Kurz zusammengefasst:

Diese Situation erleben wir häufig: „Wir haben eine passende Immobilie in Spanien gefunden, wissen aber nicht, ob uns eine Bank eine Hypothek gewährt und zu welchen Konditionen.“ Die Frage ist durchaus berechtigt. Spanische Banken sind in den vergangenen Jahren deutlich vorsichtiger geworden, gleichzeitig ist der Wettbewerb um internationale Kunden intensiver geworden. Schauen wir uns daher an, wie der Markt 2026 aussieht und mit welchen Konditionen Immobilienkäufer rechnen können.

Resident oder Nichtresident – warum ist das für die Bank wichtig?

In Spanien gibt es kein Gesetz, das einem Ausländer ohne spanische Aufenthaltserlaubnis den Zugang zu einer Immobilienfinanzierung grundsätzlich verwehrt. Auch Nichtresidenten können daher eine Immobilie mithilfe eines Bankkredits erwerben. Das bedeutet allerdings nicht, dass für alle Kreditnehmer dieselben Konditionen gelten.

Für die Bank ist weniger der Reisepass entscheidend als vielmehr die Frage, wo Sie steuerlich ansässig sind, woher Ihr Einkommen stammt, wie einfach es sich nachweisen lässt und welche rechtlichen Möglichkeiten der Bank bei möglichen Zahlungsproblemen zur Verfügung stehen. Ein Resident, der in Spanien Steuern zahlt und dessen finanzielle Situation für die Bank leicht nachvollziehbar ist, gilt in der Regel als geringeres Risiko. Daraus ergeben sich Unterschiede:

• Residenten in Spanien benötigen üblicherweise 10–20 % Eigenkapital, während Nichtresidenten meist mindestens 30 % einbringen müssen; in der Praxis können viele Banken 2026 sogar 35–50 % des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln verlangen;
• bei Residenten kann die Kreditlaufzeit bis zu 30 Jahre betragen, während sie bei Nichtresidenten in der Praxis selten über 20–25 Jahre hinausgeht; hinzu kommen Altersgrenzen – üblicherweise soll das Darlehen vollständig zurückgezahlt sein, bevor der Kreditnehmer etwa 70–75 Jahre alt ist;
• die Zinssätze für Nichtresidenten liegen im Durchschnitt etwa 0,3–0,8 Prozentpunkte höher, wobei die Unterschiede zwischen einzelnen Banken erheblich sein können.

Was kostet eine Hypothek 2026?

Hier kann man zunächst etwas aufatmen: 2026 verlief ruhiger, als viele nach den Turbulenzen der Jahre 2023–2024 erwartet hatten. Nach Angaben des spanischen Statistikamtes INE lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite im Frühjahr 2026 bei etwa 2,84–2,98 %, während die durchschnittliche Darlehenssumme rund 174.000 Euro betrug. Der Euribor – der Referenzzinssatz, an den viele variabel verzinste Hypotheken gekoppelt sind – bewegte sich gegen Ende des Sommers bei etwa 2,9–3 %.

Bei den konkreten Angeboten der Banken für Kreditnehmer lassen sich ungefähr folgende Spannen beobachten:

• Festzins für Residenten: in der Regel etwa 2,0–3,5 % pro Jahr;
• Festzins für Nichtresidenten: eine deutlich größere Spanne von etwa 2,5–4,5 % pro Jahr, abhängig von Bank, LTV und finanziellem Profil des Kreditnehmers;
• variabler Zinssatz: Euribor zuzüglich der Marge der Bank, die bei Nichtresidenten in der Regel zwischen etwa 0,9 % und 1,6–1,8 % liegt.

Derzeit kann ein Festzins attraktiver erscheinen als eine variable Verzinsung: Seit dem Sommer ist der Euribor wieder gestiegen, obwohl die Situation noch vor einiger Zeit anders aussah. Ein Festzins schafft Planungssicherheit – und nach mehreren Jahren mit deutlichen Zinsschwankungen hat diese Berechenbarkeit einen eigenen Wert.

LTV und DTI – zwei Kennzahlen, die die Kreditentscheidung beeinflussen

Wenn man den größten Teil der Bankterminologie beiseitelässt, hängt die Kreditentscheidung häufig von zwei zentralen Kennzahlen ab.

