In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Informationen für 2026 zusammengestellt: Preise, Steuern, Genehmigungen vom ersten Nachweis bis zur Schlüsselübergabe, weniger offensichtliche Kosten und ein direkter Vergleich zwischen selbst bauen und einen Neubau kaufen. Es kommen einige Zahlen zusammen, aber damit lässt sich das Vorhaben besser einschätzen.

Warum die Preise so stark voneinander abweichen

Ein großer Teil der Unklarheit steckt in einer Abkürzung: PEM steht für presupuesto de ejecución material, also die Kosten der materiellen Ausführung. Gemeint sind die für den Bau erforderlichen Materialien und Arbeiten. Grundstück, Steuern, Planung und professionelle Bauleitung sind darin nicht enthalten. Außerdem entspricht das PEM nicht immer dem Vertragspreis des Bauunternehmens. Dieser kann zusätzlich Gemeinkosten und Gewinn des Unternehmens enthalten. Wenn ein Anbieter „ab 1.200 Euro pro Quadratmeter“ nennt, sollten Sie nachfragen, ob damit das PEM, der vertragliche Baupreis oder ein schlüsselfertiges Haus gemeint ist.

Die Gesamtkosten für ein schlüsselfertiges Haus liegen deutlich höher. Bei einer ersten Kalkulation können die Nebenkosten den Preis der Bauarbeiten um etwa 25 bis 40 % erhöhen, manchmal auch stärker. Das Grundstück wird separat berechnet. Die erste Frage an ein Bauunternehmen sollte daher lauten: Was genau ist in Ihrem Quadratmeterpreis enthalten? Bleibt die Antwort vage, bitten Sie um ein detailliertes Angebot mit allen Einzelposten und ausgewiesenen Steuern.

Wie sich die Gesamtkosten zusammensetzen

Teilen Sie das geplante Budget gedanklich in einzelne Posten auf. Ein Teil steht im Vertrag mit dem Bauunternehmen, der Rest kommt in separaten Rechnungen vom Notar, der Gemeinde oder dem Finanzamt – manchmal zu einem Zeitpunkt, mit dem man nicht gerechnet hat.

• Grundstück und Erwerbsnebenkosten. Wenn der Kauf der Grunderwerbsteuer ITP unterliegt, beträgt der allgemeine Steuersatz in der Valencianischen Gemeinschaft seit dem 1. Juni 2026 9 %. Bei einem Immobilienwert von mehr als 1 Million Euro liegt er bei 11 %. Ermäßigte Sätze und Vergünstigungen müssen gesondert geprüft werden. Wird ein Baugrundstück von einem Unternehmer verkauft und unterliegt der Verkauf der spanischen Mehrwertsteuer IVA, fallen normalerweise 21 % IVA sowie die Beurkundungssteuer AJD an; deren allgemeiner Satz beträgt 1,4 %. Welche Steuerregelung gilt, hängt von den Eigenschaften des Grundstücks und des Geschäfts ab – nicht allein davon, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintrag und Rechtsberatung. Die Bemessungsgrundlage für die ITP entspricht nicht immer dem Kaufpreis: Dabei können die geltenden Vorschriften zum Katasterreferenzwert relevant sein.
• Planung und Bauleitung. Die Honorare für Architekt, technischen Architekten (aparejador) und gegebenenfalls Sicherheitskoordinator werden separat vereinbart. Für eine erste Kalkulation können Sie etwa 8 bis 15 % des PEM für das technische Team ansetzen. Das ist kein verbindlicher Tarif. Klären Sie, welche Leistungen enthalten sind und ob die IVA berücksichtigt wurde. Professionelle Dienstleistungen unterliegen normalerweise dem Steuersatz von 21 %.
• Die Bauarbeiten selbst. Unterscheiden Sie zwischen PEM und dem vertraglichen Preis der Bauarbeiten, damit Sie Angebote korrekt vergleichen und die damit verbundenen Kosten berechnen können.
• IVA auf Bauarbeiten. Für den Bau von Gebäuden, die überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt sind, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Steuersatz von 10 % gelten. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Vertrag direkt zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen geschlossen wird. Selbst eingekaufte Materialien unterliegen normalerweise dem Satz von 21 %. Für einzelne Arbeiten und Dienstleistungen können andere Sätze gelten. Material selbst zu beschaffen, ist daher nicht immer günstiger.
• ICIO, die kommunale Bausteuer. Den Steuersatz legt die Gemeinde fest; gesetzlich ist er auf höchstens 4 % begrenzt. Berechnungsgrundlage sind die Kosten der materiellen Ausführung, ohne IVA, Honorare und Gewinn des Bauunternehmens. Nach Abschluss der Bauarbeiten kann eine endgültige Abrechnung folgen.
• Genehmigungen, berufliche Prüfung, Bescheinigungen und Formalitäten zur Erstbelegung. Die Kosten hängen von den kommunalen Gebühren, dem Projekt und den erforderlichen Genehmigungen ab. Zusätzlich können eine Sicherheit für die Abfallentsorgung und weitere lokal vorgeschriebene Zahlungen anfallen.
• Anschlüsse an Versorgungsnetze: Wasser, Strom, Abwasser und gegebenenfalls Gas.
• Rücklage für Unvorhergesehenes: 10 bis 15 % des PEM.
• Alles, was aus einem Rohbau ein Zuhause macht: Pool, Zaun, Garten, Küche, Möbel, Klimaanlage und vieles mehr. Manche Ausstattungsmerkmale können bereits im Bauangebot enthalten sein. Prüfen Sie daher zunächst den Leistungsumfang.

