Las hipotecas, ya sean a tipo fijo o variable, ya no subirán más este nuevo año y lo esperado es que se abaraten más con el paso de los meses. Esto se debe a la bajada que está experimentando el Euribor, el índice de referencia para la mayoría de los préstamos para vivienda en España.
Hasta octubre, el último mes con cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), se han firmado 323.988 préstamos para vivienda. En el mismo periodo de 2022 la cifra ascendía a 393.730 hipotecas, por lo que el número de firmas se ha reducido un 17,7%.
Esta bajada viene originada por los tipos del Banco Central Europeo (BCE). La institución monetaria ha llegado a incrementar el precio del dinero hasta el 4,5% en 2023, aunque ya en el último trimestre detuvo el aumento de los tipos. Y si los tipos suben, también lo hace el Euribor, que en realidad es el interés al que se prestan dinero los bancos entre sí.
Coste hipotecario
Con estos valores, el coste de las hipotecas se ha disparado. A finales de 2021, según datos del Banco de España, el TAE estaba en el 1,5%. En el año 2022, con el Euribor al alza, cerraron los préstamos para vivienda en un TAE del 3,12%. Y, por último, 2023 inició en enero su TAE al 3,37%, situándose en un 4% en la última parte del año.
Se espera que ese TAE del 4% descienda, tanto por los créditos a fijo como a variable. Esto se debe a que los bancos ya están abaratando su oferta comercial y porque, si el Euribor baja, el tipo variable también.
La evolución del Euribor
El Euribor este año pasado comenzó subiendo en los dos primeros trimestres, para luego paralizarse en torno al 4-4,1% entre junio y noviembre. En diciembre la tendencia se rompió y registró la mayor bajada desde 2009, dejando atrás el 4% y descendiendo hasta el 3,68%.
Lo que presienten los expertos es que continuará descendiendo debido a que las subidas de tipos del BCE ya han llegado a su fin y se verán en 2024 los primeros recortes. Por lo que, en esta bajada del Euribor, todas las nuevas hipotecas serán más baratas. Los bancos no pueden mantener una oferta comercial por encima del 5% de interés en el tipo fijo cuando el Euribor ya baja del 4%.
Es por esto por lo que las entidades ya han comenzado a bajar el interés de sus tipos fijos. El tipo variable también se abarata a medida que baja el índice.
Cuotas
En lo que respecta a las hipotecas vivas, estas todavía vienen experimentando un aumento de su cuota por la revisión anual, ya que el Euribor ahora es superior a como estaba hace un año.
Una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y a un interés de Euribor más 1% de diferencial, con revisión anual, tenía una cuota media de unos 793 euros con el 3,018% que registraba el índice en el último mes de 2022. Esto equivale a 9.519 euros al año.
Ahora con el Euribor de diciembre de 2023, pese al descenso mensual, la cuota media al mes de esa misma hipoteca queda en unos 849 euros, lo que son 10.188 euros al año, esto supone unos 56 euros más al mes, 672 euros más al año.
Sin embargo, lo esperado es que, a partir del segundo trimestre, si sigue bajando el Euribor, ya se vean reducciones en las cuotas hipotecarias con revisión anual, que suelen ser la mayoría.
Viviendas sin necesidad de financiación
Mientras el acceso al crédito siga siendo limitado y los tipos continúen encareciendo los préstamos, la demanda de hipotecas seguirá flojeando.
Una cosa es la demanda de hipotecas y, otra, la de vivienda. Ya que, aunque generalmente ambas van de la mano, en este caso la caída en las solicitudes de hipotecas se traducirá en un aumento de las viviendas compradas sin necesidad de financiación.
Además de que estamos en un contexto de tipos de interés elevados, con relación a hace solo dos años, las entidades financieras, en general, no conceden el 100% del préstamo, por lo que, para acceder a una hipoteca se necesita un grado de ahorro que no todo el mundo dispone.
El perfil de la demanda es distinto, ya que aumenta el porcentaje de compradores con una mayor renta por hogar y se reduce significativamente la compra de vivienda de aquellos hogares con un ingreso medio inferior a los 2.000 euros mensuales.
El tipo mixto vuelve a ser producto estrella
Estos siempre existieron, pero nunca fueron una opción popular en España. A principios de 2023, las hipotecas a tipo mixto empezaron a ganar terreno, y en 2024 continuarán siendo el producto estrella.
Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024.
Hasta ahora, el tipo mixto era una opción minoritaria, ya que ni siquiera aparece en las estadísticas del INE. Es decir, el tipo mixto es una combinación entre el tipo fijo y el variable. Estas hipotecas comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo (generalmente entre 5 y 20 años, a elegir) para pasar a uno variable referenciado al Euribor durante el resto
de la vida del préstamo.
Este cambio de tendencia modificará en el futuro el comportamiento de las carteras hipotecarias, haciendo que el mercado español empiece a parecerse al de otros países europeos como Italia, Alemania o incluso Reino Unido, donde la cuota de mercado de las subrogaciones o cambios de banco es superior al de las hipotecas para compraventa.
Actualmente, las hipotecas fijas son muy caras, por lo que seguimos sin recomendar que el consumidor firme una hipoteca fija por encima del 3%. Como alternativa, se ofrece la hipoteca mixta, con tipos fijos de inicio razonables hasta el 2%.
