Španělský trh s nemovitostmi je už řadu let velmi žádaný. Výrazně se ale změnil přístup kupujících: dokumenty developerů se kontrolují mnohem pečlivěji, smlouvy se čtou do posledního bodu a právníkům se kladou otázky, nad kterými by ještě před několika lety řada lidí ani nepřemýšlela. A je to dobře. Trh s novostavbami ve Španělsku zůstává aktivní, místy je přehřátý a jinde stále nabízí zajímavé příležitosti, rozhodně ale není rozumné kupovat byt jen proto, že vizualizace na Instagramu developera vypadá působivě.

Pokud vážně uvažujete o koupi novostavby ve Španělsku, tento průvodce je určen právě vám. Tradiční řeči o slunci a dobrém víně tentokrát necháme stranou – obojího má Španělsko samozřejmě dost – a zaměříme se na samotný proces: co je potřeba udělat, v jakém pořadí a proč, aby na konci byly klíče od nového bydlení, nikoli problémy a ztracená rezervační záloha.

Krok 1. Ujasněte si, proč nemovitost kupujete

Zní to samozřejmě, ale právě zde vzniká mnoho prvních chyb. Koupě bytu pro vlastní bydlení, nemovitosti na pronájem a investice zaměřená především na růst hodnoty představují tři rozdílné strategie. Vyžadují jiné lokality, jiné typy nemovitostí i jiný způsob hodnocení jejich potenciálu.

Pro trvalé bydlení je důležitá každodenní infrastruktura: školy, zdravotnická zařízení a obchody v rozumné vzdálenosti. Pokud má být nemovitost pronajímána, zejména krátkodobě turistům, může být rozhodující blízkost pláže a možnost získat v dané obci turistickou licenci. Ne všude je to možné a v roce 2026 některé obce pravidla dále zpřísnily, přičemž část měst dokonce pozastavila vydávání nových licencí.

Pokud je hlavním cílem zachování a dlouhodobé zhodnocení kapitálu, může být zajímavější zaměřit se na rozvíjející se čtvrti, kde nová výstavba teprve nabírá tempo a ceny ještě nedosahují úrovně zavedených sousedních lokalit.

Dokud na tuto základní otázku nemáte jasnou odpověď, nemá příliš smysl pokračovat dál.

Krok 2. Stanovte rozpočet s dostatečnou rezervou

Cena uvedená v nabídce není totéž co celková částka, kterou budete na koupi skutečně potřebovat. U novostavby je třeba k ceně připočítat:

• DPH (IVA) – 10 % z ceny rezidenční nemovitosti, i když v některých specifických případech mohou platit jiná pravidla;
• daň z dokumentovaných právních úkonů (AJD) – zpravidla 0,5–1,5 % podle autonomního společenství;
• náklady na notáře a zápis do katastru – obvykle přibližně 1–1,5 %;
• právní služby – přibližně 1–1,5 % z ceny nemovitosti, přičemž právě zde se zpravidla nevyplatí šetřit;
• při financování hypotékou – náklady na odhad, případné bankovní poplatky a pojištění.

Celkově je rozumné počítat s rezervou přibližně 12–15 % nad kupní cenu. Mnoho kupujících zahrne do rozpočtu jen daně a až v závěru transakce zjistí, že potřebují další tisíce eur. Je podstatně jednodušší počítat s nimi od začátku.

Krok 3. Vyberte oblast a prověřte developera

Španělsko není jeden jednotný realitní trh. Costa Blanca láká dostupnějšími cenami a výrazně mezinárodním prostředím, Costa del Sol má vyšší vstupní ceny a stabilní poptávku po pronájmech, Valencie pokračuje v růstu zájmu ze strany lidí pracujících na dálku a Madrid s Barcelonou tvoří samostatné trhy pro kupující, kteří hledají likviditu velkých měst.

Každý region má vlastní tempo, jiný objem nové výstavby a také specifické problémy – někde je nedostatek stavebních pozemků, jinde se déle čeká na povolení.