Was kostet ein Quadratmeter?

Die Preisunterschiede können erheblich sein, und dafür gibt es gute Gründe. Das Budget hängt von der Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte, den Materialpreisen, der Komplexität des Projekts, den Bodenverhältnissen und der Auslastung der Bauunternehmen ab. Der Preis eines bestimmten Materials muss nicht jedes Jahr steigen. Ein heute erstelltes Angebot kann jedoch bis zum Baubeginn angepasst werden müssen.

Bei traditioneller Bauweise liegen die in Fachpublikationen für 2026 genannten Richtwerte für die Bauarbeiten selbst häufig zwischen 1.400 und 2.200 Euro pro Quadratmeter, ohne Grundstück und Nebenkosten. Ein einfaches Haus mit klarer Form und Standardmaterialien kann näher am unteren Ende liegen. Angebote von etwa 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter sollten besonders genau geprüft werden: Möglicherweise beziehen sie sich nur auf einzelne Bauphasen oder einen begrenzten Leistungsumfang, nicht auf ein fertiges, bewohnbares Haus.

Für eine mittlere Ausstattung – hochwertige Fliesen, solide Fenster und Türen sowie moderne Heiz- und Kühlsysteme – sollte das konkrete Projekt kalkuliert werden. In der Region Elche und Alicante unterscheiden sich die Schätzungen der Architekturbüros. Bei einem freistehenden Haus können die Kosten der Bauarbeiten an 2.000 Euro pro Quadratmeter heranreichen oder darüber liegen. Größe, Fenster, Oberflächen und technische Anlagen wirken sich deutlich auf den Endpreis aus.

Für eine erste Planung mit Projektierung, Bauleitung, Steuern und Genehmigungen können Sie mit etwa 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr rechnen, ohne Grundstück. Das ist weder ein offizieller Durchschnittspreis noch eine Zusage eines Bauunternehmens. Pool, aufwendige Außenanlagen, Möbel und einzelne Ausstattungsmerkmale können zusätzlich ins Gewicht fallen. Wer eine individuell entworfene Villa mit großen Panoramafenstern plant, kann deutlich über diese Spanne hinauskommen – entscheidend sind dann die Wünsche und die konkreten Projektbedingungen.

Wenn Sie für eine erste grobe Rechnung eine Zahl brauchen, können Sie 2.500 Euro pro Quadratmeter ohne Grundstück ansetzen. Prüfen Sie anschließend, ob das für die gewünschte Ausstattung reicht. Bei einem komplexen Entwurf, einem Pool oder umfangreichen Außenanlagen kann dieser Richtwert zu niedrig sein.

