{"id":515722,"date":"2023-11-17T19:29:30","date_gmt":"2023-11-17T16:29:30","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=515722"},"modified":"2025-08-14T21:38:16","modified_gmt":"2025-08-14T18:38:16","slug":"all-about-deposit-agreement-in-spain-contrato-de-arras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/es\/articles\/all-about-deposit-agreement-in-spain-contrato-de-arras","title":{"rendered":"Contrato de arras: todo lo que debes saber antes de firmar"},"content":{"rendered":"<p><\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es el contrato de arras?<\/h2>\n<p>El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor sobre la compraventa de bienes o inmuebles a trav\u00e9s de la entrega de una cantidad de dinero en concepto de se\u00f1al para asegurar que dicho bien\/inmueble se reserva a ese comprador.<\/p>\n<p>Por lo tanto, a trav\u00e9s de este contrato, el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total. Por otro lado, el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.<\/p>\n<p>De esta manera, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa. El contrato de arras es un documento de gran importancia ya viene a ser una copia de lo que -posteriormente &#8211; ser\u00e1 el contrato, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y\/o vender el bien o inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 informaci\u00f3n debe incluir un contrato de arras?<\/h2>\n<p>Como hemos mencionado anteriormente, el contrato de arras deber\u00e1 recoger la informaci\u00f3n que posteriormente contendr\u00e1 el contrato de compraventa. Esta es la informaci\u00f3n m\u00ednima que debe incluirse en un contrato de arras:<\/p>\n<ul>\n<li>Datos personales. Se deben incluir los datos tanto del comprador como del vendedor.<\/li>\n<li>Datos de la vivienda. Aqu\u00ed deben aparecer reflejadas todas las caracter\u00edsticas de la vivienda as\u00ed como la direcci\u00f3n o el n\u00famero de referencia catastral.<\/li>\n<li>Coste de la reserva. Es decir, la cuant\u00eda econ\u00f3mica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.<\/li>\n<li>Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cu\u00e1l es el coste total de la operaci\u00f3n de compraventa.<\/li>\n<li>Gastos de compraventa. Realizar una operaci\u00f3n de este tipo tiene una serie de gastos a\u00f1adidos de compraventa. En el contrato de arras debe reflejarse qui\u00e9n se hace cargo de ellos.<\/li>\n<li>Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse qui\u00e9n las asume.<\/li>\n<li>Fecha l\u00edmite. Es decir, cu\u00e1nto tiempo hay para finalizar la operaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Modelos de contratos de arras<\/h2>\n<p>Hay tres tipos de contratos de arras y es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser diferentes:<\/p>\n<h3>Arras confirmatorias<\/h3>\n<p>El contrato de arras confirmatorias es un precontrato privado entre el comprador y el vendedor, por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garant\u00eda de la futura formalizaci\u00f3n de compraventa, mientras que el vendedor se compromete a reservar la vivienda durante ese tiempo.<\/p>\n<p>El importe entregado en concepto de arras se considera un anticipo del precio final pero, si transcurrido el plazo estipulado el comprador incumple su compromiso de adquirir la vivienda, perder\u00e1 las arras.<\/p>\n<p>Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto si \u00e9ste se incumpliese, la parte perjudicada tendr\u00e1 dos opciones:<\/p>\n<ul>\n<li>Exigir el cumplimiento<\/li>\n<li>La resoluci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, que adem\u00e1s vendr\u00e1 acompa\u00f1ada por el resarcimiento de da\u00f1os y abono de intereses, cuando dichos da\u00f1os sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entender\u00e1 que las arras pactadas son confirmatorias.<\/p>\n<h3>Arras penitenciales<\/h3>\n<p>Las arras penitenciales, tambi\u00e9n conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligaci\u00f3n a vender ni una obligaci\u00f3n a comprar.<\/p>\n<p>En este caso, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deber\u00e1 indicar en el contrato cu\u00e1l ser\u00e1 la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento.<\/p>\n<p>Las consecuencias ser\u00e1n distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor:<\/p>\n<ul>\n<li>En el caso de incumplimiento por parte del comprador, \u00e9ste perder\u00e1 la cantidad entregada.<\/li>\n<li>Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolver\u00e1 el doble de la cantidad que percibi\u00f3.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Arras penales<\/h3>\n<p>En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, \u00e9ste perder\u00e1 la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolver\u00e1 el doble de la cantidad que percibi\u00f3.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, no impiden la exigibilidad de la obligaci\u00f3n: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por lo tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deber\u00e1 incluir una cl\u00e1usula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, \u00e9ste deber\u00e1 devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o se\u00f1al; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, \u00e9sta perder\u00e1 las cantidades entregadas en concepto de arras o se\u00f1al, y se las quedar\u00eda la parte vendedora. Tambi\u00e9n deber\u00e1 reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 cantidad hay que pagar a la firma del contrato de arras?<\/h2>\n<p>Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque depender\u00e1 de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes. Es decir, que no hay una cantidad fija por ley, siempre depender\u00e1 de lo que vendedor y comprador acuerden de antemano.<\/p>\n<p>Hay que tener en cuenta que la cantidad estipulada en concepto de la compraventa de la vivienda ser\u00e1 descontada del precio final del contrato compraventa. Siendo efectivo en el momento en el que se firm\u00f3 el contrato de arras. En caso de que la vivienda sea nueva, dicha cantidad tendr\u00e1 que tener el 10% de IVA.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo tributan las arras?<\/h2>\n<p>Por \u00faltimo, otra de las dudas que suelen surgir a la hora de firmar un contrato de arras y pagar una se\u00f1al en concepto de reserva de una vivienda es c\u00f3mo se tributan las arras. Para saberlo, hay que saber c\u00f3mo es la vivienda:<\/p>\n<ul>\n<li>Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisi\u00f3n de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deber\u00e1 realizarse cuando se formalice la venta ante notario.<\/li>\n<li>Vivienda de obra nueva. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, adem\u00e1s de las arras, deber\u00e1 abonar el IVA correspondiente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>De todos modos, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es preferible consultar a un profesional que analice la situaci\u00f3n de manera individualizada para asegurar cu\u00e1les son los pagos que hay que atender.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 ocurre si ya no quiero la casa, pero ya he pagado el contrato de arras?<\/h2>\n<p>Si despu\u00e9s de pagar el contrato de arras ya no quieres continuar con la compra del inmueble, y quieres recuperar parte del pago, debes tener en cuenta que s\u00f3lo si ha habido Vicio Oculto, puedes recuperar el monto total.<\/p>\n<p>Aun as\u00ed, para que realmente surja responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos tiene que darse lo siguiente:<\/p>\n<ul>\n<li>El vicio ha de ser evidentemente oculto, no puede tratarse de un defecto manifiesto o visible. No obstante, independiente de no encontrarse a la vista, no se considerar\u00e1 oculto siempre que el comprador pudiera tener conocimiento efectivo sobre el mismo.<\/li>\n<li>Los vicios ocultos han de ser preexistentes a la venta de la vivienda. Es decir, debe existir en el momento de la firma del contrato, aunque se tenga conocimiento posteriormente.<\/li>\n<li>El vicio debe ser grave, se considerar\u00e1n s\u00f3lo los casos en los que el defecto sea relevante, siendo en este caso, los que provoquen una disminuci\u00f3n del valor de la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfQu\u00e9 es el contrato de arras? 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