\u00fcssen Sie angeben, in welcher Qualit\u00e4t der einzelne Vertreter handelt: Treuh\u00e4nder, Alleingesch\u00e4ftsf\u00fchrer, Mit- oder Mitgesch\u00e4ftsf\u00fchrer, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer usw. Der Vollmacht m\u00fcssen neben einer Kopie des Personalausweises des Vertreters auch ein Dokument zur Best\u00e4tigung seiner Vollmacht sowie ein Auszug aus dem zust\u00e4ndigen Register der juristischen Personen beiliegen.<\/p>\n<h2> STUFE 2: Vorl\u00e4ufige Pr\u00fcfung der Immobilie und der Reinheit der Transaktion<\/h2>\n<p> Die Besichtigung der Immobilie durch einen Anwalt oder professionellen Immobilienmakler ist ein obligatorischer Schritt der Transaktion, der niemals vernachl\u00e4ssigt werden sollte. In dieser Phase werden alle Unterlagen zum Eigentum am Objekt, zu bestehenden Schulden und Belastungen sowie zur Einhaltung weiterer Anforderungen der geltenden Gesetzgebung angefordert und analysiert.<\/p>\n<h3> Grundlegende Dokumente, die beschafft und \u00fcberpr\u00fcft werden m\u00fcssen:<\/h3>\n<ol>\n<li> <strong>Auszug aus dem Grundbuch ( <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/what-is-a-nota-simple-informativa\">Nota Simple Informativa<\/a> ):<\/strong> Es zeigt alle Eigent\u00fcmer der Immobilie mit Angabe ihrer Anteile, Eigenschaften der Immobilie, aktueller Beschr\u00e4nkungen und Belastungen, einschlie\u00dflich Hypotheken. Der Auszug ist ein \u00f6ffentliches Dokument und kann von absolut jeder Person ohne Zustimmung des Eigent\u00fcmers angefordert werden.<\/li>\n<li> <strong>Ein Auszug aus dem Kataster, der den ungef\u00e4hren Marktwert der Immobilie Valor de Referencia angibt:<\/strong> Die erhaltenen Informationen erm\u00f6glichen es Ihnen, im Voraus die Steuern zu berechnen, die der K\u00e4ufer zahlen muss. Der ungef\u00e4hre Marktwert, der im Kataster gespeichert ist und regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberpr\u00fcft wird, stimmt m\u00f6glicherweise nicht mit dem tats\u00e4chlichen Preis des Kauf- und Verkaufsgesch\u00e4fts \u00fcberein (in der Regel ist er h\u00f6her), aber daraus werden eine Reihe von Steuern berechnet .<\/li>\n<li> <strong>Quittung f\u00fcr die Zahlung der j\u00e4hrlichen Immobiliensteuer \u2013 <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/what-is-ibi-tax\">Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)<\/a> .<\/strong> Der Verk\u00e4ufer ist verpflichtet, die letzte Quittung \u00fcber die Zahlung dieser Steuer vorzulegen (zuk\u00fcnftig wird diese auch vom Notar verlangt). Dieses Dokument best\u00e4tigt, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs alle Steuerpflichten f\u00fcr die Immobilie erf\u00fcllt wurden. Um sicherzugehen, dass Sie keine Schulden aus fr\u00fcheren Jahren haben, k\u00f6nnen Sie auch eine Abwesenheitsbescheinigung oder fr\u00fchere Quittungen anfordern. Es ist wichtig zu bedenken, dass Steuerschulden im Falle der Insolvenz des Vorbesitzers als Belastung der Immobilie selbst geltend gemacht werden k\u00f6nnen. Infolgedessen muss der neue Eigent\u00fcmer die aufgetretenen Probleme l\u00f6sen. Dar\u00fcber hinaus kann der Kaufvertrag eine anteilige Aufteilung der Steuer des laufenden Jahres zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer vorsehen, was eine f\u00fcr beide Parteien faire L\u00f6sung darstellt.