Durante el último año, España ha alcanzado niveles sin precedentes de precios de la vivienda en venta y en alquiler. En el primer caso, el precio medio ha crecido hasta 2.271 euros/m2, mientras que en el segundo ha superado por primera vez 13 euros/m2 al mes. Portal Idealista, tras analizar la situación económica, la oferta y la demanda de vivienda, así como el comportamiento de las transacciones y el mercado hipotecario nacional, ha presentado su informe anual del mercado inmobiliario.
La economía española mostró un fuerte crecimiento el año pasado, con un aumento interanual del 3,5% en el cuarto trimestre. Las cifras de empleo mejoraron, con un descenso de la tasa de paro hasta el 10,6% y un incremento del número de empleados oficiales hasta 21,86 millones. Estos datos refuerzan el consumo y consolidan las condiciones favorables para la demanda de vivienda, así como el atractivo de la costa para los extranjeros, principalmente procedentes del norte de Europa.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) prevé que hasta 2039 se creen unos 246.000 nuevos hogares cada año, lo que supone un aumento en casi 3,7 millones. Se concentrarán principalmente en la capital y sus alrededores, en la costa mediterránea y ambos archipiélagos.
Actualmente existe un déficit de viviendas en España para hacer frente a este aumento del número de hogares. Junto con la subida de la demanda, esto significa que los precios son más altos que nunca, lo que impide a muchas familias comprar una vivienda. En vez de la compra tienen que recurrir al alquiler, cuya oferta está bajo mínimos históricos.
En 2024, la tasa de esfuerzo para pagar el alquiler ha aumentado y ya se sitúa en una media del 36%, mientras que los expertos advierten de que el peso de los costes de la vivienda no deberían superar un tercio de los ingresos del hogar. En la provincia de Málaga, la cifra es del 54%, en Baleares del 47% y en la provincia de Barcelona del 44%.
Mientras tanto, en el mercado de compraventa, el aumento fue menor, del 22% al 23%, hasta 13 puntos por debajo del esfuerzo en alquiler, debido principalmente a la contención de los tipos de interés y, por tanto, de las cuotas hipotecarias en los últimos meses. Baleares (46%), Málaga (43%) y Santa Cruz de Tenerife (37%) lideran esta tendencia.
De hecho, el parque inmobiliario español es antiguo, con una edad media de 44 años y edificios con un certificado de calidad energética media/baja (E o inferior). Para disponer de un parque de viviendas de mayor calidad que pueda ponerse a la venta o en alquiler, es necesario renovarlo. La renovación integral de este tipo de viviendas aumenta su valor de mercado entre un 15% y un 35%, dependiendo del número de habitaciones y la ubicación del inmueble.
En cuanto a la obra nueva, el número de licencias acumuladas en 2024 hasta el tercer trimestre supera por poco 107.000, un 16,5% más que en el mismo periodo de 2023. A este ritmo, 2024 superaría a 2023 y se situaría por encima del umbral de 2009 (111.140). Sin embargo, aún está lejos de las 200.000-250.000 viviendas para hablar de estabilidad ante la futura demanda.
El precio de la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2024, cuando se situó en 2.271 euros/m2, un 11,2% más que en el mismo periodo de 2023 y un 20,3% más que en 2022. Mientras tanto, aumenta la presión de la demanda sobre la oferta disponible.
Por otra parte, el número de transacciones de compraventa aumentó en el tercer trimestre de 2024 un 9,5% en comparación con el mismo período de 2023, con más de 515.800 transacciones, solo un 5,1% por debajo del máximo de 2022. De estas, el 8,4% fueron de obra nueva, y su precio fue un 18% superior al de la vivienda de segunda mano. A lo largo del año, el precio del metro cuadrado de vivienda nueva subió un 4,2% y el de vivienda usada un 6%.
El número de hipotecas constituidas antes de octubre de 2024 creció un 9,2% respecto a 2023. El importe medio también aumentó, un 7,3%, hasta superar los 150.500 euros. Las hipotecas de tipo fijo representan el 62,6% del total, aunque su cuota aún está lejos de los máximos históricos registrados en verano de 2022.
En el mercado del alquiler, el importante aumento de la demanda combinado con la escasez de oferta ha provocado un incremento significativo de las rentas de alquileres. El precio medio del metro cuadrado de una vivienda alquilada en España fue de 13,55 euros/m2 al mes, un 11,5% más que en el mismo periodo de 2023.
Parte de la escasez de viviendas en alquiler tradicional en el mercado se debe a la creciente proporción de los alquileres de temporada, que cada vez representa más del 13% del total en el portal a partir de mediados de 2024.
En cuanto a la inversión en la compra para alquiler, a finales de 2024 la rentabilidad bruta, similar a la del año pasado, fue del 7,16% a nivel nacional, aunque sigue siendo una de las más altas de los últimos años. Esta rentabilidad se incrementó ante la subida de los precios de los alquileres.
