Každý prodejce chce uzavřít obchod co nejrychleji, s největším užitkem pro sebe a s co nejmenším stresem. Samozřejmě, pokud celý proces svěříte profesionálům, vystačíte si s minimální osobní účastí. Mnoho prodejců se však rozhodne jednat samostatně, což znamená přijímat a vyřizovat hovory a zprávy, organizovat návštěvy, inzerovat nemovitost, nemluvě o vyzvednutí potřebného balíku dokumentů. Zvažme a porovnejme obě možnosti: prodej nemovitosti ve Španělsku na vlastní pěst a prodej přes agenturu .
Prodej nemovitosti ve Španělsku na vlastní pěst
Prodej na vlastní pěst umožňuje ušetřit na provizi realitní kanceláře, ale bude vyžadovat plné zapojení do procesu a poměrně velkou investici času a úsilí. Dodržováním jasného plánu lze tyto náklady minimalizovat. Zde je 10 tipů pro úspěšný prodej nemovitostí ve Španělsku:
- Adekvátně posoudit hodnotu nemovitosti. Před zveřejněním inzerátu je potřeba rozhodnout o ceně. V tomto případě může být rozhodující celá řada faktorů: typ nemovitosti, její poloha, rozloha, počet ložnic, vybavení, energeticky úsporné technologie atd. Dále je potřeba počítat s možností smlouvání a maximální cenovou hranicí, pod kterou je nežádoucí jít.
- Analyzujte současnou situaci na trhu. Analýza pomůže určit, zda je aktuální okamžik vhodný k prodeji, jak se v požadované oblasti chovají ceny nemovitostí a jak souvisí nabídka a poptávka. Agentury takové informace mají, ale pokud prodáváte na vlastní pěst, budete muset pořádně zabrousit do statistických údajů, které zveřejňují velké realitní portály, banky a analytické agentury.
- Připravte si balíček dokumentů. Seznam prioritních dokumentů, které prodávající připravuje, zahrnuje:
- Nota Simple Informativa je dokument potvrzující vlastnické právo k objektu, obsahující údaje o všech vlastníkech a jejich podílech, informace o objektu samotném, jakož i existující omezení a věcná břemena.
- Průkaz energetické náročnosti – energetický průkaz, který uvádí třídu energetické náročnosti nemovitosti.
- Cédula de habitabilidad – oficiální osvědčení o vhodnosti nemovitosti k bydlení. Vyžadováno v řadě regionů Španělska, včetně Valencie, Murcie a Katalánska.
- Recibo del IBI – konečný doklad o zaplacení daně z nemovitosti ve Španělsku (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Osvědčení o technické kontrole – osvědčení o technické kontrole způsobilosti bytového domu k užívání. V závislosti na regionu je tento certifikát požadován pro budovy starší 15, 30 nebo 45 let.
- Escritura de compraventa – originál kupní smlouvy, kde je uvedena kupní cena nemovitosti. Tyto informace jsou nezbytné pro výpočet zisku z transakce a zaplacení daní.
- Nedávné zaplacené účty za elektřinu, vodu, plyn, kvóty kondominium, aby potvrdily absenci dluhu.
- Pokud existuje hypotéka, Certificado de deuda pendiente – bankovní potvrzení o zbývající výši hypotečního dluhu.
- Certificado catastral de valor de referencia – osvědčení z katastru nemovitostí, které odráží odhadovanou hodnotu nemovitosti použitou pro výpočet daně z převodu nemovitosti (ITP) splatné kupujícím.
- Připravte nemovitost k prodeji. Může vyžadovat kosmetické opravy, čištění, přeskupení nábytku, přidání nebo výměnu dekorativních prvků. Jde především o to, aby bydlení vypadalo co nejatraktivněji: světlé, čisté, útulné a v ideálním případě připravené k okamžitému nastěhování.
- Pořizujte vysoce kvalitní fotografie a videa. Doporučujeme nešetřit na přípravě foto a video materiálů a oslovit profesionální fotografy, kteří nafotí z těch nejvýhodnějších úhlů.
- Zveřejňujte co nejinformativnější inzeráty na největších realitních portálech, včetně pouze spolehlivých informací v popisu. Bylo by užitečné uvést stručný popis oblasti, kde se nemovitost nachází, a vzdálenost k nejbližším bodům zájmu.
- Buďte připraveni smlouvat. V případě nouzového prodeje může být cena nižší než tržní cena a v důsledku toho neumožňuje žádné další slevy. V ostatních případech, kdy má prodávající čas, je cena uvedena v souladu s trhem, což činí vyjednávání vhodným.
