La decisión de comprar un tipo de vivienda u otra es personal y depende de las circunstancias y gustos de cada uno. Pero, generalmente, las viviendas de segunda mano precisan de algún tipo de reforma para dejarlas a gusto del futuro propietario, ya sea porque cuentan con una distribución y diseño más antiguo, tienen mayor gasto energético que las nuevas construcciones y pueden tener algún tipo de defecto o tara.
En cambio, las viviendas de obra nueva han sido construidas bajo los estándares marcados por el mercado actual y, en teoría, están libres de desperfectos y taras.
Las casas de nueva construcción cuentan con amplias superficies, estancias para el teletrabajo, espacios exteriores (terrazas y jardines, principalmente), zonas comunes de todo tipo y medidas de eficiencia energética, entre otros muchos aspectos.
Puede que lo más importante sea que la vivienda de obra nueva facilita los pagos iniciales durante los aproximadamente dos años que dura la construcción, de tal modo que el cliente puede ir adelantando poco a poco el 20% del precio inicial de la vivienda y, posteriormente, acceder a una hipoteca por el 80% restante. En el caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso debe hacerse inmediatamente.
Pasos para comprar una vivienda de obra nueva
En general, estos son los pasos comunes para comprar una vivienda de nueva construcción:
Fijar el presupuesto
Puede que sea el paso más importante: saber cuánto presupuesto tienes para comprar tu nueva vivienda. Aquí entra en juego el dinero que tengas ahorrado o lo que puedas conseguir.
Dependiendo de lo que dispongas, necesitarás una hipoteca de mayor o menor cantidad. Hoy en día, los bancos suelen dar en torno al 80% del valor de la vivienda, aunque hay entidades que, dependiendo del perfil, el aval y otras cuestiones, pueden llegar a conceder hasta el 100%. A este porcentaje habría que sumarle los gastos e impuestos de la compra.
Lo ideal es que la cuota mensual nunca supere el 35-40% de los ingresos netos familiares mensuales. Es decir, una familia con unos ingresos medios de 2.500 euros mensuales, no deberá tener una cuota superior a los 1.000 euros. Por eso es importante escoger una hipoteca que no pueda suponer un problema en el futuro.
Buscar la vivienda adecuada
Lo ideal es que busques ajustándote a tus necesidades, a tus posibilidades y que efectúes todas las visitas posibles. Para ello, contar con un agente inmobiliario de confianza puede suponer la diferencia.
Elegir una hipoteca recomendable
El primer paso es conocer si la promoción en la que compramos tiene un préstamo promotor, es decir, si la promotora pidió un préstamo para financiar la obra al que ahora nos podamos subrogar. Es fundamental y podremos lograr un gran ahorro si comparamos entre las mejores ofertas del mercado y conseguimos que los bancos compitan entre ellos. Es también muy importante conocer todos los detalles de esas ofertas (tipo de interés, comisiones…).
Desde la entrada en vigor de la última ley hipotecaria no hay diferencias en gastos entre subrogarse al préstamo del banco promotor o contratar la hipoteca en otra entidad, salvo el coste de la tasación. Este coste corre a cargo del comprador y oscila entre los 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que la realice.
A grandes rasgos, existen tres hipotecas:
- Hipoteca fija: Aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.
- Hipoteca variable: Aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el Euribor).
- Hipoteca mixta: El tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a un año y después es variable.
Solicitar toda la información posible a la promotora
La promotora está obligada por ley a disponer de una serie de datos y documentos sobre la obra. Algunos estarán disponibles desde su inicio, pero otros se irán generando según avance.
Cuanta más información se posea, mejor. De este modo se podrán ahorrar imprevistos y situaciones perniciosas. Los datos más importantes que debes solicitar son los siguientes:
- Memoria de calidades de la vivienda en venta: Es un documento que detalla los materiales que se van a usar para la construcción de la vivienda, así como las calidades de los acabados o las superficies de cada área.
- Pide los planos de la vivienda para conocer información como las superficies de las habitaciones, la orientación de la vivienda, la disposición de las ventanas y todos los equipamientos disponibles.
- El precio y la forma de pago: Es importante definir con transparencia cuáles son los plazos de entregas y de pagos, así como las formas en las que deberán llevarse a cabo.
- Revisa el contrato: Aunque parezca una obviedad, es fundamental analizar a detalle los contratos para adquirir viviendas en venta, para asegurarse de que no hay cláusulas abusivas. Para esto, lo mejor es consultar con un experto en el sector inmobiliario que conozca las características que debe tener un contrato de este tipo. Es conveniente incluir una cláusula con penalizaciones en caso de que la promotora incumpla los plazos de entrega relativos a la vivienda.
Conocer la garantía
Según marca la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las viviendas de obra nueva deben ofrecer cobertura de mano de obra y materiales para cubrir cualquier desperfecto o vicio oculto que haya podido surgir en la construcción del inmueble:
- 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, etc.). Esto entra dentro del seguro decenal, sin el cual, el promotor no puede transmitir la vivienda.
- Tres años para defectos de habitabilidad.
- Un año para los defectos en los acabados.
Impuestos y gastos
Estos son los gastos e impuestos que deberás afrontar en la compra de una vivienda nueva:
- IVA: En 2023 es del 10%, salvo en Canarias, que es del 6,5%
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto lo sufraga el comprador y depende de cada comunidad autónoma.
- Comisión de apertura: Puede llegar hasta el 2% del capital prestado para la hipoteca, aunque puede variar el porcentaje, incluso no llegar a cobrarse.
Cerrar la operación
Si ya has encontrado tu próxima vivienda, ahora toca cerrar la operación. Estos son los contratos que debes firmar según avance el proceso:
- Contrato de arras: Es la reserva de la vivienda y supone el desembolso de cierta cantidad de dinero. El incumplimiento de este acuerdo conlleva penalizaciones para ambas partes. Este contrato establece una forma de pago y un plazo máximo en el que desembolsar la cantidad restante de la operación.
- Contrato de compraventa: El cliente debe aportar un desembolso cercano al 10% del precio de la vivienda. En caso de que alguna de las partes resuelva el contrato de compraventa, se acuerdan una serie de penalizaciones para ambas que se fija el documento.
- Escritura de compraventa: El comprador y el vendedor plasman su firma en la escritura de compraventa ante notario. La promotora hace oficial la venta del inmueble al comprador.