Die Angaben beziehen sich auf eine traditionelle Bauweise mit Stahlbeton und Ziegeln sowie auf die bebaute Fläche, sofern im Angebot nichts anderes angegeben ist. Modul- und Holzhäuser werden anders kalkuliert. Grundstück, Fundament, Transport, Montage, Genehmigungen und Anschlüsse müssen aber auch dort berücksichtigt werden.

Costa Blanca und andere Regionen

Spanien ist zu vielfältig, als dass überall dieselben Preise gelten könnten. In Madrid, Barcelona und gefragten Küstenorten können die Angebote höher ausfallen; einen einheitlichen prozentualen Aufschlag gibt es jedoch nicht. In abgelegenen ländlichen Gegenden kann ein günstiges Grundstück mit hohen Transportkosten, schwieriger Zufahrt und teuren Anschlüssen verbunden sein. An der Costa Blanca sollten Sie nicht nur die Orte, sondern die einzelnen Grundstücke vergleichen.

Ein Grundstück für ein freistehendes Haus in Torrevieja, Orihuela Costa oder Guardamar del Segura lässt sich nicht allein anhand des Ortsnamens bewerten. Wichtig sind die Fläche, die zulässige Bebauung, die vorhandene Infrastruktur, die Aussicht, die Hanglage und der rechtliche Status. Für eine erste Budgetprüfung können Sie verschiedene Szenarien vergleichen, etwa Grundstücke für 80.000, 150.000 und 250.000 Euro. Das sind Rechenbeispiele und keine bestätigte Preisspanne für jedes Grundstück in diesen Orten. In Meeresnähe und in beliebten Wohnanlagen kann das Budget deutlich höher ausfallen.

Auch eine Änderung der Steuersätze kann sich bemerkbar machen. Seit dem 1. Juni 2026 ist der allgemeine ITP-Satz in der Valencianischen Gemeinschaft von 10 auf 9 % und der allgemeine AJD-Satz von 1,5 auf 1,4 % gesunken. Bei einem Grundstückskauf mit ITP und einer Bemessungsgrundlage von 150.000 Euro beträgt die Differenz 1.500 Euro. Damit lässt sich beispielsweise ein Teil der rechtlichen Begleitung finanzieren. Bei einem Kauf mit IVA fällt die Rechnung anders aus: Auf derselben Grundlage spart die AJD-Senkung 150 Euro. Prüfen Sie immer, welche Sätze und Vergünstigungen für Ihren konkreten Kauf gelten.

Unterlagen und Genehmigungen – von der ersten Prüfung bis zur Schlüsselübergabe

Die weniger erfreuliche Nachricht: Ein Bauvorhaben in Spanien besteht zu einem großen Teil aus Papierkram. Die gute Nachricht: Architekt und andere Fachleute können viele technische Abläufe übernehmen. Als Bauherr müssen Sie trotzdem Verträge, Zahlungen und Fristen im Blick behalten und die Formalitäten für das Grundstück und das fertige Haus verfolgen. Ein neues Wohnhaus ohne die erforderlichen Genehmigungen zu errichten, ist unzulässig. Es drohen Sanktionen, ein Baustopp und die Aufforderung, Verstöße zu beheben.

Die folgende Liste bezieht sich auf die Valencianische Gemeinschaft, zu der die Costa Blanca gehört. Da jede Gemeinde eigene Besonderheiten hat, sollten Sie die endgültige Liste mit dem Architekten und der Gemeinde abstimmen.

Vor dem Grundstückskauf

Ein typisches Szenario: Ein Paar verliebt sich in ein Grundstück mit Meerblick und zahlt schnell eine Anzahlung, um sich das vermeintlich günstige Angebot zu sichern. Erst später stellt sich heraus, dass dort gar nicht gebaut werden darf. Ein kostspieligerer Fehler lässt sich kaum machen. Eine erste Prüfung ist deshalb unverzichtbar.