<\/li>\n<li> <strong>Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung:<\/strong> wenn das Objekt Teil einer Wohnanlage\/Urbanisation ist, d.h. Es gibt eine Eigent\u00fcmergemeinschaft und Gemeinschaftsr\u00e4ume (Schwimmbad, Garten, Aufzug, Innenhof, Garage, Solarium usw.). Es wird dringend empfohlen, das aktuelle Protokoll der Hauptversammlung einzusehen. Dieses Protokoll enth\u00e4lt Entscheidungen \u00fcber Notbeitr\u00e4ge, Schuldner, offene Verfahren, neue Vorschriften und andere wichtige Themen.<\/li>\n<li> <strong>Stadtplanungszertifikat:<\/strong> Es ist zun\u00e4chst einmal beim Grundst\u00fcckskauf erforderlich, denn enth\u00e4lt Informationen \u00fcber die Grundst\u00fcckskategorie (st\u00e4dtisch, l\u00e4ndlich usw.), die Art und das Gebiet der zul\u00e4ssigen Bebauung.<\/li>\n<li> <strong>Unbedenklichkeitsbescheinigung gegen\u00fcber der Eigent\u00fcmergemeinschaft:<\/strong> Wenn die Immobilie Teil einer Eigent\u00fcmergemeinschaft ist (Mehrfamilienhaus, Wohnanlage, Urbanisation usw.), muss beim Vorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaft eine Bescheinigung \u00fcber die Nichtschuldenquote gegen\u00fcber der Eigent\u00fcmergemeinschaft beantragt werden oder Verwaltungsgesellschaft. Der Notar, der die Transaktion beurkundet, muss au\u00dferdem pr\u00fcfen, ob keine Schulden bestehen. Sollten nach der Transaktion Schulden entstehen, haftet der K\u00e4ufer f\u00fcr einen Teil des Jahres, in dem die Immobilie erworben wurde, und f\u00fcr die drei Jahre davor.<\/li>\n<li> <strong>Die Satzung f\u00fcr Eigentumswohnungen (Estatutos de la Comunidad de Propietarios)<\/strong> ist das wichtigste Dokument, das die Regeln und Vorschriften regelt, die alle Bewohner einhalten m\u00fcssen. Dabei wird besonderes Augenmerk auf Einschr\u00e4nkungen gelegt: das Erscheinungsbild von Fassaden, Terrassen, Balkonen, Markisen, Vord\u00e4chern usw. Die Charta sieht auch Beschr\u00e4nkungen oder Verbote f\u00fcr kurzfristige touristische Vermietungen vor.<\/li>\n<li> <strong><a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/tourist-license-in-spain\">Touristische Vermietungslizenz<\/a> (Licencia de viviendas de uso tur\u00edstico):<\/strong> Verf\u00fcgt die Immobilie \u00fcber eine Touristenlizenz und beabsichtigt der K\u00e4ufer, diese T\u00e4tigkeit fortzusetzen, ist zu pr\u00fcfen, ob die bestehende Lizenz auf den Namen des neuen Eigent\u00fcmers erneut ausgestellt werden kann. Die Verwaltungsgesetze im Bereich der touristischen Vermietung und Lizenzierung sind in jeder Region unterschiedlich. Verf\u00fcgt die Immobilie nicht \u00fcber eine Touristenlizenz und wird die Immobilie zum Zweck der kurzfristigen Vermietung erworben, empfiehlt es sich, eine vorl\u00e4ufige st\u00e4dtebauliche Analyse durchzuf\u00fchren: Pr\u00fcfen Sie, ob die Immobilie f\u00fcr die Nutzung als Touristenunterkunft gem\u00e4\u00df \u00a7 100 BGB geeignet ist aktuelle Anforderungen und ob in der jeweiligen Gemeinde ein Verbot f\u00fcr die Erteilung von Touristenlizenzen besteht.<\/li>\n<li> <strong>Betriebslizenz:<\/strong> Wenn R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr eine bestimmte wirtschaftliche T\u00e4tigkeit vorgesehen sind und der K\u00e4ufer beabsichtigt, die bestehende Lizenz beizubehalten, m\u00fcssen die \u00f6rtlichen Vorschriften hinsichtlich der \u00dcbertragbarkeit dieser Lizenz \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/li>\n<li> <strong>Lizenz f\u00fcr Bauarbeiten und Lizenz zur Erstnutzung (Licencia de obras und Licencia de primera ocupaci\u00f3n).