Der LTV (loan-to-value) zeigt, welchen Anteil des Immobilienwertes die Bank zu finanzieren bereit ist. Für Nichtresidenten liegt der übliche Ausgangswert derzeit bei etwa 50–60 %. Einige Banken können bei einem besonders starken finanziellen Profil jedoch bis zu 65–70 % finanzieren.

Was bedeutet ein „starkes Profil“? Mehrere Jahre stabiler und nachweisbarer Einkünfte mit nachvollziehbarer Entwicklung, ein spanisches Bankkonto mit einer Transaktionshistorie von mindestens sechs Monaten, eine Immobilie in einem liquiden Markt wie Madrid, Barcelona oder der Costa del Sol sowie eine geringe bestehende Verschuldung.

Dabei handelt es sich nicht um eine unveränderliche Zahl aus der Preisliste einer Bank, sondern vielmehr um eine Verhandlungsbasis: Je überzeugender Ihre finanzielle Situation anhand der Unterlagen erscheint, desto mehr Spielraum kann die Bank bei den Konditionen haben.

Der DTI (debt-to-income) beschreibt, welcher Anteil des Einkommens für die Bedienung sämtlicher Kreditverpflichtungen verwendet wird. Spanische Banken gehen hier traditionell eher konservativ vor: Die monatlichen Kreditraten sollten im Allgemeinen nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens des Haushalts ausmachen. Liegt der Wert näher bei 25 %, verbessert das in der Regel die Verhandlungsposition.

Auch das Alter spielt eine Rolle. Als allgemeine Praxis gilt, dass das Alter des Kreditnehmers zusammen mit der Laufzeit des Darlehens etwa 70–75 Jahre nicht überschreiten sollte. Dadurch kann sich die maximal mögliche Laufzeit für ältere Kreditnehmer verkürzen. Mit der Staatsangehörigkeit hat diese Regel jedoch nichts zu tun.

Wie vergleicht man Hypothekenangebote verschiedener Banken?

Eine Erfahrung bestätigt sich nach Hunderten begleiteten Immobilientransaktionen immer wieder: Zwei Banken bieten demselben Kunden nur selten exakt dieselben Konditionen. Dasselbe finanzielle Profil kann sehr unterschiedlich bewertet werden, denn jede Bank arbeitet mit einem eigenen Risikomodell und die Anforderungen an internationale Kunden können sich von Quartal zu Quartal ändern.

Daher ist der praktische Rat einfach: Beschränken Sie sich nicht auf eine einzige Bank, sondern holen Sie Angebote von zwei oder drei Instituten ein. So können Sie tatsächliche Angebote miteinander vergleichen, anstatt lediglich abzuschätzen, welche Konditionen möglicherweise erreichbar wären.

Ein weiterer Punkt, der häufig übersehen wird, ist die Unterstützung durch einen auf Nichtresidenten spezialisierten Hypothekenvermittler. In manchen Fällen kann ein Vermittler einen Zinssatz aushandeln, der 0,2–0,5 Prozentpunkte unter dem Angebot liegt, das die Bank einem Kunden direkt unterbreiten würde. Über eine Laufzeit von 20–25 Jahren kann dies mehrere Tausend oder sogar Zehntausende Euro ausmachen. Ein Vermittler ist nicht in jedem Fall erforderlich, bei größeren Darlehenssummen lohnt es sich jedoch, die Differenz auszurechnen.

Beim Vergleich der Angebote sollten Sie insbesondere auf folgende Punkte achten:

• den effektiven Jahreszins TAE und nicht nur den Nominalzins, da die TAE ein umfassenderes Bild der tatsächlichen Finanzierungskosten vermittelt;
• verknüpfte Zusatzprodukte wie Lebens-, Kranken- oder Kfz-Versicherungen sowie ein Gehaltskonto – Banken reduzieren den Zinssatz häufig im Gegenzug für den Abschluss solcher Produkte, daher sollte geprüft werden, ob das Gesamtpaket tatsächlich günstiger ist;
• Gebühren für eine vorzeitige Rückzahlung, wenn Sie planen, das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu tilgen;
• die tatsächliche Bearbeitungsdauer, insbesondere wenn der Immobilienkauf innerhalb eines engen Zeitrahmens abgeschlossen werden muss.

Zusätzliche Kosten, die leicht übersehen werden

An diesem Punkt erleben viele Käufer eine Überraschung. Der Kaufpreis der Immobilie und die Finanzierung sind geklärt – und dann stellt sich heraus, dass zusätzlich etwa 10–13 % des Immobilienpreises benötigt werden. Schauen wir uns an, woraus sich diese Kosten zusammensetzen.

• Steuern beim Immobilienkauf. Bei einer Bestandsimmobilie fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an. Dabei handelt es sich um eine regionale Grunderwerbsteuer, deren Höhe von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft abhängt: In einigen Regionen liegt sie bei etwa 6 %, in anderen kann sie 10–11 % erreichen. Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger wird anstelle der ITP eine IVA von 10 % sowie die AJD-Stempelsteuer fällig, die je nach Region in der Regel etwa 0,1–1,5 % beträgt.
• Notar. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags kostet durchschnittlich etwa 600–1.000 Euro. Die genaue Summe hängt vom Immobilienpreis und vom Umfang der Urkunde ab.
• Grundbuch. Für die Eintragung des Eigentums fallen zusätzlich etwa 400–700 Euro an.
• Immobilienbewertung für die Bank (tasación). Die Bewertung ist ein obligatorischer Bestandteil des Hypothekenverfahrens und kostet etwa 300–600 Euro. Ohne sie wird die Bank das Darlehen nicht bereitstellen.
• Bearbeitungs- beziehungsweise Abschlussgebühr. Viele Banken berechnen etwa 0,5–1,5 % der Darlehenssumme, obwohl einige Institute diese Gebühr in den vergangenen Jahren abgeschafft oder im Rahmen bestimmter Angebote reduziert haben. Daher sollte jedes Angebot einzeln geprüft werden.
• Gestoría. Die administrative Abwicklung der Unterlagen kostet je nach Komplexität des Falls ungefähr 300–800 Euro.
• Versicherungen. Eine Gebäude- beziehungsweise Immobilienversicherung wird von der Bank praktisch immer verlangt. Eine Lebensversicherung wird häufig als Zusatzprodukt angeboten, mit dem sich der Zinssatz reduzieren lässt. Insgesamt können dadurch zusätzliche Kosten von mehreren Hundert Euro pro Jahr entstehen.
• Bankgebühren. Einige Banken berechnen für eine dringende OMF-Überweisung oder die Ausstellung eines Bankschecks etwa 0,2–0,75 % des Überweisungs- beziehungsweise Scheckbetrags.

In der Praxis sollten Käufer einer Bestandsimmobilie zusätzlich etwa 11–12 % des Kaufpreises einplanen. Bei einem Neubau liegt die in diesem Artikel verwendete Schätzung bei etwa 10–11 %. Dieses Geld wird zusätzlich zum Eigenkapital benötigt, da die Bank diese Nebenkosten in der Regel nicht über die Hypothek finanziert.

Weitere wichtige Punkte

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) wird in jedem Fall benötigt, denn ohne diese Nummer kann der Immobilienkauf nicht abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich, die NIE frühzeitig zu beantragen und dies nicht bis zum letzten Moment aufzuschieben, da Termine bei einigen spanischen Konsulaten und Polizeidienststellen mehrere Wochen im Voraus ausgebucht sein können. Ist der Kreditnehmer verheiratet, benötigen beide Ehepartner eine eigene NIE.

Sind die Originalunterlagen nicht auf Englisch, Deutsch oder Französisch ausgestellt, verlangen die Banken in der Regel eine spanische Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer – einen traductor jurado.

Wenn Sie bis hierher gelesen haben, haben Sie wahrscheinlich bereits eine konkrete Frage zu Ihrer eigenen Situation. Das ist völlig normal, denn eine universelle Hypothekenlösung gibt es nicht – dafür spielen zu viele Faktoren eine Rolle. Bei Alegría beschäftigen wir uns täglich mit individuellen Fällen und erklären offen, wann die Zahlen funktionieren und wann es sinnvoller sein kann, eine andere Bank oder eine andere Immobilie in Betracht zu ziehen. Gemeinsam können wir auch die Kosten durchgehen, die zu Beginn nicht immer offensichtlich sind. Eine Hypothek in Spanien ist sowohl für Residenten als auch für Nichtresidenten durchaus realistisch. Entscheidend ist, die finanziellen Rahmenbedingungen klar zu verstehen und genügend Zeit für die Formalitäten einzuplanen. Unsere Aufgabe ist es, dazu beizutragen, dass dieser zusätzliche Zeitaufwand nicht zu unnötigem Stress führt.

Die Informationen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und sind kein öffentliches Angebot.