David Lucas, sekretarz generalny Agendy Urbana y Vivienda, odpowiadał na pytania idealista/news dotyczące stanu hiszpańskiego rynku mieszkaniowego według Ministerstwa Transportu, Mobilności i Rozwoju Miast (Mitma). Lucas mówił o nowej polityce mieszkaniowej rządu, która koncentruje się bardziej na segmencie wynajmu niż na sprzedaży. W związku z tym zwrócił uwagę na potrzebę zwiększenia podaży w celu obniżenia kosztów mieszkania.
Jak pandemia wpłynęła na sektor mieszkaniowy?
Od samego początku zakładaliśmy, że uderzenie będzie silne. Dlatego opracowaliśmy listę środków, które mają zaradzić skutkom tego kryzysu, aby uniknąć powtórki sytuacji z 2008 roku. Aby jednak dokładnie określić skalę wpływu kryzysu zdrowotnego na rynek, trzeba poczekać, aż wszystko się skończy. Przedłużyliśmy zapowiedziane środki do 31 stycznia i mamy nadzieję, że wystarczą one do zwalczenia sytuacji ekonomicznej, w której znajduje się wiele rodzin z powodu kryzysu.
Czy istnieje plan przedłużenia zakazu eksmisji poza 31 stycznia?
Rozbudowa realizowana jest stopniowo – w krótkich okresach. Początkowo zakaz eksmisji obowiązywał do lata. Następnie został przedłużony do końca września i początku października. Teraz przedłużyliśmy go do 31 stycznia. Monitorujemy sytuację i podejmujemy niezbędne działania.
Czy zadłużenie na rynku najmu może wzrosnąć?
Zgodnie z informacjami, które regularnie otrzymuję, w większości przypadków umowy pomiędzy wynajmującymi a najemcami zostały zawarte. Niepłacenie czynszu i niewykonanie umowy to sytuacje typowe dla przypadków skrajnej wrażliwości ekonomicznej. Jak dotąd poziomy zadłużenia nie są tak wysokie, jak oczekiwano, ponieważ wszystkie podjęte środki działają dobrze.
Pomijając temat koronawirusa, jak wygląda sytuacja na rynku mieszkań socjalnych w Hiszpanii?
Rząd dołożył wszelkich starań, aby zwiększyć podaż mieszkań socjalnych, ale chodzi o sprzedaż, podczas gdy państwo nie skupiało się na przystępnym czynszu. Jednocześnie popyt na nie jest obecnie ogromny, podczas gdy zasób mieszkań socjalnych do wynajęcia w Hiszpanii to zaledwie 290 000 nieruchomości. W związku z tym teraz polityka państwa zostanie ponownie ukierunkowana na przystępny czynsz. Rozpoczął się już plan 20 000, mający na celu stworzenie funduszu mieszkań komunalnych do wynajęcia. W tym kierunku działają również władze regionalne.
Jak Twoim zdaniem wprowadzenie indeksu cen najmu wpłynęło na rynek?
Wierzę, że system indeksów, dzięki dużej ilości danych pochodzących z różnych działów, pozwala mieć pełniejszą informację o stanie rynku, a także zwiększyć przejrzystość i prowadzić ewolucyjną analizę cen najmu. Oczywiście mówimy o danych za miniony rok, ale to narzędzie pozwala w razie potrzeby wprowadzić działania naprawcze, w szczególności zwiększyć podaż w tych obszarach, gdzie jest największy popyt.
Czy wskaźnik cen najmu zostanie wykorzystany do zakłócenia funkcjonowania rynku?
