Die Hypothek ist bei Weitem nicht der einzige große Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Tatsächlich gibt es zahlreiche weitere Ausgaben, darunter Steuern, mit denen man rechnen muss, um den Kaufvertrag abzuschließen und Eigentümer einer Wohnimmobilie in Spanien zu werden.
Die Bewertung der Immobilie, Notargebühren, Eintragung ins Grundbuch und die dazugehörigen Steuern (IVA, ITP usw.) machen zusammen je nach Autonomer Gemeinschaft etwa 10–12 % des Kaufpreises aus. All dies sind obligatorische Kosten, die mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien verbunden sind, auch wenn die endgültige „Rechnung“, die zu bezahlen ist, von verschiedenen Umständen abhängt.
Zu den Kosten, die man beim Kauf eines Hauses unbedingt berücksichtigen sollte, gehören die Notargebühren. Diese werden staatlich reguliert und alle Notare verlangen für dieselben Leistungen die gleichen Beträge – zwischen 0,2 % und 0,5 % des Preises der erworbenen Immobilie. Für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro zahlt man zum Beispiel rund 850 Euro, und für eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro etwa 1.000 Euro.
Auch die Eintragung der vom Notar beurkundeten Urkunden ins Grundbuch kostet Geld. Die Gebühren sind ebenfalls gesetzlich festgelegt und hängen direkt vom Immobilienpreis ab. Die Grundbuchgebühren liegen zwischen 0,1 % und 0,25 %, in der Regel bei 400–650 Euro.
Die einzigen nicht obligatorischen Kosten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sind die Gebühren für eine Agentur oder Gestoría, die der Kunde beauftragen kann, um Steuererklärungen und andere Unterlagen zu bearbeiten. In den meisten Fällen werden diese Dienstleistungen, die mit etwa 300 Euro zu Buche schlagen, nur benötigt, wenn ein Hypothekendarlehen aufgenommen wird.
Was die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie betrifft, so ist die wichtigste Steuer die IVA (Mehrwertsteuer), die im Jahr 2026 10 % der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage der Immobilie beträgt. Auf den Kanarischen Inseln liegt die allgemeine indirekte Steuer (IGIC) bei 6,5 %. Bei staatlich gefördertem Wohnraum kann die IVA bei 4 % liegen, was jedoch von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft und der Art der Immobilie abhängt.
Hinzu kommt die Stempelsteuer (IAJD), die vom Käufer zu zahlen ist und je nach Autonomer Gemeinschaft variiert. Für eine selbstgenutzte Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro gelten derzeit folgende Steuersätze:
- Murcia – 2 %
- Aragón, Kantabrien, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Katalonien, Extremadura, Galicien – 1,5 %
- Andalusien, Asturien, Balearen – 1,2 %
- Kanarische Inseln, La Rioja – 1 %
- Madrid – 0,75 %
- Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5 %
- Valencianische Gemeinschaft – 0,1 %
- Baskenland – 0 %
Beim Kauf und Verkauf von Bestandsimmobilien (Gebrauchtimmobilien) ist die wichtigste Steuer die Grunderwerbsteuer (ITP). In diesem Fall hängt die Höhe der Steuer vom Prozentsatz ab, der auf die steuerliche Bemessungsgrundlage angewandt wird, sowie von der Autonomen Gemeinschaft, in der sich das Haus befindet. Im Allgemeinen bewegt sich der Steuersatz jedoch zwischen 6 % und 10 %. Derzeit gelten für gewöhnliche Wohnimmobilien folgende Sätze:
- Katalonien, Valencianische Gemeinschaft, Galicien – 10 %
- Kantabrien, Castilla-La Mancha – 9 %
- Aragón, Asturien, Balearen, Castilla y León, Extremadura, Murcia – 8 %
- Andalusien, La Rioja – 7 %
- Kanarische Inseln – 6,5 %
- Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6 %
- Baskenland – 4 %
Es ist zu beachten, dass für kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderungen und junge Käufer sowie für in ländlichen Gebieten gelegene Immobilien in der Regel ermäßigte Steuersätze gelten. So zahlen beispielsweise in Madrid kinderreiche Familien einen ITP-Satz von 4 %, wenn die erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Außerdem erhalten sie in Madrid einen Nachlass von 95 % auf die IAJD-Steuer.
Wenn der Käufer beabsichtigt, ein Hypothekendarlehen zu beantragen, muss er eine Bewertung der Immobilie bezahlen, auf deren Grundlage die Bank entscheidet, welchen Finanzierungsanteil sie gewähren kann. In der Regel werden 80 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes finanziert, in manchen Fällen kann das Darlehen jedoch 90–100 % erreichen.
Im Jahr 2026 liegen die Kosten für eine Bewertung zwischen 250 und 600 Euro, je nach Institut, das sie durchführt, und je nach Art der Immobilie. Das Bewertungsgutachten ist ab Ausstellungsdatum sechs Monate lang gültig.
Die Eröffnungsgebühr (Bearbeitungsgebühr) für die Hypothek kann bis zu 2 % des Kreditbetrags betragen, je nach Vereinbarung mit der Bank. Dieser Betrag wird in der Regel direkt von der an den Kreditnehmer ausgezahlten Summe abgezogen. Wichtig ist zu wissen, dass es als missbräuchlich gilt, wenn die Bank diese Gebühr ohne vorherige, transparente Information erheben will.
Beauftragt der Käufer eine Agentur oder Gestoría, übernimmt diese sämtliche Formalitäten und Zahlungen. Die dafür benötigten Mittel müssen der Agentur einige Tage vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde zur Verfügung gestellt werden. Entscheidet sich der Käufer, alle Formalitäten selbst zu erledigen, muss er die Rechnungen des Notars und des Grundbuchamts beim Termin im Notariat bezahlen.
Was die Steuern betrifft, so werden IVA und IGIC direkt an den Verkäufer gezahlt, während ITP und IAJD an die Steuerbehörde der Autonomen Gemeinschaft des Käufers abgeführt werden. Insgesamt belaufen sich die beim Immobilienkauf zu zahlenden Kosten und Steuern je nach Autonomer Gemeinschaft auf etwa 10–12 % des Immobilienpreises. Seit dem 1. Januar 2022 ist die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht mehr der „tatsächliche“ Preis im Vertrag, sondern der „Marktwert“, der anhand des referenzierten Katasterwerts ermittelt wird. Eine zu niedrig angesetzte Bemessungsgrundlage kann zu steuerlichen Nachprüfungen führen.
Diejenigen, die ihre Immobilie vor dem 1. Januar 2013 erworben haben und ihre Hypothek noch abbezahlen, können von einem Steuerabzug für den Erwerb der Hauptwohnung profitieren. Dieser Abzug ermöglicht es, bis zu 15 % des in den Kauf investierten Betrags zu sparen, allerdings innerhalb bestimmter jährlicher Höchstgrenzen. Zudem gewähren einige Autonome Gemeinschaften zusätzliche steuerliche Vergünstigungen, wenn die Immobilie in einem ländlichen Gebiet gekauft wurde oder wenn der Eigentümer ein bestimmtes Alter (in der Regel 35 Jahre) noch nicht erreicht hat.
