Іспанська нерухомість уже багато років не втрачає популярності. Водночас покупці стали значно обережнішими: уважно вивчають документи забудовників, читають договори до останнього пункту та ставлять юристам запитання, про які ще кілька років тому багато хто навіть не замислювався. І це правильно. Ринок новобудов в Іспанії залишається активним, подекуди перегрітим, а в окремих локаціях все ще привабливим, але точно не таким, де варто купувати квартиру «на око» після перегляду красивого рендера в Instagram забудовника.

Якщо ви серйозно замислюєтеся про купівлю новобудови в Іспанії, цей матеріал для вас. Без традиційних розповідей про чудовий клімат і хороше вино – хоча, будемо відверті, і того, і іншого тут вистачає. Зосередимося саме на процесі: що потрібно зробити, у якій послідовності та навіщо, щоб у підсумку отримати ключі від власної квартири, а не проблеми й втрачений депозит.

Крок 1. Визначте, для чого ви купуєте нерухомість

Звучить очевидно, але саме тут починається чимало помилок. Купівля квартири для власного проживання, під оренду та як актив із розрахунком на зростання вартості – це три різні сценарії. Для них потрібні різні локації, типи житла та підходи до оцінки прибутковості.

Для постійного проживання важлива повсякденна інфраструктура: школи, медичні заклади, магазини поблизу. Для оренди, особливо короткострокової туристичної, критичними можуть бути близькість до пляжу та можливість отримати туристичну ліцензію в конкретному муніципалітеті. Така можливість є далеко не всюди, а у 2026 році в багатьох містах вимоги стали жорсткішими – деякі муніципалітети взагалі призупинили видачу нових ліцензій.

Якщо ж ваша мета – зберегти та примножити капітал, варто придивлятися до районів, що розвиваються, де нове будівництво тільки набирає темпів, а ціни ще не наздогнали сусідні сформовані локації.

Поки ви чітко не відповіли собі на це запитання, рухатися далі особливого сенсу немає.

Крок 2. Розрахуйте бюджет із запасом

Важливо не плутати ціну квартири в рекламі із загальною сумою, яка знадобиться для завершення угоди. До вартості новобудови потрібно додати:

• ПДВ (IVA) – 10% від вартості житлової нерухомості, хоча в окремих випадках можуть діяти інші правила;
• гербовий збір (AJD) – зазвичай від 0,5% до 1,5% залежно від автономної спільноти;
• нотаріальні витрати та реєстрацію в Реєстрі власності – орієнтовно 1–1,5%;
• послуги юриста – близько 1–1,5% від вартості об’єкта, і це точно не та стаття витрат, на якій варто економити;
• якщо планується іпотека – витрати на оцінку, можливі банківські комісії та страхування.

Загалом варто закладати приблизно 12–15% понад ціну квартири на додаткові витрати. Багато покупців враховують лише податки, а на фінальному етапі дивуються, звідки взялися ще кілька тисяч євро. Краще передбачити їх одразу.

Крок 3. Оберіть регіон і перевірте забудовника

Іспанія – це не один єдиний ринок нерухомості. Коста-Бланка приваблює доступнішими цінами та великою міжнародною спільнотою, Коста-дель-Соль – вищим бюджетом входу та стабільним попитом на оренду, Валенсія – зростаючим інтересом з боку дистанційних працівників, а Мадрид і Барселона – окрема історія для тих, хто шукає ліквідність великих міських ринків. У кожного регіону свій темп, свій обсяг нової забудови та свої проблемні точки – десь бракує землі під будівництво, а десь місцева влада повільно видає дозволи.

