{"id":986274,"date":"2025-11-14T16:10:29","date_gmt":"2025-11-14T13:10:29","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-realestate.com\/?p=986274"},"modified":"2025-11-17T23:28:21","modified_gmt":"2025-11-17T20:28:21","slug":"banco-de-espana-2025-spanish-real-estate-outlook-investors","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/articles\/banco-de-espana-2025-spanish-real-estate-outlook-investors","title":{"rendered":"Une nouvelle bulle immobili\u00e8re se forme-t-elle en Espagne ? La Banque d\u2019Espagne n\u2019est pas de cet avis"},"content":{"rendered":"<p><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#macro-espana-2025\">Environnement macro\u00e9conomique de l\u2019Espagne en 2025 : ce que dit la Banque d\u2019Espagne \u00e0 l\u2019investisseur<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#real-estate-market-2025\">March\u00e9 immobilier espagnol 2025 selon la Banque d\u2019Espagne<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#investment-strategy-bde\">Comment int\u00e9grer les conclusions de la Banque d\u2019Espagne dans votre strat\u00e9gie d\u2019investissement<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#mortgage-2025\">Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire et effet de levier en 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#selection-and-risk\">Comment choisir un bien et g\u00e9rer le risque<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#risks-bde\">Principaux risques et comment s\u2019en prot\u00e9ger<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#howto-plan\">Plan d\u2019action pas \u00e0 pas pour l\u2019investisseur en 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq\">FAQ pour l\u2019investisseur et le relocalisant<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"macro-espana-2025\">Environnement macro\u00e9conomique de l\u2019Espagne 2025 : ce que dit la Banque d\u2019Espagne \u00e0 l\u2019investisseur<\/h2>\n<h3>M\u00e9nages et entreprises : revenus, dette, cr\u00e9dit<\/h3>\n<p>Dans son Rapport d\u2019automne sur la stabilit\u00e9 financi\u00e8re 2025 <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/es\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/informe-de-estabilidad-financiera-otono-2025.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(Informe de Estabilidad Financiera, IEF)<\/a>, la Banque d\u2019Espagne dresse un tableau globalement positif pour les m\u00e9nages et les entreprises :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Les revenus des m\u00e9nages<\/strong> et <strong>les b\u00e9n\u00e9fices des entreprises<\/strong> augmentent, m\u00eame si le rythme est l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur \u00e0 celui de 2024.<\/li>\n<li><strong>La charge d\u2019endettement<\/strong> des m\u00e9nages et des entreprises se situe \u00e0 des niveaux historiquement bas, et le service de la dette a diminu\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la baisse des taux directeurs de la BCE.<\/li>\n<li>La Banque d\u2019Espagne anticipe que <strong>la dette et la charge de remboursement<\/strong> resteront dans des fourchettes mod\u00e9r\u00e9es au cours des prochaines ann\u00e9es \u2013 cela cr\u00e9e une marge de s\u00e9curit\u00e9 pour de nouveaux pr\u00eats hypoth\u00e9caires et des investissements r\u00e9sidentiels.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour l\u2019investisseur, cela signifie que <strong>le locataire et l\u2019acheteur espagnols sont globalement financi\u00e8rement solides, ce qui r\u00e9duit le risque d\u2019impay\u00e9s et soutient la demande de logements.<\/strong><\/p>\n<h3>Dette publique et risques budg\u00e9taires<\/h3>\n<p>La principale vuln\u00e9rabilit\u00e9 signal\u00e9e par la banque centrale est le <strong>niveau de la dette publique<\/strong>. Le d\u00e9ficit budg\u00e9taire diminue et se rapproche d\u2019environ 2,5 % du PIB en 2025, mais la dette publique reste, dans les projections jusqu\u2019en 2027, proche de 100 % du PIB \u2013 au-dessus de la moyenne de la zone euro.<\/p>\n<p><strong>Pourquoi c\u2019est important pour l\u2019investisseur :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>une dette publique \u00e9lev\u00e9e rend l\u2019\u00e9conomie plus sensible \u00e0 une hausse des rendements obligataires ;<\/li>\n<li>en cas de d\u00e9gradation du sentiment sur les march\u00e9s, le co\u00fbt de financement peut augmenter, ce qui se r\u00e9percute rapidement sur les taux hypoth\u00e9caires et l\u2019activit\u00e9 de construction ;<\/li>\n<li>un effort plus marqu\u00e9 de consolidation budg\u00e9taire peut s\u2019accompagner de changements fiscaux (y compris en mati\u00e8re d\u2019immobilier et de location).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour l\u2019instant, il s\u2019agit d\u2019un <strong>risque de fond<\/strong> et non d\u2019un d\u00e9clencheur de crise, mais il doit \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans vos sc\u00e9narios.