Antes de comprar una vivienda debes informarte sobre diferentes aspectos relacionados con la propiedad y sus cargas pendientes de pago.
Documentación para comprar vivienda en España
A la hora de ir a firmar ante notario, hay una serie de documentos necesarios para la compra de la vivienda que tendrás que presentar en la Notaría:
- DNI/CIF o tarjeta de residencia: este documento debe estar vigente y deben llevarlo todas las personas que intervengan en la firma, es decir, tanto el comprador como el propietario, así como los posibles avalistas o representantes.
- Poder notarial: este documento únicamente es necesario cuando un tercero actúa en representación de algunos de los intervinientes.
- Último recibo de Bienes e Inmuebles: este documento es obligatorio en las viviendas de segunda mano y tienes que solicitarlo en el Ayuntamiento donde esté la vivienda.
- Certificado de la Comunidad de Propietarios: este documento sirve para corroborar que la vivienda que vas a comprar está al corriente de pago de los recibos de la comunidad, y es fundamental que el propietario lo tenga antes de la compra para saber si debe asumir algún gasto al respecto o no.
- Ficha de Información Personalizada y Oferta Vinculante (FIPER): este documento estándar europeo nos lo tiene que dar la entidad bancaria (o enviarlo al notario) y sirve para verificar las condiciones de la hipoteca. Aunque no es un documento obligatorio, conviene llevarlo a la firma por si surgen dudas.
- Borrador de la escritura: en los días previos a la compraventa, si queremos, podemos solicitar un borrador de la escritura de la venta en la notaría (sin validez legal) para cotejar que todo está correcto.
Después de mencionar la documentación necesaria para comprar una vivienda, también debemos tener en cuenta que la documentación varía dependiendo del tipo de vivienda que vaya a comprar: vivienda nueva, vivienda sobre plano o vivienda de segunda ocupación.
Documentos necesarios para comprar una vivienda nueva en España
Al comprar una vivienda directamente al promotor, se recomienda tener aquellos documentos que aseguren que contamos con todas las licencias y permisos necesarios para su ocupación. Son los siguientes:
- Libro del edificio: Según establece el Artículo 7 de la Ley de Edificación tendrá que ser el promotor el que ponga a disposición del comprador este libro donde aparece el proyecto de obra y las modificaciones ya aprobadas.
- Certificado de Final de Obra: Este documento lo publica el promotor y confirma de esta manera que el edificio se ha construido siguiendo los planos previstos en la licencia de obra. Habrá que comprobar también que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Licencia de primera ocupación: El encargado de publicar este documento va a ser el Ayuntamiento. De esta forma confirma que se cumple con la normativa urbanística y que por tanto, puede ser ocupado. Además, las viviendas nuevas van a tener un seguro obligatorio que se llama seguro decenal.
- Cédula de habitabilidad: Este documento lo tendrá que firmar un arquitecto o un aparejador. Esto es para garantizar que la vivienda cumple con los requisitos de calidad obligatorios para que se habite. Si la vivienda no tiene este documento no se podrán dar de alta los suministros de luz, agua y gas.
- Certificado de eficiencia energética: Desde el año 2013 es obligatorio que cualquier vivienda que esté en venta o en alquiler cuente con este certificado. En él aparece la calificación energética de la vivienda, lo que nos permite conocer el consumo eléctrico.
- Contrato de arras: Es un contrato privado. El comprador y el vendedor lo firman para comprometerse de esta forma a realizar la operación teniendo en cuenta las condiciones que se han pactado. No es obligatorio pero sí es aconsejable para asegurar la venta.
- Contrato de compraventa: En este contrato deberán aparecer todos los datos de la operación: los plazos, el precio total, la forma de pago de la vivienda, la fecha en la que se entregan las llaves, la penalización en el caso de que se produzca un retraso.
