Los efectos de la pandemia sobre el mercado inmobiliario valenciano poco a poco van quedando como un obstáculo del pasado. El sector se mantiene fuerte y en continuo crecimiento, especialmente en algunos segmentos como el logístico. Además, el contexto actual ha llevado a muchos inversores a recurrir al real estate como un valor refugio, y la Comunidad Valenciana se sitúa como una plaza estratégica. Así, cada vez son más los nuevos ‘players’ nacionales e internacionales que entran con fuerza atraídos por sus altas rentabilidades y sus precios más competitivos respecto a otras ciudades más consolidadas como Madrid y Barcelona.
Según un informe de la consultora BNP Paribas, la inversión en la región se situó en los 425 millones de euros en 2021, el doble que el año anterior marcado por la pandemia y que se cerró con 240 millones de euros. Estas cifras positivas muestran el interés por el mercado valenciano. Todavía no se ha llegado a máximos, registrados en 2018 con 815 millones de euros, aunque es cierto que aquel ejercicio estuvo marcado por tres grandes operaciones que concentraron el 50% de la inversión total de ese año.
Pero, ¿quién está detrás de la inversión en la Comunidad Valenciana? Según detalló en una rueda de prensa Joaquín Ivars, director de Levante de BN Paribas, el perfil ha cambiado. Antes eran los grandes patrimonios valencianos (family offices locales) los que acaparaban la mayor parte de las transacciones en la región, pero desde 2019, las socimis y fondos nacionales e internacionales son los que están moviendo el capital en el mercado inmobiliario de la Comunidad Valenciana. Joaquín Ivars añadió, “antes solo trabajábamos con familias valencianas, pero ahora vienen de Madrid, Barcelona y el exterior con tickets muy altos y movidos por las alta rentabilidad que hay aquí”.
Y es que, sus prioridades también han cambiado. Los activos que tradicionalmente han movido la mayor parte de la inversión habían sido el retail y el mercado de oficinas, pero la pandemia ha despertado con fuerza el interés por la logística y los activos alternativos como son las residencias de estudiantes o de mayores. En realidad, estos dos últimos segmentos centraron más de los millones transaccionados en la plaza inmobiliaria valenciana.
Además, según los datos de la consultora, la logística recopiló el 41% de la inversión total en la región, seguido de los activos alternativos: residencias de mayores o estudiantes (25%); el residencial (15%); el hotelero (9%); y retail y oficinas (5% respectivamente). Respecto al mercado de la vivienda, la tendencia que ha marcado el pasado ejercicio y que guiará los siguientes desarrollos será el ‘build to rent’ por la necesidad de aumentar la oferta profesional del alquiler.
Joaquín Ivars nos explicó, “el mercado logístico de Valencia y su corona metropolitana están viviendo su mejor momento. Este hecho se ve reflejado en los niveles de inversión y contratación, y en la tipología del inversor. En el último año hemos evidenciado cómo, no solo este sector está atrayendo cada vez más a inversores internacionales, sino que estamos dando entrada a nuevos actores que tradicionalmente no tenían el foro en activos logísticos”.
Fiebre logística
La inmologística valenciana vive un momento de esplendor. Además de tener mucho que ver el ecommerce, también ha influido la necesidad de contar con grandes plataformas para almacenamiento alimentario y sanitario, dos sectores que también han animado la inversión en este segmento. Aunque esta buena marcha despegó hace dos años, sigue siendo imparable, registrando cifras récord de contratación y máximos niveles de actividad.
De esta forma, la contratación llegó a los 402.850 metros cuadrados en 2021, máximos registros históricos duplicando prácticamente el año 2020 (+93%) y reflejando un aumento del 34% sobre el año 2019, anterior cúspide del mercado. Todo ello concentrado en 50 operaciones, 14 más que el año anterior, que hasta ahora había sido el más activo en número de contratos. Según BNP Paribas, uno de sus principales atractivos de la inmologística valenciana son las mayores rentabilidades que ofrece y que oscilan el 5% frente a Madrid y Barcelona, que se sitúan alrededor del 3,9%.
El entusiasmo y la llegada de fondos es tal que incluso algunos propietarios de suelo se han visto tentados a subir los precios, aunque son casos puntuales. En promedio, las rentas se sitúan en los 4 euros por metro cuadrado al mes, aunque en las zonas más prime como Riba-roja son algo mayores, 4,5 euros el metro cuadrado al mes. Es precisamente por esto que éste reunió el 47% de la demanda el año pasado.
Además, la inauguración de plataformas logísticas en mercados como Riba-roja, Cheste o Sagunto ha traído consigo que, durante los últimos doce meses, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se haya incrementado en 145.000 metros cuadrados. El stock total supera los 2,25 millones de metros cuadrados a fecha de 1 de enero de 2022. Incluso, a día de hoy existen proyectos en curso que podrían incorporarse al mercado y que suman un total de 66.939 metros cuadrados, distribuidos en seis nuevas plataformas logísticas.
Las oficinas resisten al teletrabajo
Respecto al segmento de oficinas, pese a que el teletrabajo en las empresas puso en duda el futuro de este mercado, finalmente se ha mantenido el ritmo con la contratación de 42.358 metros cuadrados en 2021, un 19% más que en 2020 (37.055 m²), aunque lejos de los buenos datos de 2019 que alcanzaron los 59.223 metros cuadrados. De todas maneras, desde la consultora subrayan que la demanda sigue “muy activa” porque, pese a que muchas compañías han instalado el teletrabajo como una opción, sigue habiendo interés por contar con un espacio propio, principalmente por parte de sectores vinculados a las tecnologías, las comunicaciones, la logística y el sanitario.
Por otro lado, en la plaza valenciana la demanda se ha descentralizado fuera del centro de la ciudad de Valencia porque no existe casi oferta disponible. Esto ha provocado un desplazamiento hacia la Avenida Cortes Valencianas, Avenida Alfahuir o La Marina, zonas que según sus previsiones seguirán absorbiendo la demanda actual. Respecto a las rentas, la media se sitúa en 10,6€/m² al mes, siendo la más alta el edificio Aqua, que alcanza los 16€/m² al mes. Estas son unas cifras muy inferiores a la de otras ciudades como Madrid cuya media es de 36€/m² al mes o Barcelona, de 27,5€/m² al mes, lo que también atrae a los inversores a la plaza valenciana.
Según han explicado, el escenario actual de la inflación ha llevado a muchos propietarios a renegociar los contratos de alquiler, aunque en la mayoría de los casos está habiendo mucha flexibilidad y comprensión para no repercutir la subida del IPC en los alquileres. Según apuntó Ivars, “se está aceptando mantener los precios porque se valora más no perder a los clientes”.
Además, según BNP Paribas, la inversión inmobiliaria se seguirá caracterizando por su resiliencia y flexibilidad y la Comunidad Valenciana seguirá en el punto de mira de los inversores nacionales y del capital extranjero, con el segmento logístico como el gran protagonista en los próximos ejercicios.
