Der spanische Immobilienmarkt ist seit Jahren gefragt. Deutlich verändert hat sich allerdings das Verhalten der Käufer: Bauträgerunterlagen werden genauer geprüft, Verträge bis ins Detail gelesen und rechtliche Fragen gestellt, an die viele vor einigen Jahren kaum gedacht hätten. Das ist sinnvoll. Der Markt für Neubauimmobilien in Spanien bleibt aktiv, ist in manchen Regionen überhitzt und bietet in anderen weiterhin interessante Möglichkeiten. Er ist aber definitiv kein Markt, auf dem man eine Wohnung allein deshalb kaufen sollte, weil die Visualisierung auf dem Instagram-Profil des Bauträgers überzeugend aussieht.

Wenn Sie ernsthaft über den Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien nachdenken, ist dieser Leitfaden für Sie gedacht. Die üblichen Ausführungen über Sonne und gutes Essen lassen wir diesmal beiseite – Spanien hat von beidem bekanntlich genug – und konzentrieren uns auf den eigentlichen Kaufprozess: Was ist zu tun, in welcher Reihenfolge und warum, damit am Ende die Schlüssel in Ihrer Hand liegen und nicht ein Problemfall samt verlorener Reservierungszahlung.

Schritt 1. Legen Sie fest, wofür Sie die Immobilie kaufen

Das klingt selbstverständlich, doch viele Fehlentscheidungen beginnen genau hier. Eine Immobilie für den Eigenbedarf, eine Wohnung zur Vermietung und ein Objekt als Kapitalanlage sind drei unterschiedliche Strategien. Sie verlangen andere Lagen, andere Immobilientypen und andere Kriterien für die Bewertung des Potenzials.

Für den dauerhaften Wohnsitz zählen vor allem die Dinge des täglichen Lebens: Schulen, medizinische Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten in gut erreichbarer Nähe. Soll die Immobilie vermietet werden, insbesondere kurzfristig an Urlaubsgäste, können die Nähe zum Strand und die Möglichkeit, in der jeweiligen Gemeinde eine touristische Vermietungslizenz zu erhalten, entscheidend sein. Diese Möglichkeit besteht nicht überall, und 2026 wurden die Regeln in mehreren Gemeinden weiter verschärft. Einige Städte haben die Vergabe neuer Genehmigungen sogar ausgesetzt.

Wenn Ihr Ziel dagegen vor allem darin besteht, Kapital zu erhalten und langfristig zu steigern, kann es sinnvoller sein, sich auf Entwicklungsgebiete zu konzentrieren, in denen der Neubau noch wächst und die Preise das Niveau etablierter Nachbarviertel noch nicht erreicht haben.

Solange diese Grundfrage nicht klar beantwortet ist, ist es schwierig, die weiteren Schritte sinnvoll zu planen.

Schritt 2. Kalkulieren Sie Ihr Budget mit ausreichend Puffer

Der in der Anzeige genannte Kaufpreis ist nicht gleichbedeutend mit den tatsächlichen Gesamtkosten der Transaktion. Bei einer Neubauimmobilie kommen zusätzlich in Betracht:

• Mehrwertsteuer (IVA) – 10 % des Kaufpreises bei Wohnimmobilien, wobei in bestimmten Fällen abweichende Regeln gelten können;
• Stempelsteuer bzw. Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD) – in der Regel 0,5 % bis 1,5 %, abhängig von der Autonomen Gemeinschaft;
• Notar- und Grundbuchkosten – ungefähr 1–1,5 %;
• Kosten für juristische Beratung – etwa 1–1,5 % des Immobilienpreises, und gerade hier lohnt es sich nicht, am falschen Ende zu sparen;
• bei Finanzierung – Kosten für Bewertung, mögliche Bankgebühren und Versicherungen.

Insgesamt ist es sinnvoll, zusätzlich zum Kaufpreis einen Puffer von ungefähr 12–15 % einzuplanen. Viele Käufer berücksichtigen zunächst nur die Steuern und stellen gegen Ende des Kaufprozesses fest, dass noch mehrere Tausend Euro zusätzlich benötigt werden. Besser ist es, diese Kosten von Anfang an einzuplanen.

Schritt 3. Wählen Sie die Region und prüfen Sie den Bauträger

Spanien ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Die Costa Blanca bietet häufig ein niedrigeres Preisniveau und ein stark internationales Umfeld. Die Costa del Sol hat einen höheren Einstiegspreis und eine etablierte Nachfrage nach Mietimmobilien. Valencia zieht weiterhin viele Menschen an, die ortsunabhängig arbeiten, während Madrid und Barcelona eigene Märkte für Käufer darstellen, die Wert auf die Liquidität großer Metropolen legen.

Jede Region hat ihr eigenes Tempo, ein anderes Angebot an Neubauten und spezifische Herausforderungen – in einigen Gebieten fehlt es an verfügbarem Bauland, in anderen dauern Genehmigungsverfahren länger.

Auch der Bauträger sollte unabhängig und gründlich geprüft werden:

1. Wie viele Projekte hat das Unternehmen bereits fertiggestellt und wie zuverlässig wurden die angekündigten Termine eingehalten? Informationen lassen sich unter anderem über das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und durch Erfahrungen von Käufern früherer Projekte einholen.
2. Gibt es eine Bank- oder Versicherungsgarantie für die Beträge, die Käufer vor Fertigstellung des Projekts leisten? Nach spanischem Recht müssen solche Vorauszahlungen geschützt sein, und der Bauträger muss dafür ein entsprechendes separates Konto mit der vorgesehenen Absicherung nutzen. Ohne diese Unterlagen sollten Sie kein Geld überweisen – unabhängig davon, wie attraktiv ein Rabatt oder ein „Sonderangebot bei schneller Entscheidung“ wirkt.
3. Wie sehen die derzeit laufenden Baustellen des Bauträgers aus? Manchmal reicht bereits ein Besuch vor Ort, um einzuschätzen, ob die genannten Fertigstellungstermine realistisch erscheinen.

Schritt 4. Suchen Sie geeignete Immobilien und erstellen Sie eine Vorauswahl

An diesem Punkt wird eine erfahrene Immobilienagentur häufig besonders hilfreich. Nicht weil es unmöglich wäre, selbst zu suchen – Plattformen wie Idealista und Fotocasa stehen jedem offen –, sondern weil erfahrene Makler Dinge erkennen können, die in einer Anzeige nicht erwähnt werden: den tatsächlichen Ruf des Bauträgers, Schwächen eines Grundrisses oder ein zukünftiges Bauprojekt nebenan, das möglicherweise in einem Jahr die Aussicht verändert.

Sinnvoll ist eine Vorauswahl von etwa fünf bis sieben Objekten. Mindestens einen Teil davon sollten Sie persönlich besichtigen, idealerweise alle. Wenn Sie vor dem Kauf nicht nach Spanien reisen können, bitten Sie um eine Live-Videobesichtigung statt um ein fertig produziertes Werbevideo. Der Unterschied ist erheblich.

Schritt 5. Beantragen Sie die NIE

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie wird unter anderem für den Immobilienkauf, steuerliche Vorgänge sowie verschiedene Bank- und Behördenangelegenheiten benötigt.

Beantragt werden kann sie persönlich in Spanien bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde (Comisaría de Policía oder Oficina de Extranjeros) beziehungsweise über ein spanisches Konsulat im Wohnsitzland.

Da die Bearbeitung Zeit in Anspruch nehmen kann und Termine teilweise lange im Voraus vergeben sind, empfiehlt es sich, die NIE bereits zu Beginn der Immobiliensuche zu beantragen. Warten Sie nicht, bis der Vertrag unterschriftsreif ist und der Verkäufer auf einen schnellen Abschluss drängt.

Je nach Situation lassen sich Teile des Verfahrens auch über eine bevollmächtigte Vertretung erledigen, was den Ablauf erheblich vereinfachen kann, wenn Sie nicht selbst vor Ort sein können.

Schritt 6. Eröffnen Sie ein Bankkonto in Spanien

Ein spanisches Bankkonto ist gesetzlich nicht zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu kaufen. In der Praxis macht es den gesamten Ablauf jedoch deutlich einfacher. Viele Zahlungen – von der Reservierungsgebühr bis zu laufenden Versorgungsrechnungen nach der Übergabe – lassen sich über ein lokales Konto unkomplizierter organisieren.

Auch wiederkehrende Zahlungen wie die Grundsteuer IBI oder bestimmte Steuerpflichten für Nichtresidenten können komfortabler per Lastschrift beglichen werden als jedes Mal über eine internationale Überweisung.

Für die Kontoeröffnung als Nichtresident verlangen Banken normalerweise den Reisepass, die NIE – oder teilweise einen Nachweis über die laufende Beantragung –, Unterlagen über die Herkunft der Mittel sowie gegebenenfalls Einkommensnachweise. Einige Banken ermöglichen es, den Prozess online zu beginnen, für die vollständige Freischaltung kann jedoch weiterhin ein persönlicher Termin erforderlich sein.

Schritt 7. Reservieren Sie die Immobilie und unterschreiben Sie den Reservierungsvertrag

Nach der Auswahl der Immobilie wird in der Regel eine Reservierungszahlung von etwa 3.000 bis 10.000 Euro fällig. Die genaue Höhe hängt vom Bauträger und vom Baufortschritt ab. Mit dieser Zahlung wird das Objekt normalerweise für einen bestimmten Zeitraum vom Markt genommen und der Preis fixiert – häufig für 15 bis 30 Tage.

In dieser Zeit sollten die rechtlichen Prüfungen durchgeführt und der Hauptvertrag vorbereitet werden.

Ein Punkt ist besonders wichtig: Der Reservierungsvertrag ist keine bloße Formalität. Er sollte klar festlegen, unter welchen Bedingungen die Reservierungszahlung zurückerstattet wird, falls der Kauf aus Gründen scheitert, die nicht beim Käufer liegen. Unterschreiben Sie keinen Vertrag, dessen Inhalt Sie nicht vollständig verstehen, ohne vorherige juristische Prüfung – auch dann nicht, wenn das Verkaufsteam erklärt, dass „alle denselben Vertrag unterschreiben“.

Schritt 8. Lassen Sie die Immobilie rechtlich prüfen

Genau diesen Schritt versuchen manche Käufer zu beschleunigen – und bereuen es später. Der beauftragte Jurist sollte unter anderem Folgendes prüfen:

• den rechtlichen Status des Grundstücks und das Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigungen (licencia de obra);
• ob Belastungen, Hypotheken oder Schulden bestehen, die das Objekt oder das Projekt betreffen;
• ob das Projekt den kommunalen Bau- und Planungsvorschriften entspricht;
• ob die Vorauszahlungen des Käufers durch die vorgesehenen Garantien abgesichert sind;
• die Bedingungen des Kaufvertrags, einschließlich der Regelungen für mögliche Verzögerungen des Bauträgers.

Eine solche Prüfung dauert üblicherweise ein bis zwei Wochen. Wer sie nur verkürzt, um einige Tage Zeit zu sparen, riskiert später erheblich größere Probleme.

Schritt 9. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag (contrato de compraventa)

Nach Abschluss der Prüfungen wird der eigentliche Kaufvertrag unterschrieben. Darin werden der vollständige Kaufpreis, der Zahlungsplan – meist mehrere Raten, die an Bauphasen wie Fundament, Rohbau, Dach und Ausbau gekoppelt sind –, der geplante Fertigstellungstermin, Regelungen bei Verzögerungen und der Ablauf der Schlüsselübergabe festgehalten.

Besonders wichtig ist dabei: Jede Zahlung aus dem vereinbarten Zahlungsplan sollte auf das dafür vorgesehene geschützte Konto erfolgen. Prüfen Sie vor jeder Überweisung die Bankverbindung und vergleichen Sie sie mit den Angaben in den Garantieunterlagen.

Schritt 10. Organisieren Sie bei Bedarf die Finanzierung

Auch ausländische Käufer können bei spanischen Banken eine Immobilienfinanzierung beantragen. Häufig liegt der Finanzierungsanteil bei etwa 60–70 % des Immobilienwerts. Die konkrete Höhe hängt jedoch von Einkommen, finanzieller Situation und individueller Risikoprüfung der Bank ab.

Im in diesem Leitfaden beschriebenen Szenario bewegen sich feste Zinssätze im Jahr 2026 ungefähr im Bereich von 3–4 % pro Jahr. Die endgültigen Konditionen werden allerdings immer individuell von der jeweiligen Bank festgelegt.

