Каждый продавец желает совершить сделку как можно быстрее, с наибольшей выгодой для себя и с наименьшим стрессом. Конечно, если поручить весь процесс профессионалам, можно будет обойтись минимальной собственной вовлеченностью. Однако многие продавцы принимают решение действовать самостоятельно, а это означает получение и обработку звонков и сообщений, организацию визитов, рекламу объекта, не говоря уже о сборе обязательного пакета документов. Рассмотрим и сравним оба варианта: самостоятельную продажу недвижимости в Испании и продажу через агентство.
Самостоятельная продажа недвижимости в Испании
Самостоятельная продажа позволяет сэкономить на комиссионных риелтора, но потребует полной вовлеченности в процесс и довольно больших затрат сил и времени. Если придерживаться четкого плана, эти затраты можно будет минимизировать.
Даем 10 советов для успешной продажи недвижимости в Испании:
- Адекватно оценить стоимость объекта. Перед публикацией объявления необходимо определиться с ценой. В данном случае определяющими могут стать самые разные факторы: тип объекта, его местоположение, площадь, количество спален, оборудование, энергосберегающие технологии и т.д. Также необходимо учесть возможность торга и предельный ценовой порог, ниже которого нежелательно спускаться.
- Проанализировать текущую рыночную ситуацию. Анализ позволит определить, является ли текущий момент подходящим для продажи, как ведут себя цены на недвижимость в нужной зоне, как соотносятся спрос и предложение. Агентства располагают такими сведениями, но при самостоятельной продаже придется серьезно покопаться в статистических данных, публикуемых крупными порталами недвижимости, банками и аналитическими агентствами.
- Подготовить пакет документов. В список первоочередных документов, которые готовит продавец, входят:
- Nota Simple Informativa – документ, подтверждающий право собственности на объект, содержащий информацию обо всех собственниках и их долях, информацию о самом объекте, а также существующих ограничениях и обременениях.
- Certificado de Eficiencia Energética – энергетический сертификат, показывающий класс энергоэффективности объекта.
- Cédula de habitabilidad – официальный сертификат о пригодности объекта к проживанию. Требуется в ряде регионов Испании, включая Валенсийское сообщество, Мурсию и Каталонию.
- Recibo del IBI – последняя квитанция об оплате налога на недвижимое имущество в Испании (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Certificado de Inspección Técnica del Edificio – сертификат технической инспекции о пригодности жилого здания к эксплуатации. В зависимости от региона этот сертификат запрашивается для строений старше 15, 30 или 45 лет.
- Escritura de compraventa – первоначальная купчая, где зафиксирована цена приобретения объекта. Эти сведения необходимы для расчета прибыли от сделки и уплаты налогов.
- Последние оплаченные фактуры за электричество, воду, газ, квоты кондоминиума, чтобы подтвердить отсутствие задолженности.
- Если имеется ипотека, Certificado de deuda pendiente – банковский сертификат об оставшейся сумме ипотечного долга.
- Certificado catastral de valor de referencia – сертификат из кадастра, в котором отражена ориентировочная стоимость объекта, используемая при расчете налога на передачу собственности (ITP), уплачиваемого покупателем.
- Подготовить недвижимость к продаже. Возможно, потребуется косметический ремонт, уборка, перестановка мебели, добавление или замена элементов декора. Главное, чтобы жилье выглядело максимально привлекательно: светлым, чистым, уютным и в идеале – готовым к немедленному заселению.
- Сделать качественные фото и видео. Мы советуем не экономить на подготовке фото- и видеоматериалов и обратиться к профессиональным фотографам, которые проведут съемку с самых выгодных ракурсов.
- Опубликовать максимально информативные объявления на крупнейших порталах недвижимости, включив в описание только достоверные сведения. Нелишним будет дать краткое описание района, где расположен объект, и расстояние до ближайших точек интереса.
- Быть готовым к торгу. В случае экстренной продажи цена может быть ниже рыночной и, как следствие, не предполагать никаких дополнительных снижений. В остальных случаях, когда продавец располагает временем, цена указывается в соответствии с рынком, что делает торг уместным.
- Подготовить договор задатка – Contrato de Arras. Это предварительный договор купли-продажи, положения которого очень важны, т.к. фиксируют сроки совершения сделки, форму и сумму задатка, условия отказа от сделки и прочие права и обязанности сторон.
- Сделать налоговые расчеты. Продавец в Испании уплачивает налог на доходы физлиц (IRPF) с полученной от сделки прибыли, а также налог Plusvalía на прибавочную стоимость объекта.
- Выбрать самостоятельно нотариуса, либо поручить выбор покупателю (данное право может быть отражено в договоре задатка), и явиться в назначенный день с полным пакетом документов и, если необходимо, переводчиком.
Скорее всего, при самостоятельной продаже недвижимости в Испании не удастся обойтись без обращения к профессионалам. Продавцу потребуется, как минимум, одна консультация с налоговым советником, а также помощь адвоката в подготовке договора задатка.
Продажа недвижимости в Испании через риелторское агентство
Вы прочитали предыдущий пункт и теперь имеете представление об объеме предпродажной подготовки. Добавьте к этому прием звонков в любое время и любой день недели, включая выходные, ответ на письменные заявки, встречу потенциальных покупателей и организацию показов, и вот уже обращение в агентство или к независимому риелтору кажется вам хорошей идеей.
В каждом городе и даже небольшом населенном пункте работают десятки агентств недвижимости. Не займет много времени переговорить с несколькими и найти для себя максимально удобные условия и адекватные комиссионные. Нередко агентства и риелторов выбирают по рекомендациям.
Хорошее агентство недвижимости активно работает в Интернете, развивает собственные соцсети, имеет хороший рейтинг и многочисленные отзывы. Знание зоны, типа застройки, застройщиков, местных особенностей инфраструктуры и цен – еще один показатель профессионализма. И, наконец, заинтересованность в клиенте, готовность отвечать на все его вопросы и быстро представлять всю необходимую информацию, также являются нормой для агентства, ценящего свою репутацию.
Следует учитывать, что многие агентства, особенно крупные, имеют собственную базу клиентов и базу запросов. Может случиться так, что ваша недвижимость идеально подходит под ранее поданные заявки, и потенциальные клиенты ждут. Когда требуемый объект появится на рынке и готовы быстро совершить сделку.
Кроме того, агентства недвижимости оказывают не только организационно-техническое сопровождение купли-продажи, но и правовую поддержку и налоговое планирование. И это не говоря о том, что профессионалы прекрасно знают рынок и отслеживают динамику цен. О том, что продавец экономит собственное время и силы и избавляет себя от стресса, мы отметили выше. Но также еще раз подчеркнем, что риелторы принимают на себя и все хлопоты, связанные с подготовкой пакета документов. За небольшими исключениями (фактуры, квитанции об уплате налогов) сбор документов и подготовку договора задатка можно поручить агентству.
Не обойтись без стороннего специалиста и случае, когда у жилого или нежилого объекта есть несколько собственников, и все они не могут прийти к соглашению. Такое случается при разводах, или при вступлении в наследство. В такой ситуации риелтор выступит посредником и будет искать решение, которое удовлетворит всех участников.
Продажа недвижимости в Испании через риелторское агентство может осуществляться как на условиях эксклюзивности, так без каких-либо ограничений. В первом случае подписывается соответствующий договор, и право эксклюзивной продажи закрепляется за конкретным агентством. Во втором случае продавец вправе сотрудничать со столькими агентствами, со сколькими посчитает необходимым.
Срок действия агентского договора, как правило, составляет три-шесть месяцев с возможностью пролонгации по обоюдному согласию сторон.
Агентская комиссия оговаривается заранее и также фиксируется в договоре. Профессионалы рынка работают прозрачно с оформлением фактур и уплатой налогов. Расчет с риелторским агентством может быть произведен в момент подписания нотариальной купчей: покупатель заранее подготовит два чека, один из которых будет выписан на имя продавца на сумму, зафиксированную в договоре задатка, за вычетом комиссионных, и второй чек – на имя агентства на сумму вышеупомянутых комиссионных. В итоге в купчей будут отражены все участники сделки и все денежные суммы, покупатель произведет расчет согласно договору задатка, просто разделив сумму между продавцом и его агентом, а продавец при расчете прибыли от сделки учтет выплаченные таким образом комиссионные и уменьшит налогооблагаемую базу.