<\/p>\n<h3>Secteur bancaire : solidit\u00e9 et disponibilit\u00e9 du financement<\/h3>\n<p>La Banque d\u2019Espagne <strong>consid\u00e8re les banques espagnoles comme globalement solides<\/strong> :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le ROE des banques<\/strong> au 1er semestre 2025 est d\u2019environ 14,6 %, la rentabilit\u00e9 des actifs restant elle aussi \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Le ratio CET1<\/strong> (ratio cl\u00e9 de fonds propres) s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 13,8 %, bien au-dessus des exigences r\u00e9glementaires ; les tests de r\u00e9sistance confirment la robustesse face \u00e0 des sc\u00e9narios d\u00e9favorables.<\/li>\n<li><strong>Le cr\u00e9dit aux m\u00e9nages et aux entreprises<\/strong> repart \u00e0 la hausse : +3,1 % sur l\u2019hypoth\u00e8que des m\u00e9nages et +2,1 % sur le cr\u00e9dit aux entreprises sur les 12 mois jusqu\u2019\u00e0 juin 2025.<\/li>\n<li><strong>La part des pr\u00eats non performants<\/strong> (NPL) continue de diminuer et n\u2019est plus qu\u2019\u00e0 environ 2,9 % \u2013 tr\u00e8s loin des niveaux observ\u00e9s lors de la pr\u00e9c\u00e9dente crise.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Conclusion : <strong>les banques espagnoles pr\u00eatent activement et disposent d\u2019un coussin de capital confortable<\/strong>. Pour l\u2019investisseur et le relocalisant, cela signifie qu\u2019<a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/mortgage-in-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">obtenir un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire en Espagne en 2025<\/a>\u20132026 reste tout \u00e0 fait r\u00e9aliste pour un profil d\u2019emprunteur solide.<\/p>\n<h2 id=\"real-estate-market-2025\">March\u00e9 immobilier espagnol 2025 selon la Banque d\u2019Espagne<\/h2>\n<h3>Prix et volume des transactions : au-dessus de 2007, mais sans bulle syst\u00e9mique<\/h3>\n<p>La Banque d\u2019Espagne et l\u2019INE constatent une forte hausse des prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel :<\/p>\n<ul>\n<li>au 2e trimestre 2025, <strong>l\u2019indice des prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel (IPV) de l\u2019INE<\/strong> affiche une progression d\u2019environ 12,7 % sur un an \u2013 un record depuis 18 ans, c\u2019est-\u00e0-dire depuis 2007 ; l\u2019augmentation est particuli\u00e8rement marqu\u00e9e sur le march\u00e9 secondaire.<\/li>\n<li>en termes r\u00e9els (corrig\u00e9s de l\u2019inflation), les prix \u00e0 la mi-2025 correspondent approximativement aux niveaux de 2005 et restent encore \u00e0 ~17\u201318 % en dessous du pic de 2007.<\/li>\n<li>depuis le d\u00e9but de 2024, la hausse des prix d\u00e9passe la croissance des revenus des m\u00e9nages \u2013 le logement devient relativement moins accessible, ce qui se ressent surtout dans les grandes villes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans le m\u00eame temps, les rapports de la Banque d\u2019Espagne soulignent que le march\u00e9 <strong>ne pr\u00e9sente pas \u00e0 ce stade de signes de bulle syst\u00e9mique<\/strong> : le volume de construction reste mod\u00e9r\u00e9, la croissance du cr\u00e9dit li\u00e9 \u00e0 l\u2019immobilier est jug\u00e9e \u00ab saine \u00bb, et les standards d\u2019octroi des pr\u00eats hypoth\u00e9caires ne se sont pas rel\u00e2ch\u00e9s.<\/p>\n<p>En ce qui concerne les transactions :<\/p>\n<ul>\n<li>au 1er semestre 2025, on recense environ <strong>375 000 transactions de vente de logements<\/strong>, dont pr\u00e8s de 90 % sur le march\u00e9 secondaire.<\/li>\n<li>selon les donn\u00e9es publiques de l\u2019INE et du minist\u00e8re du Logement, la croissance s\u2019est normalis\u00e9e durant l\u2019\u00e9t\u00e9, mais les volumes restent tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s au regard de l\u2019historique.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Neuf vs ancien<\/h3>\n<p>La structure du march\u00e9 selon la Banque d\u2019Espagne :<\/p>\n<ul>\n<li>environ <strong>90 % des transactions<\/strong> au 1er semestre 2025 concernent l\u2019<strong>immobilier de seconde main<\/strong> ;<\/li>\n<li>le volume de construction neuve reste historiquement faible et la part du b\u00e2timent dans le PIB est bien inf\u00e9rieure \u00e0 celle de l\u2019\u00e9poque du boom des ann\u00e9es 2000.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cela fournit plusieurs signaux importants pour l\u2019investisseur :<\/p>\n<ol>\n<li>La p\u00e9nurie de logements neufs soutient les prix des biens de qualit\u00e9 sur le march\u00e9 secondaire dans les bonnes zones.<\/li>\n<li>Les projets neufs \u2013 en particulier ceux de promoteurs fiables \u2013 disposent d\u2019un potentiel de revalorisation suppl\u00e9mentaire \u00e0 mesure que le quartier se d\u00e9veloppe.<\/li>\n<li>Le risque de \u00ab surconstruction \u00bb comme en 2007\u20132008 est nettement plus faible aujourd\u2019hui \u2013 le secteur de la construction n\u2019est pas en surchauffe.