<\/strong> Beim Kauf einer Immobilie in Spanien in der Bauphase ist es wichtig, die Verf\u00fcgbarkeit einer Baugenehmigung (Licencia de obras) zu pr\u00fcfen, die die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Arbeiten best\u00e4tigt. F\u00fcr die Inbetriebnahme von Wohnungen ist eine Lizenz zur Erstnutzung erforderlich, die die Einhaltung der Wohn- und Sanit\u00e4rstandards gew\u00e4hrleistet. Im Falle eines Zweitmarktes kann eine Zweitwohnlizenz oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (C\u00e9dula de habitabilidad) erforderlich sein.<\/li>\n<li> <strong>Technischer Bericht \u00fcber den Zustand des Geb\u00e4udes (Certificado de Inspecci\u00f3n T\u00e9cnica del Edificio).<\/strong> Je nach Region Spaniens wird das Dokument, das den technischen Zustand des Geb\u00e4udes best\u00e4tigt, unterschiedlich bezeichnet: Informe de evaluaci\u00f3n del edificio de viviendas in der Valencianischen Gemeinschaft (f\u00fcr Geb\u00e4ude, die \u00e4lter als 50 Jahre sind, sowohl Mehrfamilien- als auch Einzelgeb\u00e4ude), Informe de Evaluaci\u00f3n de Edificios in Murcia, Certificado de Aptitud del Edificio in Katalonien usw. Der Hauptzweck des Zertifikats besteht darin, den technischen Zustand des Geb\u00e4udes, seine Hauptmerkmale, die Einhaltung der geltenden Gesetzgebung sowie die Energieeffizienzklasse zu dokumentieren.<\/li>\n<li> <strong><a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/all-about-energy-certificate-in-spain\">Energieausweis<\/a> (Certificado de eficiencia energ\u00e9tica).<\/strong> Derzeit ist dieses Dokument nicht nur f\u00fcr den Abschluss einer Transaktion, sondern sogar f\u00fcr die Ver\u00f6ffentlichung einer Anzeige f\u00fcr den Verkauf von Immobilien erforderlich. Das Zertifikat spiegelt die der Anlage zugeordnete Energieeffizienzklasse wider. Einige Banken bieten verg\u00fcnstigte Hypothekenkonditionen f\u00fcr Immobilien mit einer hohen Energieeffizienzklasse an.<\/li>\n<\/ol>\n<p> Bei der Vorabkontrolle w\u00e4re es sinnvoll, sicherzustellen, dass keine Eindringlinge im Haus sind und ob Mieter anwesend sind oder nicht. Ein Eigent\u00fcmerwechsel einer Immobilie in Spanien zieht nicht automatisch die Notwendigkeit nach sich, dass der Mieter die Immobilie verlassen muss, insbesondere wenn er alle vertraglichen Verpflichtungen bez\u00fcglich der Miete erf\u00fcllt. Die Gesetzgebung des Landes sch\u00fctzt die Rechte der Mieter und erm\u00f6glicht ihnen, auf der Grundlage des aktuellen Mietvertrags und aller gesetzlich vorgesehenen Verl\u00e4ngerungen weiterhin in einer Wohnung oder einem Haus zu wohnen. Vergessen Sie auch nicht, dass Mieter gesetzlich ein Vorkaufsrecht haben, wenn ihre Wohnung zum Verkauf angeboten wird. Sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist, ist der Verk\u00e4ufer\/Vermieter verpflichtet, die Mieter \u00fcber den Verkauf zu informieren und von ihnen einen schriftlichen Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht einzuholen. Die Situation kann noch komplizierter sein, wenn die Wohnung von Einbrechern oder nicht zahlenden Mietern bewohnt wird. Gerichtliche R\u00e4umungsverfahren k\u00f6nnen langwierig und komplex sein, sodass viele potenzielle K\u00e4ufer den Deal bereits in der Phase der Analyse der Situation ablehnen. Idealerweise sollte die Immobilie zum Zeitpunkt der Transaktion, der in der Regel im Kaufvertrag festgelegt ist, frei von Mietern und Nutzern sein.