De huidige situatie op de Spaanse vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een hoge vraag en een beperkt aanbod. Door dit onevenwicht tussen vraag en aanbod zijn de huizenprijzen versneld gestegen, met name in de nieuwbouwsector.
Spaanse vastgoedmarkt: huidige situatie
Volgens het Spaanse Nationaal Instituut voor de Statistiek bereikte het volume van de koop- en verkooptransacties van woningen een piek in 2022, met een totaal van 650.000 transacties. In 2023 daalde de vraag met 10,2% door hogere rentetarieven en het wegvallen van tijdelijke factoren die de vraag naar woningen na de pandemie stimuleerden. Van januari tot augustus 2024 vertoonde de markt echter opnieuw een positieve dynamiek en bedroeg het aantal transacties ongeveer 578.000. En dit is een behoorlijk hoog niveau. Als we de markt analyseren in de periode vóór de pandemie van 2015-2019, zien we dat in dezelfde periodes (de eerste drie kwartalen) het transactievolume ongeveer 450.000 bedroeg. Momenteel zien we niet alleen een algemene groei op de Spaanse vastgoedmarkt, maar ook een verandering in het model: de vraag naar nieuwe woningen steeg met 7,7% op jaarbasis, terwijl de vraag naar bestaande woningen daarentegen met 3,1% daalde. Tegelijkertijd blijft het aandeel transacties in de nieuwbouwwoningmarkt van ontwikkelaars relatief klein en bedraagt het 20,3% van het totale volume (+1,5% ten opzichte van 2023). We gaan ervan uit dat deze trend zich zal voortzetten. Een belangrijke rol hierbij wordt gespeeld door een aanzienlijke kwalitatieve sprong in de bouwsector, waar verbeterde werk- en materiaalnormen actief worden gebruikt en energiebesparende technologieën worden geïntroduceerd, waardoor nieuwbouwwoningen niet alleen comfortabeler, maar op de lange termijn ook zuiniger worden. Als we de Spaanse vastgoedmarkt analyseren op basis van koperscategorieën, ziet het beeld er als volgt uit: de meest opvallende groei wordt waargenomen bij de aan- en verkoop van de eerste en belangrijkste woningen die bestemd zijn voor permanente bewoning. Het totale aantal transacties steeg in de eerste helft van 2024 met 8,6% op jaarbasis, na een aanzienlijke daling in 2023 (-12,4%). Zoals bekend behoren kopers die besloten hun eerste aankoop in hun leven te doen tot het segment dat het meest gevoelig is voor rentewijzigingen. Dit zijn voornamelijk jonge gezinnen die hebben besloten om van hun ouders te scheiden en een eigen woning te verwerven. Volgens het College van Burgerlijke Stand is de aankoop van een eerste en hoofdwoning in Spanje goed voor 14,7% van het totale aantal transacties.
Vooruitzichten en trends
De positieve dynamiek van de Spaanse vastgoedmarkt zal naar verwachting in 2025 aanhouden. De volgende factoren ondersteunen deze prognose: de creatie van nieuwe banen (de regering is van plan de werkloosheid terug te dringen door 400.000 extra banen te creëren), een loonstijging boven de inflatie, een aanhoudend hoge vraag naar Spaans vastgoed van buitenlandse investeerders, een stabiele financiële positie van huishoudens en een daling van de rentetarieven. De financiële omstandigheden versoepelen dankzij de renteverlagingen van de ECB. Tijdens haar vergadering in oktober verlaagde de ECB de rente voor de derde keer sinds juni met 25 basispunten en verlaagde de depositorente naar 3,25%. Na de vergadering verwachtten de markten 100% een soortgelijke verlaging in december en, met een hoge mate van waarschijnlijkheid, nog vier opeenvolgende verlagingen tegen het einde van 2025. Het grootste probleem van de Spaanse vastgoedmarkt in 2024 was het aanbodtekort, dat helaas in het komende 2025 zal aanhouden. Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek van Spanje werden er van 2021 tot 2023 ongeveer 777.000 nieuwe huishoudens gecreëerd (ongeveer 260.000 nieuwe gezinnen per jaar). Tegelijkertijd werden er in deze periode slechts 273.000 woningen voltooid (ongeveer 90.000 per jaar). Het is duidelijk dat de bouwvolumes aanzienlijk achterblijven bij de vraag. Analisten die op de Spaanse vastgoedmarkt werken, merken op dat het land 1,2 miljoen woningen nodig heeft om aan de huidige vraag te voldoen. De situatie is niet veel verbeterd op de secundaire woningmarkt, waar ook een merkbaar onevenwicht is tussen vraag en aanbod. En de situatie op de markt voor langetermijnverhuur kan catastrofaal genoemd worden. Als we het over de nieuwbouwmarkt hebben, dan zouden de factoren die de groei ervan belemmeren vooral moeten bestaan uit: een tekort aan bouwrijpe bouwgrond, een tekort aan arbeidskrachten, hoge bouwkosten (30% hoger dan in 2019), wetswijzigingen en financiële risico's. Economen voorspellen een verdere groei van de huizenprijzen in Spanje: minstens 4% in 2025, vergeleken met 10,7% in 2024. In november 2024 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter woning in Spanje € 2.244. De TOP 5 regio's met de hoogste vastgoedprijzen zijn: de Balearen (€ 4.686/m²), de regio Madrid (€ 3.712/m²), Baskenland (€ 3.035/m²), de Canarische Eilanden (€ 2.789/m²) en Catalonië (€ 2.474/m²). In sommige gemeenten kunnen prijzen die al boven het marktgemiddelde liggen en een serieuze barrière vormen voor potentiële kopers, een afschrikmiddel zijn. Sinds 2014 is de gemiddelde prijs van residentieel onroerend goed in Spanje met 34% gestegen, wat niet kan worden gezegd over de salarissen, waarvan de groeidynamiek veel bescheidener lijkt. Wat de hypotheekmarkt betreft, zou 2025 een jaar van lagere rentetarieven en betere hypotheekvoorwaarden moeten worden. Er wordt sterke commerciële concurrentie verwacht in de banksector: het aantal aanvragen en het gemiddelde bedrag van de gevraagde lening zullen naar verwachting toenemen tegen de achtergrond van dalende rentetarieven. De variabele rentetarieven die door Spaanse commerciële banken worden aangeboden, zijn gekoppeld aan de Euribor-indicator, die naar verwachting tegen eind 2025 zal dalen tot 2-2,5%. De vaste rentetarieven zullen tegelijkertijd ook dalen. Kopers die de afgelopen twee jaar hun beslissing om een huis te kopen hebben uitgesteld, zullen volgend jaar hoogstwaarschijnlijk profiteren van de gunstige situatie.
