La inversión inmobiliaria ha sido tradicionalmente una de las más populares. Ya sea para comprar y vender más adelante, comprar para alquilar y el build to rent.
Qué tipo de vivienda comprar
Lo primero que debes saber para tomar una buena decisión de inversión en España es el presupuesto con el que cuentas. Si quieres comprar para reformar y vender más adelante, vas a necesitar más de 100.000€ de inversión inicial y la rentabilidad tardará algo más en rendir puesto que tendrás que contar con el tiempo y el dinero destinado a la rehabilitación.
La segunda opción, comprar para alquilar te permitirá tener una rentabilidad mucho más inmediata, pero tendrás que hacer bien tus cálculos. Para que una inversión de este tipo salga rentable es muy importante no quedarse corto con el flujo de caja del primer año y con el importe estimado de alquiler.
Hay que tener en cuenta que, el primer año pagarás impuestos, acondicionamiento de la propiedad, comunidad y tardarás algo de tiempo en alquilarlo. Por lo que es posible que el primer año te genere un flujo de caja negativo.
Además de la inversión en el Build To Rent, debido a su importante rentabilidad, se puede apreciar una tendencia creciente en la inversión de viviendas residenciales unifamiliares o de lujo. Esta idea se vio reforzada después de la pandemia, cuando los espacios abiertos y las viviendas unifamiliares se convirtieron en necesidades para muchos compradores y en un factor de ingresos para muchos inversores.
Por lo tanto, dependiendo de qué opción elijas, así será la rentabilidad de su inversión.
Cómo calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
Invertir en bienes inmuebles es una de las opciones más comunes y seguras, aunque, para poder sacarle el máximo partido, es importante saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria. A diferencia del mercado de valores que puede fluctuar enormemente a lo largo del tiempo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable. Además, es un activo tangible y resistente a las crisis económicas. Grandes y pequeños inversores están aprovechando estas circunstancias favorables para realizar inversiones inmobiliarias.
¿Cómo podemos calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria?
El ROI (“return on investment”) es un indicador financiero que mide el rendimiento de una inversión y su objetivo es calcular el porcentaje de ganancia esperado de una inversión en base a la apuesta inicial. De hecho, es una de las métricas más utilizadas para saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria. Tanto las empresas como los inversores utilizan este indicador. En el caso de las empresas, el ROI permite tomar decisiones sobre el proyecto o los productos más rentables, tanto antes como después de realizar una inversión. Por un lado, los inversores pueden elegir el proyecto o producto de inversión más rentable en base al ROI en combinación con otros indicadores, como el riesgo, la relación beneficio-costo o el periodo de recuperación de la inversión.
Para calcular el ROI necesitamos dos elementos: la cifra de los beneficios en un tiempo estipulado y la cifra del capital total invertido en una determinada operación. En función de la inversión, hay que tomar un tiempo de medición que nos permita obtener un ROI lo más acertado posible, pues un periodo demasiado corto puede indicar pérdidas ficticias, al igual que uno muy extenso puede hacer irrelevante el reporte de ganancias. Los beneficios se obtienen al restar los ingresos generados por una operación (intereses, dividendos, letras, etc.), la inversión realizada para su desarrollo (gastos como seguros, costes operativos, etc.).
Es importante que los datos de los gastos e ingresos sean totalmente reales y completos para que el resultado del ROI sea fiable. Además, calcular los impuestos generados durante una inversión también es fundamental a la hora de calcular el ROI, ya que estos costes pueden alterar de forma significativa los beneficios. En cualquier caso, el ROI siempre debe ser interpretado, ya que, al ser un indicador porcentual, es necesario tomar en consideración otros factores como el riesgo y la duración de la operación. Si es negativo, el ROI indica que la inversión ha arrojado pérdidas, mientras que cuando es positivo, la interpretación depende de si el resultado se sitúa por encima o por debajo del 100%.