<\/p>\n<h2> STUFE 3. Ausarbeitung und Unterzeichnung privater Vertr\u00e4ge<\/h2>\n<p> Vor der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Kaufvertrags unterzeichnen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer in der Regel eine oder mehrere private Vereinbarungen. Es gibt keine klaren Regeln und Anforderungen in dieser Angelegenheit: Die Wahl der Vertr\u00e4ge wird durch Vereinbarung der Parteien bestimmt. Die h\u00e4ufigsten privaten Vereinbarungen, die der notariellen Beurkundung einer Transaktion vorangehen, sind: Reservierungsvereinbarung, <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/all-about-deposit-agreement-in-spain-contrato-de-arras\">Anzahlungsvereinbarung<\/a> , Vereinbarung \u00fcber das R\u00fccknahmerecht, privater Kauf- und Verkaufsvertrag.<\/p>\n<h3> Reservierungsvereinbarung (Contrato de reserva)<\/h3>\n<p> Oft braucht der K\u00e4ufer nach der Besichtigung einer Immobilie, auch wenn sie ihm gef\u00e4llt, Zeit, um eine Entscheidung zu treffen, Unterlagen zu studieren und m\u00f6glicherweise mit dem Verk\u00e4ufer \u00fcber den Preis zu verhandeln. In solchen F\u00e4llen kann der Verk\u00e4ufer selbst oder die Immobilienagentur den K\u00e4ufer auffordern, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen, um die Immobilie vor\u00fcbergehend zum Verkauf anzubieten. Der Inhalt einer solchen Vereinbarung kann im Einzelfall erheblich unterschiedlich sein, ihr Hauptzweck besteht jedoch darin, das Interesse des K\u00e4ufers an der Immobilie zu best\u00e4tigen und diese bis zu einem bestimmten Datum zu reservieren, an dem die entsprechende Kautionsvereinbarung oder der Kauf- und Verkaufsvertrag selbst unterzeichnet wird. Es wird empfohlen, die Reservierungsvereinbarung (wie auch alle anderen Vereinbarungen) von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen, da diese Vereinbarung in der Praxis als Vorvereinbarung oder sogar als Anzahlungsvereinbarung mit wirtschaftlichen Folgen f\u00fcr beide Parteien anerkannt werden kann.<\/p>\n<h3> Kautionsvereinbarung (Contrato de arras)<\/h3>\n<p> Die Kautionsvereinbarung, in Spanien als \u201eContrato de Arras\u201c bekannt, ist sehr wichtig, weil&#8230; dient als offizielle Best\u00e4tigung der Einigung zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer in allen wesentlichen Fragen der Transaktion. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments best\u00e4tigen die Parteien ihre Bereitschaft, mit der Ausf\u00fchrung eines notariell beglaubigten Kaufvertrags fortzufahren. Bei Abschluss eines Anzahlungsvertrags zahlt der K\u00e4ufer einen Betrag zwischen 5 und 15 % des Transaktionspreises. Dieser Betrag wird im Vertrag festgelegt und anschlie\u00dfend bei der endg\u00fcltigen Berechnung zum Zeitpunkt der notariellen Eintragung der Transaktion ber\u00fccksichtigt. Somit sichert die Kautionsvereinbarung nicht nur die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen, sondern bietet auch eine finanzielle Garantie f\u00fcr deren Ausf\u00fchrung, was den Prozess des Immobilienkaufs in Spanien f\u00fcr beide Parteien vorhersehbarer und sicherer macht. Die Bedingungen der Einlagenvereinbarung sollten erstens nicht im Widerspruch zu den Normen der geltenden Gesetzgebung stehen; Zweitens