<\/li>\n<\/ol>\n<blockquote><p>Si vous \u00e9tudiez les programmes neufs sur la Costa Blanca, consultez la s\u00e9lection de projets Alegria et les conditions propos\u00e9es aux investisseurs dans la rubrique<br \/>\n<a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/investing-in-property-in-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab Investissement immobilier en Espagne \u2013 services pour investisseurs \u00bb<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<h3>G\u00e9ographie de la hausse des prix et de la demande<\/h3>\n<p>Une section sp\u00e9cifique du rapport (Recuadro 4.1) est consacr\u00e9e \u00e0 la <strong>forte h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9 g\u00e9ographique de la hausse des prix du logement<\/strong> entre 2022 et 2025.<\/p>\n<p><strong>Principales conclusions de la Banque d\u2019Espagne :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>La hausse la plus rapide est observ\u00e9e dans les <strong>provinces o\u00f9 les prix sont d\u00e9j\u00e0 \u00e9lev\u00e9s<\/strong> \u2013 principalement les grandes agglom\u00e9rations et les r\u00e9gions touristiques ou littorales.<\/li>\n<li>Dans les provinces aux prix mod\u00e9r\u00e9s ou bas, la croissance est beaucoup plus contenue \u2013 souvent quasi stable.<\/li>\n<li>Pour les indicateurs de ratio pr\u00eat\/valeur (LTV) et de charge de remboursement sur le revenu (LSTI) des nouveaux pr\u00eats immobiliers, la r\u00e9partition g\u00e9ographique reste relativement stable \u2013 les cr\u00e9dits les plus risqu\u00e9s ne se concentrent pas dans quelques \u00ab points chauds \u00bb mais sont r\u00e9partis de fa\u00e7on assez homog\u00e8ne.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour l\u2019investisseur, cela signifie que le march\u00e9 devient <strong>de plus en plus s\u00e9lectif et \u00ab point par point \u00bb<\/strong>. Il ne s\u2019agit pas simplement de \u00ab acheter en Espagne \u00bb, mais bien de se positionner sur des zones de demande structurelle durable \u2013 croissance de la population, du tourisme, de l\u2019emploi qualifi\u00e9.<\/p>\n<blockquote><p>Quelques exemples d\u2019analyses r\u00e9gionales utiles \u00e0 consulter (disponibles dans d\u2019autres langues sur le site Alegria) :<\/p>\n<ul>\n<li>\u00ab Immobilier \u00e0 Alicante : prix 2025 et perspectives \u00bb<\/li>\n<li>\u00ab Tendances du march\u00e9 immobilier dans les Asturies : faut-il acheter en 2025 ? \u00bb<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h2 id=\"investment-strategy-bde\">Comment utiliser les conclusions de la Banque d\u2019Espagne dans votre strat\u00e9gie d\u2019investissement<\/h2>\n<h3>Location longue dur\u00e9e (residential buy-to-let)<\/h3>\n<p>Compte tenu de la solidit\u00e9 des revenus des m\u00e9nages et de l\u2019offre limit\u00e9e de constructions neuves, la strat\u00e9gie classique <strong>\u00ab acheter pour louer en longue dur\u00e9e \u00bb<\/strong> reste l\u2019un des piliers de l\u2019investissement immobilier.<\/p>\n<p>Ce que le rapport de la Banque d\u2019Espagne invite \u00e0 prendre en compte :<\/p>\n<ul>\n<li>visez des <strong>zones \u00e0 emploi stable<\/strong> et \u00e0 population en croissance \u2013 couronnes des grandes villes, r\u00e9gions c\u00f4ti\u00e8res avec \u00e9conomie active toute l\u2019ann\u00e9e ;<\/li>\n<li>appuyez-vous sur les donn\u00e9es officielles de loyers \u2013 notamment<br \/>\n<a href=\"https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019indice public SERPAVI des loyers<\/a> \u2013 pour \u00e9valuer correctement le niveau de march\u00e9 ;<\/li>\n<li>n\u2019abusez pas de l\u2019effet de levier : m\u00eame si les taux sont bas, visez un LTV \u2264 60\u201370 % et pr\u00e9servez une marge confortable de tr\u00e9sorerie.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Location touristique et saisonni\u00e8re<\/h3>\n<p>La Banque d\u2019Espagne note que <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/articles\/holidays-in-spain\/record-number-of-foreign-tourists-visited-spain-in-the-first-nine-months-of-2025\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019un des moteurs de la demande de logements est le <strong>tourisme<\/strong><\/a>. Dans les zones touristiques, cela soutient \u00e0 la fois les prix de vente et les loyers.<\/p>\n<p>Mais ce type de strat\u00e9gie implique plusieurs nuances :<\/p>\n<ul>\n<li>une r\u00e9glementation sp\u00e9cifique de la location de courte dur\u00e9e au niveau des communaut\u00e9s autonomes et des municipalit\u00e9s ;<\/li>\n<li>la n\u00e9cessit\u00e9 de disposer d\u2019<a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/tourist-license-in-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">autorisations touristiques<\/a>, de respecter des plafonds de capacit\u00e9, etc. ;<\/li>\n<li>une plus forte volatilit\u00e9 des revenus et une d\u00e9pendance \u00e0 la saisonnalit\u00e9 et aux liaisons a\u00e9riennes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La location touristique est pertinente comme <strong>prime de rendement<\/strong> (si le bien peut \u00eatre bascul\u00e9 en longue dur\u00e9e si n\u00e9cessaire), plut\u00f4t que comme unique sc\u00e9nario.