Buitenlandse investeringen
Als we het over de Spaanse vastgoedmarkt hebben, kunnen we de kwestie van buitenlandse investeringen niet negeren. In de afgelopen tien jaar heeft Spanje bijna 250.000 verblijfsvergunningen verleend aan buitenlandse senior managers, hooggekwalificeerde specialisten en ondernemers, van wie velen hebben geïnvesteerd in de vastgoedmarkt. En dan met name in steden als Madrid en Barcelona. De recente afschaffing van het Gouden Visum (volgens de nieuwe wet worden aanvragen hiervoor vanaf april 2025 niet meer geaccepteerd) kan echter de investeringsstroom in de nabije toekomst beïnvloeden. Hoe de afname van buitenlandse investeringen de situatie op de vastgoedmarkt zal beïnvloeden, zal de tijd leren. De Spaanse regering kondigde al in het voorjaar van 2024 aan dat dit soort verblijfsvergunningen speculatie in onroerend goed aanmoedigen en een negatieve impact hebben op de markt. Spanje heeft besloten de restrictieve houding van de Europese Unie ten aanzien van investeerdersvisa en verblijfsvergunningen te steunen. In 2019 publiceerde de Europese Commissie een rapport waarin zij opmerkte dat deze een "bedreiging vormen voor de veiligheid van andere EU-lidstaten". Vervolgens eiste het Europees Parlement in 2022 dat deze vergunningen geleidelijk zouden worden afgeschaft totdat ze helemaal verdwenen waren. Sindsdien hebben verschillende Europese landen het Gouden Visa afgeschaft (zoals het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Ierland en Portugal, en nu ook Spanje). Momenteel handhaven slechts vijf EU-landen het systeem: Malta, Hongarije, Griekenland, Italië en Frankrijk.
De Spaanse huurmarkt en toegang tot subsidies
Deskundigen benadrukken dat het probleem van de betaalbaarheid van woningen op de koop-, verkoop- en huurmarkt, dat niet alleen voortkomt uit een tekort aan aanbod, maar ook uit onredelijk hoge prijzen, op de middellange en lange termijn tot ongunstige economische en sociale gevolgen kan leiden. Met name moeilijkheden met de toegang tot huisvesting kunnen het nemen van belangrijke beslissingen (het stichten van een gezin, het krijgen van kinderen, geografische arbeidsmobiliteit, enz.) beïnvloeden. Bovendien wijzen sommige grote Spaanse bedrijven op de hoge kosten van huisvesting als een beperkende factor bij het inhuren van arbeidskrachten in bepaalde sectoren en regio's. Helaas zijn er nog geen echt effectieve maatregelen om dit probleem op te lossen. Pogingen om de prijzen voor langetermijnverhuur op wetgevend niveau te beperken, hebben geleid tot de groei van de zwarte markt. Bovendien zijn eigenaren, in omstandigheden van bijna volledige rechtsonzekerheid voor verhuurders, simpelweg bang om hun woning te verhuren. De meest gespannen situatie is momenteel te zien in de twee grootste steden van het land: Madrid en Barcelona. In Madrid ligt de gemiddelde prijs voor langetermijnverhuur al in de buurt van € 1.600 per maand. In 2024 kende Spanje een programma voor jeugdhulp genaamd "Bono Alquiler Joven", dat een subsidie voor het huren van een woning voorzag. Het programma wordt in 2025 verlengd. Jongeren van 18 tot 35 jaar die een woning huren (tot € 600 per maand voor een eengezinswoning en tot € 300 per maand voor een kamer, en in bijzondere gevallen tot respectievelijk € 900 en € 450), die werken en een inkomen hebben dat niet hoger is dan driemaal de IPREM (niet meer dan € 23.725), kunnen rekenen op de subsidie. De subsidie bedraagt € 250 per maand: € 6.000 in totaal met een maandelijkse betaling van € 250 gedurende 2 jaar.