sind sie f\u00fcr beide Parteien bindend. Nach Unterzeichnung des Kautionsvertrags wird das Immobilienobjekt f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum f\u00fcr den K\u00e4ufer reserviert, in dem die Transaktion vorbereitet wird (ein Dokumentenpaket f\u00fcr den Notar wird gesammelt, finanzielle Fragen werden gekl\u00e4rt (Geld\u00fcberweisung auf ein spanisches Konto, Genehmigung eines Hypothekendarlehens usw.)). In Spanien gibt es verschiedene Arten von Einlagenvereinbarungen. Am gebr\u00e4uchlichsten ist <strong>das Contrato de arras penitenciales.<\/strong> Er kann jederzeit von beiden Parteien gek\u00fcndigt werden, wobei die K\u00fcndigungsbedingungen im Vertrag selbst klar festgelegt oder gesetzlich geregelt sein m\u00fcssen. Im Falle einer Ablehnung der Transaktion k\u00f6nnen die Folgen f\u00fcr die Parteien unterschiedlich sein. F\u00fchrt der K\u00e4ufer die K\u00fcndigung ohne wichtigen Grund durch, verf\u00e4llt ihm die bereits geleistete Anzahlung als Entsch\u00e4digung f\u00fcr die Vertragsverletzung. Im Falle einer Stornierung der Transaktion aufgrund von Handlungen des Verk\u00e4ufers ist dieser nicht nur zur R\u00fcckerstattung der Anzahlung, sondern auch zur Zahlung einer zus\u00e4tzlichen Entsch\u00e4digung in gleicher H\u00f6he verpflichtet. Ein Sonderfall gilt f\u00fcr Situationen, in denen die Verweigerung der Bereitstellung eines Hypothekendarlehens zum Scheitern der Transaktion f\u00fchrt. Diese Bedingung kann im Voraus festgelegt werden und verpflichtet den Verk\u00e4ufer, nur den Betrag der Anzahlung ohne Entsch\u00e4digung zur\u00fcckzuzahlen.<\/p>\n<h3> Vereinbarung \u00fcber das R\u00fccknahmerecht (Contrato de opci\u00f3n de compra)<\/h3>\n<p> Bei einem Zwangsvollstreckungsvertrag handelt es sich um einen Vorvertrag, bei dem der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer das ausschlie\u00dfliche Recht einr\u00e4umt, innerhalb einer bestimmten Frist und unter bestimmten Bedingungen \u00fcber das endg\u00fcltige Gesch\u00e4ft zu entscheiden. In der Regel wird auf diese Weise ein Mietvertrag mit Kaufoption abgeschlossen. Die Laufzeit eines solchen Vertrages kann zwischen mehreren Monaten und mehreren Jahren liegen, bei einem Mietvertrag kann es sein, dass die gesamte Miete bei der Endabrechnung ber\u00fccksichtigt wird. Ein wichtiger Punkt ist die obligatorische schriftliche Mitteilung des K\u00e4ufers an den Verk\u00e4ufer \u00fcber die Absicht, das Kaufrecht vor Ablauf des Vertrages auszu\u00fcben. Es empfiehlt sich, diesen Vertrag notariell zu beurkunden und ins Grundbuch einzutragen: Dadurch erh\u00e4lt der K\u00e4ufer ein Vorkaufsrecht und ist vor Anspr\u00fcchen Dritter gesch\u00fctzt, die ebenfalls am Kauf der Immobilie interessiert sind.<\/p>\n<h3> Privater Kaufvertrag (Contrato de compraventa privado)<\/h3>\n<p> Hierbei handelt es sich um eine weitere vorl\u00e4ufige Vereinbarung, die vor der notariellen Beurkundung der Transaktion unterzeichnet wird. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung muss die Pr\u00fcfung des Objekts und der Unterlagen vollst\u00e4ndig abgeschlossen sein. Der Vertrag enth\u00e4lt eine vollst\u00e4ndige Beschreibung des Gegenstands, der Bedingungen, Rechte und Pflichten der Parteien. Oftmals leistet der K\u00e4ufer dem Verk\u00e4ufer bei Vertragsabschluss eine weitere Anzahlung.