Za poslední desetiletí prošel trh španělských nemovitostí radikálními změnami. Ceny bydlení, které dosáhly minima v roce 2015 – po prudkém poklesu způsobeném prasknutím “bubliny” – začaly rychle růst, což vedlo k jejich zvýšení o 80,6%. Kromě toho je třeba poznamenat, že růst na konci tohoto období zrychlil: o 8,5% v roce 2024 a o 12,7% v roce 2025.
Jak se uvádí v nedávné zprávě připravené Pisos.com na základě údajů Eurostatu, cena metru čtverečního ve Španělsku rostla intenzivněji než v EU (61,9%) a v eurozóně (54,1%). Tato dynamika se vysvětluje rostoucí poptávkou po koupi v kombinaci s mimořádně omezenou nabídkou.
V současnosti Španělská banka odhaduje nahromaděný deficit bydlení na 700 000 objektů a čísla nedávají důvod se domnívat, že se tato situace změní. V loňském roce vzniklo 104 500 nových domácností, zatímco byla zahájena výstavba pouze 111 548 bytů.
Proč se trh koupě a prodeje stal tak aktivním
Podle Gonzala Bernardose, profesora ekonomie a ředitele magisterského programu v oblasti nemovitostí na Barcelonské univerzitě, «jedním z hlavních rozdílů Španělska oproti zbytku Evropy je nízký objem nákupů bydlení mladými lidmi během posledního desetiletí. Nestabilita zaměstnání, nízké mzdy a nadměrné běžné výdaje neumožňují našetřit a koupit si byt, navzdory dostupným cenám».
K tomu se přidává skutečnost, že státní politika posledních let – například regulace cen nebo zákon proti vystěhování – vedla k právní nejistotě. Nabídka nájmů se snížila a nájemné dosáhlo maximálních hodnot. V této situaci se v souvislosti s poklesem segmentu nájmů stal trh koupě a prodeje mimořádně aktivním.
Španělsko předstihlo největší ekonomiky eurozóny
Ve Španělsku ceny za posledních deset let vzrostly nejvíce mezi hlavními ekonomicky vyspělými státy eurozóny a výrazně předstihly Itálii (16,2%), Francii (27,3%) a Německo (52,7%). V případě Německa se ceny nekorigovaly směrem dolů a zahájily cestu silného růstu, což vedlo ke zdvojnásobení nominálních hodnot roku 2007 do poloviny roku 2020. Tyto okolnosti však učinily trh citlivějším na zvyšování sazeb, v důsledku čehož bydlení zlevnilo v roce 2023 (-8,4%) a v roce 2024 (-1,5%). Po těchto poklesech ceny v roce 2025 vzrostly o 3,2%.
Dynamika cen v zemích EU
Celkově je situace na realitním trhu v EU velmi různorodá. Lídrem růstu za uplynulé desetiletí se stalo Maďarsko – 266,6%. V tomto období hodnota bydlení rostla o více než 10% po dobu osmi let a rok 2025 zakončila růstem o 18,3%. Je zde patrný jasný proces ekonomické konvergence, při němž rostou mzdy a posiluje střední třída, zatímco ceny nemovitostí stále zůstávají relativně nízké.
Druhou evropskou zemí, kde rezidenční nemovitosti zdražily nejvíce, je Portugalsko – 163,9%. Následovalo model podobný španělskému, ale ve vyhrocenější podobě. Portugalsko sdílí se Španělskem atraktivitu jako místo pro trvalé bydlení a cestovní ruch, jde však o menší trh s menší nabídkou.
Kromě toho tato země během posledního desetiletí podporovala daňové úlevy pro cizince kupující bydlení, aby obnovila investice po dluhové krizi. Regiony jako Lisabon s předměstími a Algarve soustředily tuto mezinárodní poptávku a staly se nejdynamičtějšími destinacemi. Většina úlev byla v posledních letech zrušena, ale ceny nadále rostou.
Dále následují Island (163,1%), Litva (158,1%), Bulharsko (149,2%), Česko (145,4%), Chorvatsko (126,5%), Estonsko (120,7%), Polsko (116,8%), Nizozemsko (115,1%), Lotyšsko (114,3%), Slovinsko (108,9%) a Slovensko (104,2%). Celkem ve 13 zemích ceny bydlení vzrostly více než dvojnásobně (na maďarském trhu se v podstatě ztrojnásobily). Naopak nejskromnější růst v tomto období byl zaznamenán – kromě již zmíněné Itálie (16,2%) a Francie (27,3%) – ve Švédsku (33,4%), Belgii (44,9%) a na Kypru (50,9%).
Na druhém konci spektra stojí Finsko – jediný stát, kde ceny v období od roku 2015 do roku 2025 klesly, a to o 1,1%. Ceny bydlení v této skandinávské zemi, která prochází ekonomickou a dluhovou krizí, se korigují již tři roky po sobě. Ekonomika utrpěla následky přerušení obchodních a energetických vazeb se sousedním Ruskem po invazi na Ukrajinu (v roce 2022), ekonomický pokles vedl k růstu nezaměstnanosti a paralyzoval poptávku po bydlení.
