El mercado inmobiliario español lleva años sin perder atractivo. Lo que sí ha cambiado es la actitud de los compradores, que ahora son mucho más prudentes: revisan con lupa la documentación de los promotores, leen los contratos hasta la última cláusula y consultan con abogados cuestiones que hace tres años apenas se planteaban. Y hacen bien. El mercado de obra nueva en España sigue muy activo, está recalentado en algunas zonas y todavía ofrece oportunidades interesantes en otras, pero desde luego no es un mercado en el que convenga comprar un piso a primera vista después de ver un render perfecto en el Instagram del promotor.

Si estás pensando seriamente en comprar una vivienda de obra nueva en España, esta guía es para ti. Dejaremos a un lado los habituales comentarios sobre el buen clima y el vino – aunque, siendo sinceros, ambas cosas siguen teniendo su encanto – y nos centraremos en el proceso: qué hay que hacer, en qué orden y por qué, para terminar con las llaves en la mano y no con un problema y una reserva perdida.

Paso 1. Decide para qué quieres comprar la vivienda

Parece una obviedad, pero muchos errores empiezan precisamente aquí. Comprar una vivienda para vivir en ella, comprar para alquilar y comprar como activo con la expectativa de que aumente de valor son tres estrategias completamente distintas. Requieren ubicaciones diferentes, tipos de vivienda diferentes y criterios distintos para valorar la rentabilidad.

Para una vivienda habitual, importan mucho los servicios del entorno: colegios, centros de salud y comercios a poca distancia. Si la intención es alquilar, especialmente a turistas, la cercanía a la playa y la posibilidad de obtener una licencia turística en el municipio pueden ser determinantes. No está disponible en todas partes y, en 2026, las restricciones se han endurecido, hasta el punto de que algunas ciudades han congelado la concesión de nuevas licencias. Si el objetivo es preservar y aumentar el capital, puede tener más sentido fijarse en zonas en expansión, donde la obra nueva todavía está creciendo y los precios aún no han alcanzado los de barrios vecinos más consolidados.

Mientras no tengas clara esa respuesta, no merece la pena pasar al siguiente paso.

Paso 2. Calcula el presupuesto con margen

Es importante no confundir el precio anunciado con el coste total de la operación. Al precio de una vivienda de obra nueva hay que añadir:

• IVA – 10% del precio en vivienda residencial, aunque pueden existir reglas distintas en determinados supuestos;
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) – normalmente entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma;
• gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad – aproximadamente 1–1,5%;
• honorarios jurídicos – alrededor de 1–1,5% del precio del inmueble, una partida en la que no conviene ahorrar;
• si hay hipoteca – tasación, posibles gastos bancarios y seguros.

En conjunto, conviene reservar aproximadamente un 12–15% adicional sobre el precio de compra para gastos e impuestos asociados a la compra. Muchos compradores solo calculan los impuestos y, al final de la operación, se encuentran con varios miles de euros adicionales que no habían previsto. Es mejor incluirlos desde el principio.

Paso 3. Elige la zona y comprueba al promotor

España no es un único mercado inmobiliario. La Costa Blanca suele ofrecer precios más accesibles y una amplia comunidad internacional; la Costa del Sol tiene un precio de entrada más alto y una demanda de alquiler consolidada; Valencia continúa atrayendo a trabajadores en remoto y nómadas digitales; mientras que Madrid y Barcelona funcionan con una lógica propia para quienes buscan liquidez en grandes mercados urbanos. Cada zona tiene su ritmo, sus niveles de obra nueva y sus propios problemas – en unos lugares escasea el suelo disponible y en otros las administraciones tardan más en conceder licencias.

El promotor merece una comprobación independiente y exhaustiva:

1. Cuántas promociones ha entregado y si ha cumplido razonablemente con los plazos previstos. Se puede consultar información en el Registro de la Propiedad y buscar referencias de compradores que ya hayan recibido viviendas de proyectos anteriores.
2. Si la promoción cuenta con una garantía bancaria o de seguro que proteja las cantidades entregadas a cuenta antes de finalizar la construcción. La normativa española exige que estos importes estén protegidos y que el promotor utilice una cuenta específica respaldada por una entidad bancaria o aseguradora. Sin esa documentación, no conviene entregar dinero, por atractivos que parezcan los descuentos o las «condiciones especiales».
3. En qué estado se encuentran sus promociones actualmente en construcción. A veces basta una visita a la obra para comprobar si las fechas de entrega anunciadas parecen realistas.

Paso 4. Busca vivienda y prepara una primera selección

En esta fase suele entrar en juego una agencia inmobiliaria fiable. No porque sea imposible encontrar propiedades por cuenta propia – portales como Idealista y Fotocasa están al alcance de cualquiera –, sino porque un agente con experiencia puede detectar detalles que no aparecen en un anuncio: la reputación real del promotor, puntos débiles de la distribución o incluso una futura construcción que pueda tapar las vistas dentro de un año.

