{"id":463831,"date":"2022-11-08T14:38:33","date_gmt":"2022-11-08T11:38:33","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=463831"},"modified":"2022-11-14T15:25:08","modified_gmt":"2022-11-14T12:25:08","slug":"how-to-calculate-the-profitability-of-real-estate-investment","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/es\/articles\/how-to-calculate-the-profitability-of-real-estate-investment","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo calcular la rentabilidad de mi inversi\u00f3n inmobiliaria?"},"content":{"rendered":"

A la hora de hacer una inversi\u00f3n<\/a>, es importante tener clara la rentabilidad que se espera obtener. En el caso de invertir en una vivienda no es distinto, pero el c\u00e1lculo puede ser un poco m\u00e1s complicado ya que hay una serie de gastos<\/a> (en la compra pero tambi\u00e9n de forma peri\u00f3dica) que lo hacen un poco m\u00e1s elaborado.<\/p>\n

Para comprar una vivienda hay que tener en cuenta que hay unos gastos asociados que no existen con otros activos. Por un lado est\u00e1n los impuestos (IVA<\/a> o ITP, dependiendo de si es nueva o usada) y los gastos de notar\u00eda y registro de propiedad. Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta si la vivienda necesita una reforma para ponerla en alquiler.<\/p>\n

El IVA es un 10% y el ITP depende de cada comunidad aut\u00f3noma, que puede variar entre el 6% y el 10%. Existen unos casos en los que puede ser incluso menor pero normalmente son para vivienda habitual, lo cual no podr\u00edamos aplicarlo en este caso.<\/p>\n

Aparte de estos gastos, la vivienda cuenta con unos gastos fijos: la cuota de la comunidad, el IBI, seguros, gastos de mantenimiento y la cuota hipotecaria (si se decide realizar una hipoteca). Los gastos de suministros normalmente no se tienen en cuenta para el c\u00e1lculo de la rentabilidad ya que se suelen repercutir al cliente (tambi\u00e9n se puede hacer con la cuota de la comunidad y el IBI pero no suele ser habitual).<\/p>\n

Invertir en bienes inmuebles es una de las opciones m\u00e1s comunes y seguras, aunque, para poder sacarle el m\u00e1ximo partido, es importante saber c\u00f3mo calcular el retorno de una inversi\u00f3n inmobiliaria<\/a>. A diferencia del mercado de valores que puede fluctuar enormemente a lo largo del tiempo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable. Adem\u00e1s, es un activo tangible y resistente a las crisis econ\u00f3micas.<\/p>\n

Incluso, es recomendable aprovechar el bajo tipo de inter\u00e9s que los bancos espa\u00f1oles aplican sobre los cr\u00e9ditos hipotecarios para comprar propiedades y alquilarlas con el fin de obtener ingresos garantizados. Grandes y peque\u00f1os inversores est\u00e1n aprovechando estas circunstancias favorables para realizar inversiones inmobiliarias.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo podemos calcular la rentabilidad de nuestra inversi\u00f3n inmobiliaria?<\/h2>\n

El ROI (\u201creturn on investment\u201d) es un indicador financiero que mide el rendimiento de una inversi\u00f3n y su objetivo es calcular el porcentaje de ganancia esperado de una inversi\u00f3n en base a la apuesta inicial. De hecho, es una de las m\u00e9tricas m\u00e1s utilizadas para saber c\u00f3mo calcular la rentabilidad inmobiliaria.<\/p>\n

Tanto las empresas como los inversores utilizan este indicador. En el caso de las empresas, el ROI permite tomar decisiones sobre el proyecto o los productos m\u00e1s rentables, tanto antes como despu\u00e9s de realizar una inversi\u00f3n. Por un lado, los inversores pueden elegir el proyecto o producto de inversi\u00f3n m\u00e1s rentable en base al ROI en combinaci\u00f3n con otros indicadores, como el riesgo, la relaci\u00f3n beneficio-costo o el periodo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n.<\/p>\n

Para calcular el ROI necesitamos dos elementos: la cifra de los beneficios en un tiempo estipulado y la cifra del capital total invertido en una determinada operaci\u00f3n. En funci\u00f3n de la inversi\u00f3n, hay que tomar un tiempo de medici\u00f3n que nos permita obtener un ROI lo m\u00e1s acertado posible, pues un periodo demasiado corto puede indicar p\u00e9rdidas ficticias, al igual que uno muy extenso puede hacer irrelevante el reporte de ganancias.<\/p>\n

Los beneficios se obtienen al restar los ingresos generados por una operaci\u00f3n (intereses, dividendos, letras, etc.), la inversi\u00f3n realizada para su desarrollo (gastos como seguros, costes operativos, etc.). Es importante que los datos de los gastos e ingresos sean totalmente reales y completos para que el resultado del ROI sea fiable. Adem\u00e1s, calcular los impuestos generados durante una inversi\u00f3n tambi\u00e9n es fundamental a la hora de calcular el ROI, ya que estos costes pueden alterar de forma significativa los beneficios.<\/p>\n