<\/p>\n<h3>Programmes neufs Alegria comme outil d\u2019investissement<\/h3>\n<p>Dans un contexte de p\u00e9nurie de logements neufs de qualit\u00e9, la participation \u00e0 des projets de construction neuve s\u2019inscrit bien dans le cadre d\u00e9crit par la Banque d\u2019Espagne :<\/p>\n<ul>\n<li>entrer dans un projet \u00e0 un stade pr\u00e9coce, \u00e0 un prix inf\u00e9rieur au futur prix de march\u00e9 ;<\/li>\n<li>b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une plus-value \u00e0 la livraison ;<\/li>\n<li>puis soit mettre le bien en location, soit le refinancer dans de meilleures conditions.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>En tant que promoteur, Alegria propose plusieurs mod\u00e8les de collaboration pour les investisseurs \u2013 de l\u2019achat d\u2019un seul appartement jusqu\u2019\u00e0 la participation \u00e0 des projets plus importants. Plus de d\u00e9tails dans la rubrique <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/investing-in-property-in-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab Investissement immobilier en Espagne \u2013 services pour investisseurs \u00bb<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<div style=\"margin: 16px 0; text-align: center;\"><a style=\"display: inline-block; width: 100%; max-width: 560px; padding: 14px 20px; border-radius: 14px; background: #51a300; color: #fff; text-decoration: none; font-weight: bold; font-size: 16px; line-height: 1.2; box-shadow: 0 6px 16px rgba(0,0,0,.08); transition: transform .05s ease,box-shadow .2s ease,background-color .2s ease;\" href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/new-build-property-spain\" aria-label=\"Voir tout le catalogue de programmes neufs Alegria\">Voir tous les programmes neufs Alegria<\/a><\/div>\n<h2 id=\"mortgage-2025\">Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire et effet de levier en 2025<\/h2>\n<h3>Taux et charge de remboursement<\/h3>\n<p>En 2025, la politique mon\u00e9taire de la zone euro est entr\u00e9e dans une phase de baisse progressive des taux. Selon la Banque d\u2019Espagne, cela a d\u00e9j\u00e0 conduit \u00e0 une r\u00e9duction du co\u00fbt moyen de financement des banques et \u00e0 une <strong>diminution de la charge de remboursement<\/strong> de la dette des m\u00e9nages.<\/p>\n<p>Pour les nouveaux pr\u00eats hypoth\u00e9caires en Espagne, cela se traduit par :<\/p>\n<ul>\n<li>des taux fixes en baisse (environ 2,5\u20133,5 % l\u2019an pour les r\u00e9sidents ayant un bon profil) ;<\/li>\n<li>des mensualit\u00e9s plus confortables et une meilleure r\u00e9sistance aux sc\u00e9narios de hausse de taux ;<\/li>\n<li>un regain d\u2019int\u00e9r\u00eat pour le refinancement et les nouveaux cr\u00e9dits, ce qui alimente \u00e0 son tour la demande de logements.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Crit\u00e8res des banques et limites de LTV<\/h3>\n<p>Message cl\u00e9 de la Banque d\u2019Espagne : <strong>les banques ne rel\u00e2chent pas leurs standards d\u2019octroi de cr\u00e9dit<\/strong> pour les hypoth\u00e8ques.<\/p>\n<ul>\n<li>Les indicateurs <strong>LTV<\/strong> (loan-to-value) et <strong>LSTI<\/strong> (ratio de la charge de cr\u00e9dit sur le revenu) pour les nouveaux pr\u00eats restent stables, sans d\u00e9rive vers des niveaux de risque excessifs.<\/li>\n<li>Sur le march\u00e9, pour les non-r\u00e9sidents, les conditions typiques sont un <strong>LTV de 60\u201370 %<\/strong>, une dur\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 25\u201330 ans, et un taux l\u00e9g\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9 que pour les r\u00e9sidents.<\/li>\n<\/ul>\n<p>C\u2019est positif pour la stabilit\u00e9 financi\u00e8re et, du point de vue de l\u2019investisseur, cela r\u00e9duit le risque de \u00ab surchauffe du cr\u00e9dit \u00bb, tout en exigeant un apport personnel plus important \u00e0 l\u2019entr\u00e9e.<\/p>\n<h3>Pr\u00e9parer son dossier de cr\u00e9dit pour un non-r\u00e9sident<\/h3>\n<p>Pour maximiser vos chances d\u2019obtenir un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire en Espagne en 2025 en tant que non-r\u00e9sident, il est recommand\u00e9 de :<\/p>\n<ul>\n<li>rassembler \u00e0 l\u2019avance les justificatifs de revenus et de patrimoine ;<\/li>\n<li>r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 la structure de l\u2019op\u00e9ration (achat en nom propre \/ via une soci\u00e9t\u00e9) ;<\/li>\n<li>pr\u00e9voir un apport d\u2019au moins 30\u201340 % du prix du bien, plus les frais d\u2019acquisition ;<\/li>\n<li>faire r\u00e9aliser une pr\u00e9-analyse (pr\u00e9-scoring) de votre dossier par un conseiller sp\u00e9cialis\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Pour un d\u00e9cryptage d\u00e9taill\u00e9 des conditions actuelles des pr\u00eats et des produits propos\u00e9s par les banques, consultez l\u2019article<br \/>\n<a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/articles\/mortgage-in-spain-in-2025-complete-guide\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab Hypoth\u00e8que en Espagne en 2025 : guide complet pour r\u00e9sidents et non-r\u00e9sidents \u00bb<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<div style=\"margin: 16px 0; text-align: center;\"><a style=\"display: inline-block; width: 100%; max-width: 560px; padding: 