• Nota Simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad): Sie zeigt, wer Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen eingetragen sind.
• Städtebauliche Bescheinigung (certificado urbanístico oder cédula urbanística) bei der Gemeinde. Sie ist das wichtigste Dokument in dieser Phase. Daraus geht hervor, welchen Status das Grundstück hat, wie viel gebaut werden darf, welche Gebäudehöhe zulässig ist, welche Abstände zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten sind und ob eine Mindestgröße vorgeschrieben ist. Klären Sie außerdem, ob das Grundstück bereits baureif ist oder zunächst erschlossen, neu aufgeteilt oder anderweitig vorbereitet werden muss. Die Bezeichnung „Baugrundstück“ in einer Anzeige ist keine Garantie.
• Katasterauskunft (Catastro). Prüfen Sie, ob Fläche und Grenzen mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen.
• Örtliche Einschränkungen. Nach dem spanischen Küstengesetz (Ley de Costas) beträgt die Schutzzone normalerweise 100 Meter ab der landseitigen Grenze des Meeresufers. In gesetzlich vorgesehenen Fällen sind es 20 Meter. Der Neubau von Wohngebäuden ist in dieser Zone grundsätzlich untersagt; mögliche Ausnahmen und notwendige Genehmigungen müssen gesondert geprüft werden. Prüfen Sie außerdem das Überschwemmungsrisiko anhand von PATRICOVA und SNCZI, die Lage des Grundstücks zu Wasserläufen – darunter ramblas, meist trockene oder zeitweise wasserführende Flussbetten – und zu Wasserschutzgebieten. Ob eine Genehmigung der Wasserbehörde erforderlich ist, hängt vom Standort und den geplanten Arbeiten ab. Auch Naturschutzauflagen sollten geprüft werden.
• Zufahrt und Versorgungsnetze. Gibt es eine rechtmäßige Zufahrt, Wasser, Strom und Abwasser – und kann gerade Ihr Gebäude angeschlossen werden? Eine nahegelegene Stromleitung oder Wasserleitung garantiert keinen Anschluss. Autarke Lösungen müssen auf ihre Zulässigkeit geprüft und separat kalkuliert werden.
• Baugrundgutachten (estudio geotécnico) und topografische Vermessung. Diese Unterlagen dienen dazu, die Entwurfsentscheidungen zu begründen und das Fundament zu berechnen. Fragen Sie den Architekten, wann die Untersuchungen beauftragt und welche Unterlagen bei der Gemeinde eingereicht werden müssen.
• Wenn Sie nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzen: Für viele steuerliche und administrative Vorgänge benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer, in der Regel die NIE. Klären Sie rechtzeitig, wie die Zahlung erfolgt und wie die Herkunft der Mittel nachgewiesen wird. Ein spanisches Bankkonto erleichtert Zahlungen oft, doch sein Fehlen bedeutet nicht automatisch, dass ein Kauf grundsätzlich ausgeschlossen ist. Wenn Sie nicht persönlich anreisen möchten, kann eine notarielle Vollmacht (poder notarial) helfen.