Documentación necesaria para comprar una vivienda sobre plano en España
Esto significa que la compra de la vivienda se hace antes de estar construida, es decir, sobre plano. Tiene la ventaja de que suele salir más barata y se puede ir pagando durante su construcción. Es conveniente que tengamos cuidado y tomemos precauciones por si se da el caso de que el inmueble no llegue a construirse.
Además de todos los documentos que hemos mencionado anteriormente habrá también que exigir alguna documentación y hacer algunas comprobaciones:
- Inscripción en el Registro Mercantil y en el Registro de la Propiedad: Es aconsejable hacer una consulta en el Registro Mercantil para comprobar si existe la empresa promotora. Por otro lado, también es aconsejable ir al Registro de la Propiedad para confirmar si la edificación está a nombre de la promotora y si cuenta con las licencias necesarias.
- Aval o póliza de seguro: Habrá que asegurar el dinero que hemos entregado por la compra de la vivienda. Este aval lo que hace es que nos permite recuperar el dinero si no se construye la casa o si no se dan las condiciones que se han firmado en el documento de compra y venta de la vivienda.
Por otro lado, el promotor deberá entregar al comprador la siguiente información:
- Licencia de Obras, Certificado Técnico y Proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
- Inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad.
- Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia y actividad de la empresa promotora de la obra.
- Plano de la vivienda.
- Descripción detallada de la misma (superficie útil, descripción del edificio, etc.).
- Memoria de calidades y descripción del inmueble.
- Precio total de la vivienda.
- Resguardo de cantidades entregadas como aval.
Documentos necesarios para la compra de una vivienda de segunda ocupación
En este caso la persona que nos vende la casa será el antiguo propietario, un particular. Para acreditar que todo está bien, tendremos que pedirle algunos documentos más:
- El número de registro de la propiedad: Se necesita tanto de la vivienda como de la finca registral. Así vamos a poder identificar a los propietarios legales de la vivienda.
- Nota Simple: Emitida por la Oficina del Registro de Propiedad que nos va a informar de si la vivienda cuenta con una hipoteca o algún otro tipo de carga o embargo.
- Certificado: En éste, el administrador o el presidente de la comunidad (si la hubiese) nos informa de si la vivienda está al día en los pagos de las cuotas o las derramas que pudiese haber.
- Certificado energético: Se necesitará este documento para que la firma de las escrituras de la compraventa sea válida ante notario.
Proceso y trámites compra de una vivienda en España
A la hora de empezar el proceso de compra, tendremos que seguir los siguientes pasos:
- Reserva o precontrato: Es un documento privado entre el comprador y el vendedor el que supone la reserva de la casa. No es un trámite obligatorio pero tiene validez jurídica.
- Contrato de arras: Éste consiste en un contrato mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad en forma de señal y que se descuenta del total del precio de la vivienda.
- Elevación del contrato a Escritura Pública: Esto será por parte del notario. De esta manera el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta. Tras este paso, deberás pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) durante los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Su cuantía depende de la comunidad autónoma y se sitúa entre el 4 y el 10% del valor de la propiedad. Además, el comprador también deberá hacerse cargo de los gastos notariales.
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Cambio de titularidad del Catastro.
- Impuesto de Bienes Inmuebles: Este impuesto, conocido como IBI, se trata de un trámite automático. El IBI es un impuesto municipal que tendrás que pagar anualmente y su cuantía depende de cada ayuntamiento. Algunos municipios, además, tienen otros impuestos locales sobre la propiedad como el impuesto de la basura.
- Dar de alta los suministros. Dependiendo de las características o tipología de la vivienda que compremos, necesitaremos unos documentos u otros. Aunque siempre hay documentos comunes. La mayoría pueden encontrarse en el registro mercantil o en el registro de la propiedad.
Como documentos más importantes destacamos el contrato de arras, la escritura y la nota simple. Además es conveniente seguir el proceso y los trámites que hemos explicado anteriormente para no cometer errores en el proceso de compra de una vivienda. Es recomendable disponer de la mayoría de esta documentación antes de comenzar el proceso.