In der Regel werden Einkommensnachweise der letzten zwei oder drei Jahre, Steuererklärungen, Kontoauszüge sowie teilweise Informationen über bestehende Kredite und andere finanzielle Verpflichtungen verlangt. Die Prüfung kann drei bis sechs Wochen dauern. Wenn Sie finanzieren möchten, empfiehlt es sich daher, bereits parallel zur rechtlichen Prüfung damit zu beginnen und nicht erst nach Unterzeichnung des Hauptvertrags.

Schritt 11. Verfolgen Sie den Baufortschritt

Die Bauzeit einer Neubauimmobilie beträgt je nach Größe und Komplexität des Projekts üblicherweise etwa 12 bis 24 Monate. In dieser Zeit lohnt es sich, den Fortschritt regelmäßig zu verfolgen.

Seriöse Bauträger versenden oft selbst Fotos von der Baustelle und organisieren Besichtigungstermine während der Bauphase. Falls Sie keine Informationen erhalten, können Sie selbstverständlich nachfragen. Das ist aus Käufersicht vollkommen normal.

Wenn sich der Zeitplan verschiebt, sollten Sie erneut in den Vertrag schauen und prüfen, welche Regelungen für Verzögerungen gelten. Eine Verzögerung von ein oder zwei Monaten kann auf dem spanischen Neubauimmobilienmarkt vorkommen. Wenn die Baustelle allerdings ein halbes Jahr praktisch stillsteht, ist das ein guter Grund, die Situation ausführlich mit einem Juristen zu besprechen.

Schritt 12. Führen Sie die Schlussabnahme durch

Vor der endgültigen Übergabe sollte die Immobilie gründlich kontrolliert werden. In Spanien wird dieser Abschnitt oft mit dem Begriff llaves en mano – sinngemäß „schlüsselfertig“ – verbunden.

Prüfen Sie alles: Sanitäranlagen, Elektrik, Fenster, Oberflächen und die Übereinstimmung der Immobilie mit den im Vertrag festgelegten Merkmalen und Maßen.

Festgestellte Mängel sollten in einem Protokoll dokumentiert werden, damit der Bauträger sie vor Abschluss der Übergabe beheben kann.

Nehmen Sie Ihr Smartphone und Notizen mit und dokumentieren Sie die Besichtigung mit Fotos oder Videos. Kleinere Mängel wie eine schlecht schließende Tür oder eine beschädigte Fliese kommen auch bei Neubauten vor. Das muss kein ernstes Problem sein, sollte aber festgehalten werden.

Schritt 13. Unterschreiben Sie beim Notar und lassen Sie das Eigentum eintragen

Der letzte große Schritt des Kaufprozesses ist die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (escritura pública) beim Notar. Zu diesem Zeitpunkt wird der noch offene Kaufpreis gezahlt, die Parteien unterschreiben und der Käufer wird formal Eigentümer der Immobilie.

Anschließend wird die Urkunde beim Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingereicht. Die Eintragung kann einige Wochen bis mehrere Monate dauern.

Auch die für IVA und AJD aus Schritt 2 vorgesehenen Mittel sollten zu diesem Zeitpunkt bereits verfügbar sein. Es ist besser, wenn das Geld auf dem Konto liegt und nicht kurz vor dem Notartermin noch über eine internationale Überweisung unterwegs ist.

Schritt 14. Melden Sie Versorgungsverträge um und regeln Sie die laufenden Steuern

Nach der Schlüsselübergabe müssen die Verträge für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Der Bauträger hilft dabei teilweise im Zuge der Übergabe, dennoch sollte vorher geklärt werden, wer den Vorgang übernimmt und wie lange er dauern kann.

Alegria bietet dafür auch einen eigenen Service zur Ummeldung von Strom, Wasser, Gas und weiteren Versorgungsverträgen auf den neuen Eigentümer an.

Danach beginnen die laufenden steuerlichen Pflichten eines Immobilieneigentümers in Spanien:

• die IBI – die kommunale Grundsteuer – wird jährlich erhoben und richtet sich unter anderem nach dem Katasterwert und der jeweiligen Gemeinde;
• wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind und die Immobilie nicht vermieten, kann dennoch eine Steuerpflicht für Nichtresidenten auf einen sogenannten fiktiven Immobilienertrag entstehen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes);
• wird die Immobilie vermietet, erfolgt die Besteuerung auf Grundlage der tatsächlichen Mieteinnahmen, wobei die konkreten Regeln vom steuerlichen Status des Eigentümers abhängen.