14px 20px; border-radius: 14px; background: #51a300; color: #fff; text-decoration: none; font-weight: bold; font-size: 16px; line-height: 1.2; box-shadow: 0 6px 16px rgba(0,0,0,.08); transition: transform .05s ease,box-shadow .2s ease,background-color .2s ease;\" href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/mortgage-in-spain\" aria-label=\"Obtenir un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire en Espagne avec Alegria\">Obtenir un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire en Espagne avec Alegria<\/a><\/div>\n<h2 id=\"selection-and-risk\">Comment choisir un bien et g\u00e9rer le risque<\/h2>\n<h3>Choisir la localisation : suivre les donn\u00e9es<\/h3>\n<p>Dans un contexte de forte h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9 g\u00e9ographique des prix, il est important d\u2019examiner trois blocs de donn\u00e9es :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>D\u00e9mographie et emploi<\/strong> \u2013 croissance de la population, notamment li\u00e9e \u00e0 la migration et \u00e0 la relocalisation, et pr\u00e9sence d\u2019emplois stables.<\/li>\n<li><strong>Statistiques de transactions et de prix<\/strong> \u2013 donn\u00e9es de l\u2019INE et du minist\u00e8re du Logement par r\u00e9gion, y compris la dynamique des 3\u20135 derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/li>\n<li><strong>March\u00e9 locatif<\/strong> \u2013 niveau de la demande de location longue dur\u00e9e et touristique, ainsi que les restrictions en mati\u00e8re de licences.<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Types de biens et r\u00f4le dans le portefeuille<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Appartements de segment moyen en ville<\/strong> \u2013 outil de base pour la location longue dur\u00e9e et la relocalisation ; volatilit\u00e9 des prix plus faible.<\/li>\n<li><strong>Appartements en zones touristiques<\/strong> \u2013 rendement potentiel plus \u00e9lev\u00e9, mais plus grande d\u00e9pendance \u00e0 la r\u00e9glementation et au flux touristique.<\/li>\n<li><strong>Programmes neufs de standing<\/strong> \u2013 pari sur la croissance du capital entre la r\u00e9servation et les premi\u00e8res ann\u00e9es apr\u00e8s la livraison ; l\u2019expertise dans le choix du promoteur est ici d\u00e9cisive.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une synth\u00e8se claire de la logique des investissements immobiliers en Espagne est propos\u00e9e dans l\u2019article <a href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/articles\/useful-information\/what-to-know-before-buying-property-in-spain-as-an-investment\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab Acheter un bien en Espagne comme investissement \u2013 l\u2019essentiel \u00e0 savoir \u00bb<\/a>.<\/p>\n<h3>M\u00e9triques de rentabilit\u00e9 et stress-test<\/h3>\n<p>Voici le minimum de m\u00e9triques \u00e0 calculer pour chaque bien :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Rendement brut<\/strong> (loyer annuel \/ prix d\u2019achat) ;<\/li>\n<li><strong>Rendement net<\/strong> (apr\u00e8s imp\u00f4ts, IBI, charges de copropri\u00e9t\u00e9, assurance et entretien) ;<\/li>\n<li><strong>Rendement cash-on-cash<\/strong> \u2013 particuli\u00e8rement important si vous utilisez un cr\u00e9dit ;<\/li>\n<li>sc\u00e9narios \u00ab taux +1\u20132 pts \u00bb et \u00ab loyer \u221210\u201315 % \u00bb \u2013 pour mesurer la r\u00e9silience de votre tr\u00e9sorerie.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour un approfondissement des calculs de rentabilit\u00e9, vous pouvez vous r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 l\u2019article sur le calcul du rendement des investissements immobiliers en Espagne (disponible dans d\u2019autres langues sur le site Alegria).<\/p>\n<h2 id=\"risks-bde\">Principaux risques selon la Banque d\u2019Espagne et comment s\u2019en prot\u00e9ger<\/h2>\n<h3>Risques budg\u00e9taires et g\u00e9opolitiques<\/h3>\n<ul>\n<li>Le niveau \u00e9lev\u00e9 de dette publique en Espagne et dans d\u2019autres grandes \u00e9conomies (\u00c9tats-Unis, France) peut, dans certains sc\u00e9narios, entra\u00eener une hausse de la prime de risque et du co\u00fbt du financement.<\/li>\n<li>L\u2019incertitude g\u00e9opolitique et les politiques commerciales cr\u00e9ent un environnement propice \u00e0 la volatilit\u00e9 des march\u00e9s et des devises.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Ce que peut faire l\u2019investisseur :<\/strong> \u00e9viter un levier excessif, s\u00e9curiser une partie des taux (cr\u00e9dit \u00e0 taux fixe ou mixte), et maintenir un coussin de liquidit\u00e9s couvrant 6\u201312 mois de remboursements.<\/p>\n<h3>Risque de correction des prix apr\u00e8s une hausse rapide<\/h3>\n<p>La Banque d\u2019Espagne indique clairement que les prix actuels du logement sont sup\u00e9rieurs aux niveaux estim\u00e9s par les mod\u00e8les bas\u00e9s sur le couple \u00ab revenus + taux \u00bb, m\u00eame si l\u2019on reste loin des extr\u00eames de 2008.