Developera proto prověřujte samostatně a důkladně:

1. Kolik projektů již dokončil a jak přesně dodržoval původně avizované termíny? Informace lze ověřovat například přes registr nemovitostí (Registro de la Propiedad) a zkušenosti kupujících z předchozích projektů.
2. Má projekt bankovní nebo pojistnou záruku chránící částky, které kupující zaplatí před dokončením stavby? Španělské právo počítá s ochranou těchto záloh a developer má pro ně používat odpovídající účet se stanoveným zajištěním. Bez příslušné dokumentace neposílejte peníze bez ohledu na to, jak atraktivně zní sleva nebo „speciální podmínky při rychlém rozhodnutí“.
3. Jak vypadají aktuální stavby developera? Někdy stačí jediná návštěva staveniště, abyste získali poměrně jasnou představu o tom, zda jsou oznámené termíny reálné.

Krok 4. Vyhledejte vhodné nemovitosti a vytvořte užší výběr

Právě v této fázi bývá užitečná zkušená realitní kancelář. Ne proto, že by nebylo možné hledat samostatně – portály jako Idealista nebo Fotocasa jsou dostupné každému –, ale protože zkušený makléř může upozornit na věci, které v inzerátu nenajdete: skutečnou pověst developera, slabiny dispozice nebo například plánovanou výstavbu na sousedním pozemku, která může za rok výrazně změnit výhled.

Doporučuje se vytvořit seznam přibližně pěti až sedmi objektů a alespoň část z nich navštívit osobně, ideálně všechny. Pokud nemůžete před koupí přijet do Španělska, požádejte o živou videoprohlídku místo předem sestříhaného propagačního videa. Rozdíl je značný.

Pokud chcete výběr zúžit podle konkrétních požadavků, můžete využít také službu výběru nemovitostí ve Španělsku.

Krok 5. Získejte NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) je identifikační číslo cizince používané ve Španělsku mimo jiné při koupi nemovitosti, placení daní a řadě bankovních nebo administrativních úkonů.

O NIE lze požádat přímo ve Španělsku prostřednictvím policie nebo úřadu pro cizince (Comisaría de Policía nebo Oficina de Extranjeros) nebo prostřednictvím španělského konzulátu v zemi bydliště.

Proces může nějakou dobu trvat a volné termíny bývají někdy obsazené dlouho dopředu. Proto je vhodné začít NIE řešit už na začátku hledání nemovitosti, nikoli až ve chvíli, kdy je smlouva připravena k podpisu a prodávající tlačí na rychlé dokončení transakce.

V řadě případů lze část formalit řešit také prostřednictvím zmocněného zástupce, což může celý proces výrazně zjednodušit, pokud nemůžete vše osobně vyřizovat ve Španělsku.

Krok 6. Otevřete si bankovní účet ve Španělsku

Španělský bankovní účet není podle zákona pro samotnou koupi nemovitosti formálně povinný, v praxi ale celý proces výrazně usnadňuje. Řada plateb – od rezervační zálohy až po běžné platby po převzetí nemovitosti – se přes místní účet řeší jednodušeji.

Také pravidelné platby, například IBI nebo některé daňové povinnosti nerezidentů, lze pohodlně nastavit inkasem namísto opakovaných zahraničních převodů.

Banka od nerezidenta zpravidla požaduje pas, NIE – případně potvrzení, že je žádost již podána –, doklady o původu finančních prostředků a někdy také potvrzení o příjmech. Některé banky umožňují zahájit proces na dálku, plná aktivace služeb ale může stále vyžadovat osobní návštěvu pobočky.

Krok 7. Rezervujte nemovitost a podepište rezervační smlouvu

Po výběru bytu se obvykle platí rezervační záloha ve výši přibližně 3 000–10 000 eur podle developera a fáze projektu. Po zaplacení je nemovitost zpravidla stažena z nabídky a cena zůstává po stanovenou dobu rezervovaná, většinou přibližně 15–30 dní.

