Stručně:

S touto situací se setkáváme velmi často: „Našli jsme nemovitost ve Španělsku, ale nevíme, zda nám banka poskytne hypotéku a za jakých podmínek.“ Je to naprosto pochopitelná otázka. Španělské banky jsou v posledních několika letech výrazně opatrnější, zároveň však aktivněji soutěží o zahraniční klienty. Podívejme se proto na to, jak vypadá hypoteční trh v roce 2026 a s jakými podmínkami mohou kupující nemovitostí počítat.

Rezident nebo nerezident – proč je to pro banku důležité?

Ve Španělsku neexistuje zákon, který by cizinci bez povolení k pobytu zakazoval získat hypoteční úvěr. Nemovitost s využitím bankovního financování může koupit osoba jakékoli státní příslušnosti. Neznamená to však, že všichni dostanou stejné podmínky.

Pro banku není rozhodující samotný cestovní pas, ale především to, kde jste daňovým rezidentem, odkud pocházejí vaše příjmy, jak snadno je lze ověřit a jaké právní možnosti má banka v případě problémů se splácením. Rezident, který odvádí daně ve Španělsku a jehož finanční situaci může banka snadno ověřit, je zpravidla považován za méně rizikového klienta. Z toho vyplývají následující rozdíly:

• rezidenti ve Španělsku obvykle potřebují vlastní prostředky ve výši 10–20 %, zatímco u nerezidentů požadavek zpravidla začíná na 30 %; v praxi může mnoho bank v roce 2026 požadovat 35–50 % ceny nemovitosti z vlastních prostředků;
• doba splatnosti může u rezidentů dosahovat až 30 let, zatímco u nerezidentů v praxi zřídka přesahuje 20–25 let; zároveň platí věková omezení – banky zpravidla očekávají, že úvěr bude splacen do věku přibližně 70–75 let;
• úrokové sazby pro nerezidenty jsou v průměru přibližně o 0,3–0,8 procentního bodu vyšší, přestože rozdíly mezi jednotlivými bankami mohou být značné.

Kolik stojí hypotéka v roce 2026?

V tomto ohledu je situace o něco klidnější: rok 2026 se vyvíjel stabilněji, než mnozí očekávali po turbulencích v letech 2023–2024. Podle španělského statistického úřadu INE se průměrná úroková sazba u nových hypoték na bydlení na jaře 2026 pohybovala přibližně mezi 2,84–2,98 % a průměrná výše úvěru činila zhruba 174 000 eur. Euribor – referenční sazba, na kterou je navázána řada hypoték s variabilní úrokovou sazbou – se na konci léta pohyboval kolem 2,9–3 %.

Pokud jde o konkrétní nabídky bank pro žadatele o hypotéku, orientační rozpětí vypadá následovně:

• fixní sazba pro rezidenty: zpravidla 2,0–3,5 % ročně;
• fixní sazba pro nerezidenty: rozpětí je výrazně širší – přibližně 2,5–4,5 % ročně v závislosti na bance, LTV a finančním profilu žadatele;
• variabilní sazba: Euribor plus marže banky, která se u nerezidentů obvykle pohybuje přibližně od 0,9 % do 1,6–1,8 %.

V současné době může hypotéka s fixní sazbou působit jako logičtější varianta než úvěr s variabilním úročením: Euribor začal od léta růst, přestože ještě nedávno byla situace jiná. Fixní sazba přináší předvídatelnost a po několika letech výraznějších výkyvů má možnost přesně plánovat měsíční splátky sama o sobě značnou hodnotu.

LTV a DTI – dva ukazatele, které mohou rozhodnout o hypotéce

Pokud odhlédneme od většiny bankovní terminologie, rozhodnutí o poskytnutí úvěru se velmi často odvíjí od dvou základních ukazatelů.

LTV (loan-to-value) vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti je banka ochotna financovat. U nerezidentů se základní rozpětí v současnosti pohybuje kolem 50–60 %, některé banky však mohou u zvlášť silného finančního profilu nabídnout financování ve výši 65–70 %.

Co znamená „silný profil“? Několik let stabilních a doložitelných příjmů s jasnou historií, účet ve španělské bance s alespoň šestiměsíční historií transakcí, nemovitost v likvidní lokalitě, jako je Madrid, Barcelona nebo Costa del Sol, a nízká úroveň stávajícího zadlužení.

Nejde o pevně stanovený parametr z bankovního sazebníku, ale spíše o výchozí bod pro jednání: čím přesvědčivěji vaše finanční situace vypadá v předložených dokumentech, tím větší flexibilitu může banka při stanovení podmínek projevit.

DTI (debt-to-income) vyjadřuje, jaká část příjmů je určena na splácení všech úvěrových závazků. Španělské banky jsou v tomto ohledu tradičně konzervativní: měsíční splátky by zpravidla neměly překročit 30–35 % čistého příjmu domácnosti. Pokud se tento ukazatel pohybuje blíže k 25 %, má žadatel obvykle lepší pozici při vyjednávání podmínek.

Důležitý je také věk. Obecně platí, že věk žadatele v okamžiku sjednání hypotéky plus doba splatnosti by neměly překročit přibližně 70–75 let. To může omezit maximální délku úvěru u starších žadatelů, nesouvisí to však s jejich státní příslušností.

Jak porovnávat nabídky hypotečních úvěrů?

Po stovkách realizovaných transakcí se opakovaně potvrzuje jedna věc: dvě banky téměř nikdy nenabídnou stejnému klientovi naprosto totožné podmínky. Stejný finanční profil mohou různé banky posoudit zcela odlišně, protože každá instituce používá vlastní model rizik a požadavky na zahraniční klienty se mohou měnit každé čtvrtletí.