Posiadamy umowy, które pozwalają w razie potrzeby powstrzymać wzrost cen najmu. I jestem pewien, że najlepszym sposobem na utrzymanie niskich cen jest zwiększenie podaży. Teraz pojawiają się obszary o zwiększonej „presji”, o czym świadczą dane nie tylko z ministerstwa, ale także z portali nieruchomości. Uważamy, że teraz, nie wiedząc dokładnie, jak działały środki w sytuacji kryzysu zdrowotnego, jak kształtowały się ceny, jak masowy napływ obiektów przeznaczonych na wynajem turystyczny wpłynął na rynek wynajmu długoterminowego, nie da się dokładnie powiedzieć jaka jest sytuacja na rynku iw jakich strefach spekulują. Jak tylko wszystkie te informacje staną się znane, zostanie przeprowadzona odpowiednia analiza, a następnie podjęte zostaną odpowiednie środki. Czyli nie wykluczacie możliwości ingerencji w wycenę na rynku najmu? Jak powiedziałem, podpisaliśmy umowy, które zostały zawarte jeszcze przed pandemią. Jedyne, co zrobimy, to obserwowanie sytuacji, zachowania rynku. Naszym celem jest zapewnienie ludziom przyzwoitych warunków mieszkaniowych w przystępnych cenach. I w tym celu podejmiemy wszelkie odpowiednie środki. Istnieje wiele programów w dziedzinie mieszkalnictwa, przy czym każda autonomia i każda gmina prowadzi własną politykę w tej dziedzinie. Z którego programu jesteś najbardziej zadowolony? Bardzo cieszą mnie programy, które mają na celu rozwój funduszu budownictwa socjalnego, w tym mechanizmy regulacji ceny czynszu, takie jak zwiększenie podaży w celu obniżenia kosztów. Jestem bardzo zadowolony z programów, które zapewniają ludziom przyzwoite mieszkanie po przystępnych cenach, spełniając jedno z głównych praw konstytucyjnych. Są jednak rzeczy, z których nie jestem zadowolony. Należą do nich spekulacje mieszkalnictwem socjalnym, ograniczone możliwości zwiększenia podaży tanich mieszkań, sprzedaż państwowej ziemi w celach spekulacyjnych itp.
Czy istnieje prawdziwy problem z dostępem do mieszkań w Hiszpanii?
Wierzę, że jest. Problem, z którym boryka się nasz kraj od 40 lat, polega na tym, że nie udało nam się zagwarantować prawa do godziwych mieszkań za przystępną cenę. Dlatego musimy wprowadzić pewne środki, aby zapewnić ludziom dostęp do mieszkań. Niedopuszczalne jest, aby podczas każdego kryzysu gospodarczego (a te kryzysy zdarzały się z pewną częstotliwością nie tylko w Hiszpanii, ale i na świecie) wiele rodzin znajduje się w trudnej sytuacji, ryzykując bezdomność. Staramy się rozwiązać ten problem z pomocą funduszu budownictwa socjalnego. Co sądzisz o propozycji sektora prywatnego, aby sfinansować zaliczkę na zakup domu (wspieraną przez Oficjalny Instytut Kredytowy (ICO)) dla młodych ludzi, którzy nie mają oszczędności, ale mają potencjał finansowy? W tej chwili jesteśmy bardziej skoncentrowani na zapewnieniu ludziom dostępu do tanich mieszkań na wynajem. Jesteśmy jednak gotowi do odkrywania nowych możliwości w przyszłości. Dodatkowo trzeba poczekać, aż sytuacja gospodarcza się ustabilizuje, gdyż w najnowszym raporcie Banku Hiszpanii stwierdzono, że zapotrzebowanie na tego typu pomoc jest pod znakiem zapytania. Uważam, że w obecnej sytuacji najlepszym dla nas rozwiązaniem jest dołożenie wszelkich starań, aby ludzie mieli dostęp do mieszkań na wynajem.
Czy uważasz, że problemy z dostępem do mieszkań, które występują w dużych miastach, wynikają z braku podaży?
Myślę, że tak. Jeśli podaż jest niska, ceny rosną. Dlatego jestem pewien, że poprzez zwiększenie podaży można obniżyć ceny. Jednak, jak powiedziałem wcześniej, nie mamy jeszcze wystarczających danych o obecnym stanie rynku. Na przykład, wiele mieszkań turystycznych zostało wprowadzonych na rynek wynajmu długoterminowego, co zwiększyło podaż. Teraz prawdopodobnie zobaczymy obniżki cen. Jednak nie ma jeszcze dokładnych danych, więc nie można z całą pewnością stwierdzić, czy ceny spadły.