<\/p>\n<p><strong>Comment en tenir compte :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>envisager l\u2019investissement sur un horizon de 7\u201310 ans, plut\u00f4t que sur une logique \u00ab achat \u2013 revente en 2 ans \u00bb ;<\/li>\n<li>ne pas fonder sa strat\u00e9gie uniquement sur la hausse des prix, mais sur une <strong>rentabilit\u00e9 locative durable<\/strong> ;<\/li>\n<li>se concentrer sur des localisations et segments o\u00f9 la demande locative est structurelle (universit\u00e9s, h\u00f4pitaux, p\u00f4les logistiques, grandes villes).<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Risques de taux et de liquidit\u00e9<\/h3>\n<ul>\n<li>Les taux sont orient\u00e9s \u00e0 la baisse, mais la trajectoire pourrait s\u2019inverser en cas de nouveaux chocs inflationnistes.<\/li>\n<li>En cas de choc externe (crise financi\u00e8re, \u00e9v\u00e9nement g\u00e9opolitique), le march\u00e9 peut se \u00ab figer \u00bb temporairement \u2013 les d\u00e9lais de revente s\u2019allongent.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Protection :<\/strong> adopter un LTV prudent, disposer d\u2019un volant de liquidit\u00e9s et ne pas baser sa strat\u00e9gie sur une revente rapide imp\u00e9rative.<\/p>\n<h2 id=\"howto-plan\">Plan d\u2019action pas \u00e0 pas pour l\u2019investisseur : comment agir en 2025<\/h2>\n<p>Ci-dessous, un HowTo pratique pour tirer parti des conclusions de la Banque d\u2019Espagne lors de vos investissements immobiliers en Espagne.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>D\u00e9finissez votre objectif et votre horizon :<\/strong> revenu locatif, plus-value, relocalisation ou combinaison de ces objectifs \u2013 ce choix conditionne la localisation, le type de bien et la part de financement.<\/li>\n<li><strong>\u00c9valuez votre profil financier :<\/strong> calculez votre capital disponible, le LTV acceptable et une mensualit\u00e9 confortable, en int\u00e9grant un sc\u00e9nario de stress \u00ab taux +2 pts \u00bb.<\/li>\n<li><strong>Choisissez vos r\u00e9gions prioritaires :<\/strong> appuyez-vous sur les donn\u00e9es de la Banque d\u2019Espagne, de l\u2019INE et sur les analyses r\u00e9gionales Alegria \u2013 recherchez la combinaison de hausse des prix, de demande solide et de cadre locatif compr\u00e9hensible.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9terminez le format de bien :<\/strong> appartement urbain pour location longue dur\u00e9e, appartement touristique, programme neuf \u2013 chaque format a son profil propre de risque et de rendement.<\/li>\n<li><strong>Calculez la rentabilit\u00e9 et faites un stress-test :<\/strong> simulez le rendement brut et net, la dur\u00e9e d\u2019amortissement, le cash-on-cash, ainsi que des sc\u00e9narios de baisse de loyer et de hausse des charges.<\/li>\n<li><strong>Pr\u00e9parez votre dossier de cr\u00e9dit (si vous utilisez un levier) :<\/strong> rassemblez les documents, faites analyser vos options par un conseiller et identifiez les banques cibles.<\/li>\n<li><strong>S\u00e9lectionnez le bien et r\u00e9alisez le due diligence :<\/strong> v\u00e9rification juridique, \u00e9tat technique, potentiel locatif et r\u00e9alisme des loyers projet\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Finalisez l\u2019achat et organisez la gestion :<\/strong> notaire, enregistrement, mise en place des contrats de services, choix d\u2019un mode de gestion (en direct ou via une soci\u00e9t\u00e9 de gestion).<\/li>\n<\/ol>\n<blockquote><p>Alegria peut vous accompagner \u00e0 chaque \u00e9tape \u2013 de la d\u00e9finition de la strat\u00e9gie et du choix de la localisation jusqu\u2019\u00e0 la s\u00e9lection des biens concrets et leur gestion apr\u00e8s l\u2019achat.<\/p><\/blockquote>\n<div style=\"margin: 16px 0; text-align: center;\"><a style=\"display: inline-block; width: 100%; max-width: 560px; padding: 14px 20px; border-radius: 14px; background: #51a300; color: #fff; text-decoration: none; font-weight: bold; font-size: 16px; line-height: 1.2; box-shadow: 0 6px 16px rgba(0,0,0,.08); transition: transform .05s ease,box-shadow .2s ease,background-color .2s ease;\" href=\"https:\/\/alegria-realestate.com\/fr\/service\/buying-property-in-spain-as-a-foreigner\" aria-label=\"Acheter un bien immobilier en Espagne avec Alegria\">Acheter un bien immobilier en Espagne avec Alegria<\/a><\/div>\n<h3>Tableau 1. Principaux facteurs du march\u00e9 immobilier espagnol selon la Banque d\u2019Espagne (2025)<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Indicateur<\/th>\n<th>Situation en 2025<\/th>\n<th>Commentaire pour l\u2019investisseur<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Revenus des m\u00e9nages et b\u00e9n\u00e9fices des entreprises<\/td>\n<td>Poursuivent leur hausse, avec un l\u00e9ger ralentissement<\/td>\n<td>Soutient la demande d\u2019achat et de location de logements<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dette publique<\/td>\n<td>Environ 100 % du PIB dans les projections jusqu\u2019en 2027<\/td>\n<td>Risque macro de fond, pression potentielle sur les taux<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 des banques<\/td>\n<td>ROE ~14\u201315 %, CET1 ~13,8 %<\/td>\n<td>Secteur