Portál Idealista připravil předpověď pro stav španělského realitního trhu v roce 2025. Očekává se, že nedostatek nabídky bude i nadále tlačit na růst cen bydlení, což bude mít dopad jak na prodejní ceny, tak na ceny nájemného. Nic nenasvědčuje tomu, že by se v dohledné době stabilizovaly, natož aby klesaly. Již tak vysoká poptávka by mohla být podpořena klesajícími náklady na bankovní financování, což by ztížilo hledání domů na prodej na nejžhavějších trzích.
Růst prodeje
Rok 2024 skončí růstem prodejních cen o téměř 10 % (na nejdynamičtějších trzích ještě vyšší) a tento trend bude pokračovat po celý rok 2025. Stejně tak poroste i podíl rodinných příjmů potřebných k pořízení bydlení hypotečním úvěrem a bude stále více překračována hranice doporučovaná odborníky, podle níž by na tyto účely neměla být vynaložena více než třetina příjmů. Do konce letošního roku bude prodáno asi 600 000 nemovitostí, což bude oproti roku 2023 mírný nárůst. V příštím roce se neočekává výrazný nárůst počtu transakcí, a to i kvůli omezené nabídce, i když vzhled bytů ve výstavbě může čísla poněkud zlepšit.
Hypotéka
Hypoteční úvěry pokračovaly naplno po celý rok 2024. Rok začal vysokými úrokovými sazbami, ale pak začaly klesat a od června díky opatřením ECB zrychlovaly. Silná konkurence mezi bankami v sektoru hypotečních úvěrů přispěla k výraznému nárůstu objemu úvěrů na bydlení. Ve druhé polovině roku 2024 se hypotéky s pevnou úrokovou sazbou opět staly populární a odvrátily pozornost od smíšených modelů, které byly atraktivní, zatímco sazby zůstaly vysoké. Pokud nedojde k žádným událostem, které by způsobily opětovné zvýšení inflace nebo snížení chuti bank po hypotékách, je pravděpodobné, že v roce 2025 bude pokračovat silná hypoteční aktivita s velmi konkurenceschopnými pevnými sazbami.
Konstrukce
Kriminalizace bytové výstavby v posledních letech, krátkozraký vývoj, nedostatek politického dialogu k hledání řešení, populistický hluk kolem bydlení, byrokratické labyrinty, výrazný nedostatek pracovních sil, zánik stavebních firem a specializovaných firem a demografický růst vytvořily v nejdynamičtějších oblastech země dokonalou bouři.
Nájemné
Na trhu s nájemním bydlením je dostupná nabídka rekordně nízká, konkurence mezi domácnostmi o stejnou nemovitost se zčtyřnásobila a ceny nadále rostou. Zásady, které vedly k této mimořádné události, stále platí a nic nenasvědčuje tomu, že budou v nadcházejících měsících zrušeny. Naopak sílí tlak na jeho další prohlubování, což by mohlo ještě zhoršit přístup rodin k nájemnímu bydlení. Velmi špatný scénář je typický pro celou zemi a zejména pro velké trhy, kde sice platí zákon o bydlení, ale ještě není zavedena regulace cen. Nabídka nájemného v těchto oblastech bude nadále klesat, i když vzhledem k tomu, že se po několika letech poklesu již blíží ke dnu, je možné, že pokles bude pozvolnější nebo se dokonce vyrovná. Nejistota, kterou pronajímatelé zažívají, bude nadále ovlivňovat dostupnost bydlení, protože se budou cítit pohodlně pouze tehdy, bude-li jejich nový nájemce finančně kvalifikovaný a bude mít nízké riziko nesplácení. Nájemné z jejich strany bude nadále stabilně růst. Nejhorší scénář bude v těch regionech, kde je zásah do trhu s nájemním bydlením nejtvrdší: především v Katalánsku, ale možná i v Baskicku, Navarře a Asturii. V těchto regionech se budou majitelé nadále cítit nejistě a nebudou mít motivaci držet své domy na trhu, takže pokles nabídky bude mnohem výraznější než ve zbytku země. Jen v Barceloně během pěti let, během kterých město zavedlo kontrolu cen dvakrát, klesly dostupné nájemní zásoby o 75 %. V tomto ohledu lze předpokládat, že ve městech s mizivou nabídkou bydlení na trhu se zavedením regulace nájemného nabídka prakticky zanikne. Zkušenosti ukazují, že v takových situacích zůstává na trhu jen to nejhorší bydlení, což vede (jako se stalo v Barceloně v roce 2021) k dalšímu zdražování. Dalším scénářem, který se objeví na nových trzích, kde se uplatňuje regulace cen, je exponenciální nárůst konkurence mezi rodinami o přístup k bydlení. V Barceloně se toto číslo zvýšilo v průměru na více než 60 rodin. Nejen, že to vyvolává enormní obavy mezi těmi, kdo hledají pronájem, ale také to dělá z pronájmu výhradní oblast těch, kteří mají vyšší platy, větší úspory, podporu rodiny nebo jistotu zaměstnání. Pronajímatelé budou mít na výběr stále více kandidátů a vždy si vyberou ty, kteří jim nabídnou větší záruku vyzvednutí a vrácení majetku v případě nezaplacení. Je však možné, že v prvních měsících roku 2025 dojde oproti loňsku k oživení objemu nabídky bydlení na trhu. Nebude to dáno nabytím účinnosti zákona o bydlení, ale návratem na trh některých nemovitostí pronajímaných od března 2019, kdy byla prodloužena doba smluv ze 3 na 5 nebo 7 let. Toto číslo však bude představovat jen malý zlomek veškerého bydlení, které se tehdy pronajímalo, a domácnosti jeho příchod na trh pravděpodobně nezaznamenají.