<\/p>\n<h2> SCHRITT 4: Ausf\u00fchrung einer notariellen Kaufurkunde<\/h2>\n<p> Die notarielle Beurkundung der Kaufurkunde ist die Phase, in der die Kauf- und Verkaufstransaktion offiziell formalisiert wird. Die Unterzeichnung erfolgt im B\u00fcro eines von den Parteien gew\u00e4hlten Notars, in den meisten F\u00e4llen wird diese Wahl vom K\u00e4ufer getroffen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung m\u00fcssen alle Fragen im Zusammenhang mit der Immobiliendokumentation, ihren Belastungen, Zahlungsbedingungen und anderen Aspekten gekl\u00e4rt sein. Der Notar gibt den Inhalt der Urkunde oder ihrer wesentlichen Teile bekannt, woraufhin die Parteien ihr Einverst\u00e4ndnis durch Unterzeichnung der Urkunde zum Ausdruck bringen. Wenn eine der Parteien kein Spanisch spricht, ist die Unterst\u00fctzung eines Dolmetschers erforderlich. Es ist nicht notwendig, dass es sich um einen zertifizierten oder offiziellen \u00dcbersetzer handelt: Jeder, der Spanisch spricht, kann helfen. Der \u00dcbersetzer best\u00e4tigt in eigener Verantwortung die \u00dcbereinstimmung des Originals mit der von ihm angefertigten \u00dcbersetzung und unterzeichnet gemeinsam mit Verk\u00e4ufer, K\u00e4ufer und Notar die notarielle Urkunde. Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verk\u00e4ufer verpflichtet, den aus der Transaktion erzielten Gewinn zu versteuern. Wenn der Verk\u00e4ufer nicht in Spanien ans\u00e4ssig ist, muss der K\u00e4ufer aus steuerlichen Gr\u00fcnden 3 % des Transaktionsbetrags einbehalten und diesen Einbehalt innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Kaufvertrags unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars an die Steuerbeh\u00f6rden \u00fcberweisen 211 (wir empfehlen, die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen). Dieser Betrag muss in der Kaufurkunde angegeben werden. Anschlie\u00dfend muss der Verk\u00e4ufer selbst die endg\u00fcltige Steuerberechnung vornehmen, indem er das Formular 210 an die Steuerbeh\u00f6rden \u00fcbermittelt. Der staatliche Steuerdienst erstattet entweder den \u00dcberschuss des zuvor einbehaltenen und gezahlten Betrags oder berechnet eine zus\u00e4tzliche Steuer f\u00fcr die Zahlung. Bei der Unterzeichnung einer Transaktion im Beisein eines Notars sind folgende Unterlagen erforderlich:<\/p>\n<ul>\n<li> Ausweisdokumente f\u00fcr alle Teilnehmer (Reisepass oder Personalausweis und NIE oder Aufenthaltserlaubnis f\u00fcr Ausl\u00e4nder).<\/li>\n<li> Notarielle Urkunde \u00fcber den Erwerb einer Immobilie durch den Verk\u00e4ufer (Kaufvertrag, Schenkungsurkunde, Erbschaftsurkunde usw.).<\/li>\n<li> Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Lizenz zur Erst- oder Zweitbelegung (nicht in allen Regionen Spaniens erforderlich).<\/li>\n<li> Energieausweis.<\/li>\n<li> Wenn Sie eine Wohnung von einem Bautr\u00e4ger kaufen, erhalten Sie eine Versicherungspolice mit einer Laufzeit von 10 Jahren.<\/li>\n<li> Unbedenklichkeitsbescheinigung gegen\u00fcber der Eigent\u00fcmergemeinschaft.<\/li>\n<li> Letzter Einkommensteuerbeleg (IBI).<\/li>\n<li> Bescheinigung \u00fcber das Fehlen von Steuerschulden.<\/li>\n<li> Best\u00e4tigung der Anzahlung und anderer Vorauszahlungen.<\/li>\n<li> Ein Bankscheck \u00fcber den Restbetrag, der dem Verk\u00e4ufer ausgeh\u00e4ndigt wird.