Забудовника варто перевіряти окремо й дуже уважно:

1. Скільки об’єктів він уже здав і наскільки дотримувався заявлених строків. Інформацію можна перевіряти через Реєстр власності (Registro de la Propiedad) та відгуки покупців попередніх проєктів.
2. Чи має проєкт банківську або страхову гарантію на кошти покупців, внесені до завершення будівництва. Іспанське законодавство передбачає захист таких платежів, а забудовник має використовувати спеціальний рахунок, забезпечений відповідною гарантією. Без цих документів не варто переказувати гроші, незалежно від запропонованої знижки чи «спеціальних умов для швидкого рішення».
3. У якому стані перебувають поточні будівельні майданчики забудовника. Іноді однієї поїздки на об’єкт достатньо, щоб зрозуміти, наскільки реалістичні заявлені строки здачі.

Крок 4. Знайдіть житло та сформуйте короткий список

На цьому етапі зазвичай стає корисним надійне агентство нерухомості. Не тому, що без агента нічого неможливо знайти – Idealista та Fotocasa відкриті для всіх, – а тому, що досвідчений фахівець бачить те, чого немає в оголошенні: реальну репутацію забудовника, неочевидні недоліки планування або сусідню забудову, яка за рік може перекрити вид із вікна.

На цьому етапі варто скласти список із 5–7 об’єктів і особисто подивитися хоча б частину з них, а краще всі. Якщо приїхати до Іспанії заздалегідь не виходить, просіть відеоперегляд у реальному часі, а не готовий рекламний ролик із музикою. Різниця відчувається одразу.

Крок 5. Отримайте NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) – ідентифікаційний номер іноземця, необхідний в Іспанії для купівлі нерухомості, податкових процедур та багатьох банківських і адміністративних операцій. Отримати його можна особисто в Іспанії через поліцейське управління або міграційний офіс (Comisaría de Policía або Oficina de Extranjeros) чи через іспанське консульство в країні проживання.

Процедура може зайняти час, а вільні записи нерідко розбирають на кілька тижнів або місяців уперед. Тому оформлення NIE краще починати ще на старті пошуку нерухомості, а не тоді, коли договір уже готовий і продавець очікує на підписання.

У багатьох випадках оформлення можна провести через представника за довіреністю, що суттєво спрощує процес, якщо ви не можете особисто займатися формальностями в Іспанії.

Крок 6. Відкрийте банківський рахунок в Іспанії

Формально закон не вимагає мати іспанський банківський рахунок для купівлі нерухомості, але на практиці він значно спрощує весь процес. Багато платежів – від резервного внеску до оплати комунальних послуг після отримання ключів – зручніше проводити саме через місцевий банк. Податки на кшталт IBI або податку нерезидента також простіше оплачувати через автоматичне списання.

Для відкриття рахунку нерезиденту зазвичай потрібні паспорт, NIE – або підтвердження того, що заяву вже подано, – документи про походження коштів і, в окремих випадках, підтвердження доходу. Деякі банки дозволяють розпочати процедуру дистанційно, але для повного доступу до всіх послуг може знадобитися особистий візит до відділення.

Крок 7. Забронюйте об’єкт і підпишіть договір резервування

Після вибору квартири зазвичай вноситься резервний депозит у розмірі приблизно від 3 000 до 10 000 євро – залежно від забудовника та стадії проєкту. Цей платіж знімає об’єкт із продажу та фіксує ціну на погоджений строк, найчастіше на 15–30 днів. За цей час потрібно провести юридичну перевірку та підготувати основний договір.

Тут варто сказати прямо: договір резервування – не формальність. У ньому мають бути чітко прописані умови повернення депозиту, якщо угода зірветься не з вашої вини. Не варто підписувати документ, зміст якого ви не розумієте повністю, без перекладу та консультації юриста – навіть якщо представник забудовника запевняє, що «всі так підписують».

Крок 8. Проведіть юридичну перевірку об’єкта

Саме цей етап іноді намагаються прискорити або пропустити, а потім шкодують. Юрист має перевірити:

• правовий статус земельної ділянки та наявність необхідних дозволів на будівництво (licencia de obra);
• відсутність обтяжень, застав і боргів щодо об’єкта або проєкту;
• відповідність проєкту містобудівним нормам муніципалітету;
• наявність гарантій, що захищають авансові платежі покупців;
• умови договору купівлі-продажу, включно з наслідками затримки здачі об’єкта з боку забудовника – такі положення можна і варто врегульовувати в договорі.

