Jeder Verkäufer möchte eine Transaktion so schnell wie möglich, mit dem größten Nutzen für sich selbst und mit dem geringsten Stress abschließen. Wenn Sie den gesamten Prozess Profis anvertrauen, können Sie natürlich mit minimalem persönlichen Aufwand auskommen. Viele Verkäufer entscheiden sich jedoch dafür, unabhängig zu handeln, und das bedeutet, Anrufe und Nachrichten entgegenzunehmen und zu bearbeiten, Besichtigungen zu organisieren, für die Immobilie zu werben und ganz zu schweigen von der Sammlung der erforderlichen Unterlagen. Betrachten und vergleichen wir beide Optionen: den unabhängigen Verkauf von Immobilien in Spanien und den Verkauf über eine Agentur .
Unabhängiger Verkauf von Immobilien in Spanien
Der Verkauf auf eigene Faust ermöglicht es Ihnen, Maklerprovisionen zu sparen, erfordert jedoch eine umfassende Beteiligung am Prozess und einen relativ hohen Aufwand an Aufwand und Zeit. Wenn Sie sich an einen klaren Plan halten, können diese Kosten minimiert werden. Wir geben 10 Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf in Spanien:
- Bewerten Sie die Kosten des Objekts angemessen. Bevor Sie eine Anzeige veröffentlichen, müssen Sie den Preis festlegen. Dabei können verschiedene Faktoren ausschlaggebend sein: Art des Objekts, Lage, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer, Ausstattung, energiesparende Technologien usw. Es ist auch notwendig, die Möglichkeit von Verhandlungen und die maximale Preisschwelle zu berücksichtigen, deren Unterschreitung unerwünscht ist.
- Analysieren Sie die aktuelle Marktsituation. Mithilfe der Analyse können Sie feststellen, ob der aktuelle Zeitpunkt zum Verkauf geeignet ist, wie sich die Immobilienpreise im gewünschten Gebiet verhalten und wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Agenturen verfügen über solche Informationen, aber wenn Sie selbst verkaufen, müssen Sie sich ernsthaft mit den statistischen Daten großer Immobilienportale, Banken und Analyseagenturen befassen.
- Bereiten Sie ein Paket mit Dokumenten vor. Die Liste der vom Verkäufer erstellten Prioritätsdokumente umfasst:
- Nota Simple Informativa ist ein Dokument, das das Eigentum an einem Objekt bestätigt und Informationen über alle Eigentümer und deren Anteile, Informationen über das Objekt selbst sowie bestehende Beschränkungen und Belastungen enthält.
- Certificado de Eficiencia Energética ist ein Energiezertifikat, das die Energieeffizienzklasse eines Objekts angibt.
- Cédula de habitabilidad ist ein offizielles Zertifikat über die Eignung einer Immobilie als Wohnobjekt. In mehreren Regionen Spaniens erforderlich, darunter in der Autonomen Gemeinschaft Valencia, Murcia und Katalonien.
- Recibo del IBI ist die neueste Quittung für die Zahlung der Immobiliensteuer in Spanien (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Certificado de Inspección Técnica del Edificio – ein technisches Prüfzertifikat, das die Eignung eines Wohngebäudes für die Nutzung bestätigt. Je nach Region wird dieses Zertifikat für Gebäude verlangt, die älter als 15, 30 oder 45 Jahre sind.
- Escritura de compraventa – der Originalkaufvertrag, der den Kaufpreis der Immobilie festlegt. Diese Informationen sind erforderlich, um den Gewinn aus der Transaktion zu berechnen und Steuern zu zahlen.
- Letzte bezahlte Rechnungen für Strom, Wasser, Gas, Eigentumswohnungskontingente zur Bestätigung der Schuldenfreiheit.
- Liegt eine Hypothek vor, handelt es sich bei der Certificado de deuda pendiente um eine Bankbescheinigung über den Restbetrag der Hypothekenschuld.
- Certificado catastral de valor de referencia – eine Bescheinigung des Katasters, die den geschätzten Wert der Immobilie widerspiegelt und bei der Berechnung der vom Käufer gezahlten Grunderwerbsteuer (ITP) verwendet wird.
- Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor. Möglicherweise müssen Sie Schönheitsreparaturen durchführen, reinigen, Möbel umstellen oder dekorative Elemente hinzufügen oder ersetzen. Hauptsache, die Wohnung sieht möglichst ansprechend aus: hell, sauber, gemütlich und im Idealfall sofort bezugsfertig.
- Nehmen Sie hochwertige Fotos und Videos auf. Wir raten Ihnen, bei der Vorbereitung von Foto- und Videomaterial nicht zu sparen und sich an professionelle Fotografen zu wenden, die aus den günstigsten Blickwinkeln fotografieren.
- Veröffentlichen Sie die informativsten Anzeigen auf den größten Immobilienportalen und geben Sie in der Beschreibung nur verlässliche Informationen an. Es wäre sinnvoll, eine kurze Beschreibung des Gebiets, in dem sich das Objekt befindet, und der Entfernung zu den nächstgelegenen Sehenswürdigkeiten anzugeben.
- Seien Sie bereit zu verhandeln. Im Falle eines Notverkaufs kann der Preis unter dem Marktpreis liegen und daher keine weiteren Preisnachlässe mit sich bringen. In anderen Fällen, wenn der Verkäufer Zeit hat, wird der Preis entsprechend dem Markt angegeben, was das Verhandeln angemessen macht.
- Bereiten Sie eine Kautionsvereinbarung vor – Contrato de Arras. Hierbei handelt es sich um einen vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrag, dessen Bestimmungen sehr wichtig sind, denn Legen Sie den Zeitpunkt der Transaktion, die Form und Höhe der Anzahlung, die Bedingungen für die Stornierung der Transaktion sowie andere Rechte und Pflichten der Parteien fest.
- Machen Sie Steuerberechnungen. Der Verkäufer in Spanien zahlt die Einkommensteuer (IRPF) auf den aus der Transaktion erzielten Gewinn sowie die Plusvalía-Steuer auf den Mehrwert der Immobilie.
- Wählen Sie selbst einen Notar oder vertrauen Sie die Wahl dem Käufer an (dieses Recht kann sich in der Kautionsvereinbarung widerspiegeln) und erscheinen Sie am vereinbarten Tag mit einem vollständigen Dokumentenpaket und gegebenenfalls einem Übersetzer.
Wenn Sie selbst Immobilien in Spanien verkaufen, können Sie dies höchstwahrscheinlich nicht tun, ohne sich an Profis zu wenden. Der Verkäufer benötigt mindestens ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater sowie die Unterstützung eines Anwalts bei der Ausarbeitung des Eilgeldvertrags.
Verkauf von Immobilien in Spanien über eine Immobilienagentur
Sie haben den vorherigen Absatz gelesen und haben nun eine Vorstellung vom Umfang der Vorbereitung vor dem Verkauf. Wenn man dazu noch Anrufe zu jeder Zeit und an jedem Tag der Woche, auch am Wochenende, entgegennimmt, auf schriftliche Bewerbungen reagiert, potenzielle Käufer trifft und Besichtigungen organisiert, scheint es jetzt eine gute Idee zu sein, eine Agentur oder einen unabhängigen Immobilienmakler zu kontaktieren. In jeder Stadt und sogar in einer Kleinstadt gibt es Dutzende von Immobilienagenturen. Es wird nicht lange dauern, mit mehreren zu sprechen und die für Sie günstigsten Konditionen und angemessenen Provisionen zu finden. Oftmals werden Agenturen und Immobilienmakler aufgrund von Empfehlungen ausgewählt. Eine gute Immobilienagentur ist im Internet aktiv, baut eigene soziale Netzwerke auf, verfügt über eine gute Bewertung und zahlreiche Bewertungen. Kenntnisse über das Gebiet, die Art der Entwicklung, Entwickler, lokale Infrastrukturmerkmale und Preise sind ein weiterer Indikator für Professionalität. Und schließlich sind das Interesse am Kunden, die Bereitschaft, alle seine Fragen zu beantworten und alle notwendigen Informationen schnell bereitzustellen, auch die Norm für eine Agentur, die ihren Ruf schätzt. Dabei ist zu bedenken, dass viele Agenturen, insbesondere große, über einen eigenen Kundenstamm und eine eigene Anfragedatenbank verfügen. Es kann sein, dass Ihre Immobilie perfekt zu den vorherigen Bewerbungen passt und potenzielle Kunden warten. Wenn die gewünschte Immobilie auf dem Markt erscheint und Sie bereit sind, schnell ein Geschäft abzuschließen. Darüber hinaus bieten Immobilienmakler nicht nur organisatorische und technische Unterstützung beim Kauf und Verkauf, sondern auch rechtliche Unterstützung und Steuerplanung. Ganz zu schweigen davon, dass Profis den Markt sehr gut kennen und die Preisdynamik überwachen. Wir haben oben festgestellt, dass der Verkäufer seine eigene Zeit und Mühe spart und sich von Stress befreit. Wir betonen aber auch noch einmal, dass Makler den gesamten Aufwand übernehmen, der mit der Erstellung eines Dokumentenpakets verbunden ist. Mit geringfügigen Ausnahmen (Rechnungen, Steuerbelege) kann die Sammlung der Unterlagen und die Erstellung einer Kautionsvereinbarung einer Agentur übertragen werden. Wenn eine Wohn- oder Nichtwohnimmobilie mehrere Eigentümer hat und sich nicht alle einigen können, können Sie auf einen externen Spezialisten nicht verzichten. Dies geschieht bei Scheidungen oder beim Abschluss einer Erbschaft . In einer solchen Situation fungiert der Makler als Vermittler und sucht nach einer Lösung, die alle Beteiligten zufriedenstellt. Der Verkauf von Immobilien in Spanien über eine Immobilienagentur kann entweder exklusiv oder ohne Einschränkungen erfolgen. Im ersten Fall wird ein entsprechender Vertrag unterzeichnet und das Exklusivvertriebsrecht einer bestimmten Agentur übertragen. Im zweiten Fall hat der Verkäufer das Recht, mit so vielen Agenturen zusammenzuarbeiten, wie er für notwendig hält.
Die Laufzeit des Agenturvertrages beträgt in der Regel drei bis sechs Monate mit der Möglichkeit einer Verlängerung im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien.
Die Vermittlungsprovision wird im Vorfeld ausgehandelt und auch im Vertrag fixiert. Marktprofis arbeiten transparent bei der Erstellung von Rechnungen und der Zahlung von Steuern. Die Zahlung mit der Immobilienagentur kann zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Kaufvertrags erfolgen: Der Käufer stellt im Voraus zwei Schecks aus, von denen einer auf den Namen des Verkäufers über den in der Kautionsvereinbarung festgelegten Betrag ausgestellt wird. abzüglich der Provision und der zweite Scheck auf den Namen der Agentur über die Höhe der oben genannten Provisionen. Infolgedessen werden im Kaufvertrag alle an der Transaktion beteiligten Personen und alle Geldbeträge aufgeführt. Der Käufer leistet die Zahlung gemäß der Anzahlungsvereinbarung und teilt den Betrag einfach zwischen dem Verkäufer und seinem Vertreter sowie dem Verkäufer auf Bei der Berechnung des Gewinns aus der Transaktion werden die auf diese Weise gezahlten Provisionen berücksichtigt und die Steuerbemessungsgrundlage verringert.