Praktická rada je proto jednoduchá: neomezujte se pouze na jednu banku. Je vhodné podat žádost do dvou nebo tří institucí. Díky tomu můžete porovnat skutečné nabídky namísto odhadování, jaké podmínky byste teoreticky mohli získat.

Další možností, na kterou se často zapomíná, je hypoteční zprostředkovatel specializující se na nerezidenty. V některých případech může vyjednat sazbu o 0,2–0,5 procentního bodu nižší, než jakou by banka původně nabídla klientovi přímo. Při době splatnosti 20–25 let může rozdíl představovat tisíce, někdy i desítky tisíc eur. Zprostředkovatel není nutný v každém případě, ale u vyšší částky úvěru stojí za to tento rozdíl propočítat.

Při porovnávání nabídek věnujte pozornost především následujícím parametrům:

• TAE – španělskému ukazateli celkových ročních nákladů úvěru – nikoli pouze nominální úrokové sazbě, protože TAE poskytuje širší pohled na skutečné náklady financování;
• požadavkům na doplňkové produkty, jako je životní, zdravotní nebo automobilové pojištění či účet pro příjem mzdy – banky často nabízejí nižší úrok výměnou za sjednání těchto produktů, proto je důležité spočítat celkovou cenu celého balíčku;
• poplatku za předčasné splacení, pokud plánujete hypotéku splatit před koncem sjednané doby;
• skutečné době vyřízení žádosti, zejména pokud je nutné transakci s nemovitostí dokončit rychle.

Dodatečné náklady, na které se snadno zapomíná

Právě zde bývá mnoho kupujících překvapeno. Cena nemovitosti a výše hypotéky jsou jasné, ale následně se ukáže, že je potřeba mít k dispozici ještě přibližně 10–13 % hodnoty nemovitosti. Podívejme se, z čeho se tato částka skládá.

• Daň při koupi. U nemovitosti ze sekundárního trhu se platí ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – regionální daň, jejíž sazba závisí na autonomním společenství. V některých regionech činí přibližně 6 %, v jiných může dosahovat 10–11 %. Při koupi novostavby od developera se místo ITP platí 10% IVA a dále AJD, jehož sazba se v závislosti na regionu zpravidla pohybuje kolem 0,1–1,5 %.
• Notář. Vyhotovení a podpis notářského zápisu stojí v průměru přibližně 600–1 000 eur. Konečná částka závisí na hodnotě nemovitosti a rozsahu dokumentace.
• Katastr nemovitostí. Zápis vlastnického práva představuje další náklad ve výši přibližně 400–700 eur.
• Ocenění nemovitosti pro banku (tasación). Jde o povinnou součást hypotečního procesu a stojí přibližně 300–600 eur. Bez ocenění banka financování neposkytne.
• Poplatek za sjednání úvěru. Mnoho bank účtuje přibližně 0,5–1,5 % z výše úvěru, i když některé instituce tento poplatek v posledních letech zrušily nebo snížily v rámci konkrétních nabídek. Je proto nutné ověřit podmínky každé nabídky.
• Gestoría. Administrativní zpracování dokumentů souvisejících s transakcí stojí přibližně 300–800 eur v závislosti na složitosti případu.
• Pojištění. Banka prakticky vždy vyžaduje pojištění nemovitosti. Životní pojištění bývá často nabízeno jako doplňkový produkt výměnou za nižší úrokovou sazbu. Celkem mohou tato pojištění znamenat několik set eur dodatečných nákladů ročně.
• Bankovní poplatky. Některé banky účtují přibližně 0,2–0,75 % za urgentní převod OMF nebo vystavení bankovního šeku.

V praxi je při koupi nemovitosti na sekundárním trhu vhodné počítat s dodatečným rozpočtem ve výši přibližně 11–12 % kupní ceny. U novostavby činí odhad použitý v tomto článku přibližně 10–11 %. Tyto prostředky je nutné mít k dispozici nad rámec vlastního vkladu, protože banka tyto výdaje téměř nikdy nefinancuje.

Další důležité informace

NIE (Número de Identificación de Extranjero) budete potřebovat v každém případě – bez tohoto čísla nelze dokončit koupi nemovitosti. Je vhodné vyřídit si jej s předstihem a nenechávat vše na poslední chvíli, protože termíny na některých španělských konzulátech a policejních odděleních mohou být obsazené na několik týdnů dopředu. Pokud je žadatel o hypotéku ženatý nebo vdaná, vlastní NIE budou potřebovat oba manželé.

Pokud nejsou původní dokumenty vystaveny v angličtině, němčině nebo francouzštině, banky zpravidla požadují jejich překlad do španělštiny vyhotovený soudním překladatelem – traductor jurado.

Pokud jste dočetli až sem, pravděpodobně už máte konkrétní otázku týkající se vlastní situace – a to je naprosto normální. Univerzální model hypotéky neexistuje, protože rozhodnutí ovlivňuje příliš mnoho proměnných. V Alegría se s podobnými individuálními případy setkáváme každý den a otevřeně vysvětlujeme, kdy čísla dávají smysl a kdy může být vhodnější obrátit se na jinou banku nebo zvážit jinou nemovitost. Můžeme společně projít celý rozpočet včetně výdajů, které na začátku nemusí být zřejmé. Získat hypotéku ve Španělsku je reálné jak pro rezidenty, tak pro nerezidenty – důležité je realisticky posoudit podmínky a ponechat dostatek času na administrativní postupy. Naším úkolem je pomoci, aby se tento dodatečný čas nezměnil ve zbytečný stres.

Informace nepředstavují právní ani daňové poradenství a nejsou veřejnou nabídkou.