solide, banques enclines \u00e0 pr\u00eater<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prix du logement<\/td>\n<td>Hausse ~12\u201313 % sur un an (2e trim. 2025), au-dessus de la moyenne<\/td>\n<td>March\u00e9 \u00ab chaud \u00bb, n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019\u00e9viter de surpayer une localisation<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Construction neuve<\/td>\n<td>Activit\u00e9 de construction mod\u00e9r\u00e9e, en dessous des niveaux pr\u00e9-crise<\/td>\n<td>Alimente la p\u00e9nurie d\u2019offre et la hausse sur les biens de qualit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire<\/td>\n<td>Volume de nouveaux pr\u00eats en hausse, standards d\u2019octroi stables<\/td>\n<td>N\u00e9cessite plus de fonds propres, mais r\u00e9duit le risque de bulle de cr\u00e9dit<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Tableau 2. Param\u00e8tres typiques d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire pour un investisseur non-r\u00e9sident (rep\u00e8res)<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Param\u00e8tre<\/th>\n<th>Valeur typique en 2025<\/th>\n<th>Commentaire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>LTV (loan-to-value)<\/td>\n<td>60\u201370 %<\/td>\n<td>Un levier plus \u00e9lev\u00e9 est rare et augmente le risque<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e du pr\u00eat<\/td>\n<td>Jusqu\u2019\u00e0 25\u201330 ans<\/td>\n<td>Plus la dur\u00e9e est courte, plus le co\u00fbt total des int\u00e9r\u00eats est faible<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taux fixe<\/td>\n<td>Environ 2,5\u20133,5 % l\u2019an pour les profils solides<\/td>\n<td>D\u00e9pend du profil de l\u2019emprunteur et du type de bien<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais ponctuels li\u00e9s \u00e0 l\u2019achat<\/td>\n<td>~10\u201315 % du prix du bien<\/td>\n<td>Imp\u00f4ts d\u2019acquisition, notaire, enregistrement, services<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>FAQ pour l\u2019investisseur et le relocalisant en 2025<\/h2>\n<section id=\"faq\">\n<details>\n<summary><strong>La hausse des prix en 2025 signifie-t-elle qu\u2019une nouvelle bulle se forme en Espagne ?<\/strong><\/summary>\n<p>La Banque d\u2019Espagne souligne que la hausse actuelle des prix s\u2019accompagne d\u2019un faible endettement des m\u00e9nages, d\u2019un volume de construction mod\u00e9r\u00e9 et de normes d\u2019octroi de cr\u00e9dits strictes. La situation diff\u00e8re donc fondamentalement de celle de 2007. Le march\u00e9 est \u00ab chaud \u00bb, mais le r\u00e9gulateur ne voit pas pour l\u2019instant de signes de bulle syst\u00e9mique \u2013 m\u00eame si des tensions locales sur certaines zones sont possibles.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Faut-il entrer sur le march\u00e9 \u00e0 ces niveaux de prix ou attendre une correction ?<\/strong><\/summary>\n<p>La r\u00e9ponse d\u00e9pend de votre horizon d\u2019investissement. Si vous investissez sur 7\u201310 ans en ciblant un flux locatif stable, le niveau actuel de prix peut \u00eatre acceptable, en particulier dans les zones \u00e0 demande structurelle forte. Si votre strat\u00e9gie est une revente rapide apr\u00e8s 1\u20132 ans, le risque de correction est nettement plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Quelles r\u00e9gions offrent actuellement les meilleures perspectives d\u2019investissement ?<\/strong><\/summary>\n<p>La hausse la plus forte des prix et de la demande est observ\u00e9e dans les grandes agglom\u00e9rations et les r\u00e9gions c\u00f4ti\u00e8res touristiques, avec croissance de la population et du tourisme. Le choix concret d\u00e9pend de votre strat\u00e9gie : pour la longue dur\u00e9e, les villes \u00e0 forte demande locative sont souvent pertinentes ; pour un mod\u00e8le combinant usage personnel et location, les zones touristiques avec des r\u00e8gles claires de licence sont \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Est-il difficile pour un non-r\u00e9sident d\u2019obtenir un pr\u00eat hypoth\u00e9caire en 2025 ?<\/strong><\/summary>\n<p>Les banques pr\u00eatent activement, mais conservent des standards stricts. Dans la majorit\u00e9 des cas, un non-r\u00e9sident doit apporter 30\u201340 % de fonds propres, justifier des revenus stables et fournir un dossier documentaire complet. Avec un bon profil, l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat reste r\u00e9aliste.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>\u00c0 quel niveau de rendement locatif peut-on raisonnablement s\u2019attendre ?<\/strong><\/summary>\n<p>Tout d\u00e9pend de la zone et du segment. Pour les grandes villes et les quartiers stables en location longue dur\u00e9e, de nombreux investisseurs visent un rendement brut de 4\u20136 % par an, tandis que dans les zones touristiques, le rendement peut \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9, mais avec plus de volatilit\u00e9 et de frais. L\u2019important est de calculer le rendement net, apr\u00e8s imp\u00f4ts et co\u00fbts de d\u00e9tention.