Hypotheken sind in Spanien trotz steigender Zinsen und strengerer Kreditbedingungen seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Finanzprodukte. Hypotheken in Spanien für Nichtansässige werden von ausländischen Käufern ausgegeben, die nicht den Status eines Steueransässigen haben. In der Regel stellen spanische Banken höhere Anforderungen an Nichtansässige: Die Überprüfung der Dokumente dauert länger und das Dokumentenpaket selbst kann nach Ermessen der Bank erweitert werden.
Hypothek in Spanien für Nichtansässige im Jahr 2023: Allgemeine Bestimmungen
Das neue Hypothekengesetz, das 2019 in Kraft trat, schützte die Rechte der Kreditnehmer maximal und führte auch das Konzept eines „Darlehens in Fremdwährung“ ein. Nichtansässige, die in Spanien eine Hypothek aufnehmen, haben unter bestimmten Umständen und unter bestimmten Bedingungen das Recht, die Schulden in eine andere Währung als den Euro umzuwandeln. Dies ist möglich, wenn das Land des steuerlichen Wohnsitzes des Kreditnehmers eine andere Währung hat oder wenn die Einkünfte oder das Anlagevermögen des Kreditnehmers auf eine andere Währung lauten. Vielen spanischen Geschäftsbanken gefiel dies nicht und sie stellten die Kreditvergabe an Ausländer ein. Große Banken arbeiten jedoch immer noch mit gebietsfremden Kunden zusammen, und Sie sollten sich bei Bedarf an diese wenden. Zu diesen Banken gehören Banco Santander, Banco Sabadell, CaixaBank und Bankinter. Die Loyalität der Bank gegenüber einem gebietsfremden Kreditnehmer hängt direkt davon ab, in welchem Land er Staatsbürger ist bzw. in welchem Land sich derzeit sein ständiger Wohnsitz befindet. Die hohe Loyalität spanischer Banken zeigt sich in Bezug auf folgende Länder:
- Europäische Union;
- Europäische Länder, die nicht Mitglied der EU sind, aber über stabile Volkswirtschaften verfügen (Großbritannien, Norwegen usw.);
- Andere Länder mit stabilen Volkswirtschaften und Währungen (Australien, Kanada, Japan, USA usw.).
Die geringe Loyalität der spanischen Banken zeigt sich in Bezug auf folgende Länder:
- Mit einer instabilen Wirtschaft (die meisten afrikanischen und lateinamerikanischen Länder);
- Bei einer instabilen geopolitischen Lage (Russland, Ukraine, Weißrussland, Nordkorea, China);
- Offshore-Status haben.
Wir sollten nicht vergessen, dass der spanische Bankensektor an alle europäischen und nationalen Vorschriften zur Verhinderung von Kapitalwäsche gebunden ist. Die größte Aufmerksamkeit gilt dabei den nichtansässigen Kunden, deren Einkünfte, Investitionen und Transaktionen absolut legal und transparent sein müssen.
Hypothekenbedingungen in Spanien für Nichtansässige im Jahr 2023
Wir weisen noch einmal darauf hin, dass die Hypothekenbedingungen für Nichtansässige in Spanien strenger sind als die Bedingungen für Bürger und Einwohner:
- Finanzierung bis zu 60, maximal bis zu 70 % des Transaktionspreises oder des geschätzten Marktwerts der Immobilie (es wird der geringere von beiden gewählt);
- Kreditlaufzeit bis zu 20 Jahre;
- Fester oder variabler Zinssatz, oft höher als bei inländischen Kreditnehmern;
- Bearbeitungsgebühr für Hypothekendarlehen;
- Die monatliche Hypothekenquote darf 30-35 % des erhaltenen Einkommens nicht überschreiten.
In der Regel veröffentlichen alle spanischen Banken die aktuellen Hypothekenkonditionen auf ihren Websites. Alle diese Bedingungen gelten jedoch für Bewohner. Wir empfehlen Nichtansässigen, sich direkt an die Banken zu wenden und entsprechend ihrer individuellen Situation zu verhandeln. Allerdings bietet die Banco Santander einen Hypothekenrechner für Nichtansässige in Spanien namens Hipoteca Mundo para No Residentes an. Nutzen wir es, um ungefähre Ergebnisse zu erhalten. Gegeben: Ein gebietsfremder Ausländer kauft ein Haus in der Provinz Alicante für 200.000 € und verfügt über ein bestätigtes Einkommen von 3.000 € pro Monat. Die Hypothek im November 2023 wird folgende Merkmale aufweisen: – Maximaler Kreditbetrag – 140.000 € – Maximale Kreditlaufzeit – 20 Jahre – Zinssatz zur Auswahl: o Fest – ab 5,91 % im ersten Jahr und ab 6,51 % ab dem zweiten Jahr o Variabel – ab 2,57 % im ersten Jahr und ab Euribor + 2,57 % ab dem zweiten Jahr. Wenn wir die Kosten des Objekts auf 100.000 € und die Einnahmen auf 2.000 € reduzieren, beträgt der maximale Kreditbetrag 70.000 €. Die Konditionen und Zinssätze bleiben gleich, die Hypothekenantragsgebühr wird jedoch auf 350 € halbiert. Das sind heute recht gute Bedingungen. Marktanalysten weisen darauf hin, dass diese Zinssätze nicht lange anhalten werden und es unvermeidlich ist, mit einem Anstieg als Reaktion auf das anhaltende Wachstum des Euribor und der Inflation zu rechnen. Ende 2022 ging die Nachfrage nach Hypothekendarlehen aufgrund eines ebenso starken Anstiegs des Euribor und steigender Zinsen stark zurück. Das Nationale Statistikinstitut Spaniens meldete einen Rückgang der Zahl der im Dezember 2022 ausgestellten Hypothekenverträge um 23,5 % im Vergleich zum November 2022 und um 8,8 % im Vergleich zum Dezember 2021. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Zinssatz im Dezember 2022 um 4,7 % gegenüber November 2022 und um 42,1 % gegenüber Dezember 2021. Um die Nachfrage wieder anzukurbeln, haben fast alle Banken die variablen Zinssätze angepasst und den Festzinszuschlag zum Euribor-Wert um durchschnittlich 0,50 % gesenkt.
Hypothek in Spanien für Nichtansässige im Jahr 2023: erforderliche Dokumente
Die Liste der erforderlichen Dokumente kann je nach Bank unterschiedlich sein. Das Paket der von absolut allen Banken geforderten Basisdokumente umfasst jedoch:
- Eine Kopie Ihres Ausweisdokuments sowie Ihr spanisches NIE-Zertifikat.
- Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz des Landes des ständigen Wohnsitzes.
- Ein Arbeitsvertrag und Gehaltsbescheinigungen (oder eine Bescheinigung des Arbeitsortes mit Angabe der Position und des Gehalts) für die letzten 6-12 Monate. Wenn es sich um einen Unternehmer handelt, wird ein Auszug aus dem zuständigen Register oder dem Finanzamt vorgelegt. Handelt es sich bei den Erträgen um Dividenden, sind die entsprechenden Gründungsunterlagen einzureichen.
- Steuererklärung für das laufende und die Vorjahre.
- Kontoauszüge, aus denen die Geldbewegungen und Schlusssalden der letzten 6–12 Monate hervorgehen.
- Falls weiteres Eigentum vorhanden ist, Unterlagen zum Eigentum.
- Ein Auszug aus Ihrer Bonitätshistorie.
- Eine mit dem Verkäufer oder Bauträger der ausgewählten Immobilie unterzeichnete Reservevereinbarung und Nota Simple Informativa, wenn die Immobilie bereits in Betrieb genommen wurde.
- Die Schlussfolgerung des Gutachters zum Marktwert der Immobilie.
Alle ausländischen Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.
