Что нужно знать перед покупкой жилья в Испании в качестве инвестиции
Если учитывать динамику цен на жилье в Испании, то сектор жилой недвижимости продолжает оставаться одним из самых прибыльных. Согласно последним данным портала Idealista, в июне 2025 года средняя цена жилья, выставленного на продажу, достигла 2438 евро/м2, что является историческим максимумом.
Арендная плата также находится на максимальном уровне – 14,6 евро/м2 после роста почти на 10% в годовом исчислении. В крупных городах – таких как Мадрид, Барселона или Малага, цены еще выше, а их рост еще более заметен.
Инвестиции в недвижимость, будь то покупка с целью продажи через несколько лет или последующей сдачи в аренду, обещают высокую доходность, однако они также сопряжены с риском. Поэтому перед покупкой жилья в качестве инвестиции следует принимать во внимание следующие факторы и обстоятельства.
Местоположение
Большинство экспертов в области недвижимости и риэлторов сходятся во мнении, что местоположение является одним из наиболее важных факторов, которые следует иметь в виду. Хотя цены в районах с высоким спросом, как правило, высоки, эти объекты имеют постоянную аудиторию, и цены на них стабильно растут – в том числе и по причине нехватки земли для строительства нового жилья.
Следует отдавать предпочтение районам с хорошими услугами, развитым транспортным сообщением, перспективами городского развития и без таких проблем как «окупас» или запланированные проекты, которые могут повлиять на качество жизни. Для последующей сдачи жилья в аренду необходимо оценить профиль потенциального арендатора: семьи, студенты, профессионалы или жители других городов, приезжающие на время отпуска. Каждый профиль требует разных потребностей в жилье.
Исследование рынка
Прежде чем приступить к покупке недвижимости в качестве инвестиции, нужно провести тщательное исследование рынка в интересующем районе. Знание цен, исторической динамики и прогнозов на будущее поможет определить, с чем придется иметь дело: с выгодной возможностью или переоцененным рынком. Для этого можно обратиться к надежным источникам или воспользоваться услугами опытного риэлтора в данном районе, поскольку он знает практические аспекты, которые могут повлиять на инвестиции.
Выбор ипотеки
Для приобретения недвижимости большинство инвесторов прибегают к банковскому финансированию, поэтому выбор подходящей ипотеки является ключом к максимальной рентабельности. В настоящее время финансовые учреждения предлагают множество вариантов: фиксированные, переменные или смешанные ставки.
С этой целью следует проанализировать, какой тип процентной ставки наиболее подходит в соответствии с преследуемыми целями. Ипотека с фиксированной ставкой может дать больше спокойствия в долгосрочной перспективе. С другой стороны, ипотека с переменной ставкой может быть выгодна при ожидании снижения процентных ставок в будущем. Кроме того, в расчет принимаются и другие факторы – такие как комиссии, обязательные сопутствующие продукты (страхование и т.д.) и срок погашения кредита.
Проверка налогообложения
Купля-продажа жилья в Испании облагается несколькими налогами, что особенно важно знать иностранным инвесторам.
При приобретении нового жилья обязательно уплачивается НДС (IVA), процентная ставка которого зависит от типа недвижимости: 21% для коммерческих помещений, 10% для новостроек и 4% для объектов, построенных в рамках программы социального жилищного строительства. Этот налог также распространяется на гаражи и пристройки, если их число не превышает двух мест на одно жилье. Помимо НДС при покупке нового жилья необходимо уплатить налог на юридические документы (AJD), размер которого варьируется в зависимости от автономного сообщества: обычно от 0,5% до 1,5% от продажной цены.
Если недвижимость является вторичной, НДС не взимается, но необходимо уплатить налог на передачу имущества (ITP), который также зависит от автономного сообщества и обычно составляет от 6% до 11%. К этому налогу снова добавляется AJD.
К этим налогам следует добавить другие платежи, связанные с процессом купли-продажи: нотариальные сборы и административные расходы. Кроме того, следует учитывать расходы, связанные непосредственно с жильем: взносы в коммунальный фонд, IBI (налог на недвижимое имущество) или сбор за вывоз мусора.
При продаже необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (IRPF), если полученная сумма превышает цену приобретения. Сумма налога зависит от размера дохода и составляет от 19% до 28%.
Кроме того, взимается муниципальный налог на прирост стоимости с момента покупки до момента продажи. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости, срока владения и муниципального коэффициента.
Выбор типа жилья
Выбор типа жилья для инвестиций также напрямую влияет на будущую доходность. Каждый вариант имеет свои преимущества и риски.
Новое строительство требует меньшего обслуживания в первые годы, что упрощает управление и снижает затраты. Кроме того, оно отличается лучшим качеством, энергоэффективностью и гарантиями застройщика. Однако его цена за квадратный метр обычно выше, и во многих случаях приходится ждать несколько месяцев (или даже лет), пока жилье будет готово.
Подержанное жилье обычно более доступно по цене и позволяет выйти на сформировавшиеся районы, где уже не ведется строительство. Часто оно сразу же готово к проживанию или сдаче в аренду. Однако необходимо обратить внимание на состояние недвижимости, так как она может потребовать ремонта или реконструкции, что повлияет на бюджет.
Жилье, требующее ремонта, может предложить большие возможности для повышения стоимости, если реконструкция будет проведена правильно. Купить дешевле, улучшить недвижимость и продать или сдать в аренду по более высокой цене – это обычная стратегия. Конечно, следует учитывать стоимость, продолжительность работ, лицензии и возможные непредвиденные обстоятельства.
Определение инвестиционной стратегии
Сдача в долгосрочную аренду может обеспечить стабильный доход и меньший объем управленческих задач. Туристическая аренда имеет более высокую доходность за ночь, но при этом бóльшую волатильность, а также больше ограничительных правил и управленческих затрат.
Покупка, ремонт и быстрая продажа могут принести прибыль в размере 20-50% или привести к потере денег. Перед совершением покупки необходимо учесть все вышеперечисленные моменты.
Ожидаемая доходность и сроки
Перед осуществлением инвестиций следует сделать реалистичные расчеты ожидаемой валовой и чистой доходности. Валовая доходность рассчитывается путем деления годового дохода от аренды на цену покупки жилья и умножения на 100. Но чистая доходность – это то, что действительно имеет значение: она включает все расходы (ипотеку, налоги, коммунальные услуги, страхование, техническое обслуживание, периоды без арендаторов и т.д.).
Кроме того, желательно определить временной горизонт – время сдачи жилья в аренду (10, 15 или более лет) или продажи после ремонта (через 3-5 лет). Чем короче временной горизонт, тем важнее правильно выбрать объект для покупки и тщательно контролировать все расходы. Не стоит брать на себя чрезмерные долговые обязательства на случай падения рынка и необходимости быстрой продажи.
Как и все инвестиции, покупка недвижимости сопряжена с большим риском. Например, в последние годы правительство Испании вмешалось в сектор аренды, затруднив выселение неплатежеспособных арендаторов и сократив предложение. В этой связи стоит отметить, что в случае покупки недвижимости для сдачи в аренду всегда рекомендуется заключить договор страхования от неплатежей.
