Нижче ми зібрали все в одному місці: орієнтовні ціни на 2026 рік, податки, дозволи й документи на кожному етапі, витрати, про які легко забути, та пряме порівняння — побудувати будинок самостійно чи купити готову новобудову. Цифр буде багато, але ми пояснимо, що вони означають для вашого бюджету.

Чому ціни в кошторисах так відрізняються

Значна частина плутанини пов’язана з абревіатурою PEM — presupuesto de ejecución material. Це кошторис матеріалів і робіт, необхідних для будівництва. Він не включає ділянку, податки, проєктування та професійний нагляд. PEM також не обов’язково збігається з ціною договору з підрядником: договірна вартість може додатково містити накладні витрати й прибуток будівельної компанії. Якщо компанія пропонує ціну «від 1 200 євро за метр», уточніть, чи йдеться про PEM, вартість робіт за договором або будинок «під ключ».

Повна вартість готового будинку буде помітно вищою. Для попередніх розрахунків супутні витрати можуть додати до вартості робіт близько 25–40%, а іноді й більше. Купівля землі рахується окремо. Тому перше запитання підряднику має бути простим: що саме входить у ціну за квадратний метр? Якщо відповідь розмита — «це залежить…» — попросіть детальний кошторис із розбивкою за статтями та зазначенням податків.

З чого складається загальна сума

Подумки розділіть майбутній бюджет на кілька частин. Одні витрати будуть у договорі з підрядником. Інші окремими рахунками надійдуть від нотаріуса, муніципалітету, податкової чи технічних фахівців — часом саме тоді, коли здавалося, що все вже враховано.

• Ділянка та витрати на її купівлю. Якщо угода оподатковується ITP, загальна ставка у Валенсійській спільноті з 1 червня 2026 року становить 9%, а для нерухомості вартістю понад 1 млн євро — 11%. Спеціальні ставки та пільги потрібно перевіряти окремо. Під час оподатковуваного продажу ділянки під забудову підприємцем зазвичай застосовуються IVA — іспанський ПДВ — за ставкою 21% і AJD, податок на оформлені юридичні акти, за загальною ставкою 1,4%. Податковий режим залежить від характеристик землі та самої угоди, а не лише від того, чи продавець — фізична особа або компанія. Додайте витрати на нотаріуса, реєстрацію в Реєстрі нерухомості та юридичний супровід. Податкова база не завжди дорівнює ціні купівлі: для ITP потрібно враховувати чинні правила щодо кадастрової референтної вартості.
• Проєкт і технічний нагляд. Гонорари архітектора, технічного архітектора — aparejador — і, за потреби, координатора з безпеки узгоджуються окремо. Для попереднього кошторису можна закласти близько 8–15% від PEM на технічну команду, але це не обов’язковий тариф. Уточніть склад послуг і чи включено IVA: професійні послуги зазвичай оподатковуються за ставкою 21%.
• Саме будівництво. Розрізняйте PEM і договірну вартість будівельних робіт — так ви зможете коректно порівнювати пропозиції та розраховувати пов’язані витрати.
• IVA на будівельні роботи. Ставка 10% застосовується до будівництва будівель, призначених переважно для проживання, якщо договір укладено безпосередньо між замовником-забудовником і підрядником та виконано встановлені законом умови. Матеріали, придбані окремо, зазвичай оподатковуються за ставкою 21%. Для окремих робіт і послуг може діяти інша ставка, тому купувати матеріали самостійно не завжди вигідніше.
• ICIO — муніципальний податок на будівництво, встановлення та роботи. Ставку визначає муніципалітет, а законодавчий максимум становить 4%. Податок розраховують від матеріальної вартості виконання робіт без IVA, гонорарів фахівців і прибутку підрядника. Після завершення будівництва можливий остаточний перерахунок.
• Дозволи, візування, сертифікати й оформлення введення в експлуатацію. Суми залежать від муніципальних зборів, проєкту та необхідних погоджень. Додатково можуть знадобитися гарантія належного поводження з будівельними відходами та інші платежі, передбачені місцевими правилами.
• Підключення до мереж: вода, електроенергія, каналізація, а іноді й газ.
• Резерв на непередбачені витрати: 10–15% від PEM.
• Усе, що перетворює будівлю на дім: басейн, огорожа, озеленення, кухня, меблі, кондиціонери тощо. Частина обладнання може вже входити до кошторису, тому спершу перевірте комплектацію.