Projekt und Baugenehmigung

• Grundprojekt (proyecto básico) für die Genehmigung und Ausführungsprojekt (proyecto de ejecución) für den Bau. Beide werden vom Architekten unterzeichnet. Die Unterlagen umfassen eine Sicherheits- und Gesundheitsstudie – je nach Projekt als ausführliche oder vereinfachte Fassung –, eine Studie zur Entsorgung von Bauabfällen sowie den Nachweis, dass das Projekt dem spanischen Baugesetzbuch CTE entspricht, einschließlich der Anforderungen an die Energieeffizienz. Auf Grundlage der Projektunterlagen erstellt das Bauunternehmen den konkreten Abfallwirtschaftsplan.
• Berufliche Prüfung und Stempel (visado colegial). Für das Ausführungsprojekt eines neuen Wohnhauses und die Bescheinigung über den Abschluss der Bauarbeiten ist diese Prüfung nach den landesweiten Vorschriften verpflichtend. Welche Anforderungen für das Grundprojekt und die übrigen Unterlagen gelten, sollte mit dem Architekten geklärt werden.
• Baugenehmigung (licencia de obras) bei der Gemeinde. Kommunale Gebühren und die vorläufige Berechnung des ICIO richten sich nach den örtlichen Vorschriften. Die Erteilung der Genehmigung kann mehrere Monate dauern, bei zusätzlichen Abstimmungen auch länger. Ein bis drei Monate sind keine garantierte Bearbeitungszeit. Mit dem Bau eines neuen Hauses darf erst begonnen werden, wenn die erforderliche Genehmigung vorliegt.
• Zusätzliche örtliche Genehmigungen: Je nach Grundstück können Zustimmungen wegen Küsten-, Wasser- oder Naturschutzauflagen erforderlich sein.
• Technisches Team: Der Architekt ist der director de obra, der technische Architekt der director de la ejecución de la obra. Ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (coordinador de seguridad y salud) muss in den gesetzlich vorgesehenen Fällen bestellt werden, insbesondere wenn mehrere Unternehmen beteiligt sind, ein Unternehmen mit Selbstständigen zusammenarbeitet oder mehrere Selbstständige am Bau tätig sind. Diese Aufgabe kann ein technischer Architekt übernehmen.
• Bauvertrag (contrato de obra) mit Angaben zu Preis, Fristen, Garantien und Vertragsstrafen. Prüfen Sie, ob das Bauunternehmen eine Haftpflichtversicherung hat.

Während der Bauarbeiten

• Meldung der Eröffnung der Baustelle (comunicación de apertura del centro de trabajo). Sie wird in der Regel vom Bauunternehmen eingereicht.
• Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (plan de seguridad y salud). Das Bauunternehmen erstellt den Plan, der Sicherheitskoordinator genehmigt ihn. Ist kein Koordinator erforderlich, übernimmt die verantwortliche Bauleitung (dirección facultativa) die entsprechenden Aufgaben. Außerdem werden die vorgeschriebenen Bautagebücher geführt, darunter das Anweisungsbuch (libro de órdenes) und das Vorfallbuch (libro de incidencias).
• Vorübergehende Wasser- und Stromversorgung für die Baustelle.
• Genehmigung zur Nutzung öffentlichen Grundes für Container, Gerüste und Absperrungen, wenn die Baustelle auf den Gehweg reicht. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Gemeinde.
• Zehnjährige Bauversicherung (seguro decenal) nach dem spanischen Baugesetz LOE. Eine Ausnahme gilt für private Bauherren, die ein einzelnes Einfamilienhaus für den eigenen Gebrauch errichten. Wird das Haus innerhalb des Zehnjahreszeitraums verkauft, ist normalerweise eine Garantie für die verbleibende Laufzeit erforderlich. Das Gesetz sieht jedoch eine Befreiung vor, wenn die Eigennutzung nachgewiesen ist und der Käufer ausdrücklich auf die Garantie verzichtet. Besprechen Sie die Bedingungen rechtzeitig mit dem Notar und dem Versicherer: Nach Abschluss der Bauarbeiten kann der Abschluss einer Police schwieriger sein.
• Änderungen am Projekt müssen über den Architekten abgewickelt werden. Die Gemeinde kann klären, ob die Genehmigung geändert werden muss und wie die Anpassung zu beantragen ist. Eine Wand lässt sich also nicht immer einfach versetzen, nur weil man es sich anders überlegt hat.