Lo razonable es preparar una selección de cinco a siete viviendas y visitar al menos una parte de ellas en persona – si es posible, todas. Si no puedes viajar a España antes de comprar, pide una visita por vídeo en directo en lugar de conformarte con un vídeo promocional ya editado. La diferencia se nota enseguida.

Paso 5. Obtén el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación que utilizan los extranjeros para numerosos trámites en España. Es necesario para comprar una vivienda, gestionar impuestos y realizar distintas operaciones bancarias y administrativas. Puede solicitarse personalmente en España, a través de una comisaría de Policía u Oficina de Extranjería, o mediante un consulado español en el país de residencia.

El proceso puede llevar tiempo y las citas suelen agotarse con bastante antelación, por lo que conviene iniciar la solicitud del NIE al principio de la búsqueda y no esperar a que el contrato esté listo y el vendedor tenga prisa por firmar. También es posible tramitarlo mediante representación, lo que puede simplificar mucho el proceso cuando no es posible desplazarse personalmente.

Paso 6. Abre una cuenta bancaria en España

La ley no obliga formalmente a tener una cuenta bancaria española para comprar una vivienda, pero en la práctica facilita muchísimo la operación. Muchos pagos, desde la reserva hasta los suministros después de la entrega, suelen gestionarse a través de una cuenta local. Además, impuestos recurrentes como el IBI o el impuesto de no residentes resultan más cómodos de domiciliar que de pagar cada vez mediante transferencias internacionales.

Para abrir una cuenta como no residente, el banco suele pedir pasaporte, NIE – o justificante de que está en trámite –, documentación sobre el origen de los fondos y, en algunos casos, justificantes de ingresos. Algunas entidades permiten iniciar el proceso a distancia, aunque para disponer de todos los servicios puede ser necesaria una visita presencial a una oficina.

Paso 7. Reserva la vivienda y firma el contrato de reserva

Una vez elegida la vivienda, normalmente se entrega una cantidad de reserva de entre 3.000 y 10.000 €, dependiendo del promotor y de la fase en la que se encuentre el proyecto. Con este pago se retira la vivienda del mercado y se mantiene el precio durante un plazo determinado, normalmente de entre 15 y 30 días, mientras se realiza la revisión jurídica y se prepara el contrato principal.

Conviene dejar algo muy claro: el contrato de reserva no es una simple formalidad. Debe indicar en qué casos se devuelve el depósito si la operación no llega a completarse por causas ajenas al comprador. No es aconsejable firmarlo sin entender perfectamente su contenido y sin asesoramiento jurídico, por mucho que el equipo comercial asegure que «todo el mundo firma lo mismo».

Paso 8. Realiza la revisión jurídica del inmueble

Es una de las fases que algunos compradores intentan acelerar y que más problemas puede evitar después. El abogado debería comprobar:

• la situación jurídica del terreno y la existencia de las licencias de obra necesarias (licencia de obra);
• que no existan cargas, hipotecas o deudas que afecten al inmueble o a la promoción;
• que el proyecto sea compatible con el planeamiento urbanístico municipal;
• que las cantidades entregadas a cuenta estén correctamente protegidas mediante las garantías correspondientes;
• las condiciones del contrato, incluidas las consecuencias y penalizaciones previstas si el promotor se retrasa en la entrega.

La revisión suele durar entre una y dos semanas. Ahorrar tiempo reduciendo las comprobaciones jurídicas es, sencillamente, una de las formas más fáciles de encontrarse con problemas más adelante.

Paso 9. Firma el contrato de compraventa (contrato de compraventa)

Una vez terminadas las comprobaciones, se firma el contrato principal. En él quedan fijados el precio total, el calendario de pagos – normalmente varios desembolsos vinculados a fases de la construcción, como cimentación, estructura, cubierta y acabados –, el plazo de entrega, las penalizaciones por incumplimiento de ambas partes y el procedimiento de entrega de llaves.

Hay un punto especialmente importante: cada pago previsto en el calendario debe dirigirse a la cuenta protegida correspondiente. Conviene comprobar los datos bancarios de cada instrucción de pago y asegurarse de que coinciden con los que aparecen en la documentación de la garantía.

Paso 10. Tramita la hipoteca, si la necesitas

Los compradores extranjeros pueden solicitar una hipoteca en un banco español. La financiación suele situarse en torno al 60–70% del valor del inmueble, aunque puede variar en función de la solvencia, los ingresos y el perfil del solicitante. En el escenario descrito en esta guía, los tipos fijos en 2026 se sitúan aproximadamente entre el 3% y el 4% anual, pero la oferta concreta depende siempre del estudio que realice cada entidad.

