Představte si, že jste konečně našli vysněný byt s výhledem na moře. Podařilo se vám vyjednat slevu 5 000 eur a v duchu už vybíráte nábytek ve středomořském stylu. Pak ale přijde informace o dalších nákladech spojených s koupí – a mezi nimi se objeví daň ve výši 15 000 až 20 000 eur, se kterou jste nepočítali.

Právě takovým nepříjemným překvapením bývá ITP, španělská daň z převodu majetku. Při koupi nemovitosti z druhé ruky jde o jeden z nejvýznamnějších vedlejších nákladů. Překvapení to však být nemusí. Výši daně lze zpravidla zjistit ještě před podpisem smlouvy.

Podívejme se tedy, jak ITP funguje, kdo ji platí, jaké sazby platí v roce 2026 v jednotlivých autonomních společenstvích a kdy lze daň legálně snížit.

Co je ITP a jak se liší od DPH

ITP je zkratka pro Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, tedy španělskou daň z převodu majetku. Při koupi nemovitostí jde zpravidla o její složku označovanou jako Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) – daň z úplatného převodu majetku. Nejčastěji se uplatňuje při koupi již dříve vlastněné nemovitosti od soukromého prodávajícího.

Základní rozdíl spočívá v tom, že první převod nové nemovitosti od developera zpravidla podléhá španělské DPH (IVA), zatímco následný prodej, který je od IVA osvobozen, obvykle podléhá ITP.

Samotná totožnost prodávajícího však není pro určení daně rozhodující. Starší nemovitost může prodávat také společnost a u některých transakcí mezi podnikateli lze při splnění zákonných podmínek uplatnit režim IVA namísto osvobození od této daně. Zdanění proto závisí na právní a daňové povaze konkrétní transakce, nikoli pouze na tom, kdo nemovitost prodává.

Pro kupujícího může být rozdíl značný. Při koupi běžné novostavby od developera se obvykle platí IVA ve výši 10 % a daň z dokumentovaných právních úkonů AJD, jejíž sazba se liší podle autonomního společenství a často se pohybuje mezi 0,5 % a 1,5 %.

Pokud tutéž nemovitost o rok později koupíte od soukromého vlastníka, bude již zpravidla podléhat ITP. Celkové daňové zatížení může být oproti kombinaci IVA a AJD nižší i vyšší. Záleží na regionu a okolnostech koupě.

Nemovitost z druhé ruky proto nemusí být po započtení všech daní tak výrazně levnější než novostavba, jak naznačuje samotná kupní cena.

Podrobnosti o zdanění nových nemovitostí najdete v článku Daně při koupi novostavby ve Španělsku v roce 2026.

Důležité je také pravidlo, které se používá od roku 2022. Při stanovení základu daně ITP se u nemovitostí zohledňuje takzvaná referenční hodnota katastru – valor de referencia del Catastro.

Obecně platí, že se základ daně určuje podle nejvyšší z těchto tří hodnot:

• referenční hodnota stanovená katastrem,
• hodnota nemovitosti uvedená v daňovém přiznání,
• kupní cena uvedená ve smlouvě.

Pokud je tedy referenční hodnota vyšší než částka, kterou jste za nemovitost skutečně zaplatili, daň se zpravidla vypočítá z této vyšší hodnoty. Je-li naopak vyšší smluvní cena, použije se cena.

V případech, kdy referenční hodnota neexistuje nebo ji katastr nemůže potvrdit, se uplatní zvláštní pravidla pro stanovení základu daně.

To může zaskočit kupující, kterým se podařilo vyjednat výraznou slevu. Nižší kupní cena totiž nemusí automaticky znamenat nižší ITP. Pokud však existují oprávněné důvody, lze referenční hodnotu napadnout zákonem stanoveným postupem.

Kdo platí ITP a v jaké lhůtě

Daň ITP platí kupující nemovitosti. Ani soukromá dohoda s prodávajícím na tom nic nemění. Pokud si strany ve smlouvě sjednají, že se o daňové náklady podělí, mohou si mezi sebou upravit finanční vypořádání, vůči španělské daňové správě však zůstává poplatníkem ITP kupující.

Lhůta pro podání přiznání a zaplacení daně se řídí příslušnými předpisy. Obecná úprava počítá s 30 pracovními dny od uskutečnění zdanitelného převodu. Některá autonomní společenství však stanovují vlastní lhůty.

Například v Katalánsku činí lhůta u běžných převodů jeden měsíc. Nelze tedy automaticky předpokládat, že ve všech částech Španělska platí stejná lhůta.

K přiznání ITP se používá formulář Modelo 600. Podává se příslušné daňové správě autonomního společenství, ve kterém se nemovitost nachází, nikoli podle místa bydliště kupujícího.

Pokud tedy kupujete byt v Alicante, ale bydlíte například v Madridu, daň se řídí pravidly Valencijského společenství a odvádí se příslušnému regionálnímu úřadu.

Přiznání lze podle regionálních pravidel podat osobně, prostřednictvím administrativního zástupce (gestor) či advokáta nebo elektronicky s odpovídající digitální identifikací.

Řada kupujících svěřuje vyřízení odborníkům. Chyba při určení základu daně nebo opomenutí dostupné úlevy totiž může být výrazně dražší než samotné administrativní zastoupení.

Sazby ITP podle regionů – proč zaplatíte v Madridu méně než v Katalánsku

Daň ITP patří mezi daně, u nichž španělský stát přenesl část pravomocí na autonomní společenství. Jednotlivé regiony proto mohou stanovovat vlastní sazby a některá daňová zvýhodnění. Baskicko a Navarra mají navíc zvláštní daňové režimy.

Výsledkem jsou výrazné rozdíly. U nemovitosti za 200 000 eur se může daň v jednotlivých regionech lišit o několik tisíc eur.

K 9. říjnu 2026 platí pro běžné transakce následující obecné sazby. V konkrétních případech mohou záviset také na hodnotě nemovitosti, provincii či charakteristikách kupujícího.

Regiony s nejnižšími sazbami

• Baskicko: v řadě případů 4 %. V rámci zvláštního daňového režimu régimen foral stanovují pravidla jednotlivá historická daňová území. Pro určité typy bydlení a kupující mohou platit i nižší sazby.
• Madrid a Navarra: obecná sazba 6 %.
• Kanárské ostrovy: obecná sazba 6,5 %.

Střední pásmo sazeb

• Andalusie a La Rioja: 7 %.
• Murcie: 7,75 % po změnách účinných od léta 2025.
• Aragonie: progresivní sazby začínající na 8 %, s vyšším zdaněním dražších nemovitostí.
• Galicie: obecná sazba 8 %.
• Kastilie a León: obecná sazba 8 %, s vyššími sazbami na příslušnou část hodnoty dražších nemovitostí.
• Kantábrie a Kastilie-La Mancha: obecná sazba 9 %, s případnými regionálními výjimkami.
• Valencijské společenství: od 1. června 2026 obecná sazba 9 % místo dřívějších 10 %. U nemovitostí s hodnotou přesahující 1 milion eur se uplatňuje 11 %.
• Asturie: progresivní sazba od 8 % do 10 % podle hodnoty nemovitosti.

Nejvyšší sazby, zejména u dražších nemovitostí

• Katalánsko: progresivní zdanění – 10 % z prvních 600 000 eur, 11 % z části hodnoty mezi 600 000 a 900 000 eur, 12 % z části mezi 900 000 a 1 500 000 eur a 13 % z částky přesahující 1 500 000 eur. U některých nákupů uskutečněných velkými vlastníky bytových nemovitostí a při nákupu celých obytných budov se uplatňuje zvláštní sazba 20 %.
• Baleárské ostrovy: progresivní sazby od 8 % do 13 % podle hodnoty nemovitosti.

Rozdíl mezi sazbou 4 %, která se v určitých případech uplatňuje v Baskicku, a 10 % v Katalánsku představuje u bytu za 200 000 eur celých 12 000 eur.

Právě proto je důležité počítat s daní již při sestavování rozpočtu, nikoli až po podpisu rezervační smlouvy.

Pokud vás zajímají nemovitosti na pobřeží Costa Blanca, věnujte zvláštní pozornost pravidlům Valencijského společenství. Od června 2026 zde obecná sazba klesla z 10 % na 9 %, což představuje pro řadu kupujících úsporu.

U nemovitostí nad 1 milion eur ovšem platí samostatná sazba 11 %. Při koupi dražších vil například v Jávee nebo Moraiře je tedy nutné počítat s vyšší daňovou zátěží.

Další výdaje související s převodem vlastnictví vysvětlujeme v článku Náklady a daně při koupi nemovitosti ve Španělsku v roce 2026.

Snížené sazby ITP – kdo může získat daňovou úlevu

V mnoha španělských regionech existují zvláštní sazby pro vybrané skupiny kupujících. Pokud o nich kupující neví nebo nesplní potřebné administrativní náležitosti, může zaplatit více, než je nutné.

• Mladší kupující. V některých autonomních společenstvích lze při pořízení prvního trvalého bydlení využít sníženou sazbu. Věkové hranice, příjmové limity i maximální hodnota nemovitosti se liší. Ve Valencijském společenství mohou kupující mladší 35 let při splnění podmínek uplatnit sazbu 6 %, pokud hodnota jejich prvního trvalého bydlení nepřesahuje 180 000 eur, případně 8 % u dražší nemovitosti. Zvýhodnění se vztahuje na podíl, který daný kupující nabývá, a závisí mimo jiné na zákonem stanoveném limitu příjmů pro daňové účely. V Andalusii mohou osoby mladší 35 let při koupi trvalého bydlení do 150 000 eur a splnění ostatních podmínek využít sazbu 3,5 %. V Katalánsku se od 27. června 2025 příslušná věková hranice zvýšila na 35 let včetně a při splnění podmínek lze využít sazbu 5 %.
• Vícedětné rodiny a neúplné rodiny s dětmi. Také pro tyto skupiny existují v řadě regionů zvýhodnění. Ve Valencijském společenství mohou určité rodinné kategorie dosáhnout na sazbu 3 % nebo 4 % podle hodnoty nemovitosti, rodinného statusu a dalších podmínek. V Andalusii může sazba při splnění příslušných požadavků, včetně limitu hodnoty nemovitosti, klesnout na 3,5 %.
• Osoby se zdravotním postižením. Ve Španělsku se pro tyto účely používá oficiálně uznaný stupeň zdravotního postižení vyjádřený v procentech – grado de discapacidad. Nejde pouze o posouzení pracovní schopnosti, ale o širší hodnocení zdravotního stavu a jeho důsledků. Často se používají hranice 33 % a 65 %, konkrétní daňové zvýhodnění však závisí na regionálních pravidlech, typu postižení, účelu využití nemovitosti a dalších podmínkách.

Ve Valencijském společenství je například pro určité kupující s oficiálně uznaným zdravotním postižením stanovena sazba 3 % při koupi trvalého bydlení do hodnoty 180 000 eur, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Pro některé dražší nemovitosti existují jiné zvýhodněné sazby.

Zvláštní pravidla pro kupující se zdravotním postižením má také Kantábrie. Na Baleárských ostrovech mohou vybrané skupiny kupujících využít významné daňové úlevy, úplné osvobození od daně však nelze předpokládat bez ověření konkrétního právního důvodu a všech podmínek.

Daňové zvýhodnění mohou nabídnout také některé venkovské oblasti, které se potýkají s úbytkem obyvatel. V určitých lokalitách tak může ITP klesnout až na 3–4 %. Například Katalánsko stanovuje zvláštní sazby pro pořízení trvalého bydlení ve vybraných venkovských obcích.

Smyslem těchto opatření je podpořit bydlení v méně osídlených oblastech, kde bývá prodej nemovitostí obtížnější než v turisticky atraktivních přímořských lokalitách.

Důležité je, že daňové úlevy se ne vždy uplatňují automaticky. Kupující obvykle musí příslušný nárok uvést v daňovém přiznání a doložit dokumenty prokazující splnění podmínek.

Ty se mohou týkat věku, příjmu, rodinné situace, zdravotního postižení, hodnoty nemovitosti nebo povinnosti využívat ji jako trvalé bydliště.

Pokud byla daň vypočítána nesprávně nebo kupující opomenul dostupnou úlevu, může být v určitých případech možné požádat o opravu přiznání a vrácení přeplatku. Konkrétní postup závisí na okolnostech, dodržení lhůt a regionálních pravidlech.

Nejjednodušší je proto nárok na zvýhodnění ověřit ještě před podáním formuláře Modelo 600.

Praktické příklady výpočtu ITP

Představme si vilu v provincii Alicante s kupní cenou 350 000 eur, kterou kupujete od soukromého vlastníka po 1. červnu 2026. Předpokládejme, že základ daně odpovídá kupní ceně a nevzniká důvod použít jinou hodnotu.

Při obecné sazbě 9 % ve Valencijském společenství činí ITP 31 500 eur.

Pokud by stejnou vilu kupovala osoba mladší 35 let, která splňuje příjmové podmínky, pořizuje nemovitost jako své první trvalé bydlení a má nárok na sníženou sazbu 8 %, činila by daň z celé hodnoty 28 000 eur.

Rozdíl představuje úsporu 3 500 eur. V případě společného nákupu párem závisí výpočet také na tom, jaké podíly jednotliví kupující nabývají a zda každý z nich splňuje podmínky pro úlevu.

