Текущая ситуация на рынке недвижимости Испании характеризуется высоким уровнем спроса и ограниченным предложением. В результате этого дисбаланса между предложением и спросом цены на жилье ускорили свой рост, особенно в секторе нового строительства.

Рынок недвижимости Испании: текущая ситуация

Согласно данным Национального института статистики Испании, объем сделок купли-продажи жилья в 2022 году достиг своего пика: общее количество сделок составило 650.000. В 2023 году ввиду повышения процентных ставок и исчезновения временных факторов, стимулировавших спрос на жилье после пандемии, спрос упал на 10,2%. Однако с января по август 2024 года рынок вновь продемонстрировал положительную динамику, а количество сделок составило порядка 578.000. И это достаточно высокий уровень. Если проанализировать рынок в допандемийный период 2015-2019 гг., то можно увидеть, что в аналогичные периоды (три первых квартала) объем сделок составлял примерно 450.000.

В настоящее время мы наблюдаем не только общий рост рынка недвижимости Испании, но и изменение модели: спрос на новое жилье в годовом выражении вырос на 7,7%, в то время как на вторичное жилье, наоборот, снизился на 3,1%. При этом доля сделок на рынке нового жилья от застройщиков остается сравнительно небольшой и составляет 20,3% от общего объема (+1,5% по сравнению с 2023 годом). Мы предполагаем, что такая тенденция сохранится. Немалую роль здесь играет значительный качественный скачок в строительной отрасли, где активно применяются улучшенные стандарты работ и материалов, внедряются энергосберегающие технологии, что делает новое жилье не только более комфортным, но и более экономичным в долгосрочной перспективе.

Если анализировать рынок недвижимости Испании с точки зрения категорий покупателей, то картина выглядит следующим образом: наиболее заметный рост наблюдается в сфере купли-продажи первого и основного жилья, предназначенного для постоянного проживания. Общее количество сделок увеличилось на 8,6% в годовом выражении в первой половине 2024 года, после значительного спада в 2023 году (–12,4%). Как известно, покупатели, решившиеся на первую в своей жизни покупку, относятся к сегменту, наиболее чувствительному к изменениям процентных ставок. В основном это молодые семьи, решившие отделиться от родителей и обзавестись собственным жильем. Согласно сведениям Коллегии регистраторов, покупка первого и основного жилья в Испании составляет 14,7% от общего числа сделок.

Перспективы и тенденции

Ожидается, что в 2025 году положительная динамика на рынке недвижимости Испании сохранится. В пользу такого прогноза говорят следующие факторы: создание новых рабочих мест (в планах правительства снизить уровень безработицы путем создания дополнительных 400.000 рабочих мест), повышение заработных плат выше уровня инфляции, сохранение высокого спроса на испанскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов, стабильное финансовое положение домохозяйств, снижение процентных ставок. Финансовые условия смягчаются благодаря снижению процентных ставок ЕЦБ. На своем октябрьском заседании ЕЦБ в третий раз с июня снизил процентные ставки на 25 базисных пунктов и опустил ставку депо до 3,25%. После заседания рынки со 100-процентной вероятностью ожидали еще одного аналогичного снижения в декабре, а к концу 2025 года, с высокой долей вероятности, еще четырех последовательных снижений.

Главной проблемой рынка недвижимости Испании в 2024 году был дефицит предложения, который, к сожалению, сохранится и в наступающей 2025 году. Согласно данным Национального института статистики Испании, с 2021 по 2023 год было создано около 777.000 новых домохозяйств (примерно 260.000 новых семей в год). В то же время за этот период было завершено строительство всего 273.000 единиц жилья (примерно 90.000 в год). Очевидно, что объемы строительства значительно отстают от спроса. Аналитики, работающие на рынке недвижимости Испании, отмечают, что стране необходимо 1,2 млн. единиц жилья для удовлетворения текущего спроса. Не сильно улучшает ситуацию рынок вторичного жилья, где также наблюдается заметный дисбаланс между спросом и предложением. А ситуацию на рынке долгосрочной аренды так и вовсе можно назвать катастрофической. Если говорить о рынке нового жилья, то в список факторов, сдерживающих его рост, в первую очередь следует включить: нехватку готовых к застройке земельных участков, недостаток рабочей силы, высокие затраты на строительство (на 30% выше уровня 2019 года), изменения в законодательстве, финансовые риски.

Экономисты прогнозируют дальнейший рост цен на жилье в Испании: не ниже 4% в 2025 году против 10,7% в 2024 году. По состоянию на ноябрь 2024 года средняя цена квадратного метра жилья в Испании составила 2.244 €. В ТОП-5 регионов с самыми высокими ценами на недвижимость входят: Балеарские острова (4.686 €/м2), Сообщество Мадрид (3.712 €/м2), Страна Басков (3.035 €/м2), Канарские острова (2.789 €/м2) и Каталония (2.474 €/м2).

