S ohledem na cenovou dynamiku zůstává rezidenční trh ve Španělsku jedním z nejvýnosnějších. Podle posledních údajů portálu Idealista dosáhla v červnu 2025 průměrná nabídková cena historického maxima 2 438 €/m².
Nájmy jsou také na rekordních úrovních – 14,6 €/m² po meziročním růstu téměř o 10 %. Ve velkých městech, jako jsou Madrid, Barcelona nebo Malaga, jsou ceny ještě vyšší a růst výraznější.
Investice do nemovitostí – ať už s cílem prodat za pár let, nebo následně pronajímat – slibují atraktivní výnos, ale nesou i rizika. Před koupí investiční nemovitosti zvažte následující faktory.
Lokalita
Většina odborníků i makléřů se shoduje, že lokalita je jedním z nejdůležitějších kritérií. Ačkoli jsou ceny v žádaných oblastech obvykle vyšší, poptávka je stabilní a ceny dlouhodobě rostou – mimo jiné kvůli nedostatku pozemků pro novou výstavbu. Upřednostňujte čtvrti s dobrými službami, dopravou, perspektivami rozvoje a bez problémů typu „okupanti“ či plánovaných projektů, jež by mohly zhoršit kvalitu života. U budoucího pronájmu zvažte profil nájemníka: rodiny, studenti, profesionálové nebo rekreanti – každý profil má jiné nároky na bydlení.
Průzkum trhu
Než začnete kupovat nemovitost jako investici, proveďte důkladnou analýzu trhu ve vybrané oblasti. Znalost aktuálních cen, historického vývoje a výhledů vám pomůže odlišit skutečnou příležitost od přehřátého trhu. Využijte spolehlivé zdroje nebo zkušeného lokálního makléře, který zná praktické aspekty ovlivňující výnos.
Volba hypotéky
Většina investorů využívá bankovní financování, proto je volba vhodné hypotéky klíčem k maximalizaci výnosu. Dnes jsou k dispozici fixní, variabilní i smíšené sazby. Analyzujte, který typ úrokové sazby nejlépe odpovídá vašim cílům. Fixní hypotéka přináší dlouhodobý klid; variabilní může být výhodná, pokud očekáváte pokles sazeb. Zohledněte také poplatky, povinné doplňkové produkty (pojištění apod.) a dobu splatnosti.
Daňová kontrola
Koupě a prodej bydlení ve Španělsku podléhají několika daním – pro zahraniční investory obzvlášť důležitým. U novostaveb se platí DPH (IVA): 21 % pro komerční prostory, 10 % pro nové byty a 4 % pro sociální bydlení. DPH se vztahuje i na garáže a sklady, pokud jejich počet nepřesahuje dvě místa na jednu jednotku. Dále se hradí daň z právních úkonů (AJD), jejíž sazba se liší podle autonomního společenství – obvykle 0,5–1,5 % z kupní ceny. U „sekundárního“ bydlení se DPH neplatí, ale hradí se daň z převodu nemovitosti (ITP), která se v závislosti na regionu pohybuje obvykle mezi 6–11 %. AJD se může účtovat také. K uvedeným daním připočtěte další náklady spojené s převodem: notářské a administrativní poplatky. Zohledněte i průběžné výdaje spojené s bytem: příspěvky do společenství vlastníků, IBI (daň z nemovitosti) či poplatek za odvoz odpadu. Při prodeji se případný kapitálový zisk zdaňuje v rámci daně z příjmů fyzických osob (IRPF) sazbou 19–28 % podle výše zisku. Dále se může platit obecní daň z nárůstu hodnoty pozemku („plusvalía“) – vypočítává se dle katastrální hodnoty, doby držby a obecního koeficientu.
Volba typu bydlení
Zvolený typ nemovitosti přímo ovlivňuje budoucí výnos. Každá varianta má svá pro a proti. Novostavby vyžadují v prvních letech menší údržbu, což zjednodušuje správu a snižuje náklady. Obvykle nabízejí vyšší kvalitu, energetickou účinnost a záruky developera. Cena za m² je však vyšší a na dokončení se často čeká měsíce až roky. Starší („sekundární“) bydlení bývá dostupnější a nachází se v etablovaných čtvrtích, kde už se nestaví. Často je ihned obyvatelné či pronajímatelné. Pozornost však věnujte technickému stavu – může vyžadovat opravy či rekonstrukci a ovlivnit rozpočet. Nemovitosti určené k rekonstrukci mohou nabídnout výrazný potenciál zhodnocení, pokud je rekonstrukce správně řízená: koupit levněji, vylepšit a prodat nebo pronajímat za vyšší cenu. Počítejte s náklady, dobou prací, povoleními a možnými nepředvídanými okolnostmi.
Volba investiční strategie
Dlouhodobý pronájem přináší stabilní příjem a méně provozních úkolů. Turistické krátkodobé pronájmy nabízejí vyšší výnos za noc, ale jsou volatilnější, více regulované a náročnější na správu.
Koupě–rekonstrukce–prodej může přinést zisk 20–50 % – ale i ztrátu. Zvažte všechny výše uvedené body ještě před nákupem.
Očekávaný výnos a časový horizont
Proveďte realistické výpočty hrubého a čistého výnosu. Hrubý výnos = roční nájemné / kupní cena × 100. Důležitější je čistý výnos: zahrnuje všechny náklady (hypotéku, daně, poplatky, pojištění, údržbu, období neobsazenosti atd.). Stanovte si také časový horizont – pronajímat 10–15+ let, nebo prodat po rekonstrukci za 3–5 let. Čím kratší horizont, tím důležitější je správná volba objektu a důsledná kontrola nákladů. Vyhněte se nadměrnému zadlužení pro případ obratů na trhu a nutnosti rychlého prodeje. Stejně jako každá investice i nemovitosti nesou riziko. V posledních letech stát zasahoval do nájemního trhu, což ztížilo vystěhování neplatičů a snížilo nabídku. Pokud kupujete za účelem pronájmu, zvažte pojištění proti neplacení nájemného.
