En resumen:

Es una situación que vemos constantemente: «Hemos encontrado una vivienda en España, pero no sabemos si el banco nos concederá una hipoteca ni en qué condiciones». Y es una duda perfectamente razonable. Los bancos españoles se han vuelto bastante más prudentes durante los últimos años y, al mismo tiempo, la competencia por captar compradores internacionales se ha intensificado. Veamos qué está ocurriendo en el mercado en 2026 y qué puede esperar realmente quien quiera financiar la compra de una vivienda en España.

Residente o no residente: por qué le importa al banco

En España no existe ninguna ley que impida a un extranjero sin permiso de residencia solicitar una hipoteca. Una persona de cualquier nacionalidad puede financiar la compra de una vivienda. Eso no significa, sin embargo, que las condiciones sean iguales para todos.

Al banco le interesa menos el pasaporte en sí que el lugar donde usted tributa, la procedencia de sus ingresos, la facilidad con la que puede comprobarlos y, en última instancia, las posibilidades de actuar jurídicamente en caso de incumplimiento. Un residente que tributa en España y cuyo perfil financiero resulta fácilmente verificable suele representar un riesgo menor para la entidad. De ahí las diferencias:

• los residentes en España suelen aportar inicialmente entre un 10% y un 20%, mientras que para los no residentes el punto de partida suele ser del 30%; en la práctica, muchos bancos pueden exigir en 2026 una aportación propia de entre el 35% y el 50% del precio del inmueble;
• el plazo máximo para residentes puede alcanzar los 30 años, mientras que para no residentes rara vez supera los 20–25 años en la práctica, además de existir límites relacionados con la edad – normalmente se exige que el prestatario no supere aproximadamente los 70–75 años al vencimiento del préstamo;
• los tipos para no residentes suelen ser entre 0,3 y 0,8 puntos porcentuales superiores, aunque las diferencias pueden ser importantes de una entidad a otra.

Cuánto cuesta una hipoteca en 2026

Aquí hay cierto margen para respirar: 2026 ha resultado más tranquilo de lo que muchos esperaban después de la volatilidad de 2023–2024. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda en la primavera de 2026 se situó entre el 2,84% y el 2,98%, mientras que el importe medio del préstamo rondó los 174.000 euros. El Euríbor – el índice de referencia utilizado en muchas hipotecas a tipo variable – se movía alrededor del 2,9–3% hacia finales del verano.

Si hablamos de las condiciones que los bancos ofrecen al cliente final, los rangos son aproximadamente los siguientes:

• tipo fijo para residentes: normalmente entre el 2,0% y el 3,5% anual;
• tipo fijo para no residentes: un abanico más amplio, aproximadamente entre el 2,5% y el 4,5% anual, dependiendo de la entidad, el LTV y el perfil del solicitante;
• tipo variable: Euríbor más el diferencial aplicado por el banco, que para no residentes suele oscilar entre el 0,9% y aproximadamente el 1,6–1,8%.

En estos momentos, una hipoteca a tipo fijo puede parecer más lógica que una variable: el Euríbor ha comenzado a subir desde el verano, aunque no hace tanto la situación era distinta. Un tipo fijo aporta previsibilidad y, después de varios años de altibajos, saber de antemano cuánto se va a pagar cada mes tiene un valor considerable.

LTV y DTI: las cifras que pueden decidir la aprobación

Si dejamos a un lado buena parte de la terminología bancaria, la decisión suele girar alrededor de dos indicadores fundamentales.

El LTV (loan-to-value) indica qué porcentaje del valor del inmueble está dispuesto a financiar el banco. Para los no residentes, el rango básico se sitúa actualmente alrededor del 50–60%, aunque algunas entidades pueden llegar al 65–70% cuando el solicitante presenta un perfil financiero especialmente sólido.

¿Qué entiende un banco por un «perfil sólido»? Un par de años de ingresos estables y demostrables, con una evolución clara, una cuenta bancaria en España con un historial de movimientos de al menos seis meses, un inmueble situado en un mercado líquido como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol, y un nivel de endeudamiento reducido.

No se trata de un parámetro inamovible incluido en una tarifa bancaria. Es más bien un punto de negociación: cuanto más convincente sea su expediente sobre el papel, mayor margen puede tener la entidad para ofrecer mejores condiciones.

El DTI (debt-to-income) refleja qué proporción de los ingresos se destina al pago de todas las deudas. Los bancos españoles suelen ser conservadores: normalmente esperan que las cuotas mensuales no superen aproximadamente el 30–35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Mantenerse más cerca del 25% puede situar al solicitante en una posición más favorable para negociar.

La edad también influye. Como regla general, la edad del solicitante al contratar la hipoteca más el plazo del préstamo no suele superar un límite aproximado de 70–75 años. Esto reduce el plazo máximo disponible para prestatarios de mayor edad, pero no depende de su nacionalidad.

Cómo comparar las ofertas de los bancos

Hay algo que hemos comprobado después de acompañar cientos de operaciones: dos bancos rara vez ofrecen exactamente las mismas condiciones al mismo cliente. Un mismo perfil financiero puede recibir valoraciones muy diferentes porque cada entidad utiliza su propio modelo interno de riesgos y los requisitos aplicados a clientes internacionales pueden cambiar de un trimestre a otro.