U nemovitosti za 170 000 eur by mladší kupující s nárokem na sazbu 6 % zaplatil místo 15 300 eur pouze 10 200 eur. Úspora by tedy činila 5 100 eur. Opět za předpokladu, že základ daně odpovídá kupní ceně a všechny zákonné požadavky jsou splněny.

Pro srovnání – nemovitost za 350 000 eur v Madridu by při obecné sazbě 6 % znamenala ITP ve výši 21 000 eur. Oproti běžnému výpočtu ve Valencijském společenství jde o rozdíl 10 500 eur, a to ještě bez notářských a registračních poplatků.

Příklady slouží pouze k ilustraci výpočtu. Předpokládají, že základ daně odpovídá kupní ceně a u snížených sazeb jsou splněny všechny zákonné podmínky.

Na co kupující často zapomínají

Řada kupujících počítá s cenou nemovitosti a přidá k ní přibližně 10 % na vedlejší náklady. Takové zjednodušení ale může vést k podhodnocení skutečného rozpočtu.

ITP totiž není jediným výdajem. Je třeba počítat také s notářem, zápisem vlastnického práva do registru, případnými službami advokáta a při hypotečním financování například s oceněním nemovitosti.

Současné právní předpisy zároveň rozdělují určité náklady související s hypotékou mezi banku a dlužníka. Není tedy správné automaticky předpokládat, že všechny bankovní a notářské poplatky spojené s hypotečním úvěrem hradí kupující.

Celkové vedlejší náklady na koupi již dříve vlastněné nemovitosti mohou v regionech s vyšším ITP dosáhnout 12–14 % kupní ceny, v některých případech i více.

Rozpočet je proto vhodné sestavit individuálně podle konkrétní transakce.

Další častou chybou je představa, že lze ušetřit na dani uvedením nižší ceny v kupní smlouvě. Takový postup nezaručuje nižší ITP, protože se při stanovení základu daně zohledňuje také referenční hodnota katastru a další zákonné údaje.

Pokud jsou v dokumentech uvedeny nepravdivé informace, může následovat daňová kontrola a dodatečné vyměření daně.

Uměle snížená oficiálně doložená pořizovací cena může způsobit komplikace také při budoucím prodeji. Pořizovací hodnota hraje samostatnou roli při výpočtu zdanitelného kapitálového zisku a její podhodnocení může vést k vyššímu vykázanému zisku při následném prodeji.

Pravidla pro určení hodnoty u ITP a daně z kapitálového zisku přitom nejsou zcela totožná.

Je také třeba rozlišovat ITP při koupi nemovitosti od daně uplatňované při převodu automobilu nebo jiného majetku. Pro tyto transakce platí odlišné sazby a pravidla.

Co ověřit před koupí nemovitosti

Ještě před zaplacením zálohy byste si měli ujasnit tři základní věci:

1. Jaká aktuální sazba ITP platí v autonomním společenství, kde se nemovitost nachází.
2. Zda jako kupující splňujete podmínky některé z regionálních daňových úlev.
3. Zda kupní cena odpovídá hodnotě rozhodné pro zdanění, zejména valor de referencia del Catastro, pokud byla stanovena.

Všechny tři otázky lze prověřit s pomocí advokáta nebo zkušené realitní společnosti, která se orientuje v místních daňových pravidlech.

Sazby ITP se mohou měnit. Některé regiony je snižují s cílem podpořit poptávku po bydlení, jiné zvyšují zdanění dražších nemovitostí. Proto je nutné informace znovu ověřit těsně před samotnou koupí, zejména pokud jednání trvají několik měsíců.

V Alegria s klienty pravidelně sestavujeme přehled celkových nákladů. Zkušenost ukazuje, že rozdíly mezi španělskými regiony mohou výrazně ovlivnit konečnou částku potřebnou k pořízení nemovitosti.

Někdo přichází s představou domu u moře a teprve při podrobném propočtu zjistí, že samotná sazba ITP může rozpočet změnit o několik tisíc eur.

Proto se snažíme všechna důležitá čísla probrat předem, nikoli až při návštěvě notáře. Koupě nemovitosti je významné rozhodnutí a jasný finanční plán pomáhá předejít zbytečným komplikacím.

Pokud hledáte nemovitost na španělském pobřeží a chcete znát nejen cenu z nabídky, ale i skutečné pořizovací náklady, můžete se na nás obrátit. Pomůžeme sestavit rozpočet, ověřit možný nárok na daňové zvýhodnění a připravit jednotlivé kroky koupě.

Tyto informace nepředstavují právní ani daňové poradenství a nejsou veřejnou nabídkou. Daňové sazby, úlevy a lhůty je nutné ověřit podle data transakce, příslušného regionu a individuálních okolností kupujícího.