- Připravte smlouvu o vkladu – Contrato de Arras. Jedná se o předběžnou kupní a prodejní smlouvu, jejíž ustanovení jsou velmi důležitá, protože Evidují podmínky transakce, formu a výši zálohy, podmínky pro odmítnutí transakce a další práva a povinnosti stran.
- Proveďte daňové výpočty. Prodávající ve Španělsku platí daň z příjmu fyzických osob (IRPF) ze zisku získaného z transakce a také daň Plusvalía z přidané hodnoty nemovitosti.
- Vyberte si notáře sami, nebo svěřte výběr kupujícímu (toto právo lze promítnout do smlouvy o úschově) a dostavte se ve stanovený den s plným balíkem dokumentů a případně s překladatelem.
S největší pravděpodobností se při prodeji nemovitosti ve Španělsku na vlastní pěst neobejdete bez toho, abyste se obrátili na profesionály. Prodejce bude potřebovat alespoň jednu konzultaci s daňovým poradcem a také asistenci právníka při přípravě dohody o seriózních penězích.
Prodej nemovitosti ve Španělsku prostřednictvím realitní kanceláře
Přečetli jste si předchozí bod a nyní máte představu o rozsahu předprodejní přípravy. Přidejte k tomu možnost přijímat hovory kdykoli a kterýkoli den v týdnu, včetně víkendů, odpovídat na písemné dotazy, setkávat se s potenciálními kupci a domlouvat přehlídky, a využít agenturu nebo nezávislého realitního makléře se již zdá jako dobrý nápad. V každém městě i malém městě jsou desítky realitních kanceláří. Nebude trvat dlouho, než si promluvíte s několika a najdete pro sebe nejvýhodnější podmínky a rozumné provize. Agentury a realitní kanceláře jsou často vybírány na základě doporučení. Dobrá realitní kancelář je aktivní na internetu, rozvíjí vlastní sociální sítě, má dobré hodnocení a četné recenze. Znalost oblasti, typu zástavby, developerů, vlastností místní infrastruktury a cen je dalším ukazatelem profesionality. A konečně zájem o klienta, ochota odpovědět na všechny jeho otázky a rychle poskytnout všechny potřebné informace jsou normou i pro agenturu, která si váží své reputace. Je třeba vzít v úvahu, že mnoho agentur, zejména těch velkých, má vlastní klientskou základnu a základnu poptávek. Může se stát, že vaše nemovitost se dokonale hodí k dříve podaným žádostem a potenciální klienti čekají. Když se požadovaná nemovitost objeví na trhu a jste připraveni rychle uzavřít obchod. Realitní kanceláře navíc zajišťují nejen organizační a technickou podporu při koupi a prodeji, ale také právní podporu a daňové plánování. A to nemluvím o tom, že profesionálové trh velmi dobře znají a sledují dynamiku cen. Výše jsme poznamenali, že prodejce šetří vlastní čas a energii a zbavuje se stresu. Rádi bychom ale také ještě jednou zdůraznili, že veškeré trápení spojené s přípravou balíku dokumentů na sebe berou i realitní kanceláře. Až na několik výjimek (faktury, daňové doklady) může být shromažďování dokumentů a příprava seriózní smlouvy svěřena agentuře. Bez externího specialisty se neobejdete v případech, kdy má bytová či nebytová nemovitost více vlastníků a všichni se nemohou dohodnout. Stává se to při rozvodech nebo při dědění majetku . V takové situaci bude realitní makléř vystupovat jako zprostředkovatel a bude hledat řešení, které uspokojí všechny strany. Prodej nemovitosti ve Španělsku prostřednictvím realitní kanceláře lze provádět buď exkluzivně, nebo bez omezení. V prvním případě je podepsána odpovídající smlouva a právo výhradního prodeje je přiděleno konkrétní agentuře. Ve druhém případě má prodávající právo spolupracovat s tolika agenturami, kolik uzná za nutné.
Doba trvání smlouvy o obchodním zastoupení je zpravidla tři až šest měsíců s možností prodloužení po vzájemné dohodě stran.
Agenturní provize je sjednána předem a je také pevně stanovena ve smlouvě. Odborníci na trh pracují transparentně s fakturací a platbami daní. Platbu realitní kanceláři je možné provést při podpisu notářsky ověřené kupní smlouvy: kupující si předem vyhotoví dva šeky, z nichž jeden bude vypsán na jméno prodávajícího na částku stanovenou ve smlouvě o kauci po odečtení provize a druhý šek – na jméno RK na výši výše uvedené provize. V důsledku toho bude prodejní smlouva odrážet všechny strany transakce a všechny peněžní částky, kupující provede platbu v souladu se smlouvou o seriózních penězích, jednoduše rozdělí částku mezi prodávajícího a jeho zástupce a prodávající při výpočtu zisku z transakce zohlední takto zaplacenou provizi a sníží základ daně.