Перевірка зазвичай займає від одного до двох тижнів. Економити на ній заради швидшої угоди – один із найпростіших способів створити собі проблеми в майбутньому.

Крок 9. Підпишіть договір купівлі-продажу (contrato de compraventa)

Після завершення перевірки підписується основний договір. У ньому фіксуються повна ціна об’єкта, графік платежів – зазвичай кілька траншів, прив’язаних до етапів будівництва, таких як фундамент, каркас, дах і фінальне оздоблення, – строки здачі, відповідальність за затримки з обох сторін і порядок передачі ключів.

Особливо важливий момент: кожен платіж за графіком має надходити саме на захищений рахунок, передбачений гарантійною документацією. Перевіряйте банківські реквізити перед кожним переказом і переконайтеся, що вони відповідають документам.

Крок 10. Оформіть іпотеку, якщо вона потрібна

Іноземні покупці можуть отримати іпотеку в іспанському банку. Фінансування часто становить близько 60–70% вартості об’єкта, а для позичальників зі стабільними доходами та сильною фінансовою позицією умови можуть бути дещо кращими. У сценарії, описаному в цій статті, фіксовані ставки у 2026 році перебувають приблизно на рівні 3–4% річних, однак конкретну пропозицію банк формує лише після оцінки заявника.

Банк зазвичай запитує підтвердження доходів за останні два-три роки, податкові декларації, банківські виписки та іноді інформацію про інші кредитні зобов’язання. Розгляд може тривати від трьох до шести тижнів, тому, якщо ви плануєте купівлю з фінансуванням, краще починати процес паралельно з юридичною перевіркою, а не після підписання основного договору.

Крок 11. Слідкуйте за ходом будівництва

Будівництво новобудови зазвичай триває від 12 до 24 місяців залежно від масштабу проєкту. У цей період варто стежити за його просуванням. Надійні забудовники зазвичай надсилають фотозвіти та запрошують покупців на проміжні огляди. Якщо цього не відбувається, не соромтеся запитувати – для покупця це нормальна практика.

Якщо строки починають зміщуватися, потрібно повернутися до договору та перевірити, що саме в ньому передбачено на випадок затримки. Запізнення на місяць-два на іспанському ринку трапляються, але якщо будівництво фактично стоїть без руху пів року, це вже привід серйозно обговорити ситуацію з юристом.

Крок 12. Проведіть фінальне приймання

Перед остаточною передачею проводиться огляд квартири. В Іспанії цей етап часто пов’язують із поняттям llaves en mano – буквально «ключі в руки». Перевіряти потрібно все: сантехніку, електрику, вікна, стан оздоблення та відповідність квартири характеристикам і площі, зазначеним у договорі.

Якщо виявлено недоліки, їх потрібно зафіксувати в окремому протоколі, щоб забудовник міг усунути їх до завершення передачі.

Не соромтеся приходити на огляд із телефоном і нотатками, робіть фото та відео. Дрібні дефекти, наприклад двері, що погано зачиняються, або пошкоджена плитка, у новобудовах трапляються доволі часто. Це не обов’язково привід для занепокоєння, але зафіксувати їх потрібно.

Крок 13. Підпишіть документи у нотаріуса та зареєструйте право власності

Фінальним етапом угоди є підписання публічного нотаріального акта (escritura pública). У цей момент сплачується решта вартості, сторони підписують документ, і покупець офіційно стає власником нерухомості.

Після цього документ передається до Реєстру власності (Registro de la Propiedad), де реєстрація може тривати від кількох тижнів до кількох місяців.

На цьому етапі також мають бути готові кошти для сплати IVA та AJD, про які йшлося у кроці 2. Краще, щоб вони вже були доступні на рахунку, а не перебували «десь у дорозі» в міжнародному переказі.

