Este año puede ser clave para la vivienda, ya que se espera una caída en las ventas, aunque de momento no una bajada de precios. La inflación y la subida del tipo de interés son los 2 elementos que van a provocar que haya menos intención de comprar vivienda, pero los precios se van a mantener debido a la escasez de oferta.
Por lo tanto, si quieres comprar una vivienda en 2023 debes estudiar todos los detalles de forma minuciosa.
Hipoteca en España en 2023: euríbor y subida de tipos de interés
Una de las primeras cosas en las que debes fijarte es en la evolución del euríbor, es decir, el precio que pagan los bancos de la zona euro por prestar dinero. Es conocido porque está muy relacionado con los tipos de interés que cobran las entidades bancarias por algunos de sus servicios. Por ejemplo, por las hipotecas a tipo variable. Y es que debes tener en cuenta que la cuota que pagarás, dependerá de la parte fija negociada con tu banco (diferencial de la hipoteca) y de la evolución que registre el euríbor. De esta manera, cuanto más alto sea este, mayor será tu mensualidad. Por lo tanto, la evolución de este índice de referencia definirá la variación de la cuota a la que deberás hacer frente cada vez que se haga una revisión de la hipoteca.
Otro de los factores que debes tener presente para tomar la decisión es la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). De hecho, y tras 11 años sin hacerlo, el organismo ha realizado cuatro subidas desde el pasado mes de julio para tratar de frenar la elevada inflación.
Ante esta situación, en los últimos meses se ha comprobado un cambio en la estrategia de los bancos, reposicionando su negocio hipotecario. Y ante la previsión de que el euríbor seguirá su tendencia al alza, muchas entidades bancarias han empezado a encarecer sus préstamos a tipo fijo y endureciendo los criterios de concesión de los mismos, al mismo tiempo que están rebajando el diferencial de sus hipotecas a tipo variable. El objetivo es reposicionar a los clientes hacia esta segunda opción o que asuman más coste en la primera. Y es que, en la situación actual, una hipoteca a tipo fijo representa un riesgo mayor para la banca.
Si te preguntas cuánto te subirá la hipoteca este 2023, la Organización de Consumidores (OCU) ha hecho un estudio, partiendo de los valores del euríbor en noviembre de 2022. Su cálculo es que la cuota mensual de la hipoteca subirá alrededor de unos 147 euros por cada 100.000 euros de capital pendiente. Lo que supone 1.764 más al año. Y es que según recuerdan, el euríbor ha aumentado en 3,172 puntos en solo doce meses.
Otra consecuencia de la subida del euríbor es un encarecimiento de las hipotecas a tipo fijo en 2023. De hecho, si hace unos meses era fácil encontrar préstamos hipotecarios de esta modalidad con un interés en torno al 1,5%, ahora, en la mayoría de los bancos ya se sitúan alrededor del 4%, un coste que, a pesar de la tranquilidad que da, es poco competitivo. Y si el valor del euríbor sigue subiendo, el precio al que se ofrecerán las hipotecas fijas, también lo hará.
Otros factores a tener en cuenta a la hora de pedir hipoteca en España en 2023
Además de tener en cuenta la evolución que puede registrar el euríbor, antes de firmar una hipoteca, conviene analizar minuciosamente todos los factores y condiciones de un contrato que va a marcar los próximos años de tu vida. Por lo tanto, antes de decidirte por una u otra, es preciso que estudies aspectos como:
Diferencial
Junto con el registro del euríbor en cada momento, este porcentaje marcará lo que vas a pagar por tu hipoteca variable. Suele ser la primera característica en la que te fijas, ya que es la que hace que una hipoteca variable sea más o menos atractiva.
Vinculación para conseguir el interés más bajo
A la hora de conseguir la mejor hipoteca variable tienes que analizar bien este punto, porque una hipoteca barata te puede salir muy cara. Y es que hay ocasiones en las que, para conseguir el diferencial más atractivo, tienes que contratar otros productos con la entidad, como planes de pensiones, fondos de inversión, seguros adicionales o tarjetas, con el consiguiente gasto anual durante toda la vida del préstamo.
Comisiones
Muchas veces nos fijamos en la cuota inicial o el interés, sin analizar otras características como las comisiones, que pueden encarecer miles de euros tu préstamo. Una buena hipoteca variable no debería tener comisiones ni de apertura ni de cancelación parcial o total.
Plazo de amortización
La mayor parte de las entidades ofrece un plazo de máximo 30 años, aunque es posible encontrar opciones a más años. La mejor hipoteca variable debe ofrecer el plazo máximo de devolución, puesto que un incremento de plazo supone una mejora de cuota muy inferior al incremento de intereses que acabarás pagando.
Ingresos mínimos
Una de las condiciones sin la que te va a ser imposible acceder a una hipoteca variable es tener empleo estable y, a ser posible, bien retribuido. Porque una cosa es que encuentres un préstamo hipotecario muy atractivo y otra es que esté a tu alcance. En este sentido, las hipotecas variables más atractivas suelen estar pensadas para clientes con ingresos muy elevados. Por eso, para conseguir la mejor hipoteca variable para ti, deberás tener en cuenta lo que ganas y si puede llegar al mínimo que impone la entidad. Además, recuerda que cuanto mayor sea tu vinculación con el banco, mejores condiciones te ofrecerán.
Financiación
A día de hoy, resulta casi imposible encontrar una hipoteca que te financie el 100% del valor de tasación o del precio de compra. La mayoría de entidades dan, como mucho, el 80%. Pero eso lo veremos más adelante.
Respecto a la financiación, hemos comentado que la mayoría de entidades dan como mucho el 70-80%, ya que para optar a una hipoteca al 100% hay que tener un perfil de suficiente solvencia. Esto es, contar con un trabajo estable que aporte buenos ingresos (por ejemplo, un funcionario de máximo rango), no tener deudas o disponer de un aval. Otra opción es solicitar la hipoteca en pareja, sobre todo si ambos tenéis una situación económica desahogada.
Otra alternativa es la de adquirir pisos de bancos, ya que es más fácil que te financien el 100% de la compra, pues las compañías quieren vender cuanto antes estos inmuebles que proceden de embargos.
Los bancos que ofrecen el 100% en estos casos son Bankinter y Deutsche Bank, aunque en otros como Santander optarías al 90% de financiación.
¿Pedir una hipoteca en 2023 o esperar?
Por lo tanto, a la pregunta sobre si merece la pena contratar una hipoteca en 2023 o esperar a 2024, a la vista de las previsiones de los expertos, todo apunta a que hacerlo el próximo año será más barato. En cualquier caso, se trata de previsiones y, además, cada economía familiar es un mundo. Por eso, antes de decidirte a comprar una casa y contratar una hipoteca, al margen de cuál sea la situación del mercado tendrás que analizar al detalle cuál es la tuya. Y es que tus ingresos son los que son, independientemente del tipo que te apliquen a la hipoteca (que sí es más bajo, claramente ayuda).
