Коротко:

Це ситуація, з якою ми стикаємося постійно: «Знайшли квартиру в Іспанії, але незрозуміло, чи дадуть нам іпотеку і на яких умовах». І це цілком закономірне запитання. За останні кілька років іспанські банки стали помітно обережнішими, але водночас активніше конкурують за іноземних клієнтів. Розберімося, що відбувається на ринку у 2026 році та на які умови може розраховувати покупець нерухомості.

Резидент чи нерезидент: чому для банку це важливо

В Іспанії немає закону, який забороняв би іноземцю без посвідки на проживання отримати іпотечний кредит. Придбати нерухомість із залученням банківського фінансування може громадянин будь-якої країни. Однак це не означає, що умови для всіх будуть однаковими.

Для банку важливий не стільки паспорт, скільки те, де ви сплачуєте податки, звідки надходить дохід, наскільки легко його підтвердити та, зрештою, наскільки просто банку буде діяти в юридичному полі у разі проблем із погашенням кредиту. Резидент, який сплачує податки в Іспанії та має прозору для банку фінансову історію, зазвичай вважається менш ризиковим клієнтом. Звідси й різниця:

• власний внесок для резидентів Іспанії зазвичай становить 10–20%, для нерезидентів найчастіше починається від 30%, а на практиці багато банків у 2026 році можуть вимагати 35–50% вартості об’єкта;
• максимальний строк кредитування для резидентів може сягати 30 років, тоді як для нерезидентів на практиці він рідко перевищує 20–25 років; також діють вікові обмеження – зазвичай на момент повного погашення кредиту позичальнику має бути не більше приблизно 70–75 років;
• ставки для нерезидентів у середньому вищі приблизно на 0,3–0,8 відсоткового пункту, хоча різниця суттєво залежить від конкретного банку.

Скільки коштує іпотека у 2026 році

Тут можна трохи видихнути: 2026 рік виявився спокійнішим, ніж багато хто очікував після нестабільності 2023–2024 років. За даними Національного інституту статистики Іспанії (INE), середня ставка за новими житловими іпотечними кредитами навесні 2026 року перебувала в межах 2,84–2,98%, а середня сума кредиту становила близько 174 000 євро. Euribor – базова ставка, до якої прив’язано багато іпотечних кредитів зі змінною ставкою, – наприкінці літа перебував на рівні близько 2,9–3%.

Якщо говорити про пропозиції банків для кінцевого позичальника, орієнтовні діапазони такі:

• фіксована ставка для резидентів: зазвичай 2,0–3,5% річних;
• фіксована ставка для нерезидентів: діапазон помітно ширший – від 2,5% до 4,5% річних залежно від банку, LTV і профілю позичальника;
• змінна ставка: Euribor плюс банківська маржа, яка для нерезидентів варіюється приблизно від 0,9% до 1,6–1,8%.

Зараз фіксована ставка може здаватися логічнішим вибором, ніж змінна: з літа Euribor почав зростати, хоча ще не так давно ситуація була іншою. Фіксована ставка дає передбачуваність, а після кількох років коливань можливість заздалегідь знати розмір платежу сама по собі має значну цінність.

LTV і DTI – показники, від яких залежить рішення банку

Якщо відкинути більшу частину банківської термінології, рішення щодо кредитування найчастіше залежить від двох ключових показників.

LTV (loan-to-value) показує, яку частину вартості нерухомості банк готовий профінансувати. Для нерезидентів базовий діапазон зараз становить близько 50–60%, хоча деякі банки можуть збільшити фінансування до 65–70%, якщо позичальник має особливо сильний фінансовий профіль.

Що вважається «сильним профілем»? Кілька років стабільного та підтвердженого доходу з чіткою динамікою, рахунок в іспанському банку з історією операцій щонайменше за пів року, об’єкт у ліквідній локації на кшталт Мадрида, Барселони чи Коста-дель-Соль і невисоке боргове навантаження.

Це не фіксований параметр із банківського прайс-листа, а радше переговорна позиція: що переконливіше ваш фінансовий профіль виглядає в документах, то більше гнучкості банк може проявити щодо умов кредитування.

DTI (debt-to-income) – це частка доходу, яка витрачається на погашення всіх кредитних зобов’язань. Іспанські банки традиційно досить консервативні: щомісячні платежі зазвичай не повинні перевищувати 30–35% чистого доходу сім’ї. Якщо показник ближчий до 25%, позиція позичальника під час узгодження умов зазвичай сильніша.

Окремо варто враховувати вік. Як правило, вік позичальника на момент оформлення плюс строк кредитування не повинні перевищувати приблизно 70–75 років. Це може обмежувати максимальний строк кредиту для старших позичальників, але не залежить від громадянства.

Як порівнювати пропозиції банків

Спостереження, яке підтверджується сотнями супроводжених угод: два банки майже ніколи не пропонують одному й тому самому клієнту абсолютно однакові умови. Один фінансовий профіль різні банки можуть оцінити зовсім по-різному, адже кожна установа використовує власну модель ризиків, а вимоги до іноземних клієнтів можуть змінюватися від кварталу до кварталу.