Diese Pflichten lassen sich grundsätzlich selbst erledigen. Viele Eigentümer entscheiden sich jedoch dafür, einen spanischen Steuerberater mit den jährlichen Erklärungen zu beauftragen. Die Kosten dafür sind häufig überschaubar im Verhältnis zu dem Zeitaufwand und der Bürokratie, die dadurch entfallen.

Was hat sich 2026 geändert?

Im Jahr 2026 sollten einige Punkte besonders beachtet werden.

Erstens haben mehrere Küstengemeinden die Vorschriften für Kurzzeit- und Ferienvermietungen verschärft. Wenn die Immobilie für touristische Vermietung gekauft wird, sollten die konkreten Regeln der jeweiligen Gemeinde bereits vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags geprüft werden – nicht erst nach dem Kauf.

Zweitens trägt die Nachfrage von Menschen, die ortsunabhängig oder digital arbeiten, weiterhin zur Attraktivität von Städten wie Valencia und Alicante bei. Das wirkt sich auch auf die Preisentwicklung von Neubauten in diesen Regionen aus.

Drittens prüfen Banken bei größeren Immobilientransaktionen die Herkunft der eingesetzten Mittel zunehmend genau. Unterlagen, mit denen sich die Herkunft des Kaufkapitals nachweisen lässt, sollten deshalb frühzeitig vorbereitet werden und nicht erst wenige Tage vor dem Notartermin.

Bei Alegria begleiten wir unsere Kunden durch den gesamten Ablauf – von der ersten Anfrage bis zu dem Moment, in dem die Schlüssel tatsächlich übergeben werden. Und jede Transaktion fühlt sich für uns noch immer ein wenig so an, als würden wir selbst kaufen. Spanien bietet viel Sonne, aber auch einiges an Bürokratie. Unsere Aufgabe besteht darin, dafür zu sorgen, dass Sie von Letzterer möglichst wenig spüren. Wenn einer dieser vierzehn Schritte Fragen aufgeworfen hat – was völlig normal ist –, kontaktieren Sie uns. Wir sehen uns Ihre konkrete Situation an und helfen Ihnen dabei, den richtigen Ausgangspunkt zu finden.

FAQ

Wie viel sollte man zusätzlich zum Kaufpreis einer Neubauimmobilie in Spanien einplanen?

Als Orientierung ist ein zusätzlicher Puffer von etwa 12–15 % sinnvoll. Darin können IVA, AJD, Notar- und Registerkosten, juristische Beratung sowie bei einer Finanzierung weitere damit verbundene Kosten enthalten sein.

Benötigt man für den Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien eine NIE?

Ja. Die NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer und wird unter anderem für den Immobilienkauf, steuerliche Vorgänge sowie zahlreiche Bank- und Behördenangelegenheiten benötigt. Die Beantragung sollte möglichst frühzeitig beginnen.

Was sollte man beim Bauträger vor dem Kauf prüfen?

Wichtig sind bereits fertiggestellte Projekte, der Zustand laufender Baustellen, die erforderlichen Genehmigungen und die Garantien, die Vorauszahlungen des Käufers bis zur Fertigstellung schützen.

Können ausländische Käufer eine Finanzierung für einen Neubau in Spanien erhalten?

Ja. Spanische Banken finanzieren auch ausländische Käufer. Der mögliche Finanzierungsanteil und die Konditionen hängen unter anderem von Einkommen, finanzieller Situation, Bonität und der individuellen Bewertung durch die Bank ab.

Was sollte vor der Schlüsselübergabe einer Neubauwohnung geprüft werden?

Bei der Schlussabnahme sollten unter anderem Sanitäranlagen, Elektrik, Fenster, Oberflächen und die Übereinstimmung mit dem Kaufvertrag kontrolliert werden. Alle festgestellten Mängel sollten vor der endgültigen Übergabe dokumentiert werden.

Diese Informationen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und sind kein öffentliches Angebot.

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