Портал Idealista подготовил прогноз о состоянии испанского рынка недвижимости на 2025 год. Ожидается, что недостаток предложения продолжит вызывать подорожание жилья, что затронет как цены продажи, так и арендные ставки. Ничто не говорит о том, что в обозримом будущем они могут стабилизироваться, не говоря уже об их снижении. И без того высокий спрос может вырасти из-за сокращения стоимости банковского финансирования, что усложнит доступность жилья для продажи на самых востребованных рынках.
Рост продаж
2024 год завершится ростом цен продажи почти на 10% (на наиболее динамичных рынках этот показатель будет еще выше), и данная тенденция сохранится в течение 2025 года. Аналогичным образом будет расти и доля дохода семьи, необходимая для приобретения жилья с привлечением ипотечного кредитования, причем все чаще станет превышаться рекомендованный экспертами порог, согласно которому на эти цели должно тратиться не более трети дохода.
К концу текущего года будет продано около 600 000 объектов, что будет небольшим увеличением по сравнению с показателем, зафиксированным в 2023 году. В следующем году значительного увеличения числа сделок не предвидится – в том числе из-за ограниченного предложения, хотя появление строящегося жилья может несколько улучшить показатели.
Ипотека
В течение всего 2024 года выдача ипотечных кредитов шла полным ходом. Год начался с высоких процентных ставок, но затем началось их падение, ускорившееся с июня благодаря мерам ЕЦБ. Сильная конкуренция между банками в сфере ипотечного кредитования способствовала значительному росту объема кредитов на покупку жилья.
Во второй половине 2024 года ипотека с фиксированной ставкой снова стала популярна, отвлекая внимание от смешанных моделей, которые были привлекательны, пока ставки оставались высокими. В отсутствие каких-либо событий, которые могли бы привести к новому росту инфляции или снизить аппетит банков к ипотеке, вполне вероятно, что в 2025 году продолжится активная ипотечная деятельность с очень конкурентоспособными фиксированными ставками.
Строительство
Криминализация жилищного строительства в последние годы, недальновидная застройка, отсутствие политического диалога для поиска решений, популистский шум вокруг жилья, бюрократические лабиринты, значительная нехватка рабочей силы, исчезновение строительных компаний и специализированных фирм и демографический рост вызвали идеальный шторм в наиболее динамично развивающихся районах страны.
Аренда
На рынке аренды доступное предложение находится на рекордно низком уровне, конкуренция между домохозяйствами за одну и ту же недвижимость выросла в четыре раза, а цены продолжают расти. Политика, которая привела к этой чрезвычайной ситуации, все еще остается в силе, и нет никаких признаков того, что она будет отменена в ближайшие месяцы. Напротив, усиливается давление, направленное на ее дальнейшее углубление, что может еще больше ухудшить доступ семей к арендному жилью.
Очень плохой сценарий характерен для страны в целом и особенно для крупных рынков, где действует «Закон о жилье», но еще не введен контроль над ценами. В этих районах предложение аренды продолжит падать, хотя, поскольку они уже близки к дну после нескольких лет обвала, возможно, что падение будет более мягким или даже стабилизируется. Неуверенность, которую испытывают арендодатели, будет и дальше влиять на доступность жилья, поскольку они будут чувствовать себя комфортно только в том случае, если их новый арендатор обладает высокой финансовой квалификацией и низким риском неплатежей. Арендные ставки, со своей стороны, продолжат неуклонно расти.
Наихудший сценарий будет иметь место в тех регионах, где вмешательство в рынок аренды наиболее жесткое: в основном в Каталонии, но возможно, что к ней присоединятся Страна Басков, Наварра и Астурия. В этих регионах собственники будут по-прежнему чувствовать себя незащищенными и не будут иметь никаких стимулов для того, чтобы держать свое жилье на рынке, поэтому сокращение предложения окажется гораздо более заметным, чем в остальной части страны.
Только в Барселоне за пять лет, в течение которых в городе дважды вводился контроль над ценами, доступный фонд аренды сократился на 75%. В связи с этим можно предположить, что в городах со скудными запасами жилья на рынке при введении контроля за арендными ставками предложение практически исчезнет. Опыт показывает, что в таких ситуациях на рынке остается только самое худшее жилье, что приводит (как это произошло в Барселоне в 2021 году) к дальнейшему росту цен.
Еще один из сценариев, который будет наблюдаться на новых рынках, где применяется контроль над ценами, – это экспоненциальный рост конкуренции между семьями за доступ к жилью. В Барселоне эта цифра выросла в среднем до более чем 60 семей. Это не только порождает огромную тревогу среди желающих снять жилье, но и превращает аренду в исключительную прерогативу тех, у кого выше зарплата, больше сбережений, поддержки родственников или гарантий занятости. У арендодателей будет все больше кандидатов для выбора, и они всегда будут выбирать тех, кто предлагает им большую гарантию взыскания и возврата имущества в случае неуплаты.
Тем не менее, не исключено, что в первые месяцы 2025 года произойдет восстановление объемов предложения жилья на рынке по сравнению с прошлым годом. Это будет связано не с началом действия «Закон о жилье», а с возвращением на рынок части объектов, арендованных с марта 2019 года, когда срок действия контрактов был увеличен с с 3 до 5 или 7 лет. Однако это количество будет составлять лишь малую часть от всего жилья, что было арендовано в то время, и домохозяйства вряд ли ощутят его появление на рынке.