Czyli zwiększenie podaży jest skuteczniejszym sposobem niż sztuczne ograniczanie cen?
Uważam, że musimy zastosować odpowiednie środki, aby zagwarantować prawo do godziwych warunków mieszkaniowych. Tym samym, niezależnie od istniejącej podaży, w niektórych strefach stosowane są mechanizmy spekulacyjne w zakresie mieszkalnictwa. Dlatego najpierw konieczne jest zbadanie sytuacji w danej strefie, aby zrozumieć stan rynku i, w zależności od tego, zastosować środki.
Czy są jakieś środki, które mogłyby zachęcić właścicieli do umieszczania wolnych nieruchomości na rynku najmu?
Podczas gdy ta kwestia jest badana. Jednak w każdym przypadku kluczowe jest to, że właściciele powinni być stymulowani, ale w żadnym wypadku nie są do tego zobowiązani. Należy zagwarantować bezpieczeństwo prawne, aby właściciele mogli bez obaw wynajmować swoje domy. Nie zapominaj, że 85% właścicieli kupiło ten dom za pieniądze, które dostali ciężką pracą. Musimy znaleźć fundusze, które pomogą zachęcić tych właścicieli do wystawiania swoich domów na rynku wynajmu po odpowiedniej cenie.
Czy w Hiszpanii występuje problem „ocupas”?
Na ten problem trzeba spojrzeć z różnych perspektyw. Liczba włamań do mieszkań wzrosła, to prawda. Problemu tego nie da się jednak rozwiązać w ciągu 24 godzin. Myślę, że powinniśmy skupić się na odciążeniu sądów i przyspieszeniu procesu eksmisji. Ponadto musimy zwrócić szczególną uwagę na walkę z mafią, która działa w tej dziedzinie, ponieważ w większości przypadków „okupas” nie są ludźmi, którzy znajdują się w stanie ekonomicznej bezbronności. Jednak problem ten trzeba rozpatrywać ze wszystkich stron, ponieważ niepokoi mnie zarówno zjawisko „coupas”, jak i sytuacja tych rodzin, które po prostu nie mają środków na opłacenie czynszu.
Co można powiedzieć o obietnicy przekazania części środków z funduszu europejskiego na odnowę 500 tys. mieszkań w ciągu trzech lat?
To bardzo ważny punkt. Mówimy tu nie tylko o rehabilitacji mieszkalnictwa, ale także o zagwarantowaniu zatrudnienia, ponadto zatrudnienie jest stabilne. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że jest 10 mln jednostek mieszkaniowych wymagających rehabilitacji, możemy stworzyć działalność gospodarczą, która nie tylko pozwoli na remont tych jednostek mieszkaniowych, ale także stworzy przestrzeń do stabilnego zatrudnienia przez co najmniej dwie dekady. W tym obszarze można stworzyć ogromną liczbę miejsc pracy.
Czy branża budowlana to nieatrakcyjny obszar zatrudnienia dla młodszego pokolenia?
Ten problem istnieje, a rozwiązaniem jest przyciągnięcie do sektora wykwalifikowanych i dobrze wykształconych osób. Ten sektor może stać się interesujący dla młodych ludzi, jeśli nie uznają, że jest dla pracowników niewykwalifikowanych – będzie uważany za bardziej prestiżowy i szanowany. Wiele autonomii już nad tym pracuje. I wierzę, że część miejsc pracy utraconych w wyniku kryzysu może zostać przywrócona przy pomocy sektora budowlanego.
Co państwo chciałoby osiągnąć od sektora prywatnego?
Wszystko, czego chcemy od sektora prywatnego, to współpraca, ponieważ łącząc siły możemy zwiększyć naszą produktywność. Jeśli uda nam się skoordynować nasze siły, jestem pewien, że każde euro zainwestowane w sektor budownictwa mieszkaniowego przyniesie nam 3-4 razy więcej. Pozwoli to na wzrost PKB i zatrudnienia w 2021 roku.