Během této doby by se mělo uskutečnit právní prověření a připravit hlavní kupní smlouva.

Jedna věc je zásadní: rezervační smlouva není pouhá formalita. Musí jasně stanovovat, za jakých okolností bude záloha vrácena, pokud se koupě neuskuteční z důvodů, které kupující nezavinil. Nepodepisujte dokument, jehož obsahu plně nerozumíte, bez předchozí právní kontroly, i kdyby vám prodejce tvrdil, že „stejnou smlouvu podepisují všichni“.

Krok 8. Nechte provést právní prověření

Právě tento krok se někteří kupující snaží uspěchat a později toho litují. Právník by měl mimo jiné ověřit:

• právní stav pozemku a existenci potřebných stavebních povolení (licencia de obra);
• zda na nemovitosti nebo projektu neváznou dluhy, zástavy či jiná zatížení;
• zda projekt odpovídá místním územním a stavebním předpisům;
• zda jsou zálohové platby kupujícího chráněny příslušnými zárukami;
• podmínky kupní smlouvy včetně ustanovení pro případ zpoždění na straně developera.

Prověření zpravidla trvá jeden až dva týdny. Omezit ho jen proto, abyste ušetřili několik dní, může v budoucnu vést k mnohem závažnějším komplikacím.

Krok 9. Podepište kupní smlouvu (contrato de compraventa)

Po dokončení kontroly se podepisuje hlavní kupní smlouva. Ta stanovuje celkovou cenu, platební kalendář – obvykle několik splátek navázaných na jednotlivé fáze výstavby, například základy, konstrukci, střechu a dokončovací práce –, termín dokončení, pravidla pro případ zpoždění a způsob předání klíčů.

Zvláštní pozornost věnujte tomu, aby každá platba z harmonogramu směřovala na správný chráněný účet. Před každým převodem ověřte bankovní údaje a porovnejte je s informacemi uvedenými v záručních dokumentech.

Krok 10. Pokud potřebujete financování, vyřiďte hypotéku

Zahraniční kupující mohou požádat o hypotéku ve španělské bance. Financování často dosahuje přibližně 60–70 % hodnoty nemovitosti, konkrétní podmínky však závisí na příjmech, finanční situaci a individuálním posouzení bankou.

Ve scénáři popsaném v tomto článku se pevné úrokové sazby v roce 2026 pohybují přibližně kolem 3–4 % ročně, konečná nabídka je však vždy individuální.

Banka obvykle vyžaduje doklady o příjmech za poslední dva až tři roky, daňová přiznání, výpisy z účtů a někdy také informace o dalších úvěrech či finančních závazcích. Vyřízení může trvat tři až šest týdnů, proto je vhodné začít s financováním souběžně s právním prověřením a nečekat až na podpis hlavní smlouvy.

Krok 11. Sledujte průběh výstavby

Výstavba nového projektu obvykle trvá přibližně 12–24 měsíců podle jeho rozsahu. Během této doby je vhodné pravidelně sledovat postup prací.

Spolehliví developeři často sami posílají fotografie ze stavby a umožňují průběžné návštěvy. Pokud informace nedostáváte, je zcela v pořádku si je vyžádat.

Pokud se harmonogram začne posouvat, vraťte se ke smlouvě a ověřte si, jaká pravidla platí pro zpoždění. Zdržení o jeden nebo dva měsíce se na španělském trhu s novostavbami může stát, ale pokud se na stavbě půl roku prakticky nic neděje, je vhodné situaci důkladně probrat s právníkem.

Krok 12. Proveďte závěrečnou kontrolu

Před konečným převzetím je potřeba nemovitost důkladně zkontrolovat. Ve Španělsku se tato fáze často spojuje s pojmem llaves en mano, tedy přibližně „na klíč“.

Zkontrolujte vše: vodu a odpady, elektroinstalaci, okna, kvalitu povrchů a také to, zda nemovitost odpovídá parametrům a rozměrům uvedeným ve smlouvě.

