¿Se está planteando comprar una segunda vivienda? Adquirir una segunda vivienda es una aspiración que crece entre los españoles. De hecho, según una encuesta del Banco Central Europeo (BCE), los españoles son los ciudadanos de Europa que más casas de vacaciones poseen. Primeramente, antes de embarcarse en este proyecto, debería conocer los gastos e impuestos que va a asumir, pues la adquisición de una segunda vivienda le requerirá atender de una forma especial sus finanzas personales. Por supuesto, como en toda compra, hay que afrontar una serie de gastos fijos y variables.
La hipoteca
Un asunto de vital importancia a la hora de comprar una segunda vivienda es cómo tiene planificado pagarla. Si necesita financiarla, debe tener en cuenta que las hipotecas para segundas residencias no tienen las mismas condiciones que las de una residencia habitual, ya que los bancos conceden un menor porcentaje del precio total en estos préstamos (en torno al 60-70% generalmente). En consecuencia, necesitará más ahorros para pagar el resto del inmueble y los gastos de compra de la vivienda nueva.
Por otra parte, los bancos también son más exigentes a la hora de conceder préstamos para una segunda vivienda, por lo que le conviene tener pagada su vivienda habitual. Estos querrán tener garantías de que puede hacer frente al pago de una nueva hipoteca.
Segunda vivienda: los gastos de la compraventa
El impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP)
Si el inmueble adquirido es de obra nueva, el comprador deberá abonar el IVA (10% con carácter general o 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública). Sin embargo, si se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), el cual varía entre el 6 y el 10%, dependiendo de cada comunidad autónoma.
La notaría
Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran igual por idénticos servicios. En el supuesto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios varían entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda. Como ejemplo, se pagarían alrededor de 850 euros por un piso de 100.000 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían liquidar aproximadamente 1.000 euros.
El Registro de la Propiedad
Otro gasto a tener en cuenta es inscribir las escrituras que ha firmado el notario. Nuevamente, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio de la vivienda. Sin embargo, normalmente se sitúan entre los 400 y 650 euros.
La gestoría
Este es el único gasto opcional en la compraventa de una vivienda. Se puede contratar a esta entidad para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otras gestiones. No existen tarifas concretas, ya que se trata de profesionales libres y usualmente se contratan solo al abrir una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste es de 300 euros aproximadamente.
Segunda vivienda: impuestos y gastos del mantenimiento
El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Anualmente, el propietario deberá abonar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), cuyo importe varía según el municipio (Entre el 0,4 y el 1,1% del valor catastral de la vivienda). La media en España es de 315 euros, sin embargo, en Madrid supera los 400 euros, según los datos del Registro de Economistas Asesores Fiscales de España (REAF) del Consejo General de Economistas. Asimismo, esta tasa puede ser superior respecto a la pagada por una primera vivienda, puesto que algunos ayuntamientos rebajan el impuesto para las residencias habituales.
Gastos de comunidad
A todo esto debemos sumar los gastos de comunidad, que tras el cambio en marzo de la Ley de Propiedad Horizontal, podrán elevarse hasta un 20% al propietario que alquile su vivienda con fines turísticos, si la comunidad de propietarios lo decide por una mayoría cualificada, en vez por unanimidad como hasta ahora.
Los gastos de comunidad suelen ser elevados, sobre todo cuando se cuenta con piscina o portero. Van desde los 50 a los 200 euros mensuales. Según datos de la OCU, mantener una segunda vivienda en la costa española cuesta una media de casi 1.800 euros anuales, tomando especial protagonismo los gastos de comunidad. Además, si se han hecho derramas u obras recientemente para arreglar los espacios comunes a todos los vecinos, deberá hacer frente a los gastos aunque se trate de su segunda vivienda.
Tasa de basuras
Depende de la comunidad y ronda los 50 euros. En algunas ciudades hay una tasa fija, idéntica para todas las viviendas, sin importar su tipo ni su ubicación. En otras ocasiones esta tasa es variable: dependerá de la ubicación de la vivienda; del valor catastral y del consumo de agua.
En algunas ciudades, la tasa independiente de basuras se sufraga con el IBI, como en Madrid y Barcelona. Según datos de la OCU, En San Sebastián es donde más pagan por la tasa de basuras, mientras que en Alicante o Soria la suma de la tasa es de apenas 28 euros anuales.
Gastos de suministros
También es necesario sumar los gastos de suministros (electricidad, agua, gas y wifi), aunque se no se utilicen. Estos suelen alcanzar alrededor de 100 euros al mes.
El IRPF
Por último, el propietario de una segunda vivienda también deberá tener en cuenta cómo esta tributa en el IRPF y, si corresponde, la renta por alquiler percibida. La vivienda adicional se imputa como una renta inmobiliaria imputada o renta presunta en la declaración de la renta, equivalente al 2% del valor catastral del inmueble (1,1 % si el valor catastral fue revisado después del 1 de enero de 1994).
Sin embargo, si la vivienda está alquilada, el rendimiento por el que tributará el propietario será el resultado de la diferencia entre las rentas percibidas y los gastos generados para lograr ese alquiler, así como la suma de reparaciones o conservación (se incluyen los gastos de comunidad y el IBI). Si el arrendamiento es de larga duración, se puede llegar a beneficiar de una deducción del 60% en el IRPF. No obstante, si se trata de un alquiler turístico no ocurre lo mismo.
Gastos de gestión del alquiler y seguro del hogar (opcionales)
Gestión del alquiler
Si se opta por esta opción, la cuantía ronda el 20% del importe de la estancia con un mínimo de 20 euros. Este servicio está especialmente pensado y creado para los propietarios de viviendas que quieren despreocuparse de todos los trámites que conllevan gestionar un arrendamiento.
Seguro del hogar
Es un gasto opcional, pero muy recomendable. El gasto medio en seguros, de los hogares españoles, se situó en 1.115 euros al año, unos 93 euros al mes. Los seguros suponen el 3,6% del presupuesto de los hogares españoles.
Por lo general, los seguros del hogar suelen incluir tanto el contenido como el continente. ¿Cuál es la diferencia entre ambos? El continente se refiere a la estructura de la vivienda (techos, paredes, suelos…) y el contenido son los bienes que se encuentran dentro de la vivienda. Aun así, cada aseguradora cubre una serie específica de elementos.