<\/li>\n<\/ul>\n<p> Handelt es sich bei einer der Parteien um eine juristische Person, m\u00fcssen Sie auch Angaben zu den tats\u00e4chlichen Eigent\u00fcmern machen, also zu Personen, die einen Anteil am genehmigten Kapital von mehr als 25 % an dieser juristischen Person besitzen. Eine in Spanien \u00fcbliche Zahlungsmethode ist ein von einer spanischen Bank ausgestellter Bankscheck, der die Zahlung garantiert. Somit erfolgen Zahlung und Geldeingang sofort und fallen mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags zusammen. Eine Kopie des Schecks wird zusammen mit der notariellen Urkunde hinterlegt. Auf Wunsch k\u00f6nnen sich die Parteien auch f\u00fcr eine Bank\u00fcberweisung entscheiden, zumal viele Banken neuerdings auch die M\u00f6glichkeit der Soforteinzahlung unterst\u00fctzen. Die Schl\u00fcssel\u00fcbergabe erfolgt gleichzeitig mit der Bezahlung.<\/p>\n<h2> SCHRITT 5: Handlungen des K\u00e4ufers nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde<\/h2>\n<p> Nach der Unterzeichnung <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/la-escritura-publica-what-you-need-to-know\">des Kaufvertrags<\/a> muss der K\u00e4ufer eine Reihe von Verwaltungsverfahren und anderen Formalit\u00e4ten durchlaufen. Hier sind die wichtigsten:<\/p>\n<h3> Zahlung der mit der Transaktion verbundenen Steuern<\/h3>\n<p> Wenn Sie ein neues Geb\u00e4ude kaufen:<\/p>\n<ul>\n<li> Es ist <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/articles\/all-about-vat-in-spain\">die Mehrwertsteuer (IVA)<\/a> zu zahlen, die 10 % des Transaktionspreises f\u00fcr Wohnimmobilien und 21 % f\u00fcr Gewerbeimmobilien oder im Bau befindliche Immobilien betr\u00e4gt.<\/li>\n<li> Zus\u00e4tzlich zur Mehrwertsteuer muss der K\u00e4ufer die Stempelsteuer (Actos Jur\u00eddicos Documentados \u2013 AJD) entrichten, deren H\u00f6he von der Autonomen Gemeinschaft abh\u00e4ngt und in der Regel etwa 0,4 bis 1,5 % des Transaktionspreises betr\u00e4gt.<\/li>\n<li> Die Notargeb\u00fchr betr\u00e4gt 0,2 bis 0,5 % des Transaktionspreises.<\/li>\n<\/ul>\n<p> Der K\u00e4ufer zahlt auch f\u00fcr seine Kopie des Kaufvertrags \u2013 etwa 0,15 Cent pro Seite des Dokuments. Wenn Sie Immobilien auf dem Zweitmarkt kaufen:<\/p>\n<ul>\n<li> Der K\u00e4ufer muss eine \u00dcbertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales \u2013 TPO) zahlen, deren H\u00f6he ebenfalls von der Autonomen Gemeinschaft abh\u00e4ngt und zwischen 4 % und 11 % variiert. Wenn der Verk\u00e4ufer eine juristische Person ist, wird h\u00f6chstwahrscheinlich anstelle der TPO die IVA in H\u00f6he eines allgemeinen Satzes von 21 % berechnet.<\/li>\n<li> Die Notargeb\u00fchr betr\u00e4gt 0,2 bis 0,5 % des Transaktionspreises.<\/li>\n<li> Der K\u00e4ufer zahlt auch f\u00fcr seine Kopie des Kaufvertrags \u2013 etwa 0,15 Cent pro Seite des Dokuments.<\/li>\n<\/ul>\n<p> Der Verk\u00e4ufer zahlt:<\/p>\n<ul>\n<li> Grundwertsteuer (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana \u2013 IIVTNU), bekannt als Plusval\u00eda. Tarife und Quoten werden auf kommunaler Ebene festgelegt.<\/li>\n<li> Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas \u2013 IRPF f\u00fcr Steuerinl\u00e4nder oder Impuesto sobre la Renta de No Residentes \u2013 INRR f\u00fcr Steuerausl\u00e4nder), die als Differenz zwischen den Anschaffungs- und Verkaufskosten abz\u00fcglich einer Zahl berechnet wird von Steuern und Spesen.