1. Contratar un especialista que te ayude
Consigue un abogado que te pueda acompañar y asesorar durante el proceso de compra, ya que te será de ayuda con todos los trámites. Aunque no es necesario contratar un abogado, sí que es muy recomendable.
2. Conseguir el NIE
Es uno de los pasos más importantes. El NIE es el número de identificación que te conceden como extranjero, y es imprescindible para realizar cualquier tipo de actividad económica o transacción financiera (como la compra de una vivienda), así como para registrarte como propietario de la vivienda una vez comprada.
Solicitar este número es bastante sencillo. Se puede hacer desde el extranjero, en la embajada española estando aún en tu país de origen; o directamente en España.
Existen diferentes tipos de NIE, y dependiendo de tus planes deberás solicitar una de las siguientes:
- NIE de no residente: si vas a comprar una vivienda pero no vas a vivir en España (es decir, sólo viajarás al país por ese motivo) y eres ciudadano extracomunitario.
- NIE de residente: si va a estar en el país más de 183 días al año, sin importar si es comunitario o no.
- NIE temporal: si eres de la Unión Europea pero sólo vas a estar en el país mientras dure la compraventa.
3. Abrir una cuenta bancaria
Aunque no es totalmente necesario, tener tu cuenta bancaria en España agilizará el proceso y facilitará la transacción en sus diferentes pasos. Además, lo habitual es que tener dinero en el extranjero suponga retrasos y complicaciones extra.
Es importante abrir una cuenta bancaria en España porque todos los impuestos y gastos asociados a la operación de venta deberán abonarse a través de esta. Para realizar este paso, no es necesario que te desplaces si resides en uno de los 15 países de Europa admitidos, como son Austria, Alemania, Bélgica, Dinamarca, Italia, noruega, Luxemburgo, Países Bajos, Finlandia, Francia, Irlanda, Portugal, Suecia, Suiza y Reino Unido.
4. Negociar con el vendedor
Aquí es cuando contar con un agente inmobiliario es totalmente beneficioso, ya que agilizará el proceso e incluso negociará en tu lugar.
Es recomendable que, antes de que te lances con la negociación, entiendas cuál es el precio real de mercado de la propiedad que pretendes comprar.
Ya que empezar la negociación con una cantidad que consideras adecuada a juicio personal solamente puede hacer que termines pagando más de lo que deberías.
Por eso, lo ideal es que primero compruebes y compares el precio del inmueble utilizando diferentes sitios de valoración. Comprueba en varias plataformas y después calcula una media de los diferentes precios conseguidos.
5. Buscar una hipoteca
Una vez que tienes una idea más precisa del precio total, es el momento de empezar a buscar una hipoteca en el caso de que vayas a necesitarla.
En este paso, te sugerimos que empieces a comparar y elegir la entidad crediticia que finalmente contratarás. Por otro lado, infórmate sobre los diferentes tipos de interés y cuál de los ofrecidos es el que finalmente vas a aceptar, ya que las condiciones pueden variar drásticamente.
Ten en cuenta que si no eres residente deberás pagar un 15% más de fianza respecto a los residentes.
6. Contrato de reserva
Una vez acordado el precio con el vendedor, el siguiente paso es firmar lo que se llama un contrato de reserva. Este documento básicamente especifica que realmente se ha acordado el precio, y se utiliza para confirmar que la propiedad será retirada de cualquier plataforma online en la que se anuncie y que el vendedor va a dejarla de ofrecerla a nuevos compradores.
El contrato de reserva se suele utilizar sólo en aquellas transacciones en las que hay un intermediario, ya que una negociación directa entre comprador y vendedor no lo requeriría.
Tras el contrato de reserva, pasamos a un contrato realmente importante, el contrato de arras. Este es el contrato privado de compraventa en el que se demuestra un compromiso real de compra de la vivienda al precio acordado.
Para que este contrato sea válido, tendrás que pagar una determinada cantidad de dinero para confirmar la intención de comprar a la parte vendedora (que por supuesto se descontará del precio final); y ésta recibe ese dinero confirmando que va venderte a ti la propiedad. Hay dos variables principales con las que debes pagar cuando se trata del acuerdo de depósito:
- La cantidad de dinero a pagar como confirmación, que suele ser de 6.000 euros (aunque puedes negociar y reducir o aumentar esa cantidad.
- La duración del contrato de arras. Nuestra recomendación es que siempre acuerdes 90 días, para que tengas tiempo suficiente para tomar la decisión adecuada a la hora de contratar una hipoteca (ya que los bancos no te tomarán en serio hasta que no vean este contrato).
En caso de incumplimiento, existen algunas consecuencias negativas:
- Si después de pagar el contrato de arras no quieres seguir con el proceso, perderás ese dinero.
- Si el vendedor no quiere seguir con el proceso, deberá devolverte esa misma cantidad multiplicada por 2.
7. Valoración oficial
El siguiente paso consiste en obtener una valoración oficial para tu hipoteca. Este punto es muy importante porque el importe total que te prestará el banco se basa en los resultados de esta tasación, es decir, el valor oficial.
Lo ideal es que el precio encontrado a través de esta valoración sea el mismo que has acordado pagar al vendedor, o incluso superior. Si la tasación acaba resultando en un precio inferior, el banco se limitará a prestar el 50-60% del dinero evaluado, y tú pagarás la diferencia.
8. Preparar la documentación necesaria
Antes de ir al notario, tendrás que preparar todos los documentos necesarios y asegurarte de que la propiedad no tiene ningún defecto. En esta fase es muy útil contar con un abogado (para verificar que la vivienda no tiene vicios ocultos o problemas similares) y un arquitecto que pueda evaluar adecuadamente la situación de la vivienda al detalle.
Los documentos que necesitarán son los siguientes:
- Nota simple. Este documento proporciona todos los detalles sobre la propiedad, así como quienes fueron los propietarios anteriores, su clasificación (si es una propiedad residencial o comercial), si tiene deudas o hipotecas…
- La ITE (Inspección Técnica de Edificios), que confirma que la vivienda está en buen estado estructural.
9. Firmar la escritura ante notario
El notario te ayudará a comprender plenamente todas las condiciones del contrato para que sepas lo que estás firmando y acordando con el vendedor exactamente.
Este es el último paso para que la propiedad sea totalmente tuya. Eso sí, tendrán que asistir todas las partes implicadas en la transacción y, una vez firmado, recibirás las llaves de la vivienda.
10. Registrar la propiedad
Por último, tendrás que registrar tu nueva vivienda en el Registro de la Propiedad. Con este proceso, te estarás identificando como nuevo propietario, lo que requiere el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y del impuesto de actos jurídicos documentado al gobierno regional.
Además, se cambiará la titularidad de los diferentes servicios públicos, como el gas, el agua y la electricidad.
