La hipoteca inversa es un producto financiero pensado para personas dependientes o mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad y quieren tener unos ingresos adicionales que les ayuden a complementar su prestación o pensión. Como su propio nombre indica, funciona de manera opuesta a la hipoteca de toda la vida. Es decir, el interesado firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda en propiedad, a cambio de recibir un dinero.
Requisitos para contratar una hipoteca inversa
Hay que tener en cuenta que para solicitar una hipoteca inversa debemos cumplir una serie de requisitos:
- Generalmente pueden acceder a este tipo de préstamo las personas residentes en España mayores de 65 años, personas con una discapacidad igual o superior al 33% y personas dependientes. Partiendo de esa base, cada entidad decide hasta qué edad restringir el préstamo.
- Las personas que quieran acceder a esta hipoteca deberán tener una vivienda en propiedad valorada a partir de 150.000 euros y residir en poblaciones de más de 45.000 habitantes.
- La hipoteca deberá figurar sin cargas pendientes. De tenerlas, estas podrían cancelarse con la hipoteca.
- Además, los prestatarios deberán tener herederos que puedan saldar la deuda tras su fallecimiento.
Tipos de hipoteca inversa
Fuente de la foto: chip.ca
En la hipoteca, el propietario recibe una renta que depende del valor de la vivienda y su edad, teniendo en cuenta que a mayor edad, la renta que se cobra es más alta.
Según la forma de recibir las rentas, la hipoteca inversa puede ser de varios tipos:
- Hipoteca inversa temporal. La entidad entrega el importe de la hipoteca de una vez o bien de forma periódica. Se fija una fecha de vencimiento en la que el propietario tiene que devolver los fondos. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca y tiene que devolver el préstamo.
- Hipoteca inversa vitalicia. El propietario recibe una renta durante el resto de su vida, pero la cantidad recibida es menor que en la hipoteca temporal. Solo cuando fallece el titular, los herederos tienen que devolver el préstamo a la entidad.
- Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida. Combina la renta financiera de la hipoteca inversa con una renta vitalicia de manera que el propietario recibe al principio la cuota de la hipoteca inversa, pero si sobrevive a la fecha fijada en el contrato comienza a recibir una renta vitalicia diferida.
- Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata. La hipoteca se dedica a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada que el cliente recibe desde el principio. Si el cliente fallece prematuramente, los herederos abonarán el capital más los intereses acumulados hasta el fallecimiento, mientras que si sobrevive más años a la fecha fijada, cobrará la renta vitalicia toda la vida y seguirá viviendo en la casa.
¿Para qué sirve una hipoteca inversa?
Como hemos visto anteriormente, la hipoteca inversa permite básicamente a los mayores convertir el ahorro que está inmovilizado en la vivienda en liquidez. Por ejemplo, según un cálculo realizado por la compañía Óptima Mayores, una persona de 70 años que disponga de una casa valorada en 400.000 euros recibiría 116.000 euros o 560 euros al mes; si el valor de la casa fuera de 220.000 euros, obtendría 63.800 o 308 euros al mes.
Sin embargo, hay personas reacias a optar por este método de percibir ingresos por miedo a dejar una deuda a sus herederos que les lleve a renunciar a la herencia o perder la propiedad a cambio de liquidar el préstamo.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
A la hora de suscribir el contrato de una hipoteca inversa puede figurar más de un titular de la vivienda, por ejemplo, un matrimonio. Pero, ¿quién paga ese préstamo de la hipoteca inversa? Una vez el propietario de la vivienda fallezca serán sus herederos los que tendrán que seguir pagando el préstamo.
Los herederos normalmente cuentan con un plazo de un año para devolver el préstamo. Pueden hacerlo de varias maneras:
- Pueden poner a la venta la vivienda y saldar el préstamo con ese dinero. Como la hipoteca inversa está pensada para que la deuda sea inferior al valor del inmueble, los herederos podrán quedarse con la diferencia de la venta.
- Podrían firmar una nueva hipoteca normal para así cancelar la inversa y poder mantener el inmueble.
- Podrían optar por hacerse responsables de la deuda con su dinero y mantener también la vivienda.
La hipoteca inversa, además, puede cancelarse en cualquier momento. Eso sí, deberá devolver a la entidad financiera la cantidad acumulada hasta el día de cancelación.
Ventajas de la hipoteca inversa
Las ventajas de una hipoteca inversa tienen que ver, principalmente, con que se mantiene la propiedad de la vivienda y existen beneficios fiscales. Es decir:
- Se beneficia de incentivos fiscales. Por ejemplo, la renta recibida no tributa al IRPF, además de contar con descuentos en gastos notariales y registrales, y en el IAJD.
- Como la garantía es la propia vivienda no será necesario aportar avales ni demostrar ingresos.
- Devolver o no el dinero de la hipoteca es una elección que queda en manos de los herederos. Pero también se puede cancelar anticipadamente sin pagar comisiones.
- El beneficiario de las rentas mantiene la titularidad de la vivienda. Por lo tanto, puede vivir en ella, alquilarla o venderla. Eso sí, en este caso tendría que devolver el préstamo y ofrecer otra garantía.
- La vivienda se puede monetizar sin perder su propiedad o posesión, lo que permite que los herederos la rescaten haciéndose cargo del préstamo.
Desventajas de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa también tiene una serie de desventajas, asociadas principalmente a los costes de la operación y la no actualización de las rentas. Es decir:
- Los gastos de constitución de la hipoteca se pagan en el momento inicial.
- Cuando el beneficiario haya cobrado el valor máximo su pensión terminará.
- La hipoteca condiciona las operaciones a disposición. Por ejemplo, la renta no se revaloriza, por lo que si la vivienda lo hace se cobrará comparativamente menos. Además, no se podrá vencer sin cancelar previamente el préstamo. Por el contrario, si la casa se devalúa a los herederos no les interesará rescatarla.
- El hecho de que la renta no se actualice unido a la inflación hace que la pensión cada vez tenga menor valor.
- La contratación de un seguro de rentas encarece los gastos hipotecarios.