Wenn das Haus fertig ist

• Bescheinigung über den Abschluss der Bauarbeiten (certificado final de obra), unterzeichnet vom director de obra und vom director de la ejecución de la obra und mit der vorgeschriebenen beruflichen Prüfung. Zusätzlich wird zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen ein Abnahmeprotokoll (acta de recepción de obra) erstellt.
• Energieausweis (certificado de eficiencia energética) mit Eintragung in das regionale Register.
• Unterlagen zu den technischen Anlagen: zum Beispiel die Bescheinigung der Elektroinstallation, bekannt als boletín eléctrico, sowie gegebenenfalls Nachweise für andere Anlagen. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von der Ausstattung des Hauses und den geltenden Vorschriften ab. Sie werden von den zuständigen Fachleuten ausgestellt.
• Kommunale Formalität zur Erstbelegung. In Torrevieja und Alicante wird eine verantwortliche Erklärung zur Erstbelegung (declaración responsable de primera ocupación) verwendet. Die antragstellende Person bestätigt in eigener Verantwortung, dass die Anforderungen erfüllt sind, und reicht die erforderlichen Unterlagen ein. Die Gemeinde führt anschließend die vorgesehenen Kontrollen durch. Das bedeutet nicht, dass die Gemeinde jeden Antrag vorab einzeln genehmigt. Die Formalität ist erforderlich, damit das neue Haus rechtmäßig genutzt und dauerhaft an die Versorgung angeschlossen werden kann. Anforderungen der Bank und notarielle Vorgaben sollten separat geprüft werden. Die Anmeldung im kommunalen Melderegister (empadronamiento) weist den tatsächlichen Wohnsitz nach und ersetzt nicht die Formalität zur rechtmäßigen Erstbelegung.
• Separater Wohnfähigkeitsnachweis (cédula de habitabilidad) der Generalitat. Für ein gewöhnliches neues Einfamilienhaus wird er in der Regel nicht zusätzlich zur kommunalen Erstbelegung eingeholt. Er ist nicht mit besonderen Dokumenten für geförderte Wohnungen, etwa der endgültigen Einstufung (calificación definitiva), zu verwechseln.
• Eintragung des Neubaus im Kataster: Die Erklärung mit dem Formular Modelo 900D ist erforderlich, wenn die Angaben nicht über die gesetzlich vorgesehene Mitteilung durch Notar, Grundbuchamt oder Verwaltung übermittelt werden. Klären Sie, ob Sie in Ihrem Fall eine gesonderte Erklärung abgeben müssen.
• Notarielle Urkunde über den fertiggestellten Neubau (escritura de declaración de obra nueva terminada) und Eintragung im Grundbuch. Unterliegt die Erklärung der AJD, beträgt deren allgemeiner Steuersatz in der Valencianischen Gemeinschaft 1,4 %. Bemessungsgrundlage ist der angegebene Wert des Neubaus ohne Grundstück. Wurde der Neubau bereits während der Bauphase erklärt, sollte die Besteuerung späterer Urkunden geprüft werden, damit die AJD nicht doppelt berechnet wird.
• Gebäudebuch (libro del edificio): Es enthält das Projekt, Bescheinigungen und Unterlagen zur Nutzung und Wartung. Das Buch wird dem Eigentümer übergeben und sollte wie ein Handbuch für das Haus aufbewahrt werden.
• Dauerhafte Verträge für Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas, Anmeldung der Adresse und die spanische Grundsteuer (IBI).

Wie lange dauert das gesamte Vorhaben?

Für eine erste Planung können Sie vom Grundstückskauf bis zum Einzug mit 18 bis 30 Monaten rechnen. Bei komplizierten Projekten kann es länger dauern. Die Bauarbeiten selbst dauern häufig etwa 10 bis 18 Monate. Die übrige Zeit entfällt auf Planung, Prüfungen, Genehmigung, zusätzliche Abstimmungen und den Abschluss der Formalitäten. Das sind Richtwerte, keine verbindlichen Fristen. Es dauert, aber dafür kann das Haus am Ende Ihrer ursprünglichen Vorstellung sehr nahekommen.

Leicht übersehene Kosten

Ein wichtiger Posten ist die Rücklage. Erfahrene Bauunternehmer und Architekten planen häufig 10 bis 15 % zusätzlich ein – das ist kein unnötiger Pessimismus. Der Boden kann anders beschaffen sein als im Gutachten angenommen, die Materialpreise können während eines eineinhalbjährigen Bauprojekts steigen und qualifizierte Arbeitskräfte sind in der Hochsaison oft schwerer und teurer zu finden.

Anschlussgebühren für Versorgungsnetze (derechos de acometida) können schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Liegt das Grundstück weit von der bestehenden Infrastruktur entfernt, kann es noch teurer werden.