Скільки коштує квадратний метр

Різниця між пропозиціями може бути величезною, і для цього є вагомі причини. На бюджет впливають доступність кваліфікованих працівників, ціни на матеріали, складність проєкту, ґрунт і завантаженість підрядників. Не кожен матеріал дорожчає щороку, однак кошторис, складений сьогодні, може потребувати перегляду до початку робіт.

Для традиційного будівництва професійні публікації 2026 року часто наводять орієнтовний діапазон вартості самих робіт 1 400–2 200 €/м² без землі та супутніх витрат. Простий будинок із нескладною формою та стандартними матеріалами може наближатися до нижньої межі. Пропозиції за 800–1 000 €/м² потрібно перевіряти особливо уважно: це може бути вартість окремих етапів або обмеженої комплектації, а не готового житлового будинку.

Для будинку середнього класу з якісною керамічною плиткою, надійними вікнами й дверима та сучасною системою опалення й охолодження потрібен розрахунок за конкретним проєктом. В районі Ельче та Аліканте оцінки архітектурних бюро різняться: вартість робіт для окремого будинку може наближатися до 2 000 €/м² і перевищувати цю суму. Площа будинку, вікна, оздоблення та інженерні системи суттєво впливають на підсумок.

Для попереднього планування будинку з проєктом, технічним наглядом, податками та дозволами можна орієнтуватися на приблизно 2 000–3 000 €/м² і більше, без урахування ділянки. Це не офіційна середня ціна й не зобов’язання підрядника. Басейн, складний благоустрій, меблі та окреме обладнання можуть вимагати додаткового бюджету. Якщо ви мрієте про віллу за індивідуальним проєктом із панорамними вікнами, верхня межа легко зросте: усе залежить від проєкту та ваших рішень.

Якщо для першої прикидки потрібна одна цифра, візьміть 2 500 €/м² без землі, а потім перевірте, чи вистачить цього на бажану комплектацію. Для складного проєкту, будинку з басейном або значного обсягу благоустрою цей орієнтир може бути занизьким.

Усе сказане стосується традиційної технології — залізобетону та цегли — і загальної площі забудови, якщо в пропозиції не зазначено інше. Модульні та дерев’яні будинки мають іншу структуру витрат, але й для них потрібно враховувати ділянку, фундамент, доставку, монтаж, дозволи й підключення.

Коста-Бланка та інші регіони

Іспанія надто різноманітна, щоб усюди діяли однакові ціни. У Мадриді, Барселоні та популярних прибережних районах кошториси можуть бути вищими, але універсальної надбавки у відсотках не існує. У віддалених сільських районах недорога ділянка іноді означає дорожчу логістику, складний під’їзд і коштовні підключення. На Коста-Бланці варто порівнювати не лише міста, а й конкретні ділянки.

Ділянку для окремого будинку в Торрев’єсі, Оріуела-Кості чи Гуардамар-дель-Сегура не можна оцінити лише за назвою району. Важливі площа, дозволений обсяг забудови, наявність інфраструктури, краєвид, ухил і юридична готовність до будівництва. Щоб перевірити бюджет, зручно порівняти кілька умовних сценаріїв — наприклад, ділянки за 80, 150 і 250 тисяч євро. Це розрахункові припущення, а не підтверджений діапазон цін для будь-якої ділянки в цих містах. Поблизу моря та в престижних урбанізаціях бюджет може бути значно вищим.

Є й приємна новина. З 1 червня 2026 року загальна ставка ITP у Валенсійській спільноті знизилася з 10% до 9%, а загальна ставка AJD — з 1,5% до 1,4%. Якщо ділянка оподатковується ITP і податкова база становить 150 тисяч євро, різниця дорівнює 1 500 євро. Це може покрити, наприклад, частину юридичного супроводу угоди. Для купівлі з IVA розрахунок інший: зниження AJD за тієї самої бази дає 150 євро економії. Завжди перевіряйте ставки та можливі пільги для своєї угоди. Детальніше — у нашій статті про витрати й податки під час купівлі житла в Іспанії.

Документи й дозволи: від першої перевірки до ключів

Тут на нас чекає не найприємніша новина: будівництво в Іспанії значною мірою складається з документів. Зате архітектор та інші фахівці можуть взяти на себе значну частину технічних процедур. Замовнику все одно потрібно контролювати договори, платежі й строки, а також оформлення ділянки та готового будинку. Розпочинати будівництво нового житла без необхідного дозволу не можна: це може призвести до санкцій, зупинки робіт і вимоги усунути порушення.

Наведений нижче список стосується Валенсійської спільноти, до якої належить уся Коста-Бланка. У кожному муніципалітеті є свої нюанси, тому остаточний перелік завжди слід уточнювати в архітектора та муніципалітеті.

До купівлі ділянки

Типова історія: пара закохується в чудову ділянку з видом на море, поспішає внести завдаток, щоб не втратити вигідну пропозицію, а згодом із прикрістю дізнається, що будувати там не можна. У цій справі мало помилок, які обходяться так боляче й дорого. Тому попередня перевірка обов’язкова.

• Nota Simple з Реєстру нерухомості — Registro de la Propiedad: перевірте, хто є власником, чи є іпотека, арешти або інші обтяження.
• Містобудівний сертифікат — certificado urbanístico або cédula urbanística — у муніципалітеті. Це головний документ на цьому етапі. У ньому зазначено статус землі, допустимий обсяг забудови, дозволену висоту, відступи від меж і можливу мінімальну площу ділянки. Додатково з’ясуйте, чи готова ділянка до забудови, чи спершу потрібні роботи з урбанізації, перерозподіл ділянок або інші процедури. Позначка «під забудову» в оголошенні ще нічого не гарантує.
• Дані кадастру — Catastro. Перевірте, чи збігаються площа та межі ділянки з даними Реєстру нерухомості.
• Обмеження, пов’язані з місцем розташування. За законом про узбережжя захисна зона зазвичай становить 100 метрів від внутрішньої межі берегової лінії — ribera del mar. У передбачених законом випадках її ширина становить 20 метрів. Нове житлове будівництво в цій зоні за загальним правилом заборонене; винятки та необхідні погодження потрібно перевіряти окремо. Також перевірте ризик затоплення за картами PATRICOVA та SNCZI, розташування ділянки відносно русел, зокрема ramblas, і водоохоронних зон. Чи потрібен дозвіл водного відомства, залежить від місця та запланованих робіт. Окремо перевірте природоохоронні обмеження.
• Доступ і комунікації. З’ясуйте, чи є законний під’їзд і чи можна підключити саме ваш об’єкт до води, електрики й каналізації. Близька лінія електропередач або труба самі по собі не гарантують підключення. Автономні рішення також потрібно перевірити на допустимість і окремо оцінити їхню вартість.
• Геотехнічне дослідження — estudio geotécnico — і топографічна зйомка. Ці дані потрібні для обґрунтування проєктних рішень і розрахунку фундаменту. Уточніть в архітектора, коли замовити дослідження та які матеріали потрібно подати до муніципалітету.
• Ідентифікаційний номер, порядок оплати й представництво. Покупцеві потрібен відповідний іспанський податковий ідентифікатор; для іноземної фізичної особи це зазвичай NIE. Заздалегідь узгодьте спосіб оплати й документи, що підтверджують походження коштів. Рахунок в іспанському банку часто спрощує розрахунки, але його відсутність сама по собі не означає загальної заборони на укладення угоди. Якщо ви не хочете приїжджати особисто, може допомогти нотаріальна довіреність — poder notarial — з необхідними повноваженнями.

Проєкт і дозвіл на будівництво

• Основний проєкт — proyecto básico — для отримання дозволу та робочий проєкт — proyecto de ejecución — для будівництва. Документацію підписує архітектор. Вона включає відповідне дослідження з безпеки та охорони праці — повне або базове, залежно від параметрів проєкту, — дослідження щодо поводження з будівельними відходами та обґрунтування відповідності будівельному кодексу CTE, зокрема вимогам до енергоефективності. Підрядник готує план поводження з відходами на основі проєктної документації.
• Візування проєкту в професійній колегії — visado colegial. Загальнодержавні правила вимагають його для робочого проєкту нового житлового будинку та сертифіката завершення будівництва. Вимоги до основного проєкту й повного пакета документів уточніть в архітектора.
• Дозвіл на будівництво — licencia de obras — у муніципалітеті. Муніципальні збори та попередній розрахунок ICIO оформлюються за місцевими правилами. Отримання дозволу може тривати кілька місяців, а за складних погоджень — довше. Не варто вважати строк в один-три місяці гарантованим. Розпочинати будівництво нового будинку без необхідного дозволу не можна.
• Окремі дозволи для конкретної місцевості: погодження щодо узбережжя, водоохоронних зон і захисту довкілля, якщо вони потрібні для цієї ділянки.
• Технічна команда: архітектор — director de obra — та технічний архітектор — director de la ejecución de la obra. Координатора з безпеки та охорони праці — coordinador de seguridad y salud — призначають у випадках, передбачених законом, зокрема коли на об’єкті працює кілька компаній, компанія разом із самозайнятими працівниками або кілька самозайнятих працівників. Цю функцію також може виконувати aparejador.
• Договір із підрядником — contrato de obra — із зазначенням ціни, строків, гарантій і штрафних санкцій. Перевірте, чи має підрядник страхування цивільної відповідальності.

Під час будівництва

• Повідомлення про відкриття робочого місця — comunicación de apertura del centro de trabajo. Зазвичай його подає підрядник.
• План безпеки та охорони праці — plan de seguridad y salud, який готує підрядник, а координатор затверджує. Якщо координатора призначати не потрібно, відповідні функції виконує dirección facultativa — технічна команда, яка керує й контролює роботи. Також ведуться передбачені правилами журнали: журнал розпоряджень — libro de órdenes — і журнал інцидентів — libro de incidencias.
• Тимчасове підключення води та електрики для будівельного майданчика.
• Дозвіл на зайняття громадського простору для контейнерів, риштувань і огорожі, якщо вони виходять на тротуар або іншу громадську територію. Вимоги залежать від муніципалітету.
• Десятирічне страхування — seguro decenal — від конструктивних дефектів відповідно до закону про організацію будівництва LOE. Виняток передбачено для фізичної особи, яка самостійно будує один односімейний будинок для власного проживання. Якщо будинок продають протягом десятирічного строку, зазвичай потрібна гарантія на період, що залишився. Водночас закон дозволяє не оформлювати її, якщо підтверджено використання будинку власником для власних потреб, а покупець прямо погодився відмовитися від гарантії. Заздалегідь обговоріть умови з нотаріусом і страховиком: оформити поліс після завершення будівництва може бути складніше.
• Зміни в проєкті потрібно оформлювати через архітектора. У муніципалітеті уточніть, чи потрібно змінювати дозвіл і як саме погоджувати зміни. Пересунути стіну за новою ідеєю може бути складніше, ніж просто обговорити це на будівництві.

Коли будинок готовий

• Сертифікат завершення будівництва — certificado final de obra, підписаний director de obra і director de la ejecución de la obra, із необхідним візуванням. Окремо замовник і підрядник оформлюють акт приймання робіт — acta de recepción de obra.
• Енергетичний сертифікат — certificado de eficiencia energética із реєстрацією у відповідному регіональному реєстрі.
• Документи на інженерні системи: наприклад, сертифікат електроустановки — certificado de instalación eléctrica, який часто називають boletín eléctrico, а також документи на інші установки, якщо вони потрібні. Перелік залежить від обладнання будинку та чинних правил; документи готують відповідні фахівці.
• Оформлення першого заселення за муніципальною процедурою. У Торрев’єсі та Аліканте застосовується declaración responsable de primera ocupación: заявник під власну відповідальність підтверджує виконання вимог і подає необхідні документи, після чого муніципалітет може здійснювати перевірки та контроль. Це не те саме, що попереднє затвердження кожної заяви муніципалітетом. Документ потрібен для законного використання нового будинку й оформлення постійного постачання комунальних послуг. Вимоги банку й нотаріальне оформлення перевіряються окремо. Реєстрація за місцем проживання — empadronamiento — підтверджує фактичне проживання, але не замінює оформлення законного введення будинку в експлуатацію.
• Окрему cédula de habitabilidad від Generalitat зазвичай не отримують паралельно з муніципальним оформленням першого заселення для звичайного нового приватного будинку. Не плутайте її зі спеціальними документами для захищеного житла, зокрема calificación definitiva.
• Внесення нової споруди до кадастру: подання декларації Modelo 900D, якщо інформація не передається через передбачений законом механізм нотаріусом, реєстратором або адміністрацією. Уточніть, чи потрібно подавати окрему декларацію саме у вашому випадку.
• Нотаріальний акт про завершену нову споруду — escritura de declaración de obra nueva terminada — та реєстрація в Реєстрі нерухомості. Якщо декларація оподатковується AJD, загальна ставка у Валенсійській спільноті становить 1,4%. Податкова база визначається за вартістю задекларованої нової споруди без вартості землі. Якщо будівництво вже було задеклароване на етапі робіт, податковий режим наступних документів потрібно перевірити окремо, щоб не сплатити AJD двічі.
• Книга будівлі — libro del edificio: проєкт, сертифікати й інструкції з експлуатації. Її передають власнику; зберігайте як технічний паспорт будинку.
• Постійні договори на воду, електрику та, за наявності, газ, реєстрація за адресою, якщо це потрібно, і податок на нерухоме майно — IBI.

Скільки часу це займає

Для попереднього планування варто закласти 18–30 місяців від купівлі ділянки до заселення, хоча складні проєкти можуть тривати довше. Саме будівництво часто займає близько 10–18 місяців. Решта часу йде на проєктування, перевірки, дозвіл, додаткові погодження та оформлення завершення робіт. Це орієнтовні строки, а не гарантовані терміни. Процес не швидкий, зате будинок буде максимально наближеним до того, яким ви його уявляли.

Приховані витрати, які можуть зіпсувати настрій

Один із найважливіших пунктів — резерв. Досвідчені будівельники й архітектори закладають додаткові 10–15% і не вважають це зайвим песимізмом. Ґрунт може виявитися не таким, як у звіті, ціни на матеріали можуть змінитися за півтора року будівництва, а в розпал сезону знайти вільних працівників може бути складніше й дорожче.

Підключення до мереж — derechos de acometida — легко додають кілька тисяч євро. Якщо ділянка розташована далеко від розвиненої інфраструктури, витрати можуть бути ще більшими.

Далі йдуть витрати, яких може не бути в кошторисі підрядника: меблі, кухня, техніка, ландшафтний дизайн, огорожа, басейн. Спочатку перевірте комплектацію за договором, щоб не порахувати одну позицію двічі. Басейн і благоустрій можуть додати десятки тисяч євро, а за складної ділянки чи дорогого проєкту — ще більше.

Є й практичне питання: де ви житимете, поки будують будинок? Якщо на цей час потрібно орендувати житло, орендна плата також стане частиною реального бюджету.

Будувати чи купити новобудову: приклад із цифрами

Спочатку розглянемо орієнтовну вартість самого будинку без землі, меблів та індивідуального благоустрою. Якщо для першої прикидки використати діапазон 2 000–3 000 €/м² із супутніми витратами, будинок площею 100 м² коштуватиме приблизно 200–300 тисяч євро, а будинок площею 120–150 м² — близько 240–450 тисяч. Для вілли площею від 200 м² бюджет легко сягне 500 тисяч євро або більше, особливо за дорогого оздоблення та складної архітектури. Це арифметичні орієнтири, а не пропозиції підрядників: остаточний склад кошторису потрібно перевіряти.

Додайте до суми ділянку та витрати на її купівлю. А тепер — запитання, заради якого багато хто дочитав до цього місця: що вигідніше, будувати чи купувати?

Візьмімо умовний приклад: вілла площею 150 м² із басейном на ділянці близько 500 м² у районі Торрев’єси або Оріуела-Кости. Припустімо, що ділянка коштує 150 тисяч євро, її купівля оподатковується ITP, а аналогічна вілла від забудовника коштує 480 тисяч євро без IVA. Це приклад для порівняння, а не оцінка конкретного об’єкта. В оголошеннях уточнюйте, чи включено податки в зазначену ціну.

