La inversi\u00f3n inmobiliaria ha sido tradicionalmente una de las m\u00e1s populares. Ya sea para comprar y vender m\u00e1s adelante, comprar para alquilar y el build to rent.<\/p>\n
Lo primero que debes saber para tomar una buena decisi\u00f3n de inversi\u00f3n en Espa\u00f1a es el presupuesto con el que cuentas. Si quieres comprar para reformar y vender m\u00e1s adelante, vas a necesitar m\u00e1s de 100.000\u20ac de inversi\u00f3n inicial y la rentabilidad tardar\u00e1 algo m\u00e1s en rendir puesto que tendr\u00e1s que contar con el tiempo y el dinero destinado a la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n
La segunda opci\u00f3n, comprar para alquilar te permitir\u00e1 tener una rentabilidad mucho m\u00e1s inmediata, pero tendr\u00e1s que hacer bien tus c\u00e1lculos. Para que una inversi\u00f3n de este tipo salga rentable es muy importante no quedarse corto con el flujo de caja del primer a\u00f1o y con el importe estimado de alquiler.<\/p>\n
Hay que tener en cuenta que, el primer a\u00f1o pagar\u00e1s impuestos, acondicionamiento de la propiedad, comunidad y tardar\u00e1s algo de tiempo en alquilarlo. Por lo que es posible que el primer a\u00f1o te genere un flujo de caja negativo.<\/p>\n
Adem\u00e1s de la inversi\u00f3n en el Build To Rent, debido a su importante rentabilidad, se puede apreciar una tendencia creciente en la inversi\u00f3n de viviendas residenciales unifamiliares o de lujo. Esta idea se vio reforzada despu\u00e9s de la pandemia, cuando los espacios abiertos y las viviendas unifamiliares se convirtieron en necesidades para muchos compradores y en un factor de ingresos para muchos inversores.<\/p>\n
Por lo tanto, dependiendo de qu\u00e9 opci\u00f3n elijas, as\u00ed ser\u00e1 la rentabilidad de su inversi\u00f3n.<\/p>\n
Invertir en bienes inmuebles es una de las opciones m\u00e1s comunes y seguras, aunque, para poder sacarle el m\u00e1ximo partido, es importante saber c\u00f3mo calcular el retorno de una inversi\u00f3n inmobiliaria. A diferencia del mercado de valores que puede fluctuar enormemente a lo largo del tiempo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable. Adem\u00e1s, es un activo tangible y resistente a las crisis econ\u00f3micas. Grandes y peque\u00f1os inversores est\u00e1n aprovechando estas circunstancias favorables para realizar inversiones inmobiliarias.<\/p>\n
El ROI (\u201creturn on investment\u201d) es un indicador financiero que mide el rendimiento de una inversi\u00f3n y su objetivo es calcular el porcentaje de ganancia esperado de una inversi\u00f3n en base a la apuesta inicial. De hecho, es una de las m\u00e9tricas m\u00e1s utilizadas para saber c\u00f3mo calcular la rentabilidad inmobiliaria. Tanto las empresas como los inversores utilizan este indicador. En el caso de las empresas, el ROI permite tomar decisiones sobre el proyecto o los productos m\u00e1s rentables, tanto antes como despu\u00e9s de realizar una inversi\u00f3n. Por un lado, los inversores pueden elegir el proyecto o producto de inversi\u00f3n m\u00e1s rentable en base al ROI en combinaci\u00f3n con otros indicadores, como el riesgo, la relaci\u00f3n beneficio-costo o el periodo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n.<\/p>\n
Para calcular el ROI necesitamos dos elementos: la cifra de los beneficios en un tiempo estipulado y la cifra del capital total invertido en una determinada operaci\u00f3n. En funci\u00f3n de la inversi\u00f3n, hay que tomar un tiempo de medici\u00f3n que nos permita obtener un ROI lo m\u00e1s acertado posible, pues un periodo demasiado corto puede indicar p\u00e9rdidas ficticias, al igual que uno muy extenso puede hacer irrelevante el reporte de ganancias. Los beneficios se obtienen al restar los ingresos generados por una operaci\u00f3n (intereses, dividendos, letras, etc.), la inversi\u00f3n realizada para su desarrollo (gastos como seguros, costes operativos, etc.).<\/p>\n
Es importante que los datos de los gastos e ingresos sean totalmente reales y completos para que el resultado del ROI sea fiable. Adem\u00e1s, calcular los impuestos generados durante una inversi\u00f3n tambi\u00e9n es fundamental a la hora de calcular el ROI, ya que estos costes pueden alterar de forma significativa los beneficios. En cualquier caso, el ROI siempre debe ser interpretado, ya que, al ser un indicador porcentual, es necesario tomar en consideraci\u00f3n otros factores como el riesgo y la duraci\u00f3n de la operaci\u00f3n. Si es negativo, el ROI indica que la inversi\u00f3n ha arrojado p\u00e9rdidas, mientras que cuando es positivo, la interpretaci\u00f3n depende de si el resultado se sit\u00faa por encima o por debajo del 100%.<\/p>\n
El ROI se interpreta por tanto de dos formas diferentes, tomando, por ejemplo, un tiempo de medida de un a\u00f1o. As\u00ed, en caso de que el ROI sea inferior al 100%, el resultado te indica cu\u00e1nto tiempo te llevar\u00e1 recuperar tu apuesta inicial, es decir, en qu\u00e9 momento realmente empiezas a ganar dinero. En caso de que el ROI sea superior al 100%, nos indica que la inversi\u00f3n es rentable desde el primer a\u00f1o. El resultado obtenido refleja el exceso de ganancias generadas por la inversi\u00f3n.<\/p>\n
Se espera que para este a\u00f1o se produzca una nueva subida del 2%, debido a la limitaci\u00f3n del Gobierno. Es decir, que la rentabilidad habr\u00eda que calcularla elevando un 2% el precio medio.<\/p>\n
A la hora de decidir sobre qu\u00e9 inversi\u00f3n hacer, debes estudiar cu\u00e1les son tus necesidades, limitaciones y expectativas. Por lo tanto, deber\u00e1s tener en cuenta:<\/p>\n
Antes de realizar cualquier compra debemos hacer un estudio previo y pensar en aspectos como la zona, por ejemplo, en zonas c\u00e9ntricas existe mucha demanda y pocas posibilidades de encontrar descuentos. Tambi\u00e9n es importante valorar otros factores como el tama\u00f1o de la vivienda, el uso, si es de segunda mano o nueva.<\/p>\n
Para saber si el precio que pide el vendedor es el adecuado debemos saber el precio medio de la zona. La recomendaci\u00f3n es que si vamos a comprar para invertir debemos analizar las zonas m\u00e1s din\u00e1micas y activas y plantearnos la posibilidad de comprar en otra zona con posibilidades de crecimiento pero m\u00e1s barata. Otro factor importante es que a mayor demanda, menor margen para negociar.<\/p>\n
Las hipotecas no son todas iguales, por ello, hay que estudiar cu\u00e1l es la que m\u00e1s nos conviene. Las hipotecas a tipo fijo son el producto que m\u00e1s gusta al p\u00fablico y alcanzan un tercio de las contrataciones. Los pr\u00e9stamos variables dependen del tipo de inter\u00e9s y que su precio no se dispare.<\/p>\n
Invertir en una vivienda lleva impl\u00edcito una serie de gastos fiscales que crecen cada d\u00eda. Por ejemplo, si la compra est\u00e1 sujeta al IVA, el comprador debe pagar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados o AJD (el porcentaje var\u00eda en cada Comunidad Aut\u00f3noma) que suele estar entre el 0,5 y el 1,5% de la venta. El IVA soportado de una vivienda nueva suele ser del 10% e incluye garajes y anexos para un m\u00e1ximo de dos plazas.<\/p>\n
Por otro lado, si la vivienda es de segunda mano tambi\u00e9n debemos pagar el Impuesto de Transmisiones o ITP que oscila entre el 6 y el 11% de la venta y no es el mismo en todas las Comunidades. Adem\u00e1s, no debemos olvidar todos los gastos de compra-venta y del notario ya que debemos formalizar toda la informaci\u00f3n en documentaci\u00f3n notarial.<\/p>\n
Para no gastar de m\u00e1s y evitar imprevistos debemos calcular los gastos energ\u00e9ticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad. Por ejemplo, el pago mensual de una comunidad puede aumentar por el precio del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), el mantenimiento u otros gastos.<\/p>\n
El mercado inmobiliario nos ofrece dos tipos de vivienda, a reformar o nueva. Los expertos recomiendan invertir en un estudio previo ya que una vivienda a reformar puede ser interesante por la futura rentabilidad y mayores rebajas en el precio final. En el caso de que vayamos a hacer una inversi\u00f3n es imprescindible priorizar el terreno y la zona para alcanzar una buena rentabilidad. Por lo que conocer el mercado y visitar la vivienda es fundamental a la hora de localizar problemas y ahorrar gastos.<\/p>\n
Los inversores extranjeros prefieren las provincias costeras y sobre todo las del litoral mediterr\u00e1neo y los dos archipi\u00e9lagos. De hecho, un estudio muestra que en 2021 en Espa\u00f1a las operaciones realizadas por extranjeros representaron m\u00e1s del 80%. Son tambi\u00e9n \u00e1reas de inter\u00e9s para los inversores nacionales, bien como segunda residencia, para el retiro o como inversi\u00f3n.<\/p>\n
Pero tras la pandemia, a estas preferencias se han ido sumando la demanda de espacios al aire libre, que cada vez es m\u00e1s com\u00fan y proporciona un valor a\u00f1adido a la vivienda. Las viviendas ubicadas en las grandes ciudades son tambi\u00e9n las preferidas de los inversores.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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