Auch Möbel, Küche, Haushaltsgeräte, Gartengestaltung, Zaun und Pool sind nicht immer im Angebot des Bauunternehmens enthalten. Prüfen Sie den vereinbarten Leistungsumfang, damit Sie denselben Posten nicht doppelt einplanen. Pool und Außenanlagen können das Budget um Zehntausende Euro erhöhen, bei einem schwierigen Grundstück oder aufwendigen Projekt auch noch stärker.

Und schließlich müssen Sie während der Bauzeit irgendwo wohnen. Wenn Sie bereits nach Spanien gezogen sind, gehören die Mietkosten für eine Übergangswohnung ebenfalls zum tatsächlichen Projektbudget.

Selbst bauen oder Neubau kaufen? Ein Zahlenvergleich

Zunächst ein Richtwert für das Haus selbst, ohne Grundstück, Möbel und individuell geplante Außenanlagen. Bei einer ersten Schätzung mit 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter einschließlich Nebenkosten kostet ein Haus mit 100 m² etwa 200.000 bis 300.000 Euro. Für 120 bis 150 m² können es etwa 240.000 bis 450.000 Euro sein. Bei einer Villa mit mindestens 200 m² kann das Budget leicht 500.000 Euro übersteigen – insbesondere bei hochwertigen Oberflächen und komplexer Architektur. Das sind Rechenbeispiele, keine Angebote von Bauunternehmen. Prüfen Sie die endgültige Kostenaufstellung im Detail.

Hinzu kommen Grundstück und Erwerbsnebenkosten. Damit stellt sich die Frage, die viele bis zum Ende des Artikels beschäftigt: Ist Bauen günstiger oder der Kauf eines Neubaus?

Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel: eine Villa mit 150 m² und Pool auf einem etwa 500 m² großen Grundstück in der Gegend von Torrevieja oder Orihuela Costa. Angenommen, das Grundstück wird mit ITP erworben und kostet 150.000 Euro, während eine vergleichbare Villa vom Bauträger 480.000 Euro ohne IVA kostet. Das Beispiel dient dem Vergleich und ist keine Bewertung einer konkreten Immobilie. Prüfen Sie bei Angeboten, ob die ausgewiesenen Preise Steuern enthalten.

In diesem Beispiel entsprechen 2.000 Euro pro Quadratmeter dem vertraglichen Preis für die Bauarbeiten ohne IVA. Grundstück, Planung, Bauleitung, Genehmigungen, Pool und Außenanlagen sind nicht enthalten. Es handelt sich nicht um einen schlüsselfertigen Preis. Die nachstehenden Beträge für Planung, Untersuchungen, Anschlüsse und Außenanlagen sind als Beispielwerte einschließlich der jeweils anwendbaren Steuern angesetzt. Die IVA auf die Bauarbeiten und die AJD sind separat ausgewiesen. Die Rechnung geht davon aus, dass es sich um das einzige Einfamilienhaus handelt, das für den Eigenbedarf gebaut wird, und dass die Befreiung vom seguro decenal anwendbar ist. Andernfalls müssen die Kosten für die Garantie und die dazugehörigen Kontrollen hinzugerechnet werden.

Diese Kalkulation ist ein Beispiel und kein Preis eines bestimmten Unternehmens. Für den Grundstückskauf wurden 150.000 Euro, 13.500 Euro ITP und weitere 4.000 Euro für Abwicklung und Begleitung angesetzt. In der Position für die Fertigstellung des selbst gebauten Hauses sind beispielhaft 4.200 Euro AJD auf Grundlage eines angenommenen Werts von 300.000 Euro sowie 1.800 Euro für Notar und Grundbucheintrag enthalten. Beim Kauf eines Neubaus beträgt die AJD nach dem allgemeinen Steuersatz 6.720 Euro. Die übrigen 5.980 Euro dieser Position sind ein angenommener Betrag für Notar-, Register- und Nebenkosten, kein festgelegter Tarif.