У цьому прикладі 2 000 €/м² — це договірна вартість будівельних робіт до нарахування IVA, без ділянки, проєкту, нагляду, дозволів, басейну та благоустрою. Це не ціна «під ключ». У рядках проєкту, досліджень, підключень і благоустрою нижче вказані умовні суми з відповідними податками. IVA на будівельні роботи та AJD показані окремо. Передбачається, що це єдиний односімейний будинок для власного використання і на нього поширюється виняток щодо seguro decenal. В іншому разі потрібно додати витрати на страхування та пов’язані перевірки.

Це умовний розрахунок, а не прайс конкретної компанії. У вартості купівлі землі враховано 150 тисяч євро за ділянку, 13 500 євро ITP і ще 4 000 євро на оформлення та супровід угоди. Для завершення самостійного будівництва умовно закладено 4 200 євро AJD за бази 300 тисяч євро та ще 1 800 євро на нотаріуса й реєстрацію. Для купівлі новобудови AJD за загальною ставкою становить 6 720 євро; решта 5 980 євро в цьому рядку — умовний бюджет на нотаріальні, реєстраційні та супутні витрати, а не встановлений тариф.

Саме земля найбільше змінює результат. Якщо решта статей не змінюється, а умовні витрати на оформлення купівлі ділянки становлять 4 000 євро, ділянка за 80 тисяч євро дає загальний бюджет 561 200 євро, а за 250 тисяч — 746 500 євро. Якщо ділянка вже є і витрати на її придбання не враховувати, грошові витрати на будівництво становитимуть 470 тисяч євро — приблизно на 70 700 євро менше, ніж купівля вілли з прикладу. Але економічна вартість уже наявної землі нікуди не зникає. Меблі, додаткові роботи, фінансування та проживання під час будівництва потрібно рахувати окремо.

Та гроші — не єдине, що має значення. Є й інші відмінності.

Строки. Будівництво з нуля зазвичай означає багато місяців і сотні рішень. Для попереднього планування можна орієнтуватися на 18–30 місяців. Готовою віллою можна почати користуватися після завершення угоди та отримання ключів, якщо документи й підключення оформлено. Якщо купуєте житло на етапі проєкту або будівництва, орієнтуйтеся на договірний строк передачі та враховуйте ризик затримок.

Гарантії. Для нового житлового будинку забудовник зобов’язаний забезпечити передбачену LOE десятирічну гарантію від конструктивних дефектів, із винятками, встановленими законом. Купуючи житло, що будується, перевірте захист авансових платежів банківською гарантією або страхуванням: обов’язок гарантувати ці суми за LOE діє після отримання дозволу на будівництво. Важливі документи саме за вашим договором. Перш ніж брати на себе зобов’язання, можна замовити перевірку договору та юридичних гарантій. Якщо ви замовляєте будівництво власного будинку, то самі стаєте замовником-забудовником і відповідаєте за взаємодію з підрядником, приймання робіт та контроль строків.

Індивідуальність. Власний проєкт дає більше свободи. Орієнтацію щодо сонця, планування для своєї родини, краєвид із кухні та висоту стель можна продумати заздалегідь у межах містобудівних і технічних вимог. Вибір готових вілл також великий, а деякі забудовники дозволяють вносити зміни, але можливості залежать від проєкту та стадії будівництва.

Будівництво варто розглядати, якщо у вас уже є ділянка або її можна придбати за помірною ціною, вам потрібен нестандартний будинок і ви готові запастися терпінням. Купівля готової новобудови може бути зручнішою, якщо важливі зрозуміліший строк передачі, заздалегідь погоджена комплектація та менше щоденних рішень, пов’язаних із будівництвом. В обох випадках передбачуваність бюджету залежить від договору та перевірки документів, а не лише від розміру чи відомості забудовника.

Ось такий вигляд має будівництво в Іспанії без глянцевих прикрас. Цей процес цілком реальний, а пройти його значно легше з фахівцями, які знають, де в кошторисі зазвичай ховаються додаткові витрати.

В Alegria є готові новобудови на Коста-Бланці. Якщо вам ближче власний проєкт, ми також допоможемо пошукати ділянку й розібратися з бюрократичними питаннями. Можемо порівняти обидва варіанти з урахуванням вашої родини, бажаної локації та бюджету — на ваших цифрах, а не умовному прикладі.

Від вас — ідея будинку, від нас — за бажанням кава й розмова про те, як перетворити її на реальність.