El banco suele pedir justificantes de ingresos de los últimos dos o tres años, declaraciones fiscales, extractos bancarios y, en algunos casos, información sobre otros préstamos u obligaciones financieras. La aprobación puede tardar entre tres y seis semanas, por lo que, si tienes previsto financiar la compra, conviene iniciar la solicitud de hipoteca en paralelo con la revisión jurídica y no después de firmar el contrato principal.

Paso 11. Sigue la evolución de la obra

Mientras se construye la promoción – un proceso que en obra nueva suele durar entre 12 y 24 meses, dependiendo de la magnitud del proyecto –, conviene seguir su evolución. Los buenos promotores suelen enviar fotografías de la obra y organizar visitas durante la construcción. Si no lo hacen, pregunta. Es una petición normal por parte del comprador.

Si los plazos empiezan a retrasarse, hay que volver al contrato y comprobar qué establece sobre los retrasos y qué consecuencias se han previsto. Una demora de uno o dos meses puede ocurrir en el mercado español, pero si la obra lleva seis meses prácticamente parada, ya es motivo suficiente para consultarlo seriamente con un abogado.

Paso 12. Realiza la inspección final

Antes de la entrega definitiva se realiza una revisión de la vivienda. Es la fase que suele asociarse al concepto de llaves en mano. Hay que comprobarlo todo: fontanería, instalación eléctrica, ventanas, acabados y que la vivienda se corresponda con las características y medidas previstas en el contrato. Si aparecen defectos, deben quedar anotados en un informe para que el promotor pueda subsanarlos antes de cerrar definitivamente la entrega.

Lleva un cuaderno y el teléfono y documenta la inspección con fotografías o vídeos. Pequeños defectos, como una puerta que no cierra bien o una baldosa dañada, son relativamente habituales en obra nueva. No tienen por qué ser graves, pero conviene dejarlos registrados.

Paso 13. Firma ante notario e inscribe la propiedad

El último gran paso de la compraventa es la firma de la escritura pública ante notario. En ese momento se abona el importe pendiente, las partes firman y el comprador pasa formalmente a ser propietario. Después, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, donde la inscripción puede tardar desde varias semanas hasta un par de meses.

También es el momento en el que deben estar preparados los fondos destinados al IVA y al AJD mencionados en el paso 2. Lo recomendable es que ese dinero ya esté disponible en la cuenta y no pendiente de una transferencia internacional.

Paso 14. Cambia los suministros y organiza los impuestos

Después de recibir las llaves hay que poner a nombre del nuevo propietario los contratos de electricidad, agua y, cuando corresponda, gas. El promotor puede ayudar con este trámite durante la entrega, aunque es mejor confirmar de antemano quién va a gestionarlo y cuánto tiempo puede tardar. Alegria también ofrece un servicio específico de cambio de titularidad de los suministros.

A partir de ahí empieza la parte fiscal de ser propietario en España:

• el IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles – se paga cada año al ayuntamiento y depende del valor catastral y del municipio;
• si no eres residente fiscal en España y no alquilas la vivienda, aun así puede existir obligación de declarar el llamado rendimiento inmobiliario imputado dentro del Impuesto sobre la Renta de No Residentes;
• si la vivienda se alquila, el impuesto se calcula sobre los ingresos obtenidos y las reglas varían según la residencia fiscal del propietario.

Es posible ocuparse de estas obligaciones por cuenta propia, pero muchos propietarios prefieren trabajar con un asesor fiscal español que gestione las declaraciones anuales. Suele ser un coste moderado comparado con el tiempo y la burocracia que ahorra.

Qué ha cambiado en 2026

Hay además varios aspectos que conviene tener especialmente presentes en 2026.

En primer lugar, varios municipios costeros han endurecido las condiciones aplicables al alquiler de viviendas y a las licencias turísticas. Si la compra se plantea con fines de alquiler vacacional, conviene comprobar la normativa concreta del municipio antes de firmar la reserva, no después.

En segundo lugar, la demanda procedente de nómadas digitales y profesionales que trabajan a distancia sigue sosteniendo el interés por ciudades como Valencia y Alicante, algo que también se refleja en la evolución de los precios de obra nueva en estas zonas.

En tercer lugar, los bancos están prestando cada vez más atención al origen de los fondos en operaciones de importe elevado, por lo que conviene preparar con bastante antelación la documentación que justifique la procedencia del dinero y no dejarla para los días previos a la firma ante notario.

En Alegria acompañamos a nuestros clientes durante todo este recorrido, desde la primera consulta hasta el momento en que reciben las llaves, y seguimos viviendo cada operación con casi la misma implicación que si compráramos nosotros. España tiene muchas virtudes, pero también una buena dosis de burocracia, y nuestro trabajo consiste en hacer que esa segunda parte te afecte lo menos posible. Si alguno de estos catorce pasos te ha generado dudas – algo bastante habitual –, escríbenos. Analizaremos tu situación concreta y te ayudaremos a entender por dónde conviene empezar.

La información facilitada no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal ni tiene carácter de oferta pública.

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