El ROI se interpreta por tanto de dos formas diferentes, tomando, por ejemplo, un tiempo de medida de un año. Así, en caso de que el ROI sea inferior al 100%, el resultado te indica cuánto tiempo te llevará recuperar tu apuesta inicial, es decir, en qué momento realmente empiezas a ganar dinero. En caso de que el ROI sea superior al 100%, nos indica que la inversión es rentable desde el primer año. El resultado obtenido refleja el exceso de ganancias generadas por la inversión.
Se espera que para este año se produzca una nueva subida del 2%, debido a la limitación del Gobierno. Es decir, que la rentabilidad habría que calcularla elevando un 2% el precio medio.
Qué hay que tener en cuenta a la hora de invertir en vivienda en 2023
A la hora de decidir sobre qué inversión hacer, debes estudiar cuáles son tus necesidades, limitaciones y expectativas. Por lo tanto, deberás tener en cuenta:
- Planificación previa y estudiar la revalorización de la vivienda para una futura venta.
Antes de realizar cualquier compra debemos hacer un estudio previo y pensar en aspectos como la zona, por ejemplo, en zonas céntricas existe mucha demanda y pocas posibilidades de encontrar descuentos. También es importante valorar otros factores como el tamaño de la vivienda, el uso, si es de segunda mano o nueva.
- El presupuesto no debe exceder del 40% de nuestro salario neto.
Para saber si el precio que pide el vendedor es el adecuado debemos saber el precio medio de la zona. La recomendación es que si vamos a comprar para invertir debemos analizar las zonas más dinámicas y activas y plantearnos la posibilidad de comprar en otra zona con posibilidades de crecimiento pero más barata. Otro factor importante es que a mayor demanda, menor margen para negociar.
- ¿Qué hipoteca nos interesa?
Las hipotecas no son todas iguales, por ello, hay que estudiar cuál es la que más nos conviene. Las hipotecas a tipo fijo son el producto que más gusta al público y alcanzan un tercio de las contrataciones. Los préstamos variables dependen del tipo de interés y que su precio no se dispare.
- Factores fiscales para desgravar.
Invertir en una vivienda lleva implícito una serie de gastos fiscales que crecen cada día. Por ejemplo, si la compra está sujeta al IVA, el comprador debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD (el porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma) que suele estar entre el 0,5 y el 1,5% de la venta. El IVA soportado de una vivienda nueva suele ser del 10% e incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas.
Por otro lado, si la vivienda es de segunda mano también debemos pagar el Impuesto de Transmisiones o ITP que oscila entre el 6 y el 11% de la venta y no es el mismo en todas las Comunidades. Además, no debemos olvidar todos los gastos de compra-venta y del notario ya que debemos formalizar toda la información en documentación notarial.
- Cálculo de todos los gastos de la vivienda
Para no gastar de más y evitar imprevistos debemos calcular los gastos energéticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad. Por ejemplo, el pago mensual de una comunidad puede aumentar por el precio del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), el mantenimiento u otros gastos.
- Vivienda nueva, reformada o para reformar.
El mercado inmobiliario nos ofrece dos tipos de vivienda, a reformar o nueva. Los expertos recomiendan invertir en un estudio previo ya que una vivienda a reformar puede ser interesante por la futura rentabilidad y mayores rebajas en el precio final. En el caso de que vayamos a hacer una inversión es imprescindible priorizar el terreno y la zona para alcanzar una buena rentabilidad. Por lo que conocer el mercado y visitar la vivienda es fundamental a la hora de localizar problemas y ahorrar gastos.
Dónde invertir
Los inversores extranjeros prefieren las provincias costeras y sobre todo las del litoral mediterráneo y los dos archipiélagos. De hecho, un estudio muestra que en 2021 en España las operaciones realizadas por extranjeros representaron más del 80%. Son también áreas de interés para los inversores nacionales, bien como segunda residencia, para el retiro o como inversión.
Pero tras la pandemia, a estas preferencias se han ido sumando la demanda de espacios al aire libre, que cada vez es más común y proporciona un valor añadido a la vivienda. Las viviendas ubicadas en las grandes ciudades son también las preferidas de los inversores.