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Vaut-il mieux choisir un taux fixe ou variable pour son cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire aujourd\u2019hui ?<\/strong><\/summary>\n<p>Dans un contexte de baisse des taux directeurs, un taux variable peut sembler attractif, mais il comporte un risque de hausse future des mensualit\u00e9s. Le taux fixe offre une visibilit\u00e9 sur la tr\u00e9sorerie. Une solution souvent pertinente est la formule mixte (taux fixe les premi\u00e8res ann\u00e9es, puis variable) ou un portefeuille combinant plusieurs types de financement.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Le choix du promoteur est-il vraiment d\u00e9terminant pour un achat en VEFA ?<\/strong><\/summary>\n<p>Dans un contexte de p\u00e9nurie de logements neufs, les projets de qualit\u00e9 dans les bonnes localisations pr\u00e9sentent un fort potentiel. Mais le risque \u00ab promoteur \u00bb reste cl\u00e9. Il faut analyser l\u2019historique des projets livr\u00e9s, la solidit\u00e9 financi\u00e8re, la pr\u00e9sence des licences et garanties, ainsi que les conditions du contrat et du calendrier de paiement.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary><strong>Par o\u00f9 commencer si j\u2019investis pour la premi\u00e8re fois dans l\u2019immobilier espagnol ?<\/strong><\/summary>\n<p>Commencez par clarifier vos objectifs et \u00e9changer avec un conseiller sp\u00e9cialis\u00e9. Il est utile, d\u00e8s le d\u00e9part, de discuter du budget, du rendement cible, de l\u2019usage du levier, de l\u2019horizon et de votre tol\u00e9rance au risque. Ensuite, il s\u2019agit de r\u00e9duire le p\u00e9rim\u00e8tre de recherche \u00e0 quelques zones, d\u2019obtenir une s\u00e9lection de biens concrets et d\u2019en analyser la rentabilit\u00e9 et la r\u00e9silience via des stress-tests.<\/p>\n<\/details>\n<\/section>\n<section id=\"sources\">\n<h2>Sources officielles<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/es\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/informe-de-estabilidad-financiera-otono-2025.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a \u2013 Informe de Estabilidad Financiera. Oto\u00f1o 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.bde.es\/f\/webbe\/Secciones\/Publicaciones\/InformesBoletinesRevistas\/InformesEstabilidadFinancera\/25\/IEF_2025_2_Cap1.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a \u2013 Informe de Estabilidad Financiera 2025, Resumen ejecutivo<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.bde.es\/f\/webbe\/Secciones\/Publicaciones\/InformesBoletinesRevistas\/InformesEstabilidadFinancera\/25\/IEF_2025_2_Rec4_1.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a \u2013 Recuadro 4.1 : heterogeneidad geogr\u00e1fica de los precios de la vivienda (2022\u20132025)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.ine.es\/dyngs\/INEbase\/es\/operacion.htm?c=Estadistica_C&amp;cid=1254736152838&amp;idp=1254735976607\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">INE \u2013 \u00cdndice de Precios de Vivienda (IPV), 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.ine.es\/dyngs\/IOE\/operacion.htm?numinv=25003\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">INE \u2013 Estad\u00edstica de Transacciones Inmobiliarias, Programa anual 2025<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana \u2013 Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de la Vivienda (SERPAVI)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.airef.es\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Opinion_riesgos_fiscales\/Opinion-Riesgos-Fiscales-2025-.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">AIReF \u2013 Opini\u00f3n sobre riesgos fiscales 2025<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><small>Mentions l\u00e9gales : les informations pr\u00e9sent\u00e9es dans cet article sont fournies \u00e0 titre informatif uniquement et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier, ni une offre publique.<\/small><\/p>\n<\/section>\n<p style=\"margin-top: 16px; color: #666; font-size: 12px;\">Les informations ci-dessus sont bas\u00e9es sur des donn\u00e9es publiques, des rapports officiels et l\u2019expertise de l\u2019\u00e9quipe Alegria. Avant toute d\u00e9cision d\u2019investissement, nous vous recommandons de demander un avis personnalis\u00e9 \u00e0 un conseiller juridique, fiscal et financier.<\/p>\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Environnement macro\u00e9conomique de l\u2019Espagne en 2025 : ce que\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":34,"featured_media":986284,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-986274","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Rapport 2025 de la Banco de Espa\u00f1a : perspectives du march\u00e9 immobilier espagnol pour investisseurs et relocalis\u00e9s<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Nous d\u00e9cryptons le rapport d\u2019automne 2025 de la Banco de Espa\u00f1a : prix des logements, cr\u00e9dits immobiliers, risques et o\u00f9 acheter en Espagne, maintenant. 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