Un contrato de alquiler con opción a compra es muy atractivo para quienes quieren comprar una vivienda y no cuentan con la capacidad económica necesaria para hacerlo. Es una manera de conseguir que lo que paguemos por nuestro alquiler no “se pierda” y lo podamos aprovechar para llevar a cabo la compra del inmueble más adelante.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El alquiler de una vivienda con opción a compra funciona de la siguiente manera: el inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente se habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir comprar la vivienda o no hacerlo.
El concepto parece sencillo, pero cuando pensamos detalladamente surgen dudas: ¿las mensualidades son más elevadas que en el contrato normal? ¿qué es la prima? ¿qué cantidad pierde el inquilino si se niega a comprar? Todas estas cuestiones las iremos resolviendo.
¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra tiene unas peculiaridades que hace que el proceso de redactar el contrato sea más complejo.
Para empezar, esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.
Es muy importante que se especifiquen bien todas las condiciones de ambos contratos para evitar cualquier problema posterior. Estas son:
- Contrato de alquiler: En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o posibles reformas.
- Contrato de compraventa: En esta parte del contrato tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.
¿Cómo se regula este contrato?
Al tratarse de dos subcontratos, el de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras dure el alquiler. La regulación del contrato de compraventa para una vivienda está contenida en el Código Civil.
¿Por qué los inquilinos elegirían el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes, que veremos más adelante.
- La primera situación en la que un inquilino podrá preferir el alquiler con opción a compra frente al alquiler común o la compra de una vivienda sería en una situación financiera un poco precaria: si las entidades bancarias son reticentes a financiarle, los precios de la vivienda son altos y no tiene suficiente capital para hacer frente a la entrada de una casa todavía, entonces el alquiler con opción a compra empieza a sonar mucho mejor. El alquiler con opción a compra es una opción frecuente para los jóvenes que carecen de ahorros.
- La segunda situación es que, debido a la incertidumbre provocada por la subida generalizada de los precios, la creciente formación legal de los particulares y la facilidad de contar con un asesor legal, muchas personas se están decantando por este tipo de contrato. Esto se debe a que no cuentan con el 20% del importe necesario para abordar una operación de este tipo. De hecho, en España se tarda entre 5 y 10 años en ahorrar para la entrada de una casa.
Otra ventaja adicional que ofrece esta modalidad es que permite a los futuros propietarios conocer a fondo la vivienda y la zona, y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
Las ventajas de este tipo de contrato para el inquilino o comprador son las siguientes:
- Ahorro gracias al alquiler con derecho a compra. Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda, puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble.
- Facilidad para la concesión de una hipoteca. Este ahorro facilita la concesión de una hipoteca, puesto que, generalmente, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.
Por otro lado, esta modalidad también tiene desventajas:
- Prima de la opción a compra. Esta debe ser pactada en el contrato de compraventa, aunque no es obligatoria, pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria.
En el caso de no ejercer la opción a compra se perderá la cantidad de la prima.
- El inquilino no puede disfrutar de las bajadas de precio de la vivienda. El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho. Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede variar en dependencia del IPC.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
Las ventajas de este tipo de contrato para el propietario o arrendador son las siguientes:
- Dar salida rápida al inmueble.
- Numerosas ventajas fiscales: Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a ciertas ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para los arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.
- Liquidez rápida al propietario: La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez.
Por otro lado, esta modalidad también tiene desventajas:
- El dinero se recibe gradualmente y no en un pago. La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez, pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento.
- Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado. Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra. Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador.
- Problemas de tributación en el alquiler con opción a compra. El dilema lo plantea la prima de la opción de compra, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento de los impuestos perjudica al arrendador, pues sólo se “libraría” de esto si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero lo normal es que no sea así.
¿Qué consideraciones hay que tener en cuenta en un alquiler con opción a compra como inquilino?
Además de lo visto anteriormente, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar este contrato. Por lo que, el inquilino tiene que ser consciente de:
- Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer alquilado mientras tenga vigencia el contrato.
- Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para esto es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción a compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
- El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda, siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
- No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la venta antes de lo previsto.
- Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
- Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.
¿Qué consideraciones hay que tener en cuenta en un alquiler con opción a compra como propietario?
El propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
- La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto significa que no puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
- No se puede modificar el precio de compraventa, pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
- El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para esto es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
- Cumplir con las obligaciones fiscales. Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Además, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.
