Současná situace na španělském realitním trhu se vyznačuje vysokou úrovní poptávky a omezenou nabídkou. V důsledku této nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou ceny domů zrychlily svůj růst, zejména v sektoru nové výstavby.
Španělský trh s nemovitostmi: současná situace
Podle údajů Národního statistického institutu Španělska dosáhl objem transakcí prodeje domů svého vrcholu v roce 2022 s celkovým počtem 650 000 transakcí. V roce 2023 v důsledku růstu úrokových sazeb a vymizení dočasných faktorů, které stimulovaly poptávku po bydlení po pandemii, poptávka klesla o 10,2 %. Od ledna do srpna 2024 však trh opět vykázal pozitivní dynamiku a počet transakcí dosáhl přibližně 578 000. A to je docela vysoká úroveň. Pokud analyzujeme trh v předpandemickém období 2015-2019, vidíme, že v podobných obdobích (první tři čtvrtletí) byl objem transakcí přibližně 450 000. Aktuálně zaznamenáváme nejen všeobecný růst na španělském realitním trhu, ale také změnu modelu: poptávka po novém bydlení se meziročně zvýšila o 7,7 %, zatímco poptávka po stávajícím bydlení klesla o 3,1 %. Podíl transakcí na trhu nového bydlení od developerů přitom zůstává relativně malý a činí 20,3 % z celkového objemu (+1,5 % oproti roku 2023). Očekáváme, že tento trend bude pokračovat. Významnou roli zde hraje výrazný kvalitativní skok ve stavebnictví, kde se aktivně uplatňují zlepšené standardy práce a materiálů, zavádějí se energeticky úsporné technologie, díky kterým je nové bydlení nejen pohodlnější, ale i dlouhodobě hospodárnější. Pokud analyzujeme španělský realitní trh z pohledu kategorií kupujících, obrázek vypadá takto: nejpatrnější růst je pozorován v oblasti nákupu a prodeje prvních a hlavních domů určených k trvalému bydlení. Celkové objemy obchodů vzrostly v první polovině roku 2024 meziročně o 8,6 %, po výrazném poklesu v roce 2023 (-12,4 %). Jak známo, kupující, kteří se rozhodnou pro svůj první nákup v životě, patří do segmentu, který je na změny úrokových sazeb nejcitlivější. Jde především o mladé rodiny, které se rozhodly odloučit od rodičů a pořídit si vlastní bydlení. Podle College of Registrars představuje nákup prvního a hlavního domu ve Španělsku 14,7 % z celkového počtu transakcí.
Vyhlídky a trendy
Očekává se, že pozitivní dynamika na španělském trhu s nemovitostmi bude pokračovat i v roce 2025. Tuto prognózu podporují následující faktory: tvorba nových pracovních míst (vláda plánuje snížit nezaměstnanost vytvořením dalších 400 000 pracovních míst), zvýšení mezd nad míru inflace, pokračující vysoká poptávka po španělských nemovitostech ze strany zahraničních investorů, stabilní finanční pozice domácností a pokles úrokových sazeb. Finanční podmínky se uvolňují díky snížení úrokových sazeb ECB. ECB na svém říjnovém zasedání potřetí od června snížila úrokové sazby o 25 bazických bodů a depozitní sazbu na 3,25 %. Po schůzce si trhy byly stoprocentně jisté, že v prosinci dojde k dalšímu podobnému snížení, a s vysokou pravděpodobností dojde ke čtyřem dalším po sobě jdoucím snížením do konce roku 2025. Hlavním problémem španělského realitního trhu v roce 2024 byl nedostatek nabídky, který bohužel bude pokračovat i v nadcházejícím roce 2025. Podle údajů Národního statistického institutu Španělska bylo v letech 2021 až 2023 vytvořeno přibližně 777 000 nových domácností (přibližně 260 000 nových rodin ročně). Přitom za toto období bylo dokončeno pouze 273 000 bytových jednotek (cca 90 000 ročně). Je zřejmé, že objemy výstavby výrazně zaostávají za poptávkou. Analytici působící na španělském trhu s nemovitostmi poznamenávají, že země potřebuje 1,2 milionu bytových jednotek, aby uspokojila současnou poptávku. Situaci příliš nezlepšuje ani sekundární trh s bydlením, kde je rovněž patrná nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. A situaci na trhu dlouhodobých pronájmů lze označit za katastrofální. Hovoříme-li o novém trhu s bydlením, do seznamu faktorů, které brzdí jeho růst, by měly patřit především: nedostatek pozemků připravených k výstavbě, nedostatek pracovních sil, vysoké stavební náklady (o 30 % vyšší než v roce 2019), změny v legislativě a finanční rizika. Ekonomové předpovídají další růst cen nemovitostí ve Španělsku: ne méně než 4 % v roce 2025 oproti 10,7 % v roce 2024. V listopadu 2024 byla průměrná cena za metr čtvereční bydlení ve Španělsku 2 244 EUR. TOP 5 regionů s nejvyššími cenami nemovitostí jsou: Baleárské ostrovy (4 686 €/m2), Madridské společenství (3 712 €/m2), Baskicko (3 035 €/m2), Kanárské ostrovy (2 789 €/m2) a Katalánsko (2 474 €/m2). V některých obcích mohou být odstrašující ceny, které již překračují tržní průměr a působí jako vážná překážka pro potenciální kupce. Od roku 2014 se průměrná cena rezidenčních nemovitostí ve Španělsku zvýšila o 34 %, což se nedá říci o platech, jejichž dynamika růstu vypadá mnohem skromněji. Pokud jde o hypoteční trh , rok 2025 by měl být rokem nižších sazeb a lepších hypotečních podmínek. V bankovním sektoru se očekává silná obchodní konkurence: v souvislosti s klesajícími sazbami se očekává nárůst počtu žádostí a průměrné výše požadovaného úvěru. Plovoucí úrokové sazby nabízené španělskými komerčními bankami jsou spojeny s ukazatelem Euribor, který by měl do konce roku 2025 klesnout na 2–2,5 %. Zároveň se sníží i fixní úrokové sazby. Kupující, kteří v posledních dvou letech odkládali rozhodnutí o koupi domu, pravděpodobně využijí příznivé situace v příštím roce.
Zahraniční investice
Když mluvíme o španělském realitním trhu, nelze pominout otázku zahraničních investic. Španělsko za posledních deset let udělilo téměř 250 000 povolení k pobytu zahraničním vysokým manažerům, vysoce kvalifikovaným odborníkům a podnikatelům, z nichž mnozí investovali na trhu s nemovitostmi. A především ve městech, jako je Madrid a Barcelona. Nedávné zrušení Zlatého víza (podle nového zákona již nebudou od dubna 2025 přijímány žádosti o něj) však může ovlivnit investiční tok v blízké budoucnosti. Jak se snížení zahraničních investic projeví na situaci na realitním trhu, ukáže čas. Španělská vláda již na jaře 2024 oznámila, že tento typ povolení k pobytu podporuje spekulace s nemovitostmi a má negativní dopad na trh. Španělsko se rozhodlo podpořit restriktivní postoj EU ohledně víz pro investory a povolení k pobytu. V roce 2019 Evropská komise zveřejnila zprávu, v níž uvádí, že představují „bezpečnostní hrozbu pro ostatní členské státy EU“. Následně v roce 2022 Evropský parlament vyzval k postupnému zrušení těchto povolení, dokud zcela nezmizí. Od té doby několik evropských zemí zrušilo zlatá víza (například Velká Británie, Nizozemsko, Irsko a Portugalsko a nyní Španělsko). V současnosti tento systém podporuje pouze pět zemí EU: Malta, Maďarsko, Řecko, Itálie a Francie.
Španělský nájemní trh a přístup k dotacím
Odborníci zdůrazňují, že problém dostupnosti bydlení na trhu koupě, prodeje a pronájmu, který vychází nejen z nedostatku nabídky, ale také z nepřiměřeně vysokých cen, může ve střednědobém a dlouhodobém horizontu vést k nepříznivým ekonomickým a sociálním důsledkům. Zejména potíže s přístupem k bydlení mohou ovlivnit přijímání životně důležitých rozhodnutí (založení rodiny, narození dětí, geografická pracovní mobilita atd.). Některé velké španělské společnosti navíc poukazují na vysoké náklady na bydlení jako na limitující faktor při najímání pracovníků v určitých odvětvích a regionech. Bohužel neexistují žádná skutečně účinná opatření k vyřešení vzniklého problému. Snahy o omezení dlouhodobých cen pronájmů prostřednictvím legislativy vedly k růstu černého trhu. Navíc v podmínkách téměř úplné právní nejistoty pro pronajímatele se majitelé jednoduše bojí pronajímat své nemovitosti. Nejnapjatější situace je aktuálně ve dvou největších městech země – Madridu a Barceloně. V Madridu se průměrná cena dlouhodobých pronájmů již blíží 1 600 € měsíčně. V roce 2024 mělo Španělsko program pomoci pro mladé s názvem „Bono Alquiler Joven“, který poskytoval dotaci na pronájmy bydlení. Program bude prodloužen na celý rok 2025. Mladí lidé ve věku 18 až 35 let, kteří si pronajmou bydlení (v ceně do 600 EUR měsíčně za samostatné obydlí a až 300 EUR měsíčně za pokoj, a ve zvláštních případech – až 900 EUR, resp. 450 EUR), kteří jsou zaměstnaní a jejichž příjem nepřesahuje trojnásobek IPREM (ne více než 23 725 EUR), mohou počítat s dotací. Výše dotace je 250 EUR měsíčně: celkem 6 000 EUR s měsíčními platbami 250 EUR po dobu 2 let.