En cualquier caso, el ROI siempre debe ser interpretado, ya que, al ser un indicador porcentual, es necesario tomar en consideraci\u00f3n otros factores como el riesgo y la duraci\u00f3n de la operaci\u00f3n. Si es negativo, el ROI indica que la inversi\u00f3n ha arrojado p\u00e9rdidas, mientras que cuando es positivo, la interpretaci\u00f3n depende de si el resultado se sit\u00faa por encima o por debajo del 100%.<\/p>\n

El ROI se interpreta por tanto de dos formas diferentes, tomando, por ejemplo, un tiempo de medida de un a\u00f1o. As\u00ed, en caso de que el ROI sea inferior al 100%, el resultado te indica cu\u00e1nto tiempo te llevar\u00e1 recuperar tu apuesta inicial, es decir, en qu\u00e9 momento realmente empiezas a ganar dinero. En caso de que el ROI sea superior al 100%, nos indica que la inversi\u00f3n es rentable desde el primer a\u00f1o. El resultado obtenido refleja el exceso de ganancias generadas por la inversi\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 gastos difieren de la inversi\u00f3n inmobiliaria?<\/h2>\n

A la hora de calcular la rentabilidad de una inversi\u00f3n inmobiliaria, lo primero que tendremos que hacer es calcular cual va a ser el desembolso total que vamos a realizar. Por lo tanto, tendremos que tomar en cuenta tanto los gastos iniciales como los gastos fijos.<\/p>\n

Gastos iniciales<\/h3>\n
    \n
  • Precio de compra:<\/strong> el precio que vamos a abonar al vendedor para la compra de un inmueble.<\/li>\n
  • Impuestos:<\/strong> en caso de adquirir una vivienda de obra nueva, tendremos que pagar el IVA. Si se trata de una vivienda de segunda mano, deberemos tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de cada comunidad aut\u00f3noma. Adem\u00e1s, ciertos perfiles de contribuyentes (j\u00f3venes, familias numerosas, monoparentales, etc.) pueden beneficiarse de un tipo reducido del impuesto, disminuyendo as\u00ed el importe total de su inversi\u00f3n inicial y aumentando la rentabilidad de la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/li>\n
  • Honorarios:<\/strong> generalmente, los honorarios inmobiliarios los abona el vendedor, aunque hay algunas figuras como los agentes exclusivos del comprador o personal shoppers inmobiliarios que cobran sus honorarios por las gestiones realizadas.<\/li>\n
  • Reforma:<\/strong> si el inmueble necesita reformas para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deben sumarse a la inversi\u00f3n inicial para calcular la rentabilidad de la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/li>\n<\/ul>\n

    Gastos fijos<\/h3>\n

    Adem\u00e1s de los gastos iniciales, relacionado fundamentalmente con la operaci\u00f3n de compraventa, realizar una inversi\u00f3n inmobiliaria tambi\u00e9n incluye una serie de gastos fijos que tendremos que considerar a la hora de calcular con mayor precisi\u00f3n la rentabilidad de la inversi\u00f3n. Algunos de estos gastos fijos son:<\/p>\n

      \n
    • Comunidad de vecinos:<\/strong> esta es una cuota mensual que asume cada vivienda por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la comunidad, ascensor, servicio de limpieza, etc.). Cuando se alquila una propiedad, estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que pagar\u00e1n los inquilinos cada mes.<\/li>\n
    • IBI:<\/strong> el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y debe abonarse de forma anual al ayuntamiento correspondiente, aunque tambi\u00e9n puede fraccionarse.<\/li>\n
    • Arreglos espor\u00e1dicos:<\/strong> si alquilamos un inmueble, tenemos que hacernos cargos de los posibles desperfectos ocasionados por el uso de la vivienda. En caso de tener una hipoteca sobre la propiedad, es obligatorio la contrataci\u00f3n de un seguro de hogar que cubra ciertos desperfectos.<\/li>\n<\/ul>\n

      Por tanto, es esencial realizar un estudio completo que proporcione datos reales si queremos hacer una inversi\u00f3n inmobiliaria con \u00e9xito. En ocasiones, el inversor se centra solamente en el precio de compra de un inmueble. En ese caso, la rentabilidad puede parecer alta si la cantidad invertida es baja. Pero, para saber exactamente cu\u00e1les son las ganancias potenciales, debemos considerar todos los gastos.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      A la hora de hacer una inversi\u00f3n, es importante\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":463832,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,73],"tags":[],"class_list":["post-463831","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles","category-property-in-spain"],"yoast_head":"\nPasos para calcular la rentabilidad de la inversi\u00f3n inmobiliaria<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A la hora de hacer una inversi\u00f3n, es importante tener clara la rentabilidad que se espera obtener. 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