Según un estudio del Mid-Year Market Outlook 2021, elaborado por CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, el sector inmobiliario en España coge impulso en el primer semestre del año tras registrar el tercer mejor segundo trimestre de la última década, con un volumen de inversión superior a 3.500 millones de euros, muy por encima del volumen alcanzado en el trimestre anterior (1.650 millones) y cerca de los niveles conseguidos en el primer semestre de 2019. De esta forma, la inversión inmobiliaria en los seis primeros meses del año ascendió a 5.165 millones de euros, en línea con la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior (5.160 millones de euros), cuando se registró un primer trimestre récord antes de la llegada de la pandemia. En términos generales, si continúa la misma tendencia en el segundo semestre, la inversión en el sector inmobiliario español puede alcanzar los 12.000 millones de euros en 2021.
Del informe de CBRE se desprende que la positiva evolución del sector inmobiliario está apoyada en un contexto macro favorable, con tipos de interés a largo plazo en niveles muy bajos y previsiones de inflación moderada, que sigue posicionando al sector inmobiliario como opción atractiva de inversión. En cuanto a la financiación, sigue restringida en los casos de riesgo comercial. “Creemos que para el segundo semestre mejorará y determinados proyectos especulativos del sector logístico y residencial encuentren financiación”, afirma Marco-Gardoqui.
Durante la primera mitad del 2021, la inversión en el sector oficinas ascendió a 847 millones de euros, un 16% menos que en el mismo periodo de 2020. En el caso de Madrid, después de meses con pocos procesos de venta, se está observando reactivación en el mercado, por lo que CBRE prevé una segunda mitad de 2021 más activa en la capital. Por otra parte, Barcelona atrajo el 80% de la inversión realizada en oficinas en el primer semestre en España, un 40% más que en el primer semestre de 2020, lo que, junto a varias operaciones de magnitud en curso, hace prever un año excelente.
La contratación de oficinas se situó en el primer semestre en torno a los 200.000 m2 en Madrid y los 123.500 m2 en Barcelona, lo que supone respectivamente un 21% y un 53% más que la cifra registrada en el mismo periodo del año pasado.
Según CBRE, se prevén cifras de inversión de cierre sobre los 800 millones de euros en el sector de alimentación, parques y centros comerciales y de unos 150 millones en High Street, alcanzando una cifra total estimada entorno a los 950 – 1.000 millones de euros. Las rentabilidades ‘prime’ en ‘High Street’ permanecen estables en el 3,5% con previsión de poder ver un crecimiento muy moderado en los próximos años (3,6% en 2022). Por parte de los centros comerciales, las rentabilidades ‘prime’ se mantienen en niveles del 5,5% y en el sector de los supermercados se contraen ligeramente del 4,75% al 4,5%.
El sector logístico ha alcanzado en el primer semestre un volumen de 1.395 millones de euros, la segunda cifra más alta registrada hasta la fecha en la serie histórica, y un 169% más respecto a la cifra alcanzada en el mismo periodo de 2020.
Según CBRE, este volumen se ha visto favorecido por la significativa operación de Montepino realizada por Bankinter Investment y que ha supuesto la mayor operación inmobiliaria logística realizada en España, por valor próximo a los 900 millones.
Para el conjunto de 2021 se espera alcanzar volúmenes de inversión totales alrededor de los 2.300 millones a nivel nacional, tal y como se preveía a principios de año, lo que supondría un año récord para el sector.
Por el lado de la contratación, el sector logístico español alcanzó hasta junio de 2021 una contratación de 1.330.000 m2. La Zona Centro registró una contratación de 628.000 m2, de los que un 68% ha sido contratación neta. La cifra total es la más alta registrada en la última década y supone un ascenso del 182% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2020. Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de 490.000 m2, de los que un 89% ha sido contratación neta, cifra realmente positiva. La cifra total supone un aumento del 149% respecto a la registrada en el mismo periodo de 2020.
Según CBRE, se ha percibido un incremento de la demanda vinculada al ‘e-commerce’ respecto al año anterior, y las transacciones relacionadas con el e-commerce abarcaron un 51% del total en el primer semestre de 2021. La expansión del comercio electrónico continuará impulsando la actividad logística este año.
Durante la primera mitad del 2021, el Multifamily se situó como el segundo asset class con 1.311 millones de euros invertidos (25% del total), de los que 1.067 se concentraron en operaciones de BTR (651K) y PRS (416K), lo que pone de manifiesto la falta de edificios existentes y alquilados. La actividad continúa concentrándose en Madrid y Barcelona, pese a que otras ciudades secundarias también están despertando un gran interés inversor. Para el segundo semestre, “esperamos que los volúmenes de inversión residenciales se mantengan o incluso registren algunas subidas dado el creciente interés inversor. Uno de los factores que impulsan el crecimiento de este asset, es la creciente demanda de hogares que viven en régimen de alquiler, cuya tendencia está en continuo crecimiento”, explica Martínez Brioso.
Las ‘prime yields’ en Madrid y Barcelona se sitúan en el 3% y 3,5% respectivamente, esperándose una tendencia estable para lo que queda de 2021, pese a que en otras capitales europeas ya se está observando una contracción de las ‘yields’. Respecto a las rentas ‘prime’, se prevé estabilidad, manteniéndose en los 23 euros/m2/mes en Madrid y en los 24 euros/m2/mes en Barcelona.
Por el lado de la demanda, de cara a 2021 se espera una ligera recuperación, con un incremento del 5% que equivaldría a 500.000-525.000 viviendas vendidas (vs. las 475.000-500.000 estimadas previamente). En cuanto al precio, la previsión de CBRE ha mejorado durante el primer semestre del año a raíz de la positiva evolución del sentimiento de mercado. De este modo, se espera una leve caída de los precios entre el -1% y -2% (en base a datos del Ministerio de Fomento) para 2021, ligeramente por encima de la bajada estimada anteriormente (-1%/-3%). CBRE prevé un reajuste en precios en segunda mano mientras que la obra nueva se mantendrá estable o incluso ligeras subidas durante lo que queda de año.
Atendiendo a la oferta, CBRE estima que el número de visados de obra nueva de vivienda se situará entre las 75-85 mil (contando ya hasta marzo con 24.000) muy en línea con el promedio de los últimos cinco años (80.000 visados). El mercado de suelo mantendrá una dinámica estable en el segundo semestre.
Tras haber sufrido el peor año de su historia, el sector hotelero empieza a reactivarse gracias a la distribución de la vacuna y el levantamiento de las restricciones de desplazamientos. Desde un punto de vista de inversión, el elevado nivel de liquidez en el mercado combinado con las necesidades de caja por parte de muchos propietarios, así como el atractivo que sigue teniendo España para los inversores, auguran una segunda mitad del año con más movimiento transaccional del que se ha visto en los primeros seis meses.
Este 2021 ha protagonizado aperturas de lujo distribuidas en todo el territorio nacional. Madrid ha sido uno de los destinos elegidos por las grandes cadenas para la apertura de nuevos establecimientos tales como el Four Seasons a finales de 2020 o el Mandarin Oriental Ritz en abril de 2021. Asimismo, Madrid tiene en cartera nuevas aperturas de lujo para los próximos meses con la reapertura del Rosewood Villa Magna, el W Madrid y el The Madrid EDITION.