<\/li>\n<\/ul>\n<h3> Eintragung der Transaktion im Grundbuch (Registro de propiedad)<\/h3>\n<p> Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit eines Notars und der Zahlung der Steuern muss die Transaktion im Grundbuch eingetragen werden. Wenn <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/mortgage-in-spain\">eine Hypothek f\u00fcr den Erwerb einer Immobilie in Spanien vergeben wurde,<\/a> ist auch der Hypothekenvertrag registrierungspflichtig. In der Regel werden alle Unterlagen vom Notar selbst an das Handelsregister \u00fcbermittelt und der K\u00e4ufer muss sich mit dieser Angelegenheit nicht befassen. Die staatliche Geb\u00fchr f\u00fcr Registrierungsma\u00dfnahmen wird nach einem progressiven Tarif berechnet und liegt zwischen 0,1 und 0,25 % des Transaktionspreises.<\/p>\n<h2> Andere Formalit\u00e4ten<\/h2>\n<p> Sie k\u00f6nnen sofort nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit anderen Formalit\u00e4ten beginnen, ohne auf die endg\u00fcltige Eintragung der Eigentums\u00fcbertragung im Register warten zu m\u00fcssen. Der erste Schritt besteht darin, den Vorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaft und die Verwaltungsgesellschaft \u00fcber den Eigent\u00fcmerwechsel und die Notwendigkeit einer Neuanmeldung der Quoten f\u00fcr die Eigentumswohnung auf eine neue Person zu informieren. Am bequemsten geht es mit der Verkn\u00fcpfung mit Ihrem Konto, von dem die Abbuchung automatisch erfolgt. Au\u00dferdem ist es unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich, <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/registration-of-utilities-to-the-new-property-owner\">die Vertr\u00e4ge f\u00fcr Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas) mit dem neuen Eigent\u00fcmer zu erneuern<\/a> und <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/insurance-in-spain-for-expats\">eine Hausratversicherung<\/a> abzuschlie\u00dfen. F\u00fcr die Berechnung der j\u00e4hrlichen Grundsteuer ist das st\u00e4dtische Finanzamt zust\u00e4ndig. Informationen \u00fcber den neuen Eigent\u00fcmer werden automatisch an ihn gesendet. Danach muss die Steuer einmal im Jahr selbstst\u00e4ndig gezahlt oder mit einem Konto verkn\u00fcpft werden (im B\u00fcro der Abteilung oder \u00fcber Ihr pers\u00f6nliches Konto). F\u00fcr viele b\u00fcrokratische Verfahren ben\u00f6tigen Sie m\u00f6glicherweise ein elektronisches Zertifikat, mit dem Sie viele Verwaltungs- und Steuervorg\u00e4nge aus der Ferne verwalten k\u00f6nnen. Und schlie\u00dflich lohnt es sich, <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/ru\/service\/registration-in-torrevieja\">sich an Ihrem Wohnort im Rathaus anzumelden<\/a> . Eine solche Registrierung ist erforderlich, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten\/erneuern, ein Kind an einer Hochschule anzumelden, eine Gesundheitskarte und eine Verbindung zu einer Klinik zu erhalten, bestimmte Zusch\u00fcsse und Arten von Unterst\u00fctzung zu beantragen und vieles mehr.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Kauf einer Immobilie, sei es ein Eigenheim oder\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":563242,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,951,73],"tags":[],"class_list":["post-563210","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles","category-documents-in-spain","category-property-in-spain"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>\u041a\u0430\u043a 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