Ипотека в Испании на протяжении десятилетий остается одним из самых востребованных финансовых продуктов, несмотря на рост ставок и ужесточение условий кредитования. Ипотека в Испании для нерезидентов оформляется иностранными покупателями, не имеющими статуса фискальных резидентов. Как правило, к нерезидентам испанские банки предъявляют более высокие требования: проверка документов занимает больше времени, да и сам пакет документов может быть расширен на усмотрение банка.
Ипотека в Испании для нерезидентов в 2023 году: общие положения
Новый ипотечный закон, вступивший в силу в 2019 году, максимально защитил права заемщиков, а также ввел такое понятие как «кредит в иностранной валюте». Нерезиденты, оформляющие ипотеку в Испании, получили право в определенных обстоятельствах и при определенных условиях конвертировать долг в другую валюту, отличную от евро. Такое возможно, если в стране, чьим налоговым резидентом является заемщик, действует другая валюта, либо если доход заемщика или его основные активы выражены в другой валюте.
Многим испанским коммерческим банкам это не понравилось, и они перестали кредитовать иностранцев. Но крупные банки по-прежнему работают с клиентами-нерезидентами, и в случае необходимости следует обращаться именно к ним. В число таких банков входят Banco Santander, Banco Sabadell, CaixaBank и Bankinter.
Лояльность банка к заемщику-нерезиденту напрямую зависит от того, гражданином какой страны он является, или в какой стране в настоящее время находится его постоянное место жительства.
Высокая степень лояльности испанских банков проявляется в отношении стран:
- Евросоюза;
- Европейских стран, не входящих в ЕС, но отличающихся стабильной экономикой (Великобритания, Норвегия и др.);
- Прочих стран со стабильной экономикой и валютой (Австралия, Канада, Япония, США и т.д.).
Низкая степень лояльности испанских банков проявляется в отношении стран:
- С нестабильной экономикой (большая часть африканских и латиноамериканских стран);
- С нестабильной геополитической ситуацией (Россия, Украина, Белоруссия, Северная Корея, Китай);
- Имеющих статус оффшоров.
Не стоит забывать о том, что банковский сектор Испании связан по рукам и ногам европейскими и внутренними нормативами, препятствующими отмыванию капиталов. И наиболее пристальное внимание уделяется как раз клиентам-нерезидентам, чьи доходы, инвестиции и операции должны быть абсолютно легальны и прозрачны.
Условия ипотеки в Испании для нерезидентов в 2023 году
Еще раз отметим, что ипотечные условия для нерезидентов в Испании более жесткие, чем условия для граждан и резидентов:
- Финансирование до 60, максимум, до 70% от цены сделки или оценочной рыночной стоимости объекта (выбирается наименьшая сумма из двух);
- Срок кредитования до 20 лет;
- Фиксированная или плавающая процентная ставка, зачастую, более высокая, чем для заемщиков-резидентов;
- Комиссия за оформление ипотечного кредита;
- Ежемесячная квота по ипотеке не может превышать 30-35% от получаемого дохода.
Как правило, все испанские банки публикуют на своих сайтах действующие условия по ипотеке. Но все эти условия касаются резидентов.
Нерезидентам мы рекомендуем обращаться в банки напрямую и вести переговоры, исходя из индивидуальной ситуации.
Тем не менее, Banco Santander предлагает калькулятор для расчета ипотеки в Испании для нерезидентов, которая называется Hipoteca Mundo para No Residentes. Воспользуемся им для того, чтобы получить ориентировочные результаты.
Дано: иностранец-нерезидент покупает в провинции Аликанте жилье за 200.000 €, имея подтвержденный задекларированный доход в размере 3.000 € в месяц.
Ипотека в ноябре 2023 года будет иметь следующие характеристики:
— Максимальная сумма кредита – 140.000 €
— Максимальный срок кредита – 20 лет
— Процентная ставка на выбор:
o Фиксированная – от 5,91% в первый год и от 6,51%, начиная со второго года
o Плавающая – от 2,57% в первый год и от Euribor + 2,57%, начиная со второго года
Если снизим стоимость объекта до 100.000 €, доход до 2.000 €, то максимальная сумма кредита составит 70.000 €. Условия и ставки останутся теми же, но комиссия за оформление ипотеки снизится вдвое до 350 €.
Это достаточно хорошие условия на сегодняшний день. Аналитики рынка отмечают, что такие ставки не продержатся долго, и неминуемо стоит ждать их повышения в ответ на непрекращающийся рост Euribor и инфляции.
В конце 2022 года спрос на ипотечные кредиты резко сократился ввиду столь же резкого роста Euribor и повышения процентных ставок. Национальные институт статистики Испании заявил о снижении в декабре 2022 года количества оформленных ипотечных договоров на 23,5% по сравнению с ноябрем 2022 года и на 8,8% по сравнению с декабрем 2021 года. В то же время средний показатель процентной ставки в декабре 2022 года вырос на 4,7% по сравнению с ноябрем 2022 года и на 42,1% по сравнению с декабрем 2021 года.
Чтобы вновь простимулировать спрос практически все банки пересмотрели плавающие процентные ставки, снизив фиксированный процент, прибавляемый к значению Euribor, в среднем на 0,50%.
Ипотека в Испании для нерезидентов в 2023 году: требуемые документы
Список требуемых документов в каждом конкретном банке может отличаться. Тем не менее, в пакет основных документов, требуемый абсолютно всеми банками, входят:
- Копия документа, удостоверяющего личность, а также испанский сертификат NIE.
- Справка о фискальной резиденции из страны постоянного места жительства.
- Трудовой договор и справки о зарплате (или справка с места работы с указанием должности и заработной платы) за последние 6-12 месяцев. Если речь идет о предпринимателе, представляется выписка из соответствующего реестра или налоговых органов. Если в качестве дохода выступают дивиденды, представляются соответствующие учредительные документы.
- Налоговая декларация за текущий и предыдущий годы.
- Выписки из банка с указанием движения средств и конечного сальдо за последние 6-12 месяцев.
- Если есть иное имущество, документы о праве собственности.
- Выписка из кредитной истории.
- Договор резерва, подписанный с продавцом или застройщиком выбранного объекта, и Nota Simple Informativa, если объект уже введен в эксплуатацию.
- Заключение оценщика о рыночной стоимости объекта.
Все иностранные документы должны быть переведены на испанский язык присяжным переводчиком.