Der größte Einflussfaktor ist der Grundstückspreis. Wenn alle anderen Posten gleich bleiben und die Erwerbsnebenkosten des Grundstücks mit 4.000 Euro angesetzt werden, ergibt sich bei einem Grundstückspreis von 80.000 Euro ein Gesamtbudget von 561.200 Euro, bei einem Preis von 250.000 Euro sind es 746.500 Euro. Wenn Sie das Grundstück bereits besitzen und die Erwerbskosten herausgerechnet werden, betragen die direkten Baukosten 470.000 Euro – etwa 70.700 Euro weniger als beim Kauf der Villa in diesem Beispiel. Der wirtschaftliche Wert des Grundstücks bleibt dabei jedoch bestehen. Möbel, zusätzliche Arbeiten, Finanzierung und Unterkunft während der Bauzeit sind separat zu berücksichtigen.

Nicht nur der Preis macht den Unterschied.

Zeitplan. Ein Haus von Grund auf zu bauen bedeutet meist viele Monate, in denen Sie zahlreiche Entscheidungen treffen müssen. Für die Planung können Sie mit 18 bis 30 Monaten rechnen. Eine fertige Villa kann nach Abschluss des Kaufs und Schlüsselübergabe genutzt werden, sofern alle Dokumente und Anschlüsse vorliegen. Beim Kauf einer Immobilie in der Projektphase sollten Sie den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin prüfen und mögliche Verzögerungen einkalkulieren.

Garantien. Bei einem neuen Wohngebäude muss der Bauträger die in der LOE vorgesehene zehnjährige Garantie für Baumängel an der Tragkonstruktion bereitstellen; gesetzliche Ausnahmen sind möglich. Wenn Sie ein Haus im Bau kaufen, sollten Sie prüfen, ob Ihre Vorauszahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung abgesichert sind. Die entsprechende Pflicht nach der LOE gilt ab Erteilung der Baugenehmigung. Maßgeblich sind die Unterlagen zu Ihrem konkreten Kaufvertrag. Wenn Sie selbst bauen, sind Sie selbst Bauherr und müssen sich unter anderem um mögliche Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen, die Abnahme und die Einhaltung der Fristen kümmern.

Individuelle Gestaltung. Wer selbst baut, hat mehr Gestaltungsspielraum. Die Ausrichtung zur Sonne, ein auf den eigenen Haushalt abgestimmter Grundriss, der Blick aus der Küche und die Deckenhöhe lassen sich frühzeitig planen – innerhalb der städtebaulichen und technischen Vorgaben. Bei fertigen Villen ist die Auswahl groß. Manche Bauträger ermöglichen Änderungen, doch das hängt vom Projekt und vom Baufortschritt ab.

Selbst zu bauen ist eine Überlegung wert, wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen oder ein günstiges finden, ein individuell gestaltetes Haus möchten und bereit sind, Zeit in das Vorhaben zu investieren. Ein fertiger Neubau kann praktischer sein, wenn ein besser absehbarer Übergabetermin, eine vorher festgelegte Ausstattung und weniger laufende Entscheidungen wichtig sind. Wie verlässlich das Budget ist, hängt allerdings vom Vertrag und der Prüfung der Unterlagen ab – nicht allein von der Größe oder Bekanntheit des Bauträgers.

So sieht ein Hausbau in Spanien heute aus, ohne etwas schönzureden. Das Vorhaben ist nicht unüberwindbar, aber mit Fachleuten an der Seite, die wissen, wo sich im Angebot zusätzliche Kosten verstecken, lässt sich der Prozess leichter bewältigen.

Alegria bietet fertige Neubauten an der Costa Blanca an. Wenn Sie lieber selbst bauen möchten, unterstützen wir Sie gern bei der Suche nach einem Grundstück und bei den bürokratischen Fragen. Möchten Sie beide Möglichkeiten passend zu Ihrem Haushalt, Ihrem Wunschort und Ihrem Budget durchrechnen lassen? Kontaktieren Sie uns – wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Sie bringen die Idee für Ihr Haus mit. Und wenn Sie einmal in der Nähe sind, gibt es bei uns dazu gern eine Tasse Kaffee und ein Gespräch über Ihr Spanienprojekt.