Een hypotheek is zeker niet de enige grote kostenpost bij de aankoop van een woning. In werkelijkheid zijn er nog tal van andere uitgaven, waaronder belastingen, waarmee men rekening moet houden om de transactie af te ronden en eigenaar te worden van een woning in Spanje.
De taxatie van de woning, de diensten van de notaris, de inschrijving in het kadaster en de bijbehorende belastingen (IVA, ITP…) bedragen samen ongeveer 10–12 % van de aankoopprijs, afhankelijk van de autonome regio. Dit zijn allemaal verplichte kosten die samenhangen met de aan- en verkoop van onroerend goed, al hangt de uiteindelijke “rekening” die moet worden betaald af van een reeks omstandigheden.
Een van de kostenposten waarmee men bij de aankoop van elke woning rekening moet houden, zijn de notariskosten. Deze worden gereguleerd door de staat en alle notarissen rekenen hetzelfde bedrag voor dezelfde diensten – 0,2–0,5 % van de prijs van het gekochte onroerend goed. Voor een appartement van 100.000 euro betaalt men bijvoorbeeld ongeveer 850 euro, en voor een appartement van 250.000 euro ongeveer 1.000 euro.
Ook de inschrijving van de door de notaris ondertekende documenten in het kadaster kost geld. De tarieven zijn eveneens wettelijk vastgelegd en hangen rechtstreeks samen met de prijs van het onroerend goed. De registratiekosten liggen tussen 0,1 % en 0,25 %, meestal in de orde van 400–650 euro.
De enige niet-verplichte kosten bij de koop of verkoop van een woning zijn de kosten van een makelaar of gestor die de klant kan inschakelen voor het afhandelen van belastingaangiften en andere documenten. In de meeste gevallen zijn deze diensten, die ongeveer 300 euro kosten, alleen nodig wanneer er een hypothecaire lening wordt afgesloten.
Wat de belastingen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betreft, is de belangrijkste belasting de IVA (btw), die in 2026 10 % bedraagt van de belastbare waarde van het onroerend goed. Op de Canarische Eilanden is de algemene indirecte belasting (IGIC) vastgesteld op 6,5 %. In het geval van sociale of gesubsidieerde woningen kan de IVA 4 % bedragen, maar dit hangt af van de autonome regio en het type onroerend goed.
Daarnaast komt de zegelrechtbelasting (IAJD), die door de koper wordt betaald en waarvan het tarief per autonome regio verschilt. Dit zijn de geldende tarieven voor een hoofdverblijf met een waarde van 150.000 euro:
- Murcia – 2 %
- Aragón, Cantabrië, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Catalonië, Extremadura, Galicië – 1,5 %
- Andalusië, Asturië, Balearen – 1,2 %
- Canarische Eilanden, La Rioja – 1 %
- Madrid – 0,75 %
- Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5 %
- Valenciaanse Gemeenschap – 0,1 %
- Baskenland – 0 %
Bij de aankoop en verkoop van bestaande (tweedehands) woningen is de belangrijkste belasting de overdrachtsbelasting (ITP). In dat geval hangt het bedrag af van het percentage dat wordt toegepast op de belastbare waarde en van de autonome regio waarin de woning zich bevindt, hoewel in de praktijk meestal een tarief tussen 6 % en 10 % geldt. Op dit moment zijn de volgende tarieven van toepassing op reguliere woningen:
- Catalonië, Valenciaanse Gemeenschap, Galicië – 10 %
- Cantabrië, Castilla-La Mancha – 9 %
- Aragón, Asturië, Balearen, Castilla y León, Extremadura, Murcia – 8 %
- Andalusië, La Rioja – 7 %
- Canarische Eilanden – 6,5 %
- Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6 %
- Baskenland – 4 %
Het is belangrijk op te merken dat er doorgaans lagere tarieven gelden voor grote gezinnen, personen met een handicap en jonge kopers, evenals voor woningen die in landelijke gebieden liggen. In Madrid betalen grote gezinnen bijvoorbeeld 4 % ITP als de aangekochte woning hun hoofdverblijf wordt. Bovendien krijgen zij in Madrid 95 % korting op het bedrag van de IAJD.
Als de koper voornemens is een hypothecaire lening aan te vragen, moet hij betalen voor de taxatie, op basis waarvan de bank zal bepalen welk financieringspercentage kan worden verstrekt. In de regel bedraagt dit 80 % van de aankoopprijs of van de getaxeerde waarde, al kan de lening in sommige gevallen oplopen tot 90–100 %.
In 2026 liggen de kosten van een taxatie tussen 250 en 600 euro, afhankelijk van de instelling die de taxatie uitvoert en het type onroerend goed. Het taxatierapport is 6 maanden geldig vanaf de datum van afgifte.
De openings- of afsluitprovisie van de hypotheek kan, afhankelijk van de overeenkomst met de financiële instelling, oplopen tot 2 % van het leenbedrag. Dit bedrag wordt bovendien rechtstreeks ingehouden op de middelen die aan de kredietnemer worden uitgekeerd. Het is belangrijk te weten dat wanneer de bank van plan is deze provisie in rekening te brengen zonder duidelijke voorafgaande informatie, dit als een misbruik wordt beschouwd.
Als de koper een gestor of makelaarskantoor inschakelt, neemt dit kantoor al het papierwerk en de betalingen voor zijn rekening. De daarvoor benodigde middelen moeten enkele dagen vóór de ondertekening van de notariële koopakte aan de gestor worden overgemaakt. Wanneer de koper besluit alle formaliteiten zelf af te handelen, moet hij de facturen van notaris en register betalen tijdens het bezoek aan het notariskantoor.
Wat de belastingen betreft: IVA en IGIC worden rechtstreeks aan de verkoper betaald, terwijl ITP en IAJD aan de belastingdienst van de autonome regio van de koper worden voldaan. In totaal bedragen de kosten en belastingen die bij de aankoop van onroerend goed moeten worden betaald ongeveer 10–12 % van de woningprijs, afhankelijk van de regio. Sinds 1 januari 2022 is de belastbare grondslag niet meer de „werkelijke” prijs in het contract, maar de „marktwaarde”, die wordt vastgesteld op basis van de referentiewaarde in het kadaster. Het kunstmatig verlagen van de belastbare grondslag kan leiden tot belastingcontroles.
Kopers die hun woning vóór 1 januari 2013 hebben aangeschaft en nog steeds hun hypotheek aflossen, kunnen gebruikmaken van een belastingaftrek voor de aankoop van de hoofdwoning. Deze aftrek maakt het mogelijk om tot 15 % van het in de aankoop geïnvesteerde bedrag te besparen, zij het binnen bepaalde jaarlijkse limieten. Bovendien bieden sommige autonome regio’s extra belastingvoordelen als de woning in een landelijk gebied is gekocht of als de eigenaar een bepaalde leeftijd nog niet heeft bereikt (meestal 35 jaar).