Por eso, uno de los consejos más prácticos es también uno de los más sencillos: no presente la solicitud únicamente en un banco. Compárela en dos o tres entidades. Esto permite valorar ofertas reales en lugar de intentar adivinar qué condiciones podría conseguir.

Otro aspecto que a menudo se pasa por alto es el papel de un intermediario hipotecario especializado en no residentes. En determinados casos puede conseguir un tipo entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales inferior al que el banco ofrecería inicialmente al cliente de forma directa. A lo largo de una hipoteca de 20–25 años, la diferencia puede representar miles – e incluso decenas de miles – de euros. No siempre es necesario recurrir a un intermediario, pero cuando el importe financiado es elevado merece la pena hacer los números.

Al comparar ofertas, conviene prestar especial atención a:

• la TAE, y no únicamente al TIN, ya que la TAE ofrece una visión más completa del coste del préstamo al incorporar comisiones y determinados productos vinculados;
• los requisitos relacionados con productos vinculados, como seguros de vida, salud o automóvil, domiciliación de nómina u otros servicios – los bancos suelen reducir el tipo a cambio de contratarlos, pero hay que calcular si el paquete completo resulta realmente más económico;
• la comisión por amortización anticipada si tiene previsto devolver el préstamo antes del plazo establecido;
• el tiempo real que necesita el banco para estudiar la operación, especialmente cuando la compraventa debe cerrarse en un plazo ajustado.

Gastos adicionales que conviene incluir en el presupuesto

Aquí es donde muchos compradores se llevan una sorpresa. El precio de la vivienda y la hipoteca parecen estar claros, pero después se descubre que hay que disponer de aproximadamente otro 10–13% del valor del inmueble. Veamos de dónde sale esa cantidad.

• Impuestos de la compraventa. En una vivienda de segunda mano se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un impuesto autonómico cuyo tipo varía según la comunidad: en algunas se sitúa alrededor del 6% y en otras puede alcanzar el 10–11%. En una vivienda nueva comprada al promotor, en lugar de ITP se abona IVA del 10%, además del AJD, cuyo tipo suele situarse aproximadamente entre el 0,1% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
• Notaría. La formalización de la escritura de compraventa ante notario cuesta de media unos 600–1.000 euros, dependiendo del precio del inmueble y de las características de la escritura.
• Registro de la Propiedad. La inscripción supone aproximadamente otros 400–700 euros.
• Tasación bancaria. Es un paso obligatorio cuando se solicita una hipoteca y suele costar alrededor de 300–600 euros. Sin una tasación válida, el banco no formalizará la financiación.
• Comisión de apertura. Algunas entidades cobran entre el 0,5% y el 1,5% del importe financiado, aunque en los últimos años ciertos bancos han eliminado o reducido esta comisión dentro de sus ofertas comerciales. Conviene comprobarlo en cada propuesta.
• Gestoría. La tramitación administrativa de la documentación puede costar entre 300 y 800 euros, dependiendo de la complejidad de la operación.
• Seguros. El seguro del inmueble suele formar parte de los requisitos asociados a una operación hipotecaria, mientras que el seguro de vida se ofrece con frecuencia como producto vinculado a cambio de una bonificación del tipo de interés. En conjunto, pueden representar varios cientos de euros al año. Alegria también ofrece asesoramiento sobre seguros en España.
• Comisiones bancarias. Algunas entidades cobran entre el 0,2% y el 0,75% por determinadas transferencias urgentes OMF o por la emisión de un cheque bancario.

En la práctica, para una vivienda de segunda mano conviene disponer aproximadamente de un 11–12% adicional sobre el precio del inmueble, mientras que para una vivienda nueva la cifra indicada en este artículo ronda el 10–11%. Este dinero debe estar disponible aparte de la aportación inicial, ya que el banco casi nunca financia estos gastos.

Los impuestos, la tasación, los gastos notariales y el Registro de la Propiedad se explican con más detalle en la guía de Alegria sobre gastos e impuestos al comprar una vivienda en España.

Algunos detalles más que conviene tener en cuenta

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) será necesario en cualquier caso: sin este número no se puede formalizar la compraventa. Conviene tramitarlo con antelación y no dejarlo para el último momento, ya que las citas en algunos consulados y comisarías de Policía pueden estar completas durante semanas. Si el prestatario está casado, ambos cónyuges necesitarán su propio NIE.

Si los documentos originales no están redactados en inglés, alemán o francés, por regla general será necesario presentar una traducción al español realizada por un traductor jurado – traductor jurado.

Si ha llegado hasta aquí, probablemente ya tenga alguna pregunta relacionada con su situación particular, y es completamente normal: no existe una fórmula hipotecaria universal porque intervienen demasiadas variables. En Alegría analizamos casos individuales como estos todos los días y explicamos con claridad cuándo las cifras encajan y cuándo puede tener más sentido consultar otro banco o valorar otro inmueble. Puede ponerse en contacto con nosotros para revisar los números, incluidos aquellos gastos que no siempre resultan evidentes al principio. Conseguir una hipoteca en España es perfectamente posible tanto para residentes como para no residentes – simplemente conviene afrontar el proceso con una visión clara de los costes y con tiempo suficiente para la documentación. Nuestro objetivo es que ese tiempo adicional no se convierta en estrés innecesario.

Hablar con un especialista en hipotecas

Esta información no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal y no constituye una oferta pública.