Тому практична порада проста: не обмежуйтеся одним банком, а подавайте заявки одразу до двох-трьох установ. Це дає змогу порівняти реальні пропозиції замість того, щоб лише припускати, на які умови можна розраховувати.

Ще один момент, про який часто забувають, – іпотечний брокер, який спеціалізується на роботі з нерезидентами. У деяких випадках він може домовитися про ставку на 0,2–0,5 відсоткового пункту нижчу за ту, яку банк спочатку запропонував би клієнту напряму. За 20–25 років кредитування різниця може становити тисячі, а іноді й десятки тисяч євро. Посередник потрібен не завжди, але за значної суми кредиту таку різницю варто прорахувати.

Порівнюючи пропозиції, звертайте увагу на:

• ефективну річну ставку TAE, а не лише на номінальну, оскільки TAE дає повніше уявлення про загальну вартість кредиту;
• вимоги щодо пов’язаних продуктів – страхування життя, здоров’я чи автомобіля, зарплатного рахунку тощо; банки часто знижують ставку в обмін на їх оформлення, але потрібно окремо порахувати, чи справді весь пакет буде вигідним;
• комісію за дострокове погашення, якщо плануєте повернути кредит раніше встановленого строку;
• реальний строк розгляду заявки, особливо якщо угоду з нерухомістю потрібно завершити швидко.

Додаткові витрати, про які часто забувають

Саме тут багато покупців стикаються з несподіванкою. Ціна нерухомості та сума іпотеки начебто зрозумілі, але потім з’ясовується, що додатково потрібно мати ще близько 10–13% вартості об’єкта. Розберімо, з чого складається ця сума.

• Податок на купівлю. Для нерухомості на вторинному ринку це ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – регіональний податок, ставка якого залежить від автономної спільноти: десь вона становить близько 6%, а в окремих регіонах може сягати 10–11%. Для новобудови від забудовника замість ITP сплачується ПДВ (IVA) у розмірі 10%, а також гербовий збір AJD – зазвичай близько 0,1–1,5% залежно від регіону.
• Нотаріус. Оформлення договору купівлі-продажу в нотаріуса коштує в середньому близько 600–1 000 євро. Сума залежить від вартості об’єкта та обсягу документації.
• Реєстр власності. Реєстрація права власності коштуватиме ще приблизно 400–700 євро.
• Оцінка нерухомості для банку (tasación). Це обов’язковий етап оформлення іпотеки, який коштує приблизно 300–600 євро. Без оцінки банк не надасть кредит.
• Комісія за відкриття кредиту. Багато банків стягують 0,5–1,5% від суми кредиту, хоча частина установ останніми роками відмовилася від цієї комісії або знизила її в межах спеціальних пропозицій. Тому умови потрібно уточнювати окремо.
• Послуги gestoría. Адміністративний супровід документації коштує приблизно 300–800 євро залежно від складності конкретної ситуації.
• Страхування. Банк практично завжди вимагає страхування нерухомості, а страхування життя часто пропонується як пов’язаний продукт в обмін на зниження відсоткової ставки. Загалом це може додати ще кілька сотень євро витрат на рік.
• Банківські комісії. За терміновий переказ коштів OMF або видачу банківського чека деякі банки стягують комісію в розмірі 0,2–0,75% від суми переказу або чека.

На практиці для купівлі нерухомості на вторинному ринку варто передбачити додатково близько 11–12% від вартості об’єкта, а для новобудови – за розрахунками, наведеними у цій статті, близько 10–11%. Причому ці кошти потрібно мати окремо від власного внеску, оскільки банк майже ніколи не фінансує такі витрати.

Ще кілька важливих нюансів

NIE (Número de Identificación de Extranjero) знадобиться в будь-якому разі – без цього номера неможливо завершити угоду з купівлі нерухомості. Оформити його краще заздалегідь і не відкладати на останній момент, оскільки в деяких консульствах Іспанії та відділеннях поліції вільних записів може не бути протягом кількох тижнів. Якщо позичальник перебуває у шлюбі, NIE знадобиться обом із подружжя.

Якщо оригінали документів складені не англійською, німецькою або французькою мовою, як правило, знадобиться їхній переклад іспанською, виконаний присяжним перекладачем – traductor jurado.

Якщо ви дочитали до цього місця, найімовірніше, у вас уже є конкретне запитання щодо власної ситуації – і це цілком нормально. Універсальної схеми іпотечного кредитування просто не існує, адже змінних надто багато. В Alegría ми щодня розглядаємо саме такі індивідуальні випадки та відверто пояснюємо, коли розрахунки сходяться, а коли доцільніше звернутися до іншого банку або розглянути інший об’єкт. Звертайтеся – разом прорахуємо весь бюджет, включно з витратами, які не завжди очевидні на початку. Отримати іпотеку в Іспанії цілком реально як резидентам, так і нерезидентам – важливо лише реалістично оцінювати умови та залишити достатньо часу на бюрократичні процедури. А наше завдання – допомогти зробити так, щоб цей додатковий час не перетворився на зайвий стрес.

Зв’язатися з фахівцем з іпотеки

Інформація не є юридичною чи податковою консультацією та не є публічною офертою.