Крок 14. Переоформіть комунальні послуги та розберіться з податками

Після отримання ключів потрібно переоформити на нового власника договори на електроенергію, воду та, якщо є, газ. Забудовник часто допомагає з цим на етапі здачі, але краще заздалегідь уточнити, хто саме займається оформленням і скільки часу воно може зайняти.

Alegria також надає послугу з переоформлення комунальних послуг на нового власника.

Після цього починаються регулярні податкові зобов’язання власника нерухомості в Іспанії:

• IBI – муніципальний податок на нерухомість – сплачується щороку, а його розмір залежить від кадастрової вартості та муніципалітету;
• якщо ви не є податковим резидентом Іспанії та не здаєте квартиру в оренду, все одно може виникати обов’язок сплачувати податок нерезидента з так званого умовного доходу від нерухомості (Impuesto sobre la Renta de No Residentes);
• якщо житло здається в оренду, податок розраховується вже з фактично отриманого орендного доходу, а правила залежать від податкового статусу власника.

Розібратися з цим можна самостійно, але багато власників воліють один раз знайти іспанського податкового консультанта, який надалі займатиметься щорічними деклараціями. Зазвичай це помірні витрати порівняно з часом і кількістю бюрократії, яких вдається уникнути.

Що змінилося у 2026 році

Є ще кілька моментів, на які варто звернути особливу увагу саме у 2026 році.

По-перше, у низці прибережних муніципалітетів стали жорсткішими правила короткострокової та туристичної оренди. Якщо нерухомість купується для здачі туристам, вимоги конкретного муніципалітету потрібно перевірити ще до підписання договору резервування, а не після купівлі.

По-друге, попит з боку дистанційних працівників і цифрових фахівців продовжує підтримувати інтерес до таких міст, як Валенсія та Аліканте, що також впливає на динаміку цін на новобудови в цих регіонах.

По-третє, банки дедалі уважніше перевіряють походження коштів під час великих угод. Тому документи, що підтверджують джерело грошей на купівлю, краще готувати завчасно, а не за кілька днів до візиту до нотаріуса.

В Alegria ми проходимо цей шлях разом із клієнтами – від першого звернення до моменту, коли ключі нарешті опиняються в руках, – і щоразу трохи хвилюємося за угоду так, ніби купуємо самі. В Іспанії вистачає і сонця, і бюрократії, а наше завдання – зробити так, щоб друга частина торкалася клієнта якомога менше. Якщо якийсь із чотирнадцяти кроків викликав запитання – а так буває майже завжди, – напишіть нам. Ми розберемо саме вашу ситуацію та підкажемо, з чого краще почати.

FAQ

Скільки додаткових витрат варто закласти під час купівлі новобудови в Іспанії?

Доцільно орієнтуватися приблизно на 12–15% понад вартість квартири. До цієї суми можуть входити IVA, AJD, нотаріальні та реєстраційні витрати, юридичний супровід і, за наявності фінансування, витрати на іпотеку.

Чи потрібен NIE для купівлі новобудови в Іспанії?

Так. NIE – це ідентифікаційний номер іноземця, який потрібен для купівлі нерухомості, податкових процедур та інших адміністративних і банківських операцій в Іспанії. Оформлення краще починати завчасно.

Що потрібно перевірити у забудовника перед купівлею?

Варто перевірити вже здані проєкти, стан поточних будівництв, необхідні дозволи та гарантії, що захищають платежі покупця до завершення будівництва.

Чи може іноземний покупець отримати іпотеку на новобудову в Іспанії?

Так. Іспанські банки кредитують і нерезидентів, але розмір фінансування та умови залежать від доходу, фінансового профілю, кредитної історії та оцінки конкретного банку.

Що перевірити перед отриманням ключів від новобудови?

Під час фінального приймання варто перевірити сантехніку, електрику, вікна, оздоблення та відповідність об’єкта умовам договору. Усі виявлені недоліки потрібно зафіксувати до остаточної передачі.

Інформація не є юридичною або податковою консультацією та не є публічною офертою.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!