Kredyt hipoteczny bynajmniej nie jest jedyną dużą pozycją wydatków przy zakupie mieszkania. W rzeczywistości istnieje wiele innych kosztów, w tym podatki, z którymi trzeba się liczyć, aby sfinalizować transakcję i stać się właścicielem nieruchomości mieszkalnej w Hiszpanii.
Wycena domu, usługi notariusza, wpis do rejestru gruntów oraz powiązane z tym podatki (IVA, ITP itd.) łącznie dają od 10% do 12% ceny zakupu, w zależności od wspólnoty autonomicznej. Wszystkie te opłaty są obowiązkowymi kosztami związanymi z kupnem-sprzedażą nieruchomości, choć „rachunek”, który ostatecznie trzeba zapłacić, zależy od szeregu okoliczności.
Jednym z wydatków, o którym należy pamiętać przy zakupie jakiegokolwiek domu, są opłaty notarialne. Opłaty te są regulowane przez państwo i wszyscy notariusze pobierają takie same stawki za te same czynności – od 0,2% do 0,5% ceny nabywanej nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie warte 100 000 euro trzeba zapłacić około 850 euro, a za mieszkanie warte 250 000 euro – około 1 000 euro.
Rejestracja podpisanych u notariusza dokumentów w księdze wieczystej również kosztuje. Również w tym przypadku opłata jest ustalana ustawowo i zależy bezpośrednio od ceny nieruchomości. Opłaty rejestracyjne wynoszą od 0,1% do 0,25%, zazwyczaj w granicach 400–650 euro.
Jedynymi nieobowiązkowymi wydatkami przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości są koszty usług biura pośrednictwa lub gestorii, którą klient może wynająć do przygotowania rozliczeń podatkowych i innych dokumentów. W większości przypadków usługi te, wyceniane mniej więcej na 300 euro, są potrzebne jedynie wtedy, gdy transakcji towarzyszy kredyt hipoteczny.
Jeśli chodzi o podatki przy zakupie nowego mieszkania, najważniejszym z nich jest IVA (VAT), który w 2026 roku wynosi 10% wartości opodatkowanej nieruchomości. Na Wyspach Kanaryjskich ogólny podatek pośredni (IGIC) został ustalony na poziomie 6,5%. W przypadku mieszkań komunalnych lub socjalnych stawka IVA może wynosić 4%, co zależy jednak od wspólnoty autonomicznej i rodzaju nieruchomości.
Do tego podatku należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych (IAJD), który opłaca kupujący i którego wysokość różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. Obowiązujące stawki dla mieszkania na własne cele mieszkaniowe o wartości 150 000 euro są następujące:
- Murcja – 2%
- Aragonia, Kantabria, Kastylia-La Mancha, Kastylia i León, Katalonia, Estremadura, Galicja – 1,5%
- Andaluzja, Asturia, Baleary – 1,2%
- Wyspy Kanaryjskie, La Rioja – 1%
- Madryt – 0,75%
- Nawarra, Ceuta, Melilla – 0,5%
- Wspólnota Walencka – 0,1%
- Kraj Basków – 0%
Przy kupnie i sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego najważniejszym podatkiem jest podatek od przeniesienia własności (ITP). W tym przypadku jego wysokość zależy od stawki stosowanej do wartości opodatkowanej oraz od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się dom, choć zazwyczaj jest to od 6% do 10%. Obecnie dla standardowych mieszkań obowiązują następujące stawki:
- Katalonia, Wspólnota Walencka, Galicja – 10%
- Kantabria, Kastylia-La Mancha – 9%
- Aragonia, Asturia, Baleary, Kastylia i León, Estremadura, Murcja – 8%
- Andaluzja, La Rioja – 7%
- Wyspy Kanaryjskie – 6,5%
- Madryt, Nawarra, Ceuta, Melilla – 6%
- Kraj Basków – 4%
Warto podkreślić, że dla rodzin wielodzietnych, osób z niepełnosprawnościami oraz młodych kupujących, a także w przypadku domów położonych na terenach wiejskich, zwykle stosuje się niższe stawki. Na przykład w Madrycie rodziny wielodzietne zapłacą ITP w wysokości 4%, jeśli nabywana nieruchomość będzie ich głównym miejscem zamieszkania. Ponadto w Madrycie przysługuje im 95-procentowa ulga od kwoty podatku IAJD.
Jeżeli kupujący zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny, będzie musiał zapłacić za wycenę nieruchomości, na podstawie której bank określi, jaki procent ceny zakupu może sfinansować. Z reguły jest to 80% ceny zakupu lub wartości oszacowania, choć czasem kwota kredytu może sięgnąć 90–100%.
W 2026 roku koszt wyceny wynosi od 250 do 600 euro, w zależności od instytucji, która ją przeprowadza, oraz rodzaju nieruchomości. Wynik wyceny jest ważny przez 6 miesięcy od daty sporządzenia.
Prowizja za uruchomienie kredytu hipotecznego (prowizja przygotowawcza) może sięgnąć 2% kwoty kredytu, w zależności od ustaleń z instytucją finansową. Co więcej, kwota ta jest potrącana bezpośrednio ze środków wypłacanych kredytobiorcy. Warto wiedzieć, że jeśli bank planuje pobierać tę prowizję bez wyraźnego uprzedzenia, uznaje się to za praktykę abuzywną.
Jeżeli kupujący zatrudnia gestorę lub biuro pośrednictwa, to ono zajmuje się za niego wszystkimi formalnościami i opłatami. Środki na ten cel trzeba przekazać gestorii na kilka dni przed podpisaniem aktu notarialnego. Gdy kupujący decyduje się przeprowadzić wszystkie formalności samodzielnie, musi opłacić rachunki notariusza i rejestru podczas wizyty w kancelarii notarialnej.
Jeśli chodzi o podatki, IVA i IGIC płaci się bezpośrednio sprzedającemu, natomiast ITP i IAJD – do organu podatkowego właściwej wspólnoty autonomicznej. Łącznie wydatki i podatki związane z zakupem nieruchomości wynoszą około 10–12% wartości mieszkania, w zależności od regionu. Od 1 stycznia 2022 roku podstawą opodatkowania nie jest już cena „rzeczywista”, lecz „rynkowa”, która określana jest na podstawie referencyjnej wartości katastralnej. Zaniżanie podstawy opodatkowania może prowadzić do kontroli skarbowych.
Osoby, które nabyły mieszkanie przed 1 stycznia 2013 roku i nadal spłacają kredyt hipoteczny, mogą skorzystać z ulgi podatkowej z tytułu zakupu pierwszego (głównego) mieszkania. Ulga ta pozwala zaoszczędzić do 15% kwoty zainwestowanej w zakup, z zastrzeżeniem określonych rocznych limitów. Ponadto niektóre wspólnoty autonomiczne oferują dodatkowe preferencje podatkowe, jeśli nieruchomość została kupiona na terenach wiejskich lub jeśli właściciel nie przekroczył określonego wieku (zazwyczaj 35 lat).