Všechny nalezené vady by měly být zaznamenány do protokolu, aby je developer mohl před dokončením předání odstranit.

Vezměte si telefon, dělejte si poznámky, fotografie i video. Drobné vady, například špatně dovírající dveře nebo poškozená dlaždice, se objevují i u novostaveb. Nemusí jít o závažný problém, ale je potřeba je zdokumentovat.

Krok 13. Podepište dokumenty u notáře a zaregistrujte vlastnictví

Posledním zásadním krokem koupě je podpis veřejné listiny (escritura pública) u notáře. V tomto okamžiku se doplácí zbývající část kupní ceny, strany podepisují dokument a kupující se formálně stává vlastníkem.

Následně je listina odeslána do registru nemovitostí (Registro de la Propiedad), kde může zápis trvat několik týdnů až několik měsíců.

Také prostředky na IVA a AJD uvedené v kroku 2 by již měly být v této fázi dostupné. Je lepší mít je předem na účtu než čekat těsně před návštěvou notáře na zahraniční převod.

Krok 14. Přepište služby a vyřešte průběžné daně

Po převzetí klíčů je třeba přepsat na nového vlastníka smlouvy na elektřinu, vodu a případně plyn. Developer někdy s těmito kroky při předání pomáhá, ale je vhodné předem zjistit, kdo přesně převod vyřizuje a jak dlouho může trvat.

Alegria nabízí také službu pro přepis elektřiny, vody a dalších služeb na nového vlastníka.

Poté začínají pravidelné daňové povinnosti vlastníka nemovitosti ve Španělsku:

• IBI – místní daň z nemovitosti – se platí každoročně a její výše závisí na katastrální hodnotě a sazbě konkrétní obce;
• pokud nejste daňovým rezidentem Španělska a nemovitost nepronajímáte, může vám přesto vzniknout povinnost platit daň nerezidenta z tzv. imputovaného příjmu z nemovitosti (Impuesto sobre la Renta de No Residentes);
• pokud nemovitost pronajímáte, zdaňují se skutečně získané příjmy z pronájmu a konkrétní pravidla závisí na daňovém statusu vlastníka.

Tyto povinnosti lze řešit samostatně, mnoho majitelů ale raději využívá španělského daňového poradce, který se postará o každoroční přiznání. Cena této služby bývá přiměřená ve srovnání s množstvím času a administrativy, které tím lze ušetřit.

Co se změnilo v roce 2026?

V roce 2026 stojí za zvláštní pozornost několik témat.

Za prvé některé pobřežní obce zpřísnily pravidla pro krátkodobé a turistické pronájmy. Pokud nemovitost kupujete za účelem rekreačního pronájmu, je potřeba místní pravidla ověřit ještě před podpisem rezervační smlouvy, nikoli až po dokončení koupě.

Za druhé poptávka ze strany lidí pracujících na dálku a dalších digitálních profesí nadále podporuje zájem například o Valencii a Alicante, což se promítá také do cen novostaveb v těchto lokalitách.

Za třetí banky u větších transakcí stále důkladněji prověřují původ finančních prostředků. Doklady potvrzující, odkud peníze na koupi pocházejí, je proto vhodné připravit s dostatečným předstihem, nikoli několik dní před návštěvou notáře.

V Alegria provázíme klienty celým procesem – od prvního kontaktu až po okamžik, kdy skutečně drží klíče v ruce – a každou transakci stále prožíváme trochu tak, jako bychom kupovali sami. Ve Španělsku je dostatek slunce, ale také administrativy, a naším úkolem je zajistit, aby klient pocítil co nejméně právě tu druhou část. Pokud ve vás některý z těchto čtrnácti kroků vyvolal otázky – což je naprosto běžné –, kontaktujte nás. Podíváme se na vaši konkrétní situaci a pomůžeme vám určit, kde nejlépe začít.

Tyto informace nepředstavují právní ani daňové poradenství a nejde o veřejnou nabídku.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!