В некоторых муниципалитетах сдерживающим фактором могут стать цены, уже превышающие среднерыночные показатели и выступающие серьезным барьером на пути потенциальных покупателей. С 2014 года средняя цена жилой недвижимости в Испании выросла на 34%, чего нельзя сказать о зарплатах, динамика роста которых выглядит намного скромнее.

Что касается ипотечного рынка, то 2025 год должен стать годом снижения ставок и улучшения ипотечных условий. В банковской сфере ожидается сильная коммерческая конкуренция: прогнозируется рост числа заявок и средней суммы запрашиваемого кредита на фоне снижения ставок. Плавающие процентные ставки, предлагаемые испанскими коммерческими банками, привязаны к индикатору Euribor, снижение которого к концу 2025 года ожидается до уровня 2-2,5%. Одновременно снизятся и фиксированные процентные ставки. Покупатели, откладывавшие в течение последних двух лет принятие решения о покупке жилья, скорее всего, воспользуются благоприятной ситуацией в следующем году.

Иностранные инвестиции

Говоря о рынке недвижимости Испании нельзя обойти стороной и вопрос иностранных инвестиций. Испания за последнее десятилетие предоставила почти 250.000 видов на жительство иностранным менеджерам высшего звена, высококвалифицированным специалистам и предпринимателям, многие из которых инвестировали в рынок недвижимости. И в первую очередь, в таких городах как Мадрид и Барселона. Однако недавняя отмена «Золотой визы» (согласно новому закону, заявки на нее перестанут принимать с апреля 2025) может повлиять на инвестиционный поток в ближайшем будущем. Как скажется сокращение иностранных инвестиций на ситуации на рынке недвижимости, покажет время.

Правительство Испании еще весной 2024 года объявило, что ВНЖ такого типа поощряют спекуляции недвижимостью и оказывают негативное влияние на рынок. Испания решила поддержать ограничительную позицию Евросоюза в отношении инвесторских виз и ВНЖ. Еще в 2019 году Европейская комиссия опубликовала отчет, в котором отметила, что они представляют «угрозу безопасности других государств-членов ЕС». Впоследствии, в 2022 году, Европарламент потребовал постепенной отмены этих разрешений вплоть до их полного исчезновения. С тех пор несколько европейских стран отменили Золотые визы (например, Великобритания, Нидерланды, Ирландия и Португалия, а теперь еще и Испания). В настоящее время только пять стран ЕС поддерживают эту систему: Мальта, Венгрия, Греция, Италия и Франция.

Рынок аренды жилья в Испании и доступ к субсидиям

Эксперты подчеркивают, что проблема доступности жилья на рынках купли-продажи и аренды, в основе которой лежит не только дефицит предложения, но и неоправданно высокие цены, может привести к неблагоприятным экономическим и социальным последствиям в среднесрочной и долгосрочной перспективе. В частности, сложности с доступом к жилью могут повлиять на принятие жизненно важных решений (создание семьи, рождение детей, географическая трудовая мобильность и проч.). Кроме того, некоторые крупные испанские компании указывают на высокую стоимость жилья как на ограничивающий фактор при найме рабочей силы в отдельных секторах и регионах.

К сожалению, никаких реально действенных мер для решения создавшейся проблемы пока не существует. Попытки на законодательном уровне ограничить цены на долгосрочную аренду привели к росту черного рынка. Кроме того, в условиях практически полной правовой незащищенности арендодателей, владельцы просто опасаются сдавать свою собственность. Самая напряженная ситуация сейчас наблюдается в двух крупнейших городах страны – Мадриде и Барселоне. В Мадриде средняя цена долгосрочной аренды уже вплотную приблизилась к 1.600 € в месяц.

В 2024 году в Испании действовала программа помощи молодежи “Bono Alquiler Joven”, предполагающая выплату субсидии на аренду жилья. Действие программы будет продлено на весь 2025 году. Рассчитывать на получение субсидии могут молодые люди в возрасте от 18 до 35 лет, арендующие жилье (по цене до 600€ в месяц за отдельное жилье и до 300 € в месяц за комнату, а в особых случаях – до 900 € и 450 € соответственно), трудоустроенные, чей уровень дохода не превышает трехкратного размера IPREM (не выше 23.725 €). Размер субсидии составляет 250 € в месяц: 6000 € в общей сумме с ежемесячной выплатой по 250 € в течение 2-х лет.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Поделиться: