Hypotéky ve Španělsku zůstávají po celá desetiletí jedním z nejoblíbenějších finančních produktů, a to navzdory rostoucím sazbám a zpřísňujícím se úvěrovým podmínkám. Hypotéky ve Španělsku pro nerezidenty jsou vydávány zahraničním kupujícím, kteří nemají status daňových rezidentů. Španělské banky mají zpravidla vyšší požadavky na nerezidenty: ověření dokladů zabere více času a samotný balík dokumentů lze podle uvážení banky rozšířit.
Hypotéky ve Španělsku pro nerezidenty v roce 2023: obecná ustanovení
Nový hypoteční zákon, který vstoupil v platnost v roce 2019, maximálně chránil práva dlužníků a zavedl také pojem „úvěr v cizí měně“. Nerezidenti, kteří si ve Španělsku berou hypotéku, dostali za určitých okolností a za určitých podmínek právo převést dluh na jinou měnu než euro. To může být možné, pokud země, ve které je dlužník daňovým rezidentem, má jinou měnu nebo pokud jsou příjem nebo fixní aktiva dlužníka denominovány v jiné měně. To se nelíbilo mnoha španělským komerčním bankám a přestaly půjčovat cizincům. Velké banky ale stále pracují s klienty-nerezidenty a v případě potřeby byste je měli kontaktovat. Mezi tyto banky patří Banco Santander, Banco Sabadell, CaixaBank a Bankinter. Loajalita banky vůči dlužníkovi-nerezidentovi přímo závisí na tom, které země je občanem, případně v jaké zemi se aktuálně nachází jeho trvalé bydliště. Vysoký stupeň loajality španělských bank se projevuje ve vztahu k těmto zemím:
- Evropská unie;
- evropské země, které nejsou součástí EU, ale mají stabilní ekonomiku (Velká Británie, Norsko atd.);
- Ostatní země se stabilní ekonomikou a měnami (Austrálie, Kanada, Japonsko, USA atd.).
Nízká úroveň loajality španělských bank se projevuje ve vztahu k těmto zemím:
- S nestabilními ekonomikami (většina afrických a latinskoamerických zemí);
- S nestabilní geopolitickou situací (Rusko, Ukrajina, Bělorusko, Severní Korea, Čína);
- Mít offshore status.
Stojí za to připomenout, že španělský bankovní sektor je svázán evropskými a domácími předpisy, které zabraňují praní špinavých peněz. A největší pozornost je věnována nerezidentním klientům, jejichž příjmy, investice a transakce musí být naprosto legální a transparentní.
Podmínky hypoték ve Španělsku pro nerezidenty v roce 2023
Ještě jednou podotýkáme, že hypoteční podmínky pro nerezidenty ve Španělsku jsou přísnější než pro občany a rezidenty:
- Financování do 60 %, maximálně 70 % z ceny transakce nebo odhadní tržní hodnoty nemovitosti (zvolí se nižší ze dvou částek);
- Splatnost půjčky až 20 let;
- Pevná nebo pohyblivá úroková sazba, často vyšší než u rezidentních dlužníků;
- poplatek za zpracování hypotečního úvěru;
- Měsíční hypoteční kvóta nesmí přesáhnout 30–35 % přijatého příjmu.
Všechny španělské banky zpravidla zveřejňují aktuální hypoteční podmínky na svých webových stránkách. Všechny tyto podmínky ale platí pro obyvatele. Nerezidentům doporučujeme kontaktovat přímo banky a vyjednávat na základě jejich individuální situace. Banco Santander však nabízí kalkulačku pro hypotéky ve Španělsku pro nerezidenty s názvem Hipoteca Mundo para No Residentes. Použijme to k získání přibližných výsledků. Vzhledem k tomu: cizinec, který není rezidentem, si koupí dům v provincii Alicante za 200 000 EUR s potvrzeným deklarovaným příjmem 3 000 EUR měsíčně. Hypotéka v listopadu 2023 bude mít následující charakteristiky: – Maximální výše úvěru – 140 000 € – Maximální doba úvěru – 20 let – Úroková sazba dle vašeho výběru: o Fixní – od 5,91 % v prvním roce a od 6,51 % počínaje druhým rokem o Plovoucí – od 2,57 % v prvním roce a od 5 EUR od druhého roku snížíme hodnotu nemovitosti na 0,0 € 7 % + 2. příjem do 2 000 EUR, pak maximální výše úvěru bude 70 000 EUR. Podmínky a sazby zůstanou stejné, ale poplatek za zpracování hypotéky bude snížen na polovinu na 350 EUR. To jsou dnes docela dobré podmínky. Analytici trhu poznamenávají, že takové sazby nebudou trvat dlouho a jejich zvýšení je nevyhnutelné v reakci na pokračující růst Euriboru a inflace. Koncem roku 2022 prudce klesla poptávka po hypotékách kvůli stejně prudkému růstu Euriboru a růstu úrokových sazeb. Španělský národní statistický ústav oznámil pokles počtu hypotečních smluv podepsaných v prosinci 2022 o 23,5 % ve srovnání s listopadem 2022 a o 8,8 % ve srovnání s prosincem 2021. Průměrná úroková sazba se přitom v prosinci 2022 zvýšila oproti listopadu 2022 o 4,7 % a oproti prosinci 2021 o 42,1 %. S cílem znovu stimulovat poptávku téměř všechny banky revidovaly pohyblivé úrokové sazby a snížily pevné procento přidané k hodnotě Euribor v průměru o 0,50 %.
Hypotéky ve Španělsku pro nerezidenty v roce 2023: Požadované dokumenty
Seznam požadovaných dokumentů se může v každé konkrétní bance lišit. Balíček základních dokumentů požadovaný absolutně všemi bankami však zahrnuje:
- Kopie vašeho dokladu totožnosti a vašeho španělského certifikátu NIE.
- Potvrzení o daňovém pobytu ze země trvalého pobytu.
- Pracovní smlouva a potvrzení o platu (nebo potvrzení z místa výkonu práce s uvedením pozice a platu) za posledních 6-12 měsíců. Pokud se bavíme o podnikateli, poskytuje se výpis z příslušného registru nebo finančních úřadů. Pokud jsou příjmem dividendy, musí být předloženy příslušné ustavující dokumenty.
- Daňové přiznání za běžný a minulý rok.
- Bankovní výpisy zobrazující pohyb finančních prostředků a konečný zůstatek za posledních 6-12 měsíců.
- Pokud existuje jiný majetek, doklady o vlastnictví.
- Výpis z úvěrové historie.
- Rezervační smlouva podepsaná s prodejcem nebo developerem vybrané nemovitosti a Nota Simple Informativa, pokud byla nemovitost již uvedena do provozu.
- Zpráva odhadce o tržní hodnotě předmětu.
Všechny zahraniční dokumenty musí být přeloženy do